안녕하세요 :) 경매에 관심이 많은 작가 수정입니다.

요즘 등기부등본을 조회하다보면, 가등기, 가처분, 가압류 등의 권리가 눈에 띄는데요

해당 내용에 대한 공부가 좀 더 필요하다고 생각해서 글을 작성하게 되었습니다.

그동안 읽었던 부동산 도서들을 참고해서 가등기, 가압류, 가처분에 관한 내용만 한 번 정리해보려고 합니다!

혼자서 공부한 내용이기 때문에, ~함, ~임 등의 문체로 작성하는 점 미리 양해 부탁드리겠습니다.

그럼 제가 정리한 내용이 여러분들에게도 도움이 되길 바라며 시작해볼게요 :D

가등기

가등기는 자신에게 안전하게 소유권이 이전될 수 있도록 하기 위해 실시하는 등기이다.

물권의 설정이나 소유권의 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하기 위해 설정한다.

소유권 이전 청구권 보전 가등기(순위보전 효과O)와 담보 가등기(금전소비대차)가 있는데,

이 중에서 소유권이전청구권 가등기는 낙찰자가 인수하고 담보가등기는 말소기준권리로 소멸된다.

경매로 소유권을 온전히 가져오지 못하는 위험은, 선순위 가등기 부분에서 발생하게 된다.

왜냐하면 순위보전의 효력이 있기 때문에, 말소기준권리보다 앞선 권리는 말소되지 않고 남게 된다.

이후 청구권 가등기권자가 그 권리를 이용해 소유권을 이전하면 낙찰자는 소유권을 빼앗기게 된다.

이러한 이유 때문에, 등기부등본에서 <소유권이전청구권 가등기>는 피하라는 얘기가 나오는 것임.

가압류

가압류는 금전채권 등의 회수를 위해 소송을 제기하고, 강제집행을 하고자 할 때 소송기간동안 채무자가 재산을 처분 혹은 은닉하지 못하도록 하는 보전수단의 방법이라고 한다.

가압류, 압류는 말소기준권리가 될 수 있다.

가처분

가처분은 소유물 반환, 임차물 인도 등과 같이 특정물에 대한 청구권을 가지는 채권자가, 향후 집행을 위한 보전행위를 하기 위해 목적물을 현재 상황으로 유지하려고 미리 해두는 보전 처분이라고 한다.

낙찰자는 선순위 가처분은 인수, 후순위라도 진정한 소유권을 다투는 가처분은 인수하게 된다.

가처분은 잠깐 해당 부동산의 매매를 금지하는 조치가 있다는 의미가 될 수 있다. 즉, 현재 부동산에 관해 문제가 있어 별도의 소송을 하는 중이니, 그 소송의 결과가 나올 때까지는 해당 부동산과 관련된 처분을 금지한다는 이야기이다.

따라서 운이 나쁘면 경매와 별도로 진행되는 본안소송에서 가처분권자가 승소하는 경우 소유권을 상실하게될 수도 있다.

만일 처분금지 가처분이 있는 부동산이 경매로 진행된다면, 낙찰자가 인수해야하는 것인지 아니면 본안소송에서 다투는 내용이 소유권에 대한 다툼인지 등을 면밀히 파악해서 입찰에 들어가야 한다.

요약하면, 담보 가등기와 가압류는 말소기준권리가 되어 소멸한다.

하지만 소유권이전청구권 가등기가 걸린 경매 물건은 굳이 손 댈 필요 없다.

또, 가처분의 경우도 경매 초보의 경우에는 굳이 파헤치며 시간낭비하지 말 것.

안녕하세요! 요즘 상가 경매에 관심이 많은 작가 수정입니다.

저는 최근에 <밑바닥부터 시작하는 부동산 경매> 라는 책을 완독한 후, 다른 책을 읽고 있어요.

다름 아닌, 송사무장님의 저서 <송사무장의 부동산 경매의 기술> 이라는 책입니다 :)

예전에 송사무장님의 엑시트라는 책을 읽고 서평을 쓴 적도 있지요.

2023.02.18 - [부동산/서평] - [부동산] 엑시트(Exit) - 송희창, 독서 후기

엑시트라는 책은 송사무장님의 연대기(?)와 투자 철학, 인생 가치관 등에 대해 간접체험할 수 있었다면

이번에 제가 읽고 있는 책은 생생한 경매 후기들을 담은 책입니다.

해당 서평은 책을 완독한 후에 또 남기도록 할게요.

지금은 1/3 정도 읽었고, 읽으면서 중요한 내용들 몰랐던 내용들은 따로 기록을 하면서 정리하고 있습니다.

이번 글을 작성하는 까닭은, 손으로 필기했던 중요한 사항들을 글로도 한번 더 정리해보면서

낯선 지식을 익숙한 지식으로 만들기 위함입니다.

