작가 수정의 레벨업 재테크

안녕하세요, 너무나 피곤한 작가 수정입니다 :(

이제 체력이 예전처럼 빠르게 회복되질 않네요... 흑...

세월이여...!

그래도 힘내서 오늘의 경매물건 분석 연습을 시작해보도록 하겠습니다 :)

오늘 제가 손품을 팔아볼 곳은, 오랜만에 방문(?)하는 곳이지요.

경남 창원입니다.

자세한 내용 아래에서 확인해보실게요-!

해당 물건 소재지, 경상남도 창원시 성산구 용지로 56, 4층 403호(중앙동, 창원중앙블루힐스)

구주소는 경남 창원시 성산구 중앙동 99-2 입니다.

평수는 전용 6.4평으로 아담한 오피스텔 원룸이에요.

위치는 자차가 없으면 조금 불편할 수도 있을 것 같습니다.

하지만 근처에 창원그린테크벨리와 한국폴리텍대학, 창원시청, 근로복지공단 창원병원 등

직장 때문에 자취를 해야하는 사람들에게는 수요가 꽤나 있을 만한 위치라고 생각합니다 :)

전용면적이 작아서 그런지 한 층에 총 42세대가 들어설 정도로 다닥다닥 붙어있습니다.

제 개인적인 견해로 아담한 면적에 한 층에 세대수가 많으면 높은 월세를 받기는 조금 어려울 것 같다는 생각이 들어요ㅎㅎ

어쨌든, 해당 물건 감정가 7200만 원, 1회 유찰로 최저가 5760만 원부터 입찰 가능합니다.

매각진행일은 2023.07.20 입니다 :)

현황조사 내역을 살펴보니 특이사항이 있었습니다.

준민등록 전입자 손OO씨는 폐문 부재로 만나지 못하여, 실제 거주 및 임차관계 유무 등을 알 수 없어 편의상 임차인으로 등록하였다고 합니다.

그럼 자세한 내역, 매각물건명세서와 등기부등본을 확인해보도록 하겠습니다.

매각물건 명세서에는 대부분의 정보가 미상으로 기재되어 있었습니다.

전입신고 일자는 2018.12.05인데요, 말소기준권리일인 2018.10.04 근저당권 설정일보다 늦은 날짜입니다.

이런 경우에는 명도로 이어지면 피곤해질 것 같네요..

등기부등본 한번 확인해보도록 하겠습니다.

등기부등본에서는 압류와 가압류가 눈에 띕니다.가처분이나 가등기도 없는 케이스네요.

그럼 만약 6000만 원에 낙찰받았다고 할 때, 배당 흐름을 살펴보도록 하겠습니다.

안타깝지만 현재 주택임차인으로 등재되어 있는 손OO씨는 배당금을 못 받고 나가야 하네요..이럴 경우에는 명도에서 힘을 뺄 것을 예상하고 입찰에 들어가야 할 것 같습니다.

그럼 해당 경매 물건의 시세를 확인해보도록 할게요.

가장 최근의 자료에 따르면, 같은 층 같은 평수의 매물이 6700만 원에 거래되었네요.

만약 2~3회 유찰로 낙찰받아도 솔직히 시세보다 훨씬 저렴하게 매수한 셈입니다.

해당 물건은 매매가보다 전세가가 훨씬 높게 형성되어 있네요.

그리고 전세가 거래 건수도 더 많고, 전세가 활발하게 거래가 이루어지는 것을 알 수 있습니다.

월세도 많이 거래되었네요.

입지가 좋은 매물은 거래도 바로바로 되는 거라고 생각합니다.

창원중앙블루힐스는 월세도 보증금이 높고 월세가 낮은 경향을 보이네요.

명도만 잘 해결된다면 알짜배기 매물이라고 볼 수 있겠습니다 :)

그럼 오늘의 권리분석 연습은 여기서 마무리하도록 할게요-!

감사합니다.

안녕하세요, 어느덧 권리분석 연습 50회를 맞이한 작가 수정입니다 :)

제 블로그 검색 유입을 살펴보면, 경매 키워드로 들어오시는 분들이 종종 있더라구요.

이렇게 부족한 제 블로그 찾아주셔서 감사할 따름입니다ㅎㅎ

오늘 50회를 맞이해서 제가 가져온 경매 물건은 광주에 소재한 꽤 괜찮은 오피스텔입니다.

그럼 자세한 내용 함께 보시겠습니다-!

해당 물건지 <광주광역시 서구 시청로 41, 11층 1110호(치평동, 광주대우디오빌)> 입니다.

구 주소는, 광주 서구 치평동 1238-1 입니다.

평수는 전용 8.5평으로 1인가구나 작은 사무실으로 운영하기에 아늑한 평수입니다.

저는 부동산을 볼 때 가장 중요한 것을 위치라고 생각하는데요,

디오빌은 치평역에서 1분 거리에 위치해 있습니다.

또, LX한국국토정보공사, 한국토지주택공사, 광주가정법원, 교유지원청, 한국주택금융공사, 그리고 광주시청까지.

각종 공기업과 관공서 등이 골고루 분포해 있구요,

우측으로는 큰 공원도 위치해 있어 11층이면 뷰도 너무 예쁠 것 같습니다.

북쪽으론 광주천도 있어 마찬가지로 11층에서 힐링할 수 있는 공간이 될 것 같네요.

