안녕하세요, 벌써 금요일이네요 :)
금요일 오전에도 상큼(?)하게 경매 매물 권리분석 연습을 해보도록 하겠습니다.
오늘 제가 준비한 사건번호는 2022타경101235[1]으로 경매 물건은 천안에 있습니다.
정확한 주소는 충청남도 천안시 동남구 일봉로 87-12, 5층 506호이며, 용곡동에 이클래스라는 오피스텔입니다.
인근 역은 쌍용역(나사렛대)가 있지만 걸어서는 무리고, 버스로 10~20분 정도 소요되는 거리에 위치해있습니다.
하지만 버스 정류장이 걸어서 1~2분 거리에 있기 때문에 아주 큰 문제는 없어보입니다.
해당 물건 감정가는 1억 1600만원이고, 현재는 유찰 3회로 30% 떨어진 8,120만 원부터 입찰 가능합니다.
매각 진행일정은 2023.04.25일입니다.
| 용도 | 대상 | 토지 | 건물 |
| 오피스텔(사무) | 토지전체, 건물전체 |
22.9㎡ (6.9평) | 47.1㎡ (14.2평) |
| 보증금 | 경매구분 | 배당요구종기일 | 청구액 |
| 812만원(10%) | 강제경매 | 2022.05.24 | 111,118,766원 |
그리고 해당 경매에는 특이한 사항이 있습니다.바로, 주택임차권자 남OO의 양수인 서울보증보험으로부터 매각가격이 최초 감정가 대비 60% 이상일 경우, 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하는 문서가 제출되었다고 합니다.
현재 감정가 1억 1600만원에 60%면, 69,600,000원입니다.이 가격이 만약 최고매수가로 낙찰된다면 현재 임차인은 우선변제를 받을 수 있는 금액만 배당을 받고, 나머지 보증금은 포기하겠다는 얘기로 해석해볼 수 있겠습니다.
얼핏 보면 임차인은 손해를 보면서까지 대항력을 포기하는 것 같은데요, 왜 이런 결정을 임차인이 했는지 한번 좀 더 살펴보도록 하겠습니다.
매각물건명세서를 살펴보도록 하겠습니다.
남OO 씨로 등재되어 있으며, 임대차기간은 2019.03.15~2021.03.15 입니다.
어머나, 지금이 2023년이잖아요? 임대차 기간이 2년이나 지났는데도 보증금을 돌려받지 못한 상태네요.
그래서 자포자기하는 심정으로 우선변제금액만 받겠다고 결정한 것으로 추측해볼 수 있습니다.
전입신고, 확정일자 모두 이사하는 날인 2019.03.15에 맞춰서 신고했구요, 그래서 대항력도 있는 상황입니다.
말소기준권리일인 압류 2020.08.11 보다 빠르네요.
보증금은 1억 5백만 원입니다.
그리고 남OO씨는 해당 물건에 전세로 들어갈 때 서울보증보험에서 전세보증보험을 가입했낭봅니다.
임차인의 보증금반환채권을 양수한 신청채권자가 서울보증보험으로 매각물건명세서에 기록되어 있습니다.
그럼 해당 물건의 변제금액은 얼마일까요?
오피스텔(사무)이니 주택임대차에서 얼마인지 찾아보도록 하겠습니다.
담보물권 설정일은 압류가 걸린 2020.08.11이니, 2018.09.18~ 구간을 확인해보겠습니다.
서울특별시도 아니고, 수도권도 아니고, 광역시도 아니기에 그 밖의 지역입니다.
그 밖의 지역의 소액보증금 범위는 6천만 원 이하에, 2천만 원이 최우선변제금액입니다.
음... 소액보증금 범위에 들어오지 않아서 최우선변제금액은 받지 못하는 상황이기에, 임차인이 우선변제권만 주장하겠다는 의미인가 봅니다.
이제 등기부등본을 살펴보도록 할게요.
등기부등본에서 확인할 수 있는 사항은 7건이나 걸려있습니다.
해당 물건은 결국 계약기간이 만료되었으나 집주인이 보증금을 돌려주지 않아서, 서울보증보험에서 강제경매로 넘긴 것으로 볼 수 있습니다.
만약 낙찰받았을 경우 얼마에 거래할 수 있는지 시세를 확인해보도록 하겠습니다.
전세 1억 3천, 매매가 1억 2천에 호가 형성되어 있습니다.
감정가의 60% 이상만 써낼 경우 투자자에게 조금 유리한 상황이 아닐까요?
하지만 그 전에 압류가 너무 많이 걸려 있어서 이 부분을 해결해야 할지는 좀 더 면밀하게 따져봐야 할 것 같습니다.
그럼 오늘의 경매 권리분석, 여기까지 마치도록 하겠습니다 :)
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