안녕하세요 :) 꾸준히 경매 물건을 분석하려 노력하는 작가 수정입니다.
처음부터 완벽하게 잘 할 수는 없다고 생각해요.
하지만 매일매일 하나하나 살펴보다 보면 언젠가는 보이지 않던 부분도 보이게 되고,
몰랐던 부분도 알게 되고, 각종 용어들과 친해지고,
또 해당 물건에 어떤 사연이 있었는지도 알게되는 모든 과정을 겪게 될 거라고 생각합니다!
꾸준함의 힘을 생각하면서 오늘 오전에도 열심히 물건 분석을 해보도록 하겠습니다 :D
지금까지는 서울에 있는 경매 물건을 조사했었는데요,
오늘은 경기도 화성으로 내려가봅니다 +_+!
오늘 파볼 물건은 경기도 화성시 동탄하나1길 47-2, 5층 514호
화성시 능동 1064-1, 오디세이더테라스뷰 라는 물건입니다.
가장 가까운 역은 능동역(예정)입니다.
근처에 버스 정류장도 있긴 하지만 아무래도 역세권에서 조금 거리가 떨어져서 접근성은 아주 뛰어나다고 보긴 어렵습니다.
하지만 근처에 노브랜드, 각종 편의점, 아파트 등 주거지역과 맞닿아 있어 안정적이며 조용한 위치라는 생각이 드네요.
해당 물건 감정가 1억 500만 원이며, 현재는 66% 떨어진 3601만 5000원으로 가격 형성되어 있습니다.
유찰은 3회까지 왔구요, 그 전에 누군가 최고가 매수인으로 낙찰된 히스토리는 없습니다.
| 용도 | 대상 | 토지 | 건물 |
| 오피스텔(사무) | 토지전체, 건물전체 |
5.9㎡(1.8평) | 19.14㎡(5.8평) |
| 보증금 | 경매구분 | 배당요구종기일 | 청구액 |
| 361만원(10%) | 강제경매 | 2022년 7월 29일 | 44,395,200원 |
해당 물건은 업무시설(오피스텔)이지만 조사시점에는 현재 주거용으로 이용 중이라고 합니다.
그리고 중요한 사항이 있네요.
대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않는 경우 잔여 보증금을 매수인이 인수하므로 입찰 시 주의를 요한다고 별도로 기재되어 있습니다.
그럼 좀 더 자세히 파보도록 하겠습니다.
매각명세서를 살펴보면, 2021년 12월 30일에 가압류가 걸려있습니다.
그리고 현재 임차인인 노OO씨는 2021년 12월 14일 전입신고를 했고, 2021.10.18에 확정일자까지 받았습니다.
또 배당요구 종기일인 2022.07.29 안에 드는 2022.07.01에 배당요구종기도 마쳤습니다.
이 삼박자가 모두 갖춰졌기 때문에 대항력 있는 임차인의 조건에 부합하며, 낙찰자는 보증금을 인수해야 할 의무가 생겼다고 볼 수 있습니다.
보증금은 104,000,000원입니다. 어우... 최우선변제를 받는다고 하더라도 턱없이 부족한 금액이네요..
소액임차표를 보니, 주택임대차 기준으로 1억 3천만 원 이하의 보증금은 4,300만 원까지 변제받을 수 있습니다.
104,000,000 - 43,000,000 = 61,000,000원 입니다.
이런 건은 잘못 들어갔다가 보증금을 물어줘야 하는 위험이 있는 물건이라고 볼 수 있습니다.
임대차기간은 2021.11.28~2023.11.27 까지로 되어 있네요.
만약 올해 11월 27일까지 해당 물건에 낙찰자가 아무도 없다면 어떻게 될까요?
저도 궁금해지는 부분입니다.
그렇다면 어떤 압류가 걸려있는지 등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다.
현재 소유자인 김OO씨에게 총 3건의 가압류가 걸려있습니다.
가장 빠른 순위는 우리은행에서 22,317,268원, 그 다음 롯데카드에서 32,392,944원, 마지막으로 한화생명보험에서 20,856,718원입니다.
그리고 우리카드에서 강제경매개시를 신청해서 경매로 넘어간 물건이라고 추측해볼 수 있습니다.
빌린 돈이 보증금보다 작네요.
해당 물건 경매로 낙찰받았을 경우 가장 큰 문제는 명도라고 예상되어집니다.
우선 경매 물건 자체가 보증금이 1억 가까이 되다보니, 그 돈을 받기 전까진 못나가겠다고 임차인이 강짜를 부릴 가능성이 높아 보입니다.
만약 해당 물건을 낙찰받는다면 시세는 어떻게 될까요?
중층은 매매가 약 1억 원에 형성되어 있고, 월세로는 가격형성이 되어있지 않습니다.
전세는 약 9,400만 원~1억 1천만 원으로 약 9,800 정도 됩니다.
저라면 해당 경매는 들어가지 않겠어요.
시세가 현 임차인의 보증금보다 적기 때문에 뭐가 되었든 제가 손해인 상황인 것 같아서 그렇습니다.
그럼 오늘의 분석은 여기서 마치도록 할게요 :D
부족하지만 제 글 읽어주셔서 감사합니다.
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