그리고 서쪽으론 아파트 단지도 있어서, 치평역을 기준으로 우측에는 산업단지 좌측에는 주거단지로 나뉜다고 볼 수 있겠습니다.

해당 물건 감정가 8300만 원, 유찰 1회로 최저가 5810만 원부터 입찰 가능합니다.

매각 진행일은 2023.07.12 이에요.

현황조사내역을 살펴봤을 때, 채무자 및 점유자를 만날 수 없어 점유여부와 임대차관계여부를 알 수 없었다고 합니다.

주민등록전입세대를 열람했을 때도, 점유자 외 전입자도 없다고 하네요.

해당 물건, 매각물건명세서와 등기부등본 함께 살펴보도록 하겠습니다.

매각물건명세서를 확인해보니 조사된 임차내역은 없다고 하네요.

최선순위설정일은 2020.08.12 근저당권이 걸려 있습니다.

그럼 등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다.

등기부등본을 살펴보니 근저당권은 하나은행에서 빌린 돈 밖에 없고,

갑구에는 가압류만 걸려있네요.

해당 물건을 담보로 은행에서 돈을 빌렸나봅니다.

어쨌든 개인과 얽힌 채무도 없고, 점유자도 없는 것으로 추정되고,

무엇보다 부동산 입지가 너무 좋아서 저는 해당 물건 경매에 참여할 것 같습니다.

6000만 원에 낙찰받았다고 가정하고 배당 흐름표를 살펴볼까요?

낙찰자가 인수해야 할 금액도 없으며, 이 정도면 개인적으로 매우 안전한 물건이라고 생각합니다.

그럼 6천만 원에 낙찰받았을 때의 현금흐름과 시세를 파악해보도록 하겠습니다.

해당 평수로 매매가는 최대 8100만 원까지도 나왔네요.

보통 7천만 원 중~후반대라고 볼 수 있겠습니다.

나쁘지 않은데요?

하지만 1회 유찰으론 조금 애매하고 2회 유찰까지만 떨어져도 훨씬 이득을 보는 경매물건이라고 볼 수 있겠습니다.

전세로는 6천만 원 초~중반으로 가격이 형성되어 있어, 매매가보다는 낮은 편입니다. 

그럼 월세는 어떤지 확인해보도록 하겠습니다.

월세는 일반적으로 보증금 500만 원에 차임 40만 원의 가격이 암묵적(?)시세 같습니다.

저는 해당 물건 세를 받을 받을 목적으로 경매로 낙찰받는 게 가장 베스트라고 생각해요 :)

그럼, 6천만 원을 경락잔금대출을 받았을 때 차임 40만 원으로 어느정도의

한 달 현금 흐름이 형성되는지 살펴보도록 하겠습니다.

10만 원 대 초반의 현금 흐름이 형성되네요.

경매 초보자로서 이 정도 수익이면 나쁘지 않다고 생각합니다.

제가 입찰에 참여하고 싶네요^-^;;

내년에는 꼬옥! 경매 입찰에 참여해보고 후기도 남겨보도록 하겠습니다!

저희 포기하지 말고 목표를 향해 전진하자구요♥

안녕하세요, 비가 추적추적 내리는 서울, 사무실에서 글을 쓰는 작가 수정입니다.

본격적으로 장마가 시작되려나봐요.

하늘에서 구멍이 뚫린 것처럼 비가 쏟아지고 있습니다ㅎㅎ

비 피해 없으시길 바라면서, 오늘의 경매 권리분석 연습

시작해보도록 할게요 :)

오늘 제가 준비한 경매 물건은 경기도 오산시 원동에 위치한 작은 사무실입니다.

구체적인 주소 아래와 같습니다.

경기도 오산시 성호대로 124, 4층 428호(원동, 오산제일신협빌딩)

경기 오산시 원동 811-6

겉으로 보기에도 나쁘지 않은 경매 물건입니다.

4층은 오피스텔로 사용되고 있는 것 같아 보이네요?

오산역이 가까이에 있고, 오산 시청도 가까이에 있어요 :)

일반 사무실으로 임대를 놓기에도 좋은 경매 물건이라 생각합니다.

해당 물건 전용 4.1평으로 아담한 크기이구요,

감정가 4400만 원, 신건으로 최저가 4400만 원부터 입찰 가능합니다.

저렴하게 임대 놓으면 바로 빠질 것 같은 느낌입니다.

과연 입찰해도 안전한 물건인지 매각물건 명세서와 등기부등본을 살펴보도록 할게요 :)

신건이라 그런지 아직 매각물건명세서는 조회되지 않네요.

현황조사 내역을 살펴보니, 주거용 원룸으로 이용되고 있는 것 같다고 합니다.

전입세대 열람내역서에는 전입세대가 없는 것으로 파악되었다고 하네요.

또 폐문으로 사람을 만나지 못하고 부재중인 것으로 파악됩니다.

그럼 등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다.

등기부등본은 매우 깔끔합니다.

제가 경매에 들어가고 싶은 물건이네요.

1회만 유찰되어도 정말 메리트 있는 경매물건이라는 생각이 드네요.

비록 작은 감이 있긴 하지만, 저렴하게 낙찰받은 만큼 세를 적게 책정해도 괜찮을 것 같습니다.

고창군수산업협동조합밖에 근저당이 없으므로, 권리관계는 하나 밖에 없어서 매우 심플하네요.

그럼 시세를 파악해보도록 하겠습니다.

국토부실거래 사이트에서는 비슷한 정보를 찾기 어려워서 직방이나 다방 사이트를 조회해보도록 하겠습니다.

