안녕하세요, 경매로 손품을 팔며 국내여행을 떠나는 작가 수정입니다 :)
이렇게 pc로 경매 물건을 조회하다보면 당장이라도 임장을 떠나고 싶은 마음이 들어요ㅎㅎ
임장을 가면 입찰에 참가하고 싶어지겠지요..!
하지만 올해 저에게 남은 휴가가 얼마 없기 때문에, 임장과 입찰은 내년에 본격으로 해볼 계획입니다.
그리고 요즘은 공매에도 관심을 갖고 있어요.
부동산 경매 공부가 어느정도 마무리되면 공매 공부도 해볼 계획입니다.
그럼 오늘 제가 준비한 상가 물건 함께 보러 가실까요?!
오늘 제가 준비한 경매 물건은 대전에 있는 오피스텔 상가입니다.
정확한 주소는 대전광역시 중구 대종로 550번길 5, 지하 1층 1호(선화동, 유원오피스텔)입니다.
지금까지 제가 조사했던 경매 물건들 중에서 가장 평수가 넓어요.
무려 42.6평이랍니다+_+!!
위치를 보시면 주변에 대전선화초등학교와 대전여자상업고등학교도 있어요.
인근에 중앙로역이 있어서 접근성, 교통편 모두 훌륭하다고 개인적으로 생각합니다.
아.. 이거이거 코인노래방 사업하면 잘 될 것 같은 느낌인데요^-^?!
하지만 학교 근처에 코인노래방을 지을 수 있는지는 알아봐야 할 것 같네요.
해당 오피스텔에 상가로 입점해있는 가게들을 알아보았습니다.
철학작명소, 경매학원, 요양원, 행정사무소, 속눈썹 뷰티, 일반회사 등등 다양하게 포진(?)되어 있습니다.
<중앙로역 코인노래방> 이라고 검색해보았는데요,
저희가 보고 있는 경매물건 맞은 편에 꽤 많은 코인노래방이 있습니다.
이왕 이렇게 된거 한 번 관련 규정이 있는지 찾아보았어요.
절다보호구역은 학교 출입분의 기둥~유해업종건물출입구가 아닌 유해업종 출입구까지 직선거리 50m에 해당한다고 합니다.
상대보호구역은 학교경계선으로부터 200m 직선거리로 절대보호구역을 제외한 구역이며, 심의를 거쳐 허가, 등록, 신고가 가능하다고 하네요.
간단하게 초중고 200m 떨어져야 한다!
이렇게 기억하겠습니다.
정말 가깝네요^-^;;
입지 분석은 여기까지 하고, 물건 정보를 조사해보도록 하겠습니다.
해당 물건 감정가 7300만 원, 1회 유찰로 최저가 5110만 원부터 입찰 가능합니다.
매각 진행일은 2023.05.15 입니다.
사진을 보니 당구장으로 쓰이던 상가인 것 같아요.
오잉.. 당구장이 들어올 수 있다면 코인노래방도 들어올 수 있는 거 아닐까요?!
| 용도 | 대상 | 토지 | 건물 |
| 오피스텔(상가) | 토지 전체, 건물 전체 |
23㎡ (7평) | 140.9㎡ (42.6평) |
| 보증금 | 경매구분 | 배당요구종기일 | 청구액 |
| 511만원(10%) | 강제경매 | 2023.01.23 | 68,232,760원 |
매각명세서를 먼저 살펴보도록 하겠습니다.
조사된 임차내역은 없고, 2020.09.28 근저당권이 설정되어 있네요.
말소기준권리일은 2020.09.28이 되겠습니다.
등기부등본을 살펴보도록 할게요.
해당 오피스텔운영위원회에서 강제경매를 개시했지만, 더욱 빠른 순위는 근저당권입니다.
개인 김OO씨는 91백만 원에 대해 근저당을 설정했어요.
소유자 정OO씨가 김OO씨에게 91백만 원을 빌리고 갚지 않았으며,
해당 오피스텔관리비 등을 체납한 것으로 짐작해볼 수 있습니다.
만약 해당 물건에 입찰을 들어가야 할 경우, 중요하게 생각해야 할 부분은 아마도 미납관리비인 것 같아요.
