[경매] 경매물건 분석 연습3 - 2021타경107948[1]

 

안녕하세요 :) 권리분석을 잘 하고 싶은 작가 수정입니다.

매일 하나씩 경매 물건을 분석하고 정리하며 권리분석과 친해지고 싶습니다!

이렇게 꾸준히 연습하다보면 실력이 느는 날이 오겠지요?!

 

 

오늘 제가 분석해볼 물건은 2021타경107948[1]이라는 경매 물건입니다.

소재는 강남구 도곡로3길 19, 5층 502호이며,

무려 강남구 역삼동에 위치해있습니다+_+!!

강남 서희스타힐 오피스텔이네요.

 

 

외관은 위와 같은데요, 이런 곳을 아무 문제 없이 낙찰받을 수 있다면 얼마나 좋을까요?

해당 물건 입찰일은 2023.04.18 바로 내일이네요.

지금까지 총 4회 유찰되었습니다.

 

용도	대상	토지	건물
오피스텔(사무)	토지전체, 건물전체	4.85㎡(1.5평)	24.56㎡(7.4평)
보증금	경매구분	배당요구종기일	청구액
1704만 원(20%)	강제경매	2021년 11월 18일	15백만 원

 

감정가 2억 800만 원이고, 현재는 60% 떨어진 8519만 7000원입니다.

해당 물건의 유찰과정을 돌아보면, 2022.12.20에 1억 4800만 원으로 최고가 매각허가가 결정났으나

낙찰자가 잔금을 납부하지 않았나봅니다.

미납으로 인해 유찰된 기록이 있네요.

 

 

 

매각물건명세서를 확인해보겠습니다.

최선순위결정은 2021.07.14의 가압류 15,000,000원 입니다.

강제경매개시결정도 가압류 채권자가 신청해서 집행된 것으로 볼 수 있습니다.

 

현재 주거임차인으로 남XX 님이 등록되어 있는데요, 전입신고는 2021.05.24에 한 것으로 등록되어 있습니다.

말소기준권리일자인 2021.07.14 보다, 임차인이 2021.05.24에 전입신고를 더 빠르게 했네요?

이럴 경우에는 상가에 해당하는 우선변제를 받을 수 있는 케이스가 될 것 같습니다.

(죄송해요 공부 좀 더 열심히 할게요^-^;;)

배당요구여부에는 공란으로 되어 있습니다.

 

 

그럼 이제 등기부등본을 확인해보도록 하겠습니다.

조금 특이한 사항을 발견할 수 있었어요.

소유자이자 채무자인 어XX씨는 93년생으로 비교적 어린 나이에 강남역에 오피스텔을 소유했다는 점입니다.

 

갑구의 소유권에 관한 사항을 살펴보면

남XX씨로부터 돈을 15,000,000원 빌렸는데 갚지 않았나봅니다.

이에 남XX씨가 강제경매를 신청하게 된 것 같습니다.

그소식을 듣고, 2개월 뒤 제 3금융권에서도 가압류를 신청한 내역이 있습니다.

 

채권자 남XX씨도 90년생으로 비교적 어린 나이에, 채무자 어XX씨에게 큰 돈을 빌려주었다는 점 또한 알 수 있었습니다.

해당 등기부등본을 조회하며 특이한 사항을 또 발견할 수 있었는데요,

 

 

바로 임차인으로 등재되어 있는 사람도 같은 남씨입니다.

남씨는 흔한 성이 아니기에, 채권자인 남XX씨와 가족관계가 아닐까 추측해볼 수 있습니다.

 

해당 물건과 관련해서 제가 상상해본 시나리오는 아래와 같습니다.

 

채무자 어XX씨는 친한 누나인 남XX씨로부터 해당 물건을 사기 위해 15백만 원 빌리게 됩니다.

또, 대부업체를 통해서도 약 37백만 원을 빌리게 됩니다.

정확한 숫자는 37,368,087원인데요 숫자가 특이하죠?

*10을 해보면 373,680,870원입니다. 

추측컨대, 본 물건은 약 3억 7천만 원에 매매가 되었을 가능성이 있습니다.

 

다시 돌아와, 채권자 남XX씨는 그 대신 자신의 가족을 거기에 임차해달라고 했을 가능성이 높습니다.

그래서 채권자 남XX씨의 가족인 남OO씨가 전입신고를 하게 된 게 아닐까요?

 

해당 물건 시세는 어떻게 될까요?

네x버 부동산에 한번 조회해보았습니다.

 

 

 

강남역 서희스타힐스 매매가 최소 2억부터 최대 2억 8천까지 호가 형성되어 있습니다.

전세가는 1억 9천부터 최대 2억 4천까지 형성되어 있네요.

월세를 받을 경우 최소 100만원의 월 수입 기대할 수 있는 매물입니다.

 

 

만약 해당 매물, 입찰에 들어가면 얼마를 써내야 할까요?

앞서 유찰된 사례를 봤을 때, 1억 4800만 원이 최고가로 낙찰되었습니다.

 

그렇다면 저는 그냥 1억으로 써볼 것 같아요.

그나저나 그게 문제가 아닌 것 같습니다.

 

현재 세입자로 등재된 남OO씨는 전입신고를 한 상태입니다.

말소기준권리일보다 전입신고 날짜가 앞서기 때문에, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하게 되는 것으로 알고 있습니다.

 

하지만 문제는 보증금과 차임, 임대차 기간에 관한 아무 정보도 없다는 점이에요.

강남의 경우에는 보증금은 최소 보증금만 받고 월세가 비싸기 때문에

만약 월세로 임차한다고 할 경우에는 보증금이 소액이라 다행이겠지만,

혹시나 전세로 들어갔을 경우 낙찰자가 떠안아야 할 보증금은 감당하기 어려울 것 같다는 생각이 듭니다.

 

 

역시 경매는 참 어렵네요^-^;;

하지만 포기하지 않고 매일 꾸준히 공부하고 싶습니다!

모두 파이팅이고, 즐거운 월요일 보내시길 바랍니다♥

 

 

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