아이구.. 부동산 사이트에서도 관련 정보를 찾지 못했어요 :0

그럼 일단 4500만 원에 낙찰받았다고 가정하고, 세를 20에 놓았다고 가정하고 현금 흐름을 살펴보도록 하겠습니다.

아이고 너무 소소하네요^-^;;

경매의 핵심은 적은 금액으로 대출을 받되, 세를 많이 받을 수 있는 지역의 물건을 찾는 것 같습니다.

당연한 이치겠지만요ㅎㅎ

그럼 오늘의 권리분석 연습은 여기서 마무리하도록 하겠습니다 :)

안녕하세요, 어느덧 권리분석 연습 50회가 다 되어가는 작가 수정입니다 :)

벌써 권리분석 연습 48이네요!

이렇게 매일 꾸준히 매물을 하나씩 검토했다는 사실이 뿌듯합니다ㅎㅎ

100개의 경매 물건을 분석했을 때와 200개, 300개, 400개를 했을 때의 경험치는 달라지겠죠?

앞으로 저의 발전을 기대하며, 오늘도 권리분석 연습 글

시작해보도록 하겠습니다!

오늘 제가 준비한 경매 물건은 경기도 화성시에 위치한 오피스텔입니다.

전용 11.4평 물건이구요, 신건입니다 :)

경기도 화성시 노작로 203, 3층 317호(반송동, 서해더블루)

경기 화성시 반송동 90-2

가장 좋은 점은 위치라고 생각해요.

반송역이 아주 가까이에 있구요, 주변으로 아파트 단지와 상가에 둘러싸여있습니다 :)

남쪽으로는 도서관도 있고, 좌우로 큰 공원이 있어서, 높은 층수에는 뷰도 좋겠네요ㅎㅎ

아쉽지만 이곳은 3층이긴 하지만요!

오피스텔 외관 정말 으리으리해보입니다 :)

옆에는 라마다호텔도 보이네요.

해당 물건 감정가 1억 4100만 원이고, 신건으로 최저가 1억 4100만 원부터 시작합니다.

그럼 매각물건명세서와 등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다.

우선 첫 번째로 확인할 수 있는 점은, 기OO씨가 점유자 임차인으로 등재되어 있다는 점입니다.

보증금 1천만 원에 차임 55만 원으로 들어왔네요.

1년만 계약했는데.. 그 사이에 해당 물건이 경매로 넘어가버린 안타까운 사건입니다..ㅠ

2020.03.20 근저당권이 최선순위결정일이자 말소기준권리일인데요,

구체적인 금액은 잠시후에 등기부등본에서 확인해보도록 하겠습니다.

어쨌든 중요한 것은, 기OO씨는 말소기준권리일보다 늦게 해당 호수에 계약을 했기 때문에

당연히 전입신고 확정일자도 말소기준권리일보다 늦을 수밖에 없겠지요..

그래도 주택임대차보호법에 따라 소액임차보증금은 돌려받을 수 있을 것으로 사료됩니다.

그럼 등기부등본을 한번 조회해보도록 할게요.

근저당에 해당 물건을 담보로 메트라이프에서 1억 2천을 빌린 내역이 있습니다.

사실 금액이 이렇게 크기 때문에.. 저라면 자취를 결정할 때 등기부등본을 보고 이 매물은 계약하지 않았을 거예요.

어쨌든 이 근저당이 말소기준권리가 되고, 기OO 씨는 후순위 임차인이 되어버렸습니다..ㅠㅠ

과연 입찰을 했을 때 배당흐름은 어떻게 될지 파악해보도록 하겠습니다.

해당 물건 입찰가 1억 4100만 원이므로, 1억 5천만 원에 낙찰받았다고 가정해보도록 하겠습니다.

다행히 기OO 씨는 주택소액임차인으로 보증금을 100% 돌려받을 수 있습니다.

이럴 때를 대비해서 일부러 보증금을 낮게 설정한 것 같네요.

그래도 정말 다행입니다 :)

이런 케이스는 유찰이 더욱 많이 될수록 낙찰자에게 유리한 경매 물건이 될 것 같습니다.

그럼 1억 5천에 낙찰받았다고 가정하고, 시세파악과 현금흐름을 살펴보도록 하겠습니다.

1억 5천에 낙찰받았다면, 비싸게 낙찰 받은 꼴이 됩니다.

일반 매매가만 하더라도 1억 5천보다 낮은 1억 3천대에 가격이 형성되어 있습니다.

이 경매 물건은 최소 3회까지 유찰되기를 기다려야 할 것 같네요ㅎㅎ

그럼 월세는 어떤지 살펴보도록 하겠습니다.

월세는 보통 1000/55의 가격으로 형성되어 있습니다.

2022년에는 반전세도 있네요. 

1억 5천은 너무 높은 가격에 낙찰을 받은 것이니,

3회 정도 유찰이 되었다고 가정하고 1억에 낙찰받았다고 가정해보겠습니다.

임대료가 55만 원이더라도 경락잔금대출의 이자가 거의 절반 가까이 나가기 때문에 

큰 월 수익은 기대하기 어려운 것 같습니다.

그리고 경락잔금대출도 상환할 것을 생각하면 여유자금이 있으신 분들이 투자하기에 적합한 것 같습니다.

그럼 오늘의 권리분석 연습은 여기서 마무리하도록 하겠습니다 :D

안녕하세요, 오늘도 경매 물건을 찾아 헤매는 작가 수정입니다.