따라서, 조금 편하게 ~함. ~임. 등의 문체로 작성할 예정이니 양해해주시길 바라겠습니다!

그럼 바로 시작할게요!

참고로, 제가 정리한 내용보다 송사무장님의 <부동산 경매의 기술> 책 내용이 훨씬 가치있으니 구매 후 직접 읽어보시는 것을 추천드립니다-!

대금을 미납한 물건은 대게 경쟁률이 떨어진다.

그렇다면 왜 미납했을까?

- 말소기준권리보다 앞선 인수사항이나 대항력 있는 임차인을 미처 확인하지 못하고 입찰했을 경우

- 시세파악을 잘 못해서 실제 시세와 낙찰가의 차이가 큰 경우

- 낙찰 받고 다시 가보니 불이 났거나 물이 줄줄 새는 등 건물의 치명적인 결함을 발견한 경우

- 못받은 돈 대신 받아드립니다의 아저씨들이 대기하고 있을 경우

- 입찰 금액을 잘못 기재한 경우

크게 위의 경우로 분류된다.

낙찰자의 인감증명서와 명도확인서 없이는 임차인은 배당을 받지 못한다.

내용증명은 배당을 받는 세입자에게는 효과가 꽤 괜찮다.

매각기일 일주일 전부터 법원에서 매각물건명세서+경매사건기록부를 열람할 수 있다.

유치권 신고의 경우 매각기일 하루 전에도 접수되는 경우가 있느니 꼭 확인해야 한다.

잔금납부와 동시에  인도명력 대상이 되는 사람에게는 인도명령 신청을 하면 된다.

대법원사이트에서 확인할 사항들

- 사건 상세조회 : 종국 결과 확인 (종국 or 미종국)

- 당사자 내역: 채권자, 소유자, 채무자, 임차인, 점유자, 유치권자 확인

- 물건 내역: 특별매각조건 (재매각을 의미함)

- 매각물건명세서: 유치권 신고 확인

- 문건/송달내역: 유치권 신고, 매각기일 연기신청, 매각기일 변경 신청, 재감정신청 등등..

아파트 시세는 KB부동산 시세를 참고하는 게 좋다.

근처 부동산의 급매 시세를 확인하는 절차도 필요하다.

<<대지권 없음>> 이라고 표시된 경우에는 반드시 <<토지등기부>>를 별도로 발급받아야 한다.

낙찰 후에 적법하게 대지권을 취득할 수 있는지 여부를 반드시 파악해야 한다.

권리분석을 할 때, 말소기준권리를 제일 먼저 찾고 그보다 앞선 가등기, 가처분이 있는지를 파악해야 한다.

 말소기준권리보다 순위가 늦더라도 소유권 말소에 관한 가처분이 있는지는 반드시 파악해야 한다.

가처분, 가등기, 처분금지가처분 -> 이 세 가지는 초보일 경우엔 가급적 피하는 것이 좋다

건축물 대장에선 불법건축물이 등재되어 있는지 파악해야 한다.

말소기준권리일보다 앞선 순위에 있는 권리나 전입일이 빠른 임차인이 없으면,

경매로 매각되면서 모든 권리가 소멸된다.

경매물건의 80% 이상이 말소기준권리만 찾고 나면 선순위 권리가 없어 낙찰자가 인수할 것이 없는 경매 물건이 된다.

말소기준권리가 될 수 있는 것들

1. 저당권(근저당권)

2. 압류(가압류)

3. 담보가등기

4. 경매기입등기(강제경매개시결정)

사례1) 근저당이 선순위인 경우

사례2) 가압류가 선순위인 경우

사례3) 채권계산서를 제출한 선순위 담보가등기의 경우

사례4) 경매기입등기만 있는 경우

권리분석 4단계

1. 말소기준권리 찾기

말소기준권리를 포함하여 그 이후에 설정된 건들은 모두 말소됨

2. 등기부등본상 인수되는 권리 분석

유치권, 선순위 가처분, 지상권, 지역권, 소유권이전청구권가등기, 선순위전세권 인수됨

소유권 가처분, 근저당 가처분, 건물철거 가처분 등 <가처분> 인수됨

3. 임차인(점유자) 분석

대항력 있는 임차인 여부, 배당요구종기 마쳤는지, 확정일자 받았는지, 얼마의 배당을 받을 수 있는지 파악

인수할 권리가 없으면 비교적 안전한 경매 물권이다

4. 매각물건명세서 및 기타 인수조건 확인

유치권 있는지 확인 필요

임차인의 전입일이 말소기준권리일보다 빨라 대항력이 있으나,

배당요구 신청을 하지 않은 경우 낙찰자는 임차인의 보증금을 전부 인수해야 함.

