작가 수정의 레벨업 재테크

안녕하세요! 오늘도 열심히 경매를 공부하는 작가 수정입니다 :)

그동안은 제가 경매 사이트에 올라와 있는 진행 중인 건들을 하나 잡고 이리보고 저리보고 분석해보았는데요,

이번에는 거꾸로 낙찰된 건에 대해 한번 살펴보려고 합니다.

어떤 상태의 경매 물건이 얼마에 낙찰되는지 알아보는 게 오히려 초보자인 저에게 더 도움이 될 것 같아서요!

그럼 오늘도 힘차게 시작해보도록 하겠습니다+_+!

오늘 함께 보실 물건은 바로 광장시장 내에 있는 4평 정도의 상가입니다.

정확한 주소는 서울특별시 종로구 예지동 266-8 입니다.

위치, 상권 모두 다 최고라고 생각하는데요, 그래서인지 해당 물건 1회만에 낙찰되었고

감정가보다 낙찰가가 약 2백만 원 높습니다.

감정가는 2200만 원이지만, 2414만 원에 최고가매각허가 결정이 났습니다.

특이사항이 있다면 대지권은 없고, 건물만 매각을 하는 사건이었습니다.

해당 물건 좀 더 자세히 들여다보도록 하겠습니다.

그 당시 경매 물건에 의류 관련 점포가 점유하고 있었습니다.

보증금 7백에 차임 66만 원으로 매각명세서에서 확인할 수 있었습니다.

이 정도의 보증금이면 상가임대차보호법에 의해 최우선변제를 받을 수 있는 것으로 알고 있습니다.

차임이 66만 원이라고 기재되어 있으니 다음 임차인에게 세를 놓을 때도 참고하기 좋은 데이터인 것 같네요.

말소기준권리는 2018.01.08 근저당권이 설정되어 있습니다.

등기부등본을 확인해보도록 하겠습니다.

등기부등본의 주요사항을 살펴보면 근저당에 1순위가 부여되어 있는 것을 확인할 수 있어요.

2018.01.08에 채권자이자 근저당권자인 오OO 씨가 1억 2백만 원 설정해놓았습니다.

그 다음 연도 2019.06.25 국민카드에서 13백만 원 가압류를 걸었구요,

2020년 03월 25일 채권자는 임의경매개시를 결정하게 됩니다.

그 이후에는 삼성카드에서도 가압류 19백만 원을 걸었네요.

등기부등본은 그래도 이 정도면 깨끗한 편인 것 같습니다.

하지만 현황조사 내역을 살펴보니 조금 특이하고 복잡한 사연이 있었어요.

채무자는 임차인을 상대로 임료 소송을 제기했으나 1심 원고패소한 사연이 있습니다.

임차인을 상대로 탐문한 바, 오래 전부터 채무자의 전 배우자와 월차임을 지급해왔었고, 2008년경 배우자가 가게를 지인 A씨에게 매도했다고 하여 A씨와 새로운 임대차 계약을 작성하고 A씨에게 월임차를 지급해오고 있었다고 합니다.

채무자의 임료 소송 이후 인접 점포와 A씨간에 건물이 서로 바뀌었다며 점유자는 A씨와 새로 임대차계약을 각각 작성했다고 합니다.

경매대상 건물의 권리귀속에 대해 당사자간 다툼이 있는 것으로 추정된다고 합니다.

사실 등기부등본, 매각명세서 상에서 권리관계는 크게 문제가 없어 보였는데

법정 소송까지 갈 정도로 해당 상권의 점유자들 사이에 갈등이 있었던 것 같습니다.

이런 경우에 명도는 결코 쉬워보이지 않을 것 같아요.

현 점유자이자 임차인은 임료 소송까지 제기받은 적 있는데 경매로 해당 물건이 넘어가다니요 :(

그리고 자세한 사항은 알기 어렵지만, 소유자가 바뀌고 새로운 임대차 계약을 작성하는 과정에서

앞뒤에 위치한 점포명이 바뀌어 기재되다니요..

저라면 일단 매우 짜증날 것 같습니다.

이런 상황에서 낙찰받아서 명도 차 온다면 배당이고 뭐고 아무하고도 얘기하고 싶지 않을 것 같습니다.

해당 물건, 2022.07.18에 종료가 되었으니 현재 등기부등본은 바뀌어 있을 것입니다.

내돈내산으로 등기부등본을 한번 조회해 보았어요.

어떤 차이점이 있는지 궁금해서요!

왜 그런 분쟁이 있었는지 알 것 같습니다.

등기부등본을 조회하려고 해당 물건 번호를 검색해보니 같은 주소에 두 개의 부동산 고유번호가 조회되더군요.

주소는 같으나 소유자가 다릅니다.

한 개가 앞쪽, 한 개가 후면 이렇게 같은 주소에 두 개의 점포가 앞뒤로 붙어있어서 계약서를 작성할 때 분쟁이 있었던 것 같네요.

내돈내산으로 둘 다 열람해보도록 하겠습니다.

첫 번째 건은 소유자가 유OO으로 되어 있어요. 유OO씨는 앞서 분쟁이 있었던 사건의 당사자인데요,

1970년에 매매를 했고 2023년 3월 22일에 증여를 한 내역이 갑구에 등기되어 있습니다.

해당 부동산 고유번호는 경매에 나온 건은 아니네요.

그럼 두 번재 부동산번호의 등기부등본을 조회해보도록 하겠습니다.

말소사항 포함하여 갑구를 살펴보니 2022년 7월 14일에 해당 물건에 소유권을 이전한 기록을 볼 수 있었습니다.

그리고 앞선 가압류들에 빨간 줄이 그어진 것을 볼 수 있었습니다.

근저당 설정도 마찬가지입니다.

하지만 특이사항이 있었는데요, 그 이후 2022.07.25에 매매예약 후 2022.07.27에 소유권일부이전청구권 가등기가 갑구에 걸려있습니다.

지분의 10분의 9가 한국산업대부주식회사로 걸려있는 내역을 확인할 수 있었어요.

저의 예상인데 해당 경매 물건이 낙찰이되어 소유자가 바뀐 후에, 내가 이 물건에 지분이 있다고 주장한 것 같습니다.

초보자에겐 너무 어려운 부분이라 저는 여기까지밖에 생각이 미치지 못하네요ㅠ_ㅠ

그럼 오늘 경매 분석은 여기서 마치도록 하겠습니다 :)

오늘도 제 블로그에 방문해주시고 부족한 글 읽어주셔서 정말 고맙습니다.