오늘 함께 보실 물건은 경기도 화성시 석우동에 소재한 경매 물건인데요,

같이 한번 살펴보도록 하겠습니다 :)

해당 물건 소재지, <경기도 화성시 석우동 36-1 동탄삼성쉐르빌 2층 233호> 입니다.

전용 11.1평의 오피스텔이구요, 위치는 아래 지도 한번 보실게요.

이 근처는 사실 교통편은 그렇게 좋아보이진 않아요.

하지만 그럼에도 제가 이 경매 물건을 가져온 이유는 바로, 오피스텔 앞에 한림대학교 동탄성심병원이 있기 때문입니다+_+!

저는 큰 병원이 근처에 있는 오피스텔을 정말 선호해요.

왜냐하면 간호사 선생님들은 교대근무 때문에 집이 가까우면 무조건 좋거든요.

서쪽에는 화성일반산업단지가 크게 위치해있구요,

동족으로는 지역난방공사 화성지사도 있습니다.

남쪽으로는 롯데하이마트, 이마트도 있어요.

각종 공장과 연구소도 많기 때문에, 해당 물건은 아무래도 사무용보다는 주거용으로 활용하는 것이

임대수익을 높일 수 있는 가장 좋은 방법으로 보입니다.

건물 외관도 매우 깔끔하고 신축으로 보여집니다.

해당 물건 감정가 1억 4100만 원이고, 유찰 1회로 최저가 9870만 원부터 입찰 가능합니다.

매각기일은 2023.08.09일이네요 :)

특이사항이 있다면, 본 건에는 제3자 세대가 주민등록 전입이 되어 있으므로, 주민등록이 전입된 제 3자 세대를 임차인으로 현황조사 내역에 보고하였다고 합니다.

그럼 매각물건명세서와 등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다.

먼저 매각물건명세서입니다.

가장 먼저 눈에 띄는 것은 점유자가 등재되어 있다는 점이에요.

보증금이 135백만 원이나 되네요?

그리고 점유자 한OO씨가 곧 신청채권자와 동일합니다.

또 눈에 띄는 점은요, 말소기준권리일은 2021.11.25 압류인데요, 전입신고 확정일자 둘 다 2021년 3월 4월으로 빠릅니다.

그리고 배당요구종기일까지 배당요구도 마쳤어요.

즉, 선순위 임차인이 되겠습니다.

이런 경우에는 낙찰자가 보증금 135백만 원을 모두 다 인수해야 하는 케이스입니다.에공.. 보증금이 꽤 커서 쉽진 않을 것 같아 보이긴 합니다T_T

등기부등본과 예상배당표를 한번 살펴보도록 할게요.

등기부등본에서 을구에 근저당은 없다는 점을 확인할 수 있었구요,압류와 한OO씨의 경매 결정 내용을 확인할 수 있었습니다.

본 경매사건은 배당순위와 상관 없이 무조건 낙찰자가 점유자의 보증금을 인수해야는 사건인데요,그래도 배당흐름표를 살펴보도록 하겠습니다.

1억 원에 낙찰받았다고 가정해보도록 하겠습니다.

주택임대차보호법에 따라서 0순위로 48백만 원까지 먼저 배당을 받을 수 있습니다.

아쉬운 점은 화성시의 압류가 얼마인지 모른다는 점이네요..

만약 이 압류만 아니었어도, 점유자와 잘 협상을 할 수도 있을텐데 말이죠..

그렇다 하더라도, 한OO씨는 대항력있는 임차인이므로, 무엇이 되었든 낙찰자는 보증금을 전액 인수하게 됩니다.

이런 어려운 상황에서 낙찰을 받기는 조금 어려워보이기 때문에, 해당 물건의 시세만 파악해보도록 하겠습니다.

오.. 다행히 매매가는 보증금과 비슷하네요.

해당 물건, 해당 평수의 매매가는 최소 1억 3천에서 최대 1억 7천까지 형성되어 있습니다.전세 금액도 확인해보니 전세가도 매매가랑 똑같이 형성되어 있어요ㅎㅎ

그럼 월세를 확인해보도록 하겠습니다.

여기는 보통 보증금이 높고 월세가 낮은 형태를 띠고 있네요.보증금 8천 / 30만에도 거래가 되는 것을 보니 이 오피스텔은 꽤나 잘 빠지는 오피스텔인 것 같습니다.

그럼 오늘의 권리분석 연습은 여기서 마무리하도록 하겠습니다.

안녕하세요, 지난 주 토요일 상가 매매 계약을 마치고 돌아온 작가 수정입니다.

어쩌다보니 가족들에게도 이야기를 꺼내게 되었는데요,

걱정이 이만저만이 아니네요^-^;;

하지만 저는 그렇게 생각합니다ㅎㅎ

다들 위기라고 얘기할 때가 누군가에겐 기회일 수 있다- 고 말입니다 :)

그리고 이런 위기에서도 누군가는 자신의 가게를 꾸리고 싶어하는 사람도 있을 것이구요.

저는 어쩌다보니 세상이 말하는 것과 반대로 하게 되어버렸네요ㅎㅎ

이 또한 소중한 경험이 될 거라고, 저는 긍정적으로 생각하고 있습니다.

그런 의미로, 오늘 제가 준비한 경매 물건은 상가를 준비해왔어요.

