안녕하세요 :) 요즘 날씨가 많이 따뜻해졌죠?
임장가기에도 정말 좋은 날씨인데요, 저는 발품을 팔기 전에 손품을 열심히 팔며
경매 물건을 최대한 분석해보고자 합니다.
요즘 뉴스에도 경매 관련 이슈가 대두되고 있어 저도 눈여겨 보고 있는데요,
제 개인적은 소견으로는 돈을 빌린 채무자, 소유권자에게 강한 처벌이 있어야 맞지 않을까요?
물론 경매라는 것이 채무자가 돈을 갚지 못해서 집이 매각되는 과정이긴 하지만요..
터무니없이 자신의 욕심에 비해 큰 금액을 빌린 채무자가, 저는 최초의 원인 제공자가 아닐까 싶습니다...
바로 퇴거하지 않고 거주 기간을 늘려달라는 시간이 필요하다는 세입자의 입장도 저는 이해가 가구요.
하지만 저는 경매 투자자이기 때문에, 그대신 투자자 입장에서도 이점이 있어야 한다고 생각해요.
예를 들면, 낙찰자가 점유자의 거주 기간을 조금 늘리는 것에 동의하면 취득세를 감면해 준다든지
또는 일반적으로 명도에 필요한 이사 비용을 지원해준다든지
이렇게 낙찰자에게도 어느정도 혜택이 주어져야 경매 시장도 유지될 수 있지 않을까요?
무튼, 서론이 너무 길었네요^-^;
그럼 오늘의 경매 물건 분석 시작해보도록 하겠습니다-!
오늘 제가 분석해 볼 물건은 경기도 오산시에 위치해있는 오피스텔 상가입니다 :)
경기도 오산시 원동로 22, 지1층비169호 (원동, 르마레시티) 라는 경매 물건이에요.
오산역과 매우 가깝고, 같은 건물에 CGV가 있어 입지가 매우 뛰어난 상가라고 볼 수 있습니다.
감정가는 1억 2300만 원이며, 현재는 66% 떨어진 4218만 9000원에 올라와 있습니다.
3회 유찰 되었으며, 매각 진행일은 2023년 5월 10일입니다 :)
| 용도 | 대상 | 토지 | 건물 |
| 오피스텔(상가) | 토지전체, 건물전체 |
8.3㎡ (2.5평) | 24.91㎡ (7.5평) |
| 보증금 | 경매구분 | 배당요구종기일 | 청구액 |
| 422만 원(10%) | 임의경매 | 2022년 3월 4일 | 1,031,818,784원 |
이렇게 입지가 좋고 평수도 나쁘지 않은 오피스텔 상가인데, 청구액이 10억원이 넘어가네요 :0
어떤 사연이 있었는지 좀 더 파보도록 하겠습니다.
매각물건 명세서를 먼저 확인해보았습니다.
2019.12.23에 근저당권이 설정되어 있어요.
비고란에 판매시설로 이용중이라고 되어 있지만, 조사된 임차내역은 없습니다.
해당 물건인 B169호의 사진을 봐도 불이 꺼져있고 안에는 박스가 쌓여있고 정리되어 있었어요.
현재는 공실인 것 같지만 그렇다 하더라도 자세한 내역은 해당 오피스텔 관리사무소에 물어봐야 할 것 같네요.
다음으로 등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다.
해당 물건은 한국자산신탁주식회사의 소유입니다.
법인 소유의 물건이네요?
이를 담보로 금정신용협동조합에서 12억의 채무를 진 적 있습니다.
정말 어마어마한 금액이네요 :0
무엇보다 해당 물건을 담보로 12억까지 대출이 나오다니요, 조금 의아한 부분이기도 합니다.
그런데 특이한 부분을 발견했어요.
해당 물건은 한국자산신탁주식회사이지만 채무자는 다릅니다.채무자는 주식회사 트러스리얼티라는 회사이고채권자는 금정신용협동조합으로 공동담보가 걸려있네요.
오우.. 참 복잡한 관계군요..!그렇다면 상황이 어떻게 되는 걸까요?
우선 금정신용협동조합에서는 공동담보로 돈을 주식회사 트러스트리얼티에 빌려준 거겠지요?그런데 왜 한국자산신탁의 소유인 해당 물건에 근저당이 걸렸는지조금 잘 모르겠습니다^-^;;
아직 저의 지식으로는... 이 부분까지 추리하기가 조금 어렵네요^-^;;우선 넘어가고! 토지등기를 한번 살펴보도록 하겠습니다.
토지 등기부등본도 살펴보니, 갑구와 을구의 기록사항은 없으며 한국자산신탁주식회사로 등기되어 있습니다.만약 경매에 낙찰받게 되면 이 토지부분은 어떻게 되는 걸까요?
언젠가 이런 부분까지 술술 글을 쓸 수 있는 날이 오길 기대하며열심히 공부해야겠다는 생각이 듭니다 :)저는 5월부터 내일배움카드로 퇴근 후 경매 학원에서 공부하기로 했답니다ㅎㅎ잘 할 수 있을지 걱정도 되는데요, 그래도 부딪혀봐야죠!
다시 돌아와, 해당 상가 시세는 어떻게 되는지 살펴보도록 하겠습니다!르네마시티 지하 1층, 24.91㎡ (7.5평)
해당 전용면적보다 조금 더 넓은 매물은 보증금 1,000에 월세 40으로 호가 나와있습니다.월 관리비는 110만 원이네요.
사실 이 정도 물건이면 저는 충분히 투자할 가치가 있다고 생각이 듭니다.오늘 정리하며 해결되지 않은 점은.. 이렇게 채무자와 소유자가 다를 경우에는 어떻게 되는지입니다.그리고 청구금액이 10억이 넘어갈 경우, 낙찰가에서 배당이 어떻게 진행되는지 궁금하네요.
채권자 입장에서는 1원이라도 돈을 더 받아와야 할 텐데요, 만약 배당금이 모자라면 그 차이나는 나머지 금액은 어떻게 법적인 절차가 진행되는지가 궁금하네요.이런 부분도 학원에서 공부하며 좀 더 명확하게 알 수 있었으면 좋겠습니다.
지금까지 총 6개의 경매 물건을 연습했는데요, 입찰에 들어가고 싶은 사건번호, 그리고 전문가에게 분석을 의뢰하고 싶은 물건은 이 매물 뿐입니다!
이렇게 파고 파다보면 입찰하고 싶은 물건이 나오기도 하는군요 후후그럼 언젠가 법원에 입찰한 후기를 남기는 그날까지!중요한 것은 꺾이지 않는 공부!!! +_+!!
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