2023.04.25 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습9 - 2022타경2080[1]

2023.04.24 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습8 - 2022타경2867[1]

2023.04.21 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습7 - 2022타경101235[1]

2023.04.20 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습6 - 2021타경74121[2]

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2023.04.17 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습3 - 2021타경107948[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습2 - 2022타경102094[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습1 - 2022타경106096[1]

안녕하세요-! 날씨가 구리구리한 화요일 아침입니다.

오늘 출근길엔 빗방울이 조금씩 떨어지기도 하고, 은근히 쌀쌀하더라구요.

괜히 얇게 입으셨다가 감기 걸리지 않길 바라는 마음입니다 :)

오늘 권리분석을 연습해볼 물건은 경기도 안산시에 위치한 6.4평의 상가입니다.

정확한 위치는 경기도 안산시 상록구 예술광장로 1, 1층 158호이며, 

가장 가까운역은 중앙역, 안산시청이 가까이에 있습니다.

교통편이 아주 좋다고는 하기 어려우나 아파트 단지로 둘러싸여 있는 상가 건물 중에 하나입니다.

해당 물건 감정가 1억 3200만 원이며, 현재는 51%까지 떨어진 6468만 원에 가격 형성되어 있습니다.

매각 진행일은 2023.05.23 예정이며, 현재 유찰 2회인 상태입니다.

특이사항이 있다면, 집합건물대장상 위반건축물로 등재되어 있으나, 대상 물건은 해당사항 없다고 합니다.

경매에서 낙찰자는 위반건축물을 원상복구해야 할 의무가 있다고 알고 있어요.

매각물건명세서 상에서는 임차인이 존재하지 않습니다.

최선순위 설정은 2001.12.20 근저당권(신한은행) -> 1997.04.16 근저당권 이렇게 2 건이 설정되어 있습니다.

현황조사 내역을 살펴보니 명도가 조금 어려운 케이스의 사건으로 추정됩니다.

채무자 겸 소유자의 직원 60대 여성이 사진촬영을 거절 및 방해하였으며, 해당 물건의 상가 주인이라는 60대 여자는 이 사건 채무를 이미 변제하였으며 현재 취하 접수한 것으로 알고 있다고 주장했다고 합니다.

조금 의아하네요.

매각물건명세서 상에는 임차인이 존재하지 않는데 그 자리에서 영업을 할 수 있을까요?

이런 상황에서는 낙찰을 받는다고 하더라도, 현황조사 시에 계셨던 여성분을 해결(?)하지 않으면 새로운 임차인을 받기는 어려울 것 같습니다.

가장 좋은 방법은 실제로 해당 물건을 임장하는 거겠지요?

해당 물건은 인터넷 서류 상으로 정보가 부족해서 저의 실력으로는 조금 더 파보기 어렵네요^-^;;

그래도 누군가는 이 경매 사건을 기회라고 생각하겠지요.

저도 남들이 기피하는 경매 물건을 수월하게 저의 것으로 가져올 수 있을 만큼의 내공을 쌓고 싶습니다ㅎ-ㅎ

그럼, 오늘 글은 여기서 짧게 마치도록 할게요!

제 블로그 방문해주시고 글 읽어주셔서 고맙습니다 :)

2023.04.24 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습8 - 2022타경2867[1]

2023.04.21 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습7 - 2022타경101235[1]

2023.04.20 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습6 - 2021타경74121[2]

2023.04.19 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습5 - 2022타경3881[1]

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2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습1 - 2022타경106096[1]

안녕하세요 :) 권리분석의 달인이 되고 싶은 작가 수정입니다!

오늘 사실 글을 너무 많이 써서 조금 쉴까 했는데요,

그래도 멈추지 않고 꾸준하게 해보도록 하겠습니다!

그럼 오늘 제가 파볼 경매 사건번호 함께 가보시죠!

오늘 제가 준비한 물건은 2022타경2867[1]이라는 사건번호입니다.

모란역 CGV 건물에 있구요, 정확한 주소는 성남시 중원구 성남대로 1136, 4층 4027호(성남동, 니즈몰) 입니다.

8호선과 수인분당선이 교차하는 더블 역세권으로 접근성, 교통편 매우 훌륭하다고 볼 수 있습니다.

해당 물건 감정가 5,200만 원이며, 현재는 1회 유찰로 30% 떨어진 3640만 원에 가격 형성되어 있습니다.

매각 진행일은 2023.05.01 이며 글을 쓰는 현재 기준으로 7일 남았습니다.

해당 물건은 경계표지와 건물번호 표지를 갖추지 않은 오픈상가입니다.

지상 9층부터 10층까지는 CGV로 운영되고 있구요,

1층부터 8층까지는 상점으로 이용되고 있습니다.

매각물건명세서를 한번 보도록 하겠습니다.

2005.10.31에 근저당권이 설정되었구요,

주식회사 이랜드리테일이 니즈몰 4층 4027호 4028호 두 호수를 점유하고 있습니다.

기간은 2010.12.29~2020.12.28까지이고, 보증금은 각각 2,162,050원입니다.

그럼 등기부등본을 한번 살펴보도록 하겠습니다.

주요사항을 살펴보면 최OO님의 단독소유로 되어있구요, 성남시로부터 압류가 들어와있습니다.

근저당은 2005년 농협에 채권최고액 40,300,000원이 제일 먼저 걸려 있구요,

그 다음으로 임차했던 이랜드가 보증금에 대해 전세권을 설정한 상태입니다.

감정평가서를 한번 살펴보도록 하겠습니다.

1~8층 전체가 뉴코아아울렛 모란점으로 이용중이었으나 입점업체가 2020.12.28자로 철수했다고 합니다.

같은 4층 다른 호수의 거래사례를 살펴보면, 전유면적이 5㎡인 면적이 3천만 원에 거래되었습니다.

평가선례를 살펴보면, 전유면적 3.74㎡에 해당하는 물건은 26백만 원에 낙찰된 선례를 확인할 수 있었어요. 

저라면 해당 건 경매 들어가고 싶습니다+_+!

오..!!

나쁘지 않다고 생각해요!

4천만 원 정도에서 입찰가를 써서 냉큼 가져오고 싶습니다..!

이 매물은 임장까지 가보고 싶은데요, 그런데 문제가 하나 있습니다.

건물 4층 전체가 공실이고, 관리실에 의해 일반인의 출입이 통제되고 있다고 하네요 :(

이런 상황이면 낙찰을 받아도, 임차인을 구하기 어려운 상황인 것 같아요.

그 층에 혼자 누가 들어와서 장사를 할까요?

해당 층이 다 이랜드 점유로 계약 종료 후에 다 빠진 게 아닐까요..?

사실 현장에 가면 답이 다 나오는데, 이럴 땐 당장 임장을 나가고 싶군요 하하

그래도 무턱대고 덤비기보단 공부를 조금만 더 하고 덤벼보려구요!!