강제경매개시 결정에 68백만 원이 등기되어 있습니다.
상가의 경우에는 미납 관리비가 전용부분과 공용부분으로 나뉘어져있다고 하는데요,
해당 부분에 대해서 임장 시 상세하게 파악해야할 것 같습니다.
그리고 또 하나, 개인으로부터 약 1억 원 가까이 빌렸는데..
이 분이 모두 다 돈을 돌려받지 못한다면 깽판을 치거나 돈을 내놓으라고 억지를 부릴 가능성도 있지 않을까요?
입장을 바꿔서 생각해보면,
제가 A씨에게 1억원을 빌려주었습니다.
그런데, A씨가 돈을 갚지 않고 연락도 되지 않아요.
결국 A씨가 가진 부동산에 근저당을 설정하고, 곧 해당 부동산은 경매로 넘어가게 되는 상황입니다.
하지만 경매로 넘어갔기 때문에 감정가와 입찰가 모두 제가 빌려준 돈보다 훨씬 낮아요.
이런저런거 다 떼고 가장 빠른 순위로 배당을 받을 수 있다고 한들, 내가 빌려준 돈에 훨씬 미치지 못하는 금액입니다.
이런 상황이면 저는 어떻게 하게 될까요?
배째라하며 A씨의 부동산에서 돈을 다 못 돌려주면 안 비켜줄 거다라면서 억지를 부리게 될 것 같아요.
이건 그러고 싶어서 그러는 게 아니라, 상황이 그렇게 만드는 것 같습니다.
애꿎은 채권자만 불쌍하죠T_T
상황을 따져보고 나니, 해당 물건 경매에 입찰 들어가기 부담스러워집니다.
채무자이자 소유자가 진 빚과 미납된 관리비 금액도 크고요.
그럼에도 만약 낙찰을 받는다면 훨씬 더 높은 수익을 추구할 목적으로 매입해야겠죠?
어떻게 해당 물건을 활용할 수 있을까요?
제가 생각해 본 업종은 첫 번째로 코인노래방입니다.
당구장으로 영업을 했으니 코인노래방도 되지 않을까요?
만약 코인노래방이 안 된다면, 방탈출 카페를 영업하겠어요!
앞서 코인노래방으로 검색했던 곳에 방탈출 카페도 포진되어 있는데요, 그렇게 많은 수는 아닙니다.
방탈출 카페는 입소문이 관건이라, 입소문만 잘 타면 위치가 어디든 상관없이 손님들이 몰리고 예약도 꽉차는 경향이 있어요.
그래서 가능하다면, 당구장으로 쓰던 건물을 방탈출카페로 변신시키는 것도 괜찮을 것 같습니다.
테마는 2종류로 인테리어에 힘을 줄 것 같네요ㅎㅎ
또 다른 업종은 무인라면가게+아이스크림입니다.
아무래도 학생들이 많잖아요?
그래서 편하게 학생들과 인근 주민들이 들러서 라면과 아이스크림을 먹을 수 있도록 운영할 것 같습니다.
한쪽에는 라면+아이스크림 무인판매기 / 그리고 다른 한쪽에는 테이블 / 또 다른 한쪽에는 분리수거 및 정리함
요렇게 인테리어해도 예쁠 것 같아요.
다른 업종은 인생네컷 무인사진관입니다 :)
마찬가지로 학생들이 많으니 추억 남기기에도 좋은 무인사진관도 좋은 것 같아요.
42평이나 되니 1/3 정도만 무인사진관으로 쓰고, 나머지 한 쪽은 코인노래방 부스로 운영해도 나쁘지 않을 것 같은데요?!
그럼 오늘의 경매물건 분석 여기서 마치도록 하겠습니다 :)
2023.05.10 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습16 - 2022타경7640[3]
2023.05.09 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습15 - 2022타경51085[1]
2023.05.08 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습14 - 2021타경59163[1]
2023.05.03 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습13 - 2021타경9876[1]
2023.05.02 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습12 - 2022타경104693[1]
2023.04.27 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습11 - 2021타경9913[1]
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