충북 충주에 있는 한 상가인데요, 함께 보시겠습니다 :D

해당 물건 소재지, 충청북도 충주시 사직로 191, 2층 202호 입니다.

충북 충주시 성서동 497 

평수는 전용 43.4평으로 꽤나 규모가 큰 사업장입니다.

사진을 보니 hankook cosmetics라고 되어있는 걸로 봐서, 한국화장품 충주지사로 쓰였나봅니다.

근처에 시외버스나 고속버스 터미널은 없구요, 버스 정류장은 많습니다ㅎㅎ

그리고 이곳은 성서중심시장, 젊음의거리가 있어서 정적인 분위기의 업종보다는

활동적인 업종이 더 잘 어울리는 분위기인 것 같습니다.

해당 물건 감정가 9천만 원이구요, 신건으로 최저가 9천만 원부터 입찰 가능합니다 :)

매각진행일은 2023.07.10 입니다.

현황조사내역을 살펴보니, 목적물 소유자나 점유자를 만나거나 연락을 취할 수 없어

점유관계는 확인할 수 없는 상태라고 합니다.

또, 상가건물임대차 현황서에 임차인으로 등록된 사람이나 전입된 자는 없다고 하네요.그럼 매각물건명세서와 등기부등본 자세하게 살펴보도록 하겠습니다.

신건이라 그런지 아직 매각물건명세서는 등록된 내역이 없습니다.

등기부등본으로 넘어가볼게요.

등기부등본은 비교적 양호합니다.

가처분 가등기도 없고, 근저당은 은행에서 빌린 것 밖에 없어요.

저렴하게 낙찰받을 수만 있다면 나쁘지 않은 물건이라고 생각합니다.

그렇다면 시세는 어떻게 될지 한번 알아보도록 하겠습니다 :)

43.4평이면 약 143.4㎡ 지요.

같은 100평대에서도 최저 1억 1천만 원에서부터 최대 6억까지 매매 기록을 확인할 수 있었습니다.

상가는 입지가 너무나도 중요하네요..

이번 제 상가 계약은 조금 무턱대고 체결한 감이 없지않아 있지만...

다음번에 할 때는 좀 더 면밀하게 분석하는 방법을 배운 뒤에 계약을 하고 싶어요ㅎㅎ

그럼 오늘의 경매 권리분석 연습은 여기까지 하도록 하겠습니다 :)

안녕하세요, 언젠가는 오피스텔도 취득하고 싶은 작가 수정입니다.

내일 상가 부동산 계약을 앞두고 너무 두근거립니다.

제 명의로 된 부동산을 취득한다는 것의 설렘보다,

그 부동산의 가치를 셀프인테리어로, 제 손으로 높일 생각에 더 기분 좋은 것 같아요.

제 손으로 그 매물을 새롭게 다시 태어나게 만들어주는 느낌이랄까요?

저는 아무래도 제가 직접 집을 꾸미는 것을 좋아하는 것 같습니다 :)

경매로 오피스텔을 취득해서 그곳도 제 손으로 하나씩 언젠가는 꾸미고 싶어요.

꿈은 언젠가는 이루어진다 생각하며, 오늘도 권리분석 연습 시작해보도록 하겠습니다.

오늘 제가 준비한 물건!

서울에 이런 물건이 떴습니다+_+!!!

서울 중구 오장동에 위치한 넥서스타워의 한 오피스텔인데요,

무려 신건이고 입찰가도 1억3천만 원의, 서울에서 매우 저렴한 가격입니다+_+!!

그럼 자세한 내용 확인하러 가시죠!

서울특별시 중구 퇴계로51길 20, 10층1009호(오장동, 넥서스타워)

서울 중구 오장동 206-3

위치 보십쇼!! 아주 미쳤습니다!!!

을지로4가역과 동대문역사문화공원역 사이에 있는 더블 역세권에 위치해있어요.

북쪽으로는 시장, 북동쪽으로는 국립중앙의료원

앗! 남쪽으로는 동대입구역이 있었네요!

그럼 거의 트리플역세권이라고 볼 수 있겠습니다.

이렇게 입지가 좋은 곳에 경매 물건이 떳다니요...

평수도 전용 11평 정도 되는 오피스텔이에요.

첫 입찰에 바로 낙찰될 것 같은 느낌이 듭니다.

경쟁자도 많을 것 같구요.

와우... 첫 경매에 바로 낙찰 각인 컨디션 좋은 경매물건인 것 같습니다!

해당 경매물건 감정가도 1억 3천만 원, 입찰가도 최저 1억 3천만 원부터 시작합니다.

과연 어떤 사연을 갖고 있는지 매각물건명세서와 등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다.

신건이라 그런지 아직 매각물건 명세서는 조회되지 않습니다.

하지만 감정평가내역을 보니, 임대관계 미상이며 상당기간동안 관리비가 체납된 것으로 탐문된다고 합니다.

또, 이해관계인의 부재로 인해 내부는 탐문할 수 없었다고 하네요.

현황조사내역을 살펴보니, 전입세대 열람내역 및 상가건물 임대차현황서에 등재된 자는 없으며, 폐문 부재로 점유자를 확인하지 못하고 안내문을 현관에 부착하여뒀다고 합니다.

등기부등본, 이 정도면 매우 깔끔하다고 생각합니다.

돈만 있으면 이 물건 입찰 들어가고 싶네요.