5월 중순부터 시작하는 부동산 경매 수업이 기대가 됩니다.

수업을 듣고 중요한 내용들은 또 부동산 공부 섹션에 글을 정리해보도록 할게요!

그럼, 임장 후기를 적는 그날까지!

중요한 건 꺾이지 않는 마음!!

오늘도 제 글 읽어주셔서 감사합니다 :)

2023.04.21 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습7 - 2022타경101235[1]

2023.04.20 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습6 - 2021타경74121[2]

2023.04.19 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습5 - 2022타경3881[1]

2023.04.18 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습4 - 2021타경4964[1]

2023.04.17 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습3 - 2021타경107948[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습2 - 2022타경102094[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습1 - 2022타경106096[1]

안녕하세요! 오래간만에 남기는 서평입니다 :)

이번에 제가 읽은 책은 <밑바닥부터 시작하는 부동산 경매>라는 책이에요.

이 책을 통해 얻고자 했던 것은, 경매에 필요한 상식과 기초지식이었습니다.

서점에서 '경매' 코너에서 이런저런 책을 둘러보다, 목차가 제일 깔끔하고 초보자인 저에게 필요한 내용이 담겨있다고 생각해 구매하게 되었습니다 :)

이 책은 그야말로 경매를 시작하려는 분들에게 꼭 필요한 바이블이라는 생각이 들어요.

디테일한 개념보단 러프하고 전체적인, 나무보다는 숲을 보게 만들어주는 책입니다.

용어에 대한 개념과 경매에 대한 절차가 아주 쉽고 핵심만 간략하게 정리되어 있어서 참 좋았어요.

회사에서 틈틈이 다시 읽으려고 집에서 가져왔답니다 :)

부동산 경매에 임하는 자세부터, 경매를 하는 이유와 목적에 대해 스스로 깊이 생각해보게 만드는 책이었습니다.

개인적으로 <밑바닥부터 시작하는 부동산 경매> 책에서 느껴진 작가의 문체는 굉장히 시니컬하다고 생각했습니다.

절대 경매로 돈을 쉽게 벌 수 있을 거라 생각하지 말라는 조언이 인상 깊었어요.

경매를 절대 쉽게 생각하지 말라는 작가의 촌철살인 뼈 때리는 조언이 참 많이 담긴 책이기도 했습니다.

사실 저는 책에서 언급한 만큼 경매에 절실하지 않기 때문에 뜨끔하기도 했어요.

저는 지금 당장 달려나가서 경매에 참여하고 싶다는 마음보다는

넉넉히 2~3년이라는 기간을 두고, 적당한 공부와 적당한 현장 경험을 쌓을 계획이었거든요.

서두르기보단 차근차근 하고 싶었어요!

하지만 이 책을 읽고, 제가 경매를 왜 공부하는지에 대해 다시금 돌아보게 되었습니다.

저는 경매를 왜 하고 싶은 걸까요?

그 이유는 간단합니다.

대부분의 사람들이 그러하듯이 경제적 자유를 누리기 위함이죠.

그래서 이 블로그도 열심히 운영하고 있고요 :)

그럼 왜 경제적 자유를 목표로 하는가?

근로소득으로부터의 해방 때문입니다.

우리가 언제까지 근로소득으로 생계를 유지할 수 있을까요?

나이가 들고, 전문지식을 필요로 하는 분야가 아닌 일반 직장인이라면한 회사에서, 한 분야에서 일할 수 있는 나이와 기간은 어느정도 한계가 있다고 생각합니다.

그 날은 언제가 될지 몰라요.저는 그 언제가 될지 모르는 날에 불안해하고 싶지 않기 위해 재테크를 공부하고 있습니다.노동이라는 근로소득이라는 하나의 수입원에만 의존하기 보다는조금이라도 젊었을 때 근로소득 + 알파로 재정적인 안정을 추구하고 싶어요.

지금 제 상황에서 가장 빠르게 실천으로 옮길 수 있는 것은 바로 블로그와 주식이었습니다.그래서 블로그도 꾸준히 하고 있고 주식도 관심을 잃지 않고 매매일지를 쓰며 노력하고 있습니다.하지만 부동산은 빠르게 실천에 옮기기까진 쉽지 않더라구요.

저는 나름대로 추진력이 강한 사람이라고 생각하지만,부동산만큼은 쉽사리 실천에 옮기기엔 조금 버겁다고 생각했었어요.

하지만 이 또한 핑계의 일종이라는 것을 느끼며 스스로 반성하기도 했답니다ㅎㅎ당연한 세상의 이치이지만, 뭐든지 쉽게 얻어지는 건 없구나경매라는 것도 내가 얻고 싶은 수익만큼을 결국엔 입찰가로 쓰게 되는구나 생각했습니다.

책 내용도 내용이지만 경매로 어떤 물건을 취득해서 얼마의 수익을 남길 것인가?

이런 목적성을 한번 더 뚜렷하게 가지고 가게 만들어주는 책이었습니다.

지금 글을 쓰는 시점에서 제 목표는 이렇습니다.

1년 동안은 공부를 하고, 손품을 팔면서 시드를 모을 거예요.

그래서 최근에 내일배움카드로 경매 수업도 결제했고, 경매 물건 분석을 매일 하나씩 하고 있습니다.

2년 차에는 슬슬 임장을 다닐 계획입니다.

현장조사에서 어떤 것을 파악해야 하는지 리스트를 만들어서, 같은 지역에 있는 물건 2~3개 정도를 주말에 임장을 다니면서 분석할 계획이에요.

그리고 정말 마음에 드는 경매 물건이 있다면 입찰까지 참가해볼 계획입니다.

그리고 사실 낙찰을 받아야 그때부터 시작이지만,

만약 낙찰을 받는다면 상가를 받고 싶어요.

바로 임대가 나가면 좋겠지만 그렇지 않을 때를 대비해서 경락잔금대출을 상환할 수 있는 여유자금도 물론 필요하겠지요.

만약 임대가 나가면 한 달에 20~30만 원의 임대료를 받는 것을 제 경매의 시작으로 하고 싶습니다.

행여 임대가 나가지 않는다면?!

방탈출 카페를 만들어보고 싶어요^-^ㅋㅋ

상가 중, 지하는 은근히 인기가 없는 경우가 있더라구요..!

만약 괜찮은 가격에 낙찰을 받는다면 인테리어를 하는 김에 방탈출 카페를 운영해보고 싶습니다+_+!

이러나 저러나!

열심히 저축하고 돈을 많이 모아야 겠네요ㅠ_ㅠ 하하핳

블로그도 열심히하고 주식도 열심히 해야겠습니다!