또, 보증금 전액이 배당되지 않는다면 나머지 금액은 낙찰금액 외에 추가로 인수해야 함.

대항력 있는 임차인이 법원에서 보증금을 전액 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 나머지 금액을 갚을 때까지 임차인은 부동산을 비워주지 않아도 된다.

개별매각의 경우 전체 물건이 모두 낙찰되어야만 배당기일이 정해진다.

상가 임차인들은 대부분 경매 입찰을 생각하고 있다.

상가 점유자 입장에선, 경매로 제 3자에게 낙찰되면 재계약을 성사시키지 못할 경우 보증금, 시설비를 모두 손해보게 되니 입찰에 참가하는게 그나마 유리하다.

상가 임장 시에는, 어느 시간대에 손님이 많은지 하루 매출은 얼마 정도인지, 임대 가격은 어느정도인지 파악 하는 것이 좋다.

상가건물임대차보호법 적용대상 -> 환산보증금이 해당 지역별로 해당 구간에 해당하는 경우에만 적용된다.

환산보증금=보증금+(월세액*100)

2018.01.26~2019.04.01

서울특별시 환산보증금 61,000만 원이하, 소액보증금범위 6,500만 원 -> 최우선변제금액 2,200만 원

광역시 환산보증금 39,000만 원이하, 소액보증금범위 3,800만 원 -> 최우선변제금액 1,300만 원

2019.04.02~

서울특별시 환산보증금 90,000만 원, 소액보증금범위 6,500만 원 -> 최우선변제금액 2,200만 원

광역시 환산보증금 54,000만 원, 소액보증금범위 3,800만 원 -> 최우선변제금액 1,300만 원

내가 고려하는 지역의 상가 최우선변제금액은 1,300만 원으로 기억해놓을 것

2023.04.15 - [부동산/경매·공매] - [경매] 각종 경매 용어, 핵심 사항 정리해보기

안녕하세요-! 요즘 경매 공부에 관심을 갖고 있는 작가 수정입니다 :)

이번 글은 제목처럼 내일배움카드로 경매 강의를 들을 수 있는 곳을 소개해드리려고 해요.

내일배움카드 재직자 과정에서 야간 수업이 있는 강의를 참 찾기 어렵죠.

게다가 <경매>라는 주제로 내일배움카드를 결제할 수 있는 수업이 많지 않습니다 :(

하지만 제가 누굽니까?!

경매를 열심히 배우고 싶은 수강생 아니겠습니까?!

그래서 열심히 찾고 찾다가 내일배움카드로 결제할 수 있는 수업을 발견했어요!

19:00 부터 시작이라 퇴근 후 수업을 듣기 딱이랍니다.

그럼 이와 관련해서 자세한 정보를 알려드리도록 할게요-!

< 목   차 >

1. 위치

2. 강의 일정

3. 강의 시간

4. 커리큘럼

5. 수강신청 사이트

6. 자비부담금액

7. 인정 출석률, 보강여부

1. 위치

퇴근하고 내일배움카드로 경매 수업을 들을 수 있는 기관은 한국종합교육원이라는 기관입니다+_+!

강남구청역에서 매우 인접한 교육기관으로 접근성이 좋답니다!

서울에 이렇게 내일배움카드로 경매 교육을 들을 수 있는 기관은 그리 많지 않아요ㅠ_ㅠ

있어도 직장인을 위한 시간대인 저녁 7시부터 진행되는 강의는 거의 없답니다

서울시 강남구 논현동 254-4

서울시 강남구 선릉로653에 위치해 있으며 7호선과 수인분당선 강남구청역에서 약 100m 떨어져 있습니다.

2. 강의 일정

제가 관심있게 알아본 강의는 5.15(월)에 개강하는 부동산 경매분석가(LMS) 월목반 19~22시

또는 6.8(목)에 개강하는 부동산 경매분석가(LMS) 월목반 19~22시 입니다 :D

월목반이라고 해서 월요일, 목요일에만 출석하는 게 아니라

월화수목 주4회 현장에서 강의를 듣게 됩니다+_+!

후후후 정말 빡세군요..! 하지만 이렇게 저렴한 비용으로 강의를 들을 수 있다는 것만으로도 감사할 따름입니다.

5월 중순에 시작하는 강의는 7월 중순에 끝나고,

6월 초에 시작하는 강의는 8월 초쯤에 끝납니다.

약 2월 정도 넉넉히 시간 비워두시는 것이 좋겠군요!

또 다른 수업 일정들은 아래의 한국종합교육원 홈페이지에서 확인하실 수 있어요!

http://tsekorea.com/ 

3. 강의 시간

부동산 경매 관련 강의 중, 다른 수업 시간은 아래와 같습니다.