과연 얼마에 낙찰될까요? 매각일자는 2023.07.06 목요일입니다.이날 얼마에 낙찰되는지 체크해봐야겠어요ㅎㅎ서울에 이 가격에 오피스텔을 매수하기란 흔치 않은 기회라고 생각합니다.

그럴 일은 없겠지만, 1억 5천에 낙찰받았다고 가정하고 예상 배당표를 확인해보도록 하겠습니다.

깔끔하네요ㅎㅎ개인과 얽혀있는 권리관계 아무것도 없구요, 임차인도 없으니 명도로 입씨름 할 필요도 없을 것 같고..미납 관리비만 어떻게 해결되면 정말 메리트있는 물건이 아닐까 싶습니다.

그럼 해당 경매물건 시세는 어떤지 알아보도록 하겠습니다.

전세 통계는 없고 매매 통계만 조회되었어요.

매매 최고가는 1억 3천 1백만 원으로, 감정가와 거의 비슷하네요.

1회만 유찰되어도 무조건 이득이겠습니다.

국토부실거래가 데이터에 월세는 조회가 되지 않는데요,

혹시 부동산 중개 사이트에 정보가 올라와있는지 확인해보도록 하겠습니다.

부동산 사이트에도 넥서스 오피스텔의 시세는 조회되지 않았습니다 :(

인근 오피스텔의 시세를 조회해보았는데요,

월세 75~150까지 다양하게 시세가 형성되어 있네요.

해당 물건은 무조건 낙찰받은 후에 월세를 놓는 것이 유리할 것 같습니다.

그럼 1억 5천만 원에 낙찰 후 경락잔금 대출을 받고,

세를 100만 원 받는다고 가정할 때 cash flow를 파악해보도록 하겠습니다.

60만 원의 월 현금흐름이 창출된다고 가정해볼 수 있습니다ㅎㅎ

그럼 오늘의 권리분석 연습, 여기서 마무리하도록 하겠습니다!

안녕하세요, 오늘도 여전히 수업이 재미 없어서..^_ㅠ..

강의실에서 몰래 글을 쓰는 작가 수정입니다.

슨...슨생님 죄송합니다...

저는 경매 수업을 들으러 왔지 인문학 역사학 수업을 들으러 온 게 아닙니다..T_T...

선생님께는 죄송하지만.. 멍 때리는 것보다 글을 쓰는 게 낫다고 생각해

권리분석 연습 글을 남겨봅니다.

오늘은 광주광역시로 갑니다!

광주는 처음 가보는 것 같네요 :)

그럼 함께 가시죠!

오늘 제가 준비한 매물 소재지는 아래와 같습니다.

광주광역시 서구 죽봉대로78번길 10, 11층 1111호(농성동, 골든힐스타워)

구주소는 광주 서구 농성동 417-18 입니다.

전용 6.7평의 아담한 규모의 오피스텔입니다.

건물 외관, 복도도 굉장히 깔끔하죠?

무엇보다 위치가 가장 메리트있어요.

바로 좌측에 유스퀘어광주 종합버스터미널이 있습니다+_+

이야... 임장 가기에도 정말 좋은 위치죠?

부동산은 첫 째도 위치, 둘 째도 위치, 셋 째도 위치인 것 같다는..

저의 개인적인 생각입니다.

그리고 종합버스터미널 옆에 신세계백화점 광주점도 있고, 이마트도 있네요..

우와우T_T...!

저 여기 3회 유찰되면 바로 입찰 들어가고 싶을 정도로 위치가 정말 마음에 듭니다.

근처에 기아 공장도 있나봐요ㅎㅎ

남동쪽으로는 서구청도 있습니다.

남쪽에는 농성역도 있네요 :)

최고의 입지라고 생각합니다.

해당 물건 감정가 5800만 원, 최저가 5800만 원으로 신건입니다 :)

그럼 해당 물건 매각명세서와 등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다.

신건이라 아직 매각물건명세서가 조회되지 않네요ㅎ-ㅎ

현황조사 내역을 보니, 상가건물임대차현황서와 주민등록전입세대를 열람한 바 전입자 없다고 합니다.

그럼 등기부등본을 조회해보도록 하겠습니다.

해당 물건에 임차권설정이 되어있네요.

이OO씨는 보증금 55,000,000원에 전세계약을 했나봅니다.

소액임차인으로 최우선변제를 받을 수 있을 것으로 사료되는데요,

그럼 구체적인 배당흐름표를 한번 살펴보도록 하겠습니다.

6천만 원에 낙찰받았다고 가정해보겠습니다.

아이구.... 안타깝지만 건보 압류가 있어서..

5순위 이OO씨까지 올 수 있을지 의문이네요..

그런데, 5순위 6순위에 소멸이라고 되어있는 걸로 봐서

임차인 이OO씨는 말소기준권리보다 후순위였나봅니다..

인도명령대상자라고 탱크옥션에 조회되네요..이런 경우에는 임차인이 곱게 나갈 것으로 보이지 않아..명도의 난이도가 높을 것으로 사료됩니다..

만약 6천만 원에 낙찰받았다고 가정, 시세를 알아보도록 하겠습니다.

먼저 매매가입니다.

매매가는 감정가랑 비슷하게 형성되어있네요.

전세가는 매매가보다 낮지만 그렇게 큰 차이는 나지 않네요.

월세는 어떨까요?

계약이 빠르게 되는 오피스텔인 것 같습니다.

2023년 자료도 벌써 10개가 족히 넘어가네요.

보증금은 보통 300만 원에 월세 35만 원 정도 하는 것 같아요.