여러분도 경매 기초를 다지고 싶고, 경매에 필요한 전체적인 과정이 궁금하실 때,

<밑바닥부터 시작하는 부동산 경매> 책을 한번 읽어보시길 바랍니다-!

2023.04.05 - [주식/서평] - [서평] 심법부터 기법까지 모두 잡은 책, <나의 월급 독립 프로젝트> 후기

2023.02.18 - [부동산/서평] - [부동산] 엑시트(Exit) - 송희창, 독서 후기

안녕하세요, 벌써 금요일이네요 :)

금요일 오전에도 상큼(?)하게 경매 매물 권리분석 연습을 해보도록 하겠습니다.

오늘 제가 준비한 사건번호는 2022타경101235[1]으로 경매 물건은 천안에 있습니다.

정확한 주소는 충청남도 천안시 동남구 일봉로 87-12, 5층 506호이며, 용곡동에 이클래스라는 오피스텔입니다.

인근 역은 쌍용역(나사렛대)가 있지만 걸어서는 무리고, 버스로 10~20분 정도 소요되는 거리에 위치해있습니다.

하지만 버스 정류장이 걸어서 1~2분 거리에 있기 때문에 아주 큰 문제는 없어보입니다.

해당 물건 감정가는 1억 1600만원이고, 현재는 유찰 3회로 30% 떨어진 8,120만 원부터 입찰 가능합니다.

매각 진행일정은 2023.04.25일입니다.

그리고 해당 경매에는 특이한 사항이 있습니다.바로, 주택임차권자 남OO의 양수인 서울보증보험으로부터 매각가격이 최초 감정가 대비 60% 이상일 경우, 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하는 문서가 제출되었다고 합니다.

현재 감정가 1억 1600만원에 60%면, 69,600,000원입니다.이 가격이 만약 최고매수가로 낙찰된다면 현재 임차인은 우선변제를 받을 수 있는 금액만 배당을 받고, 나머지 보증금은 포기하겠다는 얘기로 해석해볼 수 있겠습니다.

얼핏 보면 임차인은 손해를 보면서까지 대항력을 포기하는 것 같은데요, 왜 이런 결정을 임차인이 했는지 한번 좀 더 살펴보도록 하겠습니다.

매각물건명세서를 살펴보도록 하겠습니다.

남OO 씨로 등재되어 있으며, 임대차기간은 2019.03.15~2021.03.15 입니다.

어머나, 지금이 2023년이잖아요? 임대차 기간이 2년이나 지났는데도 보증금을 돌려받지 못한 상태네요.

그래서 자포자기하는 심정으로 우선변제금액만 받겠다고 결정한 것으로 추측해볼 수 있습니다.

전입신고, 확정일자 모두 이사하는 날인 2019.03.15에 맞춰서 신고했구요, 그래서 대항력도 있는 상황입니다.

말소기준권리일인 압류 2020.08.11 보다 빠르네요.

보증금은 1억 5백만 원입니다.

그리고 남OO씨는 해당 물건에 전세로 들어갈 때 서울보증보험에서 전세보증보험을 가입했낭봅니다.

임차인의 보증금반환채권을 양수한 신청채권자가 서울보증보험으로 매각물건명세서에 기록되어 있습니다.

그럼 해당 물건의 변제금액은 얼마일까요?

오피스텔(사무)이니 주택임대차에서 얼마인지 찾아보도록 하겠습니다.

담보물권 설정일은 압류가 걸린 2020.08.11이니, 2018.09.18~ 구간을 확인해보겠습니다.

서울특별시도 아니고, 수도권도 아니고, 광역시도 아니기에 그 밖의 지역입니다.

그 밖의 지역의 소액보증금 범위는 6천만 원 이하에, 2천만 원이 최우선변제금액입니다.

음... 소액보증금 범위에 들어오지 않아서 최우선변제금액은 받지 못하는 상황이기에, 임차인이 우선변제권만 주장하겠다는 의미인가 봅니다.

이제 등기부등본을 살펴보도록 할게요.

등기부등본에서 확인할 수 있는 사항은 7건이나 걸려있습니다.

해당 물건은 결국 계약기간이 만료되었으나 집주인이 보증금을 돌려주지 않아서, 서울보증보험에서 강제경매로 넘긴 것으로 볼 수 있습니다.

만약 낙찰받았을 경우 얼마에 거래할 수 있는지 시세를 확인해보도록 하겠습니다.

전세 1억 3천, 매매가 1억 2천에 호가 형성되어 있습니다.

감정가의 60% 이상만 써낼 경우 투자자에게 조금 유리한 상황이 아닐까요?

하지만 그 전에 압류가 너무 많이 걸려 있어서 이 부분을 해결해야 할지는 좀 더 면밀하게 따져봐야 할 것 같습니다.

그럼 오늘의 경매 권리분석, 여기까지 마치도록 하겠습니다 :)

2023.04.20 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습6 - 2021타경74121[2]

2023.04.19 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습5 - 2022타경3881[1]

2023.04.18 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습4 - 2021타경4964[1]

2023.04.17 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습3 - 2021타경107948[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습2 - 2022타경102094[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습1 - 2022타경106096[1]

안녕하세요 :) 요즘 날씨가 많이 따뜻해졌죠?

임장가기에도 정말 좋은 날씨인데요, 저는 발품을 팔기 전에 손품을 열심히 팔며

경매 물건을 최대한 분석해보고자 합니다.

요즘 뉴스에도 경매 관련 이슈가 대두되고 있어 저도 눈여겨 보고 있는데요,

제 개인적은 소견으로는 돈을 빌린 채무자, 소유권자에게 강한 처벌이 있어야 맞지 않을까요?

물론 경매라는 것이 채무자가 돈을 갚지 못해서 집이 매각되는 과정이긴 하지만요..

터무니없이 자신의 욕심에 비해 큰 금액을 빌린 채무자가, 저는 최초의 원인 제공자가 아닐까 싶습니다...

바로 퇴거하지 않고 거주 기간을 늘려달라는 시간이 필요하다는 세입자의 입장도 저는 이해가 가구요.

하지만 저는 경매 투자자이기 때문에, 그대신 투자자 입장에서도 이점이 있어야 한다고 생각해요.

예를 들면, 낙찰자가 점유자의 거주 기간을 조금 늘리는 것에 동의하면 취득세를 감면해 준다든지

또는 일반적으로 명도에 필요한 이사 비용을 지원해준다든지

이렇게 낙찰자에게도 어느정도 혜택이 주어져야 경매 시장도 유지될 수 있지 않을까요?

무튼, 서론이 너무 길었네요^-^;

그럼 오늘의 경매 물건 분석 시작해보도록 하겠습니다-!