그럼 cash flow를 살펴보도록 하겠습니다.

약 월 19만 원 정도의 소득이 발생하네요 :)

나쁘지 않은 것 같습니다.

왜냐면 입지가 너무 좋고, 거래도 잘 빠지는 오피스텔이고, 지금 사놓으면 최소 5년 뒤에는 시세가 더 올라갈 거니까요.

위치가 좋은 매물은 시간이 흐르면 흐를수록 더욱 귀해지는 법이죠.

그럼 오늘의 권리분석은 여기서 마무리하도록 할게요^-^!

안녕하세요, 경매 수업이 재미 없어서 또 다시 글을 쓰는 작가 수정입니다^-^;;

(이 글은 예약발행 글이에요.)

경매 강사님께는 정말 죄송하지만... 너무 수업이 재미가 없어용......

그냥 제가 인터넷으로 손품을 파는 게 훨씬 더 재밌습니댜,,,ㅎㅎㅎ

수업 중에 몰래 손품을 팔며 발견한 괜찮은 물건이 있어서 글을 남겨요.

그럼 자세한 내용 보러 가실까요?

제가 소개해드릴 물건은 전라도 익산에 있습니다.

예전에 취업준비생 때 이곳으로 시험을 보러 간 적이 있는데요,

전라도 익산은 꽤나 괜찮은 도시랍니다 :)

전라북도 익산시 중앙로5길 17, 1동 10층 1004호(창인동1가, 익산역시그니처-에스주상복합)

전북 익산시 창인동1가 151

전용 5.8평의 아주 아담한 주상복합입니다.

건물은 아파트로 분류가 되네요.

자.. 위치 보십시오!

익산역 바로 앞에 있답니다.

제가 좋다고 생각하는 가장 큰 기준은 위치예요.

대중교통으로 임장을 가기에도 좋아야 한다고 생각하거든요?

그런데 해당 물건 위치는 매우 훌륭합니다.

동쪽에는 전북대학교도 있고, 북동쪽으로는 익산시청도 위치해있네요.

위치, 다시봐도 정말 훌륭합니다♥

건물 외벽에 임대&분양 이런 현수막도 없는 것을 봐서

임대가 잘 되는 주상복합 아파트인 것 같다는 생각이 드네요 :)

해당 물건 감정가 9,930만 원, 1회 유찰로 최저가 6,951만 원부터 입찰 가능합니다.

그럼 매각물건명세서와 등기부등본을 살펴보도록 할게요.

먼저 매각물건명세서입니다.

해당 건은 조금 복잡한 케이스네요.

우선 점유자가 두 명이 조회되는데요, 우리가 보고 있는 경매 물건은 19.04㎡ 인데,

(주)여정은 37.85㎡를 점유하고 있습니다.

이 호수 말고 다른 호수도 임차를 했나보네요?

어쨌든 이 중에 일부를 이OO씨가 보증금 8천만 원을 내고 임차하고 있습니다.

다행히 이OO씨는 말소기준권리일보다 전입시고, 확정일자 모두 빠릅니다 :)

배당요구도 했구요.

8천만 원은 낙찰자가 반드시 인수해야 하는 금액이 되겠네요.

그럼 등기부등본을 한번 살펴보도록 하겠습니다.

을구에 근저당권은 없구요, 갑구에 가압류와 압류만 걸려있네요.

그럼 예상배당표를 통해 배당흐름을 살펴보도록 하겠습니다.

7천만 원에 낙찰받았다고 가정해보겠습니다.

안타깝지만 해당 물건은 경매에 들어가지 않는 게 좋겠어요.

예상 배당표를 보시면, 임차인 이OO씨 위로 청주세무서와 서원구청에서 건 압류가 1순위에 있는 것을 보실 수 있습니다.

국가에서 건 압류의 경우 정확한 금액을 알 수 없다는 게 함정이에요.

이OO씨까지 배당이 오지 못하고 국가 압류 금액 배당에서 끝나는 상황이 발생할 수 있겠습니다.

뭐가 되었든 해당 경매 사건은 보증금 8천만 원을 이OO씨가 받아야만 끝나는 게임(?)입니다.

어쨌든 해당 물건은 최소 8천만 원 이상의 자금이 필요합니다.

그렇다면 그정도의 가치가 있는 매물일까요?시세를 파악해보도록 하겠습니다.

2022년의 거래 내역입니다. 1억 조금 안되게 거래가 되었네요.

월세는 어떨까요?

월세는 보증금과 관계 없이 약 40만원의 월 차임이 발생했나봅니다.

해당 매물은 월세를 받는 게 훨씬 나아 보입니다.

이 물건은 임차인이 보증금을 받아야 끝나는 문제이기 때문에,

앞서 최소 8천만 원이 필요하다고 말씀드렸죠?

그래서 cash flow는 1억에 낙찰받았다고 가정하고 짜보겠습니다.

약 13만 원 정도의 소득이 발생하네요.

하지만 1억이라는 자금을 투자했는데 13만 원이면 그렇게 큰 수익은 아니라는 생각이 드네요.

저라면 같은 금액에 다른 경매 물건에 투자하겠습니다ㅎㅎ

그럼 오늘의 권리분석 연습은 여기서 마무리 할게요 :)

안녕하세요, 경매 수업이 너무 재미없어서 몰래 글을 쓰고 있는 작가 수정입니다^-^;;

(이 글은 예약 발행 글이에요ㅎㅎ)

내일배움카드로 듣는 경매 강의인데... 제가 생각하는 것과 매우 다르네용...

제가 기대했던 것은 경매사이트 이용방법, 경매 물건 분석 방법, 사례를 통한 배당표 작성, 사례를 통한 명도 방법, 등기부등본을 통한 부동산 법률 용어 정리.. 등등...

사건번호를 바탕으로 배울 줄 알았는데요...

전, 답, 임야, 도로, 공업지역, 녹지지역, 개발제한구역 등등.. 

너무 지엽적인 것들을 다루는 것 같아서.. 집중이 되지 않네요^_ㅠ..

제 소중한 시간.. 그리고 저의 체력...ㅠ_ㅠ

이번 기회를 바탕으로 경매는 이론적인 강의보다는 행동으로 직접 옮겨서

직접 부딪혀보는 게 더 훌륭한 공부라는 것을 깨닫습니다ㅎㅎ

무튼, 오늘의 권리분석 연습 시작해보도록 하겠습니다 :)

제가 준비한 경매 물건은, 제가 정말 좋아하는 동네예요.

바로 수원시 인계동입니다♥

해당 물건 주소 <경기도 수원시 팔달구 경수대로 584, 9층 908호(인계동, 신동아파스텔)>입니다.

구주소는 경기 수원시 팔달구 인계동 939이고, 전용 9.4평의 오피스텔입니다.

해당 물건 동수원 사거리에 위치해있구요, 서쪽으로 눈에 띄는 것은 가톨릭대학교 성빈센트병원입니다.

오우~.~ 저는 근처에 병원이 있는 것을 좋아해요.

왜냐하면, 간호사 분들의 경우엔 나이트 근무 스케줄근무이기 때문에 무조건 병원과 가까운 거주지가 필요하거든요.

수원 성빈센트병원도 꽤나 규모가 큰 병원이랍니다.

근처에 한전경기본부도 있고, 북동쪽으로는 아주대학교도 있고

아파트 단지도 있고 정말 저는 위치가 괜찮다고 생각합니다 :)

외관도 멋지죠?

복도도 깔끔하고 꽤나 관리도 잘 되어있는 것처럼 보이고 비교적 최신 건물처럼 느껴집니다.

해당 물건 감정가 9,000만 원이고, 1회 유찰로 최저가 6,300만 원부터 입찰 가능합니다.

해당 물건 저는 정말 마음에 드는데요,

매각명세서와 등기부등본을 통해 자세한 내용 함께 살펴보도록 하겠습니다 :)

매각물건명세서 상에 조사된 임차내역은 없습니다.

다만, 말소기준권리일을 확인할 수 있었는데요 2017.03.24 근저당권입니다.

그럼, 등기부등본을 확인해보도록 할게요.

개인에게 돈을 빌리거나 압류가 걸리지는 않았네요.

우리은행과 대부업체에 근저당이 설정되어 있습니다.

그리고 각종 캐피탈과 저축은행에서도 가압류가 걸려있네요.

다행이 가처분이나 가등기는 걸려있지 않습니다.

임차인도 없어 보이네요.

낙찰자가 인수해야 할 금액은 없는 것으로 사료됩니다.

그럼 구체적으로 배당표를 통해 배당 흐름을 살펴보도록 하겠습니다.

해당 물건 6,300만 원부터 입찰할 수 있기 때문에 7천만 원에 낙찰받았다고 가정해보겠습니다.

국가에서 건 압류가 1순위가 되고, 낙찰자가 인수해야할 권리는 없이 모두 소멸합니다.

저는 이 정도 입지, 가격, 퀄리티 모두 훌륭하다고 생각해요..!

지금 글을 쓰면서도 매우 욕심이 납니다+_+!

그럼 7천만 원에 낙찰했다고 가정, 시세와 임대수익 및 자금흐름을 알아보도록 할게요 :)

매매가는 8,600만 원~9,000만 원 정도네요.

7천만 원에 낙찰받아도 매매로 빨리 양도해도 어느정도 차익이 발생하는 수준 같습니다.

전세도 8500만 원 정도로 설정되어 있네요ㅎㅎ

그럼 두근두근 월세를 한번 살펴볼까요?

월세는 가격이 다양하게 설정되어 있네요.

보증금이 높은 대신 월세가 저렴한 케이스도 있구요,

그래도 보통은 보증금 500에 월세 55만 원이 기본값인 것 같습니다 :)

오우 관리비를 제하고 월세만으로도 55만 원이라니, 정말 쏠쏠한 수익이네요.

다방이나 직방에 해당 물건 매물이 올라온 게 있는지 조사해보았어요-!

더 적은 평수인데 500/50으로 나와있구요, 관리비는 6.5만으로 꽤 낮네요 :)

임차인은 관리비가 낮은 곳에서 항상 살고 싶어하죠.

차임이 높은 이유에 낮은 관리비도 한몫하는 것 같습니다.

비록 다른 평수이지만, 내부 사진을 한번 볼게요.

내부는 깔끔한 원룸 형태네요.

그럼 경락잔금대출을 받았을 경우에 cash flow를 살펴보도록 하겠습니다.

우와우! 지금까지 조사했던 물건 중에 가장 큰 월 현금수익인 것 같습니다 :)

부동산은 결국 얼마나 저렴하게 매수하느냐가 중요한 것 같네요ㅎㅎ

그럼 오늘의 경매물건 분석은 여기서 마무리하도록 하겠습니다-!