오늘 제가 분석해 볼 물건은 경기도 오산시에 위치해있는 오피스텔 상가입니다 :)

경기도 오산시 원동로 22, 지1층비169호 (원동, 르마레시티) 라는 경매 물건이에요.

오산역과 매우 가깝고, 같은 건물에 CGV가 있어 입지가 매우 뛰어난 상가라고 볼 수 있습니다.

감정가는 1억 2300만 원이며, 현재는 66% 떨어진 4218만 9000원에 올라와 있습니다.

3회 유찰 되었으며, 매각 진행일은 2023년 5월 10일입니다 :)

이렇게 입지가 좋고 평수도 나쁘지 않은 오피스텔 상가인데, 청구액이 10억원이 넘어가네요 :0

어떤 사연이 있었는지 좀 더 파보도록 하겠습니다.

매각물건 명세서를 먼저 확인해보았습니다.

2019.12.23에 근저당권이 설정되어 있어요.

비고란에 판매시설로 이용중이라고 되어 있지만, 조사된 임차내역은 없습니다.

해당 물건인 B169호의 사진을 봐도 불이 꺼져있고 안에는 박스가 쌓여있고 정리되어 있었어요.

현재는 공실인 것 같지만 그렇다 하더라도 자세한 내역은 해당 오피스텔 관리사무소에 물어봐야 할 것 같네요.

다음으로 등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다.

해당 물건은 한국자산신탁주식회사의 소유입니다.

법인 소유의 물건이네요?

이를 담보로 금정신용협동조합에서 12억의 채무를 진 적 있습니다.

정말 어마어마한 금액이네요 :0

무엇보다 해당 물건을 담보로 12억까지 대출이 나오다니요, 조금 의아한 부분이기도 합니다.

그런데 특이한 부분을 발견했어요.

해당 물건은 한국자산신탁주식회사이지만 채무자는 다릅니다.채무자는 주식회사 트러스리얼티라는 회사이고채권자는 금정신용협동조합으로 공동담보가 걸려있네요.

오우.. 참 복잡한 관계군요..!그렇다면 상황이 어떻게 되는 걸까요?

우선 금정신용협동조합에서는 공동담보로 돈을 주식회사 트러스트리얼티에 빌려준 거겠지요?그런데 왜 한국자산신탁의 소유인 해당 물건에 근저당이 걸렸는지조금 잘 모르겠습니다^-^;;

아직 저의 지식으로는... 이 부분까지 추리하기가 조금 어렵네요^-^;;우선 넘어가고! 토지등기를 한번 살펴보도록 하겠습니다.

토지 등기부등본도 살펴보니, 갑구와 을구의 기록사항은 없으며 한국자산신탁주식회사로 등기되어 있습니다.만약 경매에 낙찰받게 되면 이 토지부분은 어떻게 되는 걸까요?

언젠가 이런 부분까지 술술 글을 쓸 수 있는 날이 오길 기대하며열심히 공부해야겠다는 생각이 듭니다 :)저는 5월부터 내일배움카드로 퇴근 후 경매 학원에서 공부하기로 했답니다ㅎㅎ잘 할 수 있을지 걱정도 되는데요, 그래도 부딪혀봐야죠!

다시 돌아와, 해당 상가 시세는 어떻게 되는지 살펴보도록 하겠습니다!르네마시티 지하 1층, 24.91㎡ (7.5평) 

해당 전용면적보다 조금 더 넓은 매물은 보증금 1,000에 월세 40으로 호가 나와있습니다.월 관리비는 110만 원이네요.

사실 이 정도 물건이면 저는 충분히 투자할 가치가 있다고 생각이 듭니다.오늘 정리하며 해결되지 않은 점은.. 이렇게 채무자와 소유자가 다를 경우에는 어떻게 되는지입니다.그리고 청구금액이 10억이 넘어갈 경우, 낙찰가에서 배당이 어떻게 진행되는지 궁금하네요.

채권자 입장에서는 1원이라도 돈을 더 받아와야 할 텐데요, 만약 배당금이 모자라면 그 차이나는 나머지 금액은 어떻게 법적인 절차가 진행되는지가 궁금하네요.이런 부분도 학원에서 공부하며 좀 더 명확하게 알 수 있었으면 좋겠습니다.

지금까지 총 6개의 경매 물건을 연습했는데요, 입찰에 들어가고 싶은 사건번호, 그리고 전문가에게 분석을 의뢰하고 싶은 물건은 이 매물 뿐입니다!

이렇게 파고 파다보면 입찰하고 싶은 물건이 나오기도 하는군요 후후그럼 언젠가 법원에 입찰한 후기를 남기는 그날까지!중요한 것은 꺾이지 않는 공부!!! +_+!!

오늘도 제 글 읽어주셔서 정말 감사드리고, 도움이 되셨다면 하트 꾹 눌러주세요!

2023.04.19 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습5 - 2022타경3881[1]

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안녕하세요-! 요즘 경매 공부에 관심을 갖고 있는 작가 수정입니다 :)

이번 글은 제목처럼 내일배움카드로 경매 강의를 들을 수 있는 곳을 소개해드리려고 해요.

내일배움카드 재직자 과정에서 야간 수업이 있는 강의를 참 찾기 어렵죠.

게다가 <경매>라는 주제로 내일배움카드를 결제할 수 있는 수업이 많지 않습니다 :(

하지만 제가 누굽니까?!

경매를 열심히 배우고 싶은 수강생 아니겠습니까?!

그래서 열심히 찾고 찾다가 내일배움카드로 결제할 수 있는 수업을 발견했어요!

19:00 부터 시작이라 퇴근 후 수업을 듣기 딱이랍니다.

그럼 이와 관련해서 자세한 정보를 알려드리도록 할게요-!

< 목   차 >

1. 위치

2. 강의 일정

3. 강의 시간

4. 커리큘럼

5. 수강신청 사이트

6. 자비부담금액

7. 인정 출석률, 보강여부

1. 위치

퇴근하고 내일배움카드로 경매 수업을 들을 수 있는 기관은 한국종합교육원이라는 기관입니다+_+!

강남구청역에서 매우 인접한 교육기관으로 접근성이 좋답니다!

서울에 이렇게 내일배움카드로 경매 교육을 들을 수 있는 기관은 그리 많지 않아요ㅠ_ㅠ

있어도 직장인을 위한 시간대인 저녁 7시부터 진행되는 강의는 거의 없답니다

서울시 강남구 논현동 254-4

서울시 강남구 선릉로653에 위치해 있으며 7호선과 수인분당선 강남구청역에서 약 100m 떨어져 있습니다.

2. 강의 일정

제가 관심있게 알아본 강의는 5.15(월)에 개강하는 부동산 경매분석가(LMS) 월목반 19~22시

또는 6.8(목)에 개강하는 부동산 경매분석가(LMS) 월목반 19~22시 입니다 :D

월목반이라고 해서 월요일, 목요일에만 출석하는 게 아니라

월화수목 주4회 현장에서 강의를 듣게 됩니다+_+!

후후후 정말 빡세군요..! 하지만 이렇게 저렴한 비용으로 강의를 들을 수 있다는 것만으로도 감사할 따름입니다.

5월 중순에 시작하는 강의는 7월 중순에 끝나고,

6월 초에 시작하는 강의는 8월 초쯤에 끝납니다.

약 2월 정도 넉넉히 시간 비워두시는 것이 좋겠군요!

또 다른 수업 일정들은 아래의 한국종합교육원 홈페이지에서 확인하실 수 있어요!

http://tsekorea.com/ 

3. 강의 시간

부동산 경매 관련 강의 중, 다른 수업 시간은 아래와 같습니다.

① 평일반: 09:00~14:00

② 평일반: 14:00~19:00

③ 월목반: 19:00~22:00

6월 달까지 수강신청이 열려있으니 함께 참조하세요!

4. 커리큘럼

가장 중요한 커리큘럼입니다!

제가 관심있는 월목반 기준으로 아래와 같이 정리해보았어요!

1~8회차: 강제집행실무

8회차: 부동산 등기

9회차: 공탁실무

10~13회차: 민법

14~20회차: 민사집행

21~22회차: 보전처분

23회차: 공탁실무

24~26회차: 부동산등기

27~28회차: 임대차보호법

29회차: 보전처분

30~33회차: 특수물건

대략 이렇게 구성되어 있습니다.

현장강의 3시간씩 주4회 그리고 부동산 경매물권 권리분석은 1시간씩 줌으로 진행된다고 합니다 :)

5. 수강신청 사이트

수강신청은 아래 링크를 클릭하셔서 로그인하신 후에 등록하실 수 있습니다.

https://www.hrd.go.kr/hrdp/co/pcobo/PCOBO0100P.do?tracseId=AIG20220000403488&tracseTme=7&crseTracseSe=C0061&trainstCstmrId=500034254851#undefined

6. 자비부담금액

해당 교육과정 자비부담금액은 256,230원으로 매우매우 혜자스러운 금액대입니다.

부동산 경매 관련 교육 찾아보시면 기본 50만 원인거 아시죠^-^;;?

온라인인데도 말이죠ㅎ-ㅎ

7. 인정 출석률, 보강여부

출석률은 80% 이상 달성해야 해서 최대 결석 가능한 날은 총 6번까지라고 합니다.

현장 강의는 녹화로도 진행되기 때문에, my box 링크를 통해 빠진 부분을 복습할 수도 있다고 하네요.

열심히 수업을 들어서 저의 경매 분석력을 최대한 업그레이드 시키고 싶습니다!

그리고 나서 임장도 가보고, 임장 후기도 글로 남겨보고 싶네요ㅎ-ㅎ

부자들, 자산가들이 말하기를 가장 중요한 것은 실천에 옮기는 것이라고 했어요.

부동산 공부를 완벽하게 하는 것은 불가능에 가깝다고 말이죠.

저도 부동산 현장강의+책 5권만 더 읽고 적당한 지식을 쌓은 후에 입찰에 참가해보고 싶습니다.

그럼 앞으로 더욱 발전하는 모습 보이겠습니다 :)

블로그 방문해주시고, 글 읽어주셔서 오늘도 정말 감사합니다!

안녕하세요 :) 꾸준히 경매 물건을 분석하려 노력하는 작가 수정입니다.

처음부터 완벽하게 잘 할 수는 없다고 생각해요.

하지만 매일매일 하나하나 살펴보다 보면 언젠가는 보이지 않던 부분도 보이게 되고,

몰랐던 부분도 알게 되고, 각종 용어들과 친해지고,

또 해당 물건에 어떤 사연이 있었는지도 알게되는 모든 과정을 겪게 될 거라고 생각합니다!

꾸준함의 힘을 생각하면서 오늘 오전에도 열심히 물건 분석을 해보도록 하겠습니다 :D

지금까지는 서울에 있는 경매 물건을 조사했었는데요,

오늘은 경기도 화성으로 내려가봅니다 +_+!

오늘 파볼 물건은 경기도 화성시 동탄하나1길 47-2, 5층 514호

화성시 능동 1064-1, 오디세이더테라스뷰 라는 물건입니다.

가장 가까운 역은 능동역(예정)입니다.

근처에 버스 정류장도 있긴 하지만 아무래도 역세권에서 조금 거리가 떨어져서 접근성은 아주 뛰어나다고 보긴 어렵습니다.

하지만 근처에 노브랜드, 각종 편의점, 아파트 등 주거지역과 맞닿아 있어 안정적이며 조용한 위치라는 생각이 드네요.

해당 물건 감정가 1억 500만 원이며, 현재는 66% 떨어진 3601만 5000원으로 가격 형성되어 있습니다.

유찰은 3회까지 왔구요, 그 전에 누군가 최고가 매수인으로 낙찰된 히스토리는 없습니다.

해당 물건은 업무시설(오피스텔)이지만 조사시점에는 현재 주거용으로 이용 중이라고 합니다.

그리고 중요한 사항이 있네요.

대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않는 경우 잔여 보증금을 매수인이 인수하므로 입찰 시 주의를 요한다고 별도로 기재되어 있습니다.

그럼 좀 더 자세히 파보도록 하겠습니다.

매각명세서를 살펴보면, 2021년 12월 30일에 가압류가 걸려있습니다.

그리고 현재 임차인인 노OO씨는 2021년 12월 14일 전입신고를 했고, 2021.10.18에 확정일자까지 받았습니다.

또 배당요구 종기일인 2022.07.29 안에 드는 2022.07.01에 배당요구종기도 마쳤습니다.

이 삼박자가 모두 갖춰졌기 때문에 대항력 있는 임차인의 조건에 부합하며, 낙찰자는 보증금을 인수해야 할 의무가 생겼다고 볼 수 있습니다.

보증금은 104,000,000원입니다. 어우... 최우선변제를 받는다고 하더라도 턱없이 부족한 금액이네요..

소액임차표를 보니, 주택임대차 기준으로 1억 3천만 원 이하의 보증금은 4,300만 원까지 변제받을 수 있습니다.

104,000,000 - 43,000,000 = 61,000,000원 입니다.

이런 건은 잘못 들어갔다가 보증금을 물어줘야 하는 위험이 있는 물건이라고 볼 수 있습니다.

임대차기간은 2021.11.28~2023.11.27 까지로 되어 있네요.

만약 올해 11월 27일까지 해당 물건에 낙찰자가 아무도 없다면 어떻게 될까요?

저도 궁금해지는 부분입니다.

그렇다면 어떤 압류가 걸려있는지 등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다.

현재 소유자인 김OO씨에게 총 3건의 가압류가 걸려있습니다.

가장 빠른 순위는 우리은행에서 22,317,268원, 그 다음 롯데카드에서 32,392,944원, 마지막으로 한화생명보험에서 20,856,718원입니다.

그리고 우리카드에서 강제경매개시를 신청해서 경매로 넘어간 물건이라고 추측해볼 수 있습니다.

빌린 돈이 보증금보다 작네요.

해당 물건 경매로 낙찰받았을 경우 가장 큰 문제는 명도라고 예상되어집니다.

우선 경매 물건 자체가 보증금이 1억 가까이 되다보니, 그 돈을 받기 전까진 못나가겠다고 임차인이 강짜를 부릴 가능성이 높아 보입니다.

만약 해당 물건을 낙찰받는다면 시세는 어떻게 될까요?

중층은 매매가 약 1억 원에 형성되어 있고, 월세로는 가격형성이 되어있지 않습니다.

전세는 약 9,400만 원~1억 1천만 원으로 약 9,800 정도 됩니다.

저라면 해당 경매는 들어가지 않겠어요.

시세가 현 임차인의 보증금보다 적기 때문에 뭐가 되었든 제가 손해인 상황인 것 같아서 그렇습니다.

그럼 오늘의 분석은 여기서 마치도록 할게요 :D

부족하지만 제 글 읽어주셔서 감사합니다.

2023.04.18 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습4 - 2021타경4964[1]

2023.04.17 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습3 - 2021타경107948[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습2 - 2022타경102094[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습1 - 2022타경106096[1]

안녕하세요, 비오는 화요일 오전입니다.

오늘도 경매물건 분석을 연습하며 하루를 시작해보려 해요-!

오늘은 종로5가역 근처에 있는 단지내 상가 물건을 가져와봤습니다ㅎㅎ

그럼 같이 분석하러 가시죠! Go Go!

해당 물건의 정확한 위치는 아래와 같습니다.

서울특별시 종로구 종로 183, 지1층제이지1312호(인의동 48-2)

효성주얼리시티라는 건물의 지하에 위차한 매장입니다.

해당 물건 사진을 보니 양복점으로 영업하고 있나봅니다.

위치는 종로5가역 역세권으로 접근성이 아주 뛰어나다고 볼 수 있습니다.

해당 건물은 귀금속, 예물, 한복, 혼수를 취급하는 쇼핑몰으로, 만약 세를 놓는다면 금방 빠지기 좋은 조건을 갖춘 것 같다고 생각합니다.

매각 진행일은 2023.4.18 오늘이네요?

해당 물건 감정가는 1억 3600만 원이고, 지금까지 유찰 3회로 49% 떨어진 6963만 2000원으로 올라와 있습니다.

지금까지 강제경매 사례만 분석했었는데요, 처음으로 임의경매 사건을 보게되네요+_+

경매 초보자에겐 강제경매 사건보다는 임의경매 사건이 조금 더 명도가 수월할 수 있다고 책에서 보았습니다.

하지만 청구액이 엄청나네요^-^;; 하하하

감정가의 2배보다 더 높은 금액입니다 :0

유찰된 스토리를 보면 2022.12.20에 8704원까지 떨어졌었고,

최고가매수금액 8800만원으로 낙찰받았었습니다.

하지만 미납으로 다시 부동산 경매에 올라온 이력이 있습니다.

해당 물건은 2개의 호수가 같이 진행되나보네요?

1312호와 1313호 이렇게 인접 호수와 경계벽 없이 양복점으로 이용중이라고 합니다.

다행히 임차인 현황 정보가 상세하게 나와있는데요,

각각 보증금 1천만 원, 차임도 각각 60만 원으로 정보가 나와있습니다.

2022.03.14에 전입신고(사업자등록) 완료하였고, 확정일자도 2022.03.14로 받았습니다.

2022년 3월 16일이 배당요구 종기일인데요, 그 전인 같은 날짜인 2022.03.14에 받았네요.

하지만 최선순위 근저당 설정일은 2019.07.31 입니다.

제가 알고 있는 경매 지식에 따르면, 말소기준권리일이 배당요구종기일보다 더욱 빠르기 때문에 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 되는 것으로 알고 있습니다.

등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다.

해당 물건은 법인이 소유하고 있습니다.

가압류와 압류, 근저당도 설정되어 있고 권리관계가 매우 복잡한 상가였네요 :(

가장 빠른 순위번호는 근저당권으로 하나은행에서 채권채고액 2억 4천만 원이 등기되어 있습니다.

그리고 하나은행에서 임의경매를 개시했네요.

다음으로 빠른 순위는 현대캐피탈의 16,812,365원 그리고 또 현대캐피탈에서 37,582,467원이 가압류가 들어왔습니다.

그 뒤에는 강남구와 종로구에서 압류를 걸었구요,

지인 민OO에게서 75백만원을 빌린 근저당도 있습니다.

끝이 아니에요ㅠ_ㅠ

이OO 개인에게서 1억 2천만 원을 빌렸습니다.

어떤 사정이 있어서 이렇게 돈을 빌리고 갚지 않은 걸까요?뭐가 되었든 해당 소유주이자 채무자인 이 주식회사에게 화가 나 있는 사람들이 정말 많을 것 같네요ㅠ_ㅠ..

상가임대차 소액보증금 범위 및 변제금액 상가 부분을 보면,최우선변제적용 보증금액은 6,500만 원 이하로 2,200만 원까지 최우선변제받을 수 있습니다.

앞서 보증금이 1,000만 원이었는데요, 말소기준권리보다 배당요구종기일이 늦지만 최우선변제를 신청할 경우 보증금은 선수위로 배당받을 수 있다고 보여집니다.

배당 순위는 아래와 같아요.

0순위: 경매 집행 비용, 부동산의 점유자가 목적물을 관리, 보존하는 데 지출한 비용(비용상환청구채권액)

1순위: 소액임차인의 최우선변제금과 임금채권 중 일정액

2순위: 경매 대상 부동산에 발생하는 조세

3순위: 담보 물권(저당권, 전세권, 담보가등기) & 임차보증금(우선변제보증금)

4순위: 임금채권

5순위: 당해세를 제외한 국세와 지방세

6순위: 보험료와 공과금

7순위: 일반채권(가압류 등)

최고가 매수인이 납부한 보증금 및 잔금은 위와 같은 순서로 진행되는데요,근저당과 압류가 너무 많이 걸려있어서 배당금으로 채권자들이 얼마 받지 못할 것 같네요.

글을 정리하면서 문득 궁금한 점이 생겼는데요,만약 배당받는 금액보다 채무 금액이 더 클 경우에 나머지는 말소되는 건지? 아니면 최고가매수인이 인수해야하는 건지 조금 헷갈립니다 ㅠ_ㅠ공부를 좀 더 열심히 해야겠군요ㅎㅎ!

만약, 가장 첫 번째로 등기된 저당권을 낙찰자가 인수해야 한다면 하나은행에 저당잡힌 약 2억원의 금액인데요,이러면 경매로 손해보는 경우가 생기지 않을까요?

저라면 해당 건은 입찰에 들어가지 않을 것 같습니다ㅎ-ㅎ그럼 오늘의 분석 여기까지 할게요 :)

2023.04.17 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습3 - 2021타경107948[1]

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2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습1 - 2022타경106096[1]

안녕하세요 :) 권리분석을 잘 하고 싶은 작가 수정입니다.

매일 하나씩 경매 물건을 분석하고 정리하며 권리분석과 친해지고 싶습니다!

이렇게 꾸준히 연습하다보면 실력이 느는 날이 오겠지요?!

오늘 제가 분석해볼 물건은 2021타경107948[1]이라는 경매 물건입니다.

소재는 강남구 도곡로3길 19, 5층 502호이며,

무려 강남구 역삼동에 위치해있습니다+_+!!

강남 서희스타힐 오피스텔이네요.

외관은 위와 같은데요, 이런 곳을 아무 문제 없이 낙찰받을 수 있다면 얼마나 좋을까요?

해당 물건 입찰일은 2023.04.18 바로 내일이네요.

지금까지 총 4회 유찰되었습니다.

감정가 2억 800만 원이고, 현재는 60% 떨어진 8519만 7000원입니다.

해당 물건의 유찰과정을 돌아보면, 2022.12.20에 1억 4800만 원으로 최고가 매각허가가 결정났으나

낙찰자가 잔금을 납부하지 않았나봅니다.

미납으로 인해 유찰된 기록이 있네요.

매각물건명세서를 확인해보겠습니다.

최선순위결정은 2021.07.14의 가압류 15,000,000원 입니다.

강제경매개시결정도 가압류 채권자가 신청해서 집행된 것으로 볼 수 있습니다.

현재 주거임차인으로 남XX 님이 등록되어 있는데요, 전입신고는 2021.05.24에 한 것으로 등록되어 있습니다.

말소기준권리일자인 2021.07.14 보다, 임차인이 2021.05.24에 전입신고를 더 빠르게 했네요?

이럴 경우에는 상가에 해당하는 우선변제를 받을 수 있는 케이스가 될 것 같습니다.

(죄송해요 공부 좀 더 열심히 할게요^-^;;)

배당요구여부에는 공란으로 되어 있습니다.

그럼 이제 등기부등본을 확인해보도록 하겠습니다.

조금 특이한 사항을 발견할 수 있었어요.

소유자이자 채무자인 어XX씨는 93년생으로 비교적 어린 나이에 강남역에 오피스텔을 소유했다는 점입니다.

갑구의 소유권에 관한 사항을 살펴보면

남XX씨로부터 돈을 15,000,000원 빌렸는데 갚지 않았나봅니다.

이에 남XX씨가 강제경매를 신청하게 된 것 같습니다.

그소식을 듣고, 2개월 뒤 제 3금융권에서도 가압류를 신청한 내역이 있습니다.

채권자 남XX씨도 90년생으로 비교적 어린 나이에, 채무자 어XX씨에게 큰 돈을 빌려주었다는 점 또한 알 수 있었습니다.

해당 등기부등본을 조회하며 특이한 사항을 또 발견할 수 있었는데요,

바로 임차인으로 등재되어 있는 사람도 같은 남씨입니다.

남씨는 흔한 성이 아니기에, 채권자인 남XX씨와 가족관계가 아닐까 추측해볼 수 있습니다.

해당 물건과 관련해서 제가 상상해본 시나리오는 아래와 같습니다.

채무자 어XX씨는 친한 누나인 남XX씨로부터 해당 물건을 사기 위해 15백만 원 빌리게 됩니다.

또, 대부업체를 통해서도 약 37백만 원을 빌리게 됩니다.

정확한 숫자는 37,368,087원인데요 숫자가 특이하죠?

*10을 해보면 373,680,870원입니다. 

추측컨대, 본 물건은 약 3억 7천만 원에 매매가 되었을 가능성이 있습니다.

다시 돌아와, 채권자 남XX씨는 그 대신 자신의 가족을 거기에 임차해달라고 했을 가능성이 높습니다.

그래서 채권자 남XX씨의 가족인 남OO씨가 전입신고를 하게 된 게 아닐까요?

해당 물건 시세는 어떻게 될까요?

네x버 부동산에 한번 조회해보았습니다.

강남역 서희스타힐스 매매가 최소 2억부터 최대 2억 8천까지 호가 형성되어 있습니다.

전세가는 1억 9천부터 최대 2억 4천까지 형성되어 있네요.

월세를 받을 경우 최소 100만원의 월 수입 기대할 수 있는 매물입니다.

만약 해당 매물, 입찰에 들어가면 얼마를 써내야 할까요?

앞서 유찰된 사례를 봤을 때, 1억 4800만 원이 최고가로 낙찰되었습니다.

그렇다면 저는 그냥 1억으로 써볼 것 같아요.

그나저나 그게 문제가 아닌 것 같습니다.

현재 세입자로 등재된 남OO씨는 전입신고를 한 상태입니다.

말소기준권리일보다 전입신고 날짜가 앞서기 때문에, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하게 되는 것으로 알고 있습니다.

하지만 문제는 보증금과 차임, 임대차 기간에 관한 아무 정보도 없다는 점이에요.

강남의 경우에는 보증금은 최소 보증금만 받고 월세가 비싸기 때문에

만약 월세로 임차한다고 할 경우에는 보증금이 소액이라 다행이겠지만,

혹시나 전세로 들어갔을 경우 낙찰자가 떠안아야 할 보증금은 감당하기 어려울 것 같다는 생각이 듭니다.

역시 경매는 참 어렵네요^-^;;

하지만 포기하지 않고 매일 꾸준히 공부하고 싶습니다!

모두 파이팅이고, 즐거운 월요일 보내시길 바랍니다♥

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습2 - 2022타경102094[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습1 - 2022타경106096[1]