① 평일반: 09:00~14:00

② 평일반: 14:00~19:00

③ 월목반: 19:00~22:00

6월 달까지 수강신청이 열려있으니 함께 참조하세요!

4. 커리큘럼

가장 중요한 커리큘럼입니다!

제가 관심있는 월목반 기준으로 아래와 같이 정리해보았어요!

1~8회차: 강제집행실무

8회차: 부동산 등기

9회차: 공탁실무

10~13회차: 민법

14~20회차: 민사집행

21~22회차: 보전처분

23회차: 공탁실무

24~26회차: 부동산등기

27~28회차: 임대차보호법

29회차: 보전처분

30~33회차: 특수물건

대략 이렇게 구성되어 있습니다.

현장강의 3시간씩 주4회 그리고 부동산 경매물권 권리분석은 1시간씩 줌으로 진행된다고 합니다 :)

5. 수강신청 사이트

수강신청은 아래 링크를 클릭하셔서 로그인하신 후에 등록하실 수 있습니다.

https://www.hrd.go.kr/hrdp/co/pcobo/PCOBO0100P.do?tracseId=AIG20220000403488&tracseTme=7&crseTracseSe=C0061&trainstCstmrId=500034254851#undefined

6. 자비부담금액

해당 교육과정 자비부담금액은 256,230원으로 매우매우 혜자스러운 금액대입니다.

부동산 경매 관련 교육 찾아보시면 기본 50만 원인거 아시죠^-^;;?

온라인인데도 말이죠ㅎ-ㅎ

7. 인정 출석률, 보강여부

출석률은 80% 이상 달성해야 해서 최대 결석 가능한 날은 총 6번까지라고 합니다.

현장 강의는 녹화로도 진행되기 때문에, my box 링크를 통해 빠진 부분을 복습할 수도 있다고 하네요.

열심히 수업을 들어서 저의 경매 분석력을 최대한 업그레이드 시키고 싶습니다!

그리고 나서 임장도 가보고, 임장 후기도 글로 남겨보고 싶네요ㅎ-ㅎ

부자들, 자산가들이 말하기를 가장 중요한 것은 실천에 옮기는 것이라고 했어요.

부동산 공부를 완벽하게 하는 것은 불가능에 가깝다고 말이죠.

저도 부동산 현장강의+책 5권만 더 읽고 적당한 지식을 쌓은 후에 입찰에 참가해보고 싶습니다.

그럼 앞으로 더욱 발전하는 모습 보이겠습니다 :)

블로그 방문해주시고, 글 읽어주셔서 오늘도 정말 감사합니다!

안녕하세요 :) 주말에도 열공하는 작가 수정입니다.

요즘 주식뿐만 아니라 경매 공부도 함께 병행하고 있는데요, 용어가 참 어렵더라고요.

그래서 이번 글은 경매를 자주 공부하다보면 등장하는 각종 용어들과

경매를 준비함에 있어 핵심 사항을 정리해보려고 합니다.

이번 글은 두서없이 공부한 내용을 혼자 정리하는 글이라는 점 양해 부탁드려요!

배당 순위

최고가 매수신고인이 납부한 보증금 및 잔금은 아래와 같은 순서로 배당이 진행됨

0순위: 경매 집행 비용, 부동산의 점유자가 목적물을 관리, 보존하는 데 지출한 비용(비용상환청구채권액)

1순위: 소액임차인의 최우선변제금과 임금채권 중 일정액

2순위: 경매 대상 부동산에 발생하는 조세

3순위: 담보 물권(저당권, 전세권, 담보가등기) & 임차보증금(우선변제보증금)

4순위: 임금채권

5순위: 당해세를 제외한 국세와 지방세

6순위: 보험료와 공과금

7순위: 일반채권(가압류 등)

각종 용어

1. 가처분: 소유물 반환, 임차물 인도 등과 같이 특정물에 대한 청구권을 가지는 채권자가 향후의 집행을 위한 보전행위를 하기 위해 목적물을 현재 상황으로 유지하려고 미리 해두는 보전 처분

2. 압류: 채무자가 공공기관 등의 조세를 체납할 경우 체납자의 재산 처분을 금지하고 보전하는 것으로, 체납자가 미납한 채권을 회수하기 위한 경매(공매)를 시행하고자 미리 체납자의 재산을 확보해두는 것

3. 인도명령: 경매 대상 부동산의 점유자 중 새로운 매수인에게 대항력이 없는 점유자를 퇴거시키기 위해 법원에 신청해 얻는 권리

4. 우선변제권: 대항요건(점유+전입신고)을 갖추고 확정일자를 받은 임차인의 임차주택이 경매로 매각되는 경우, 후순위 권리자 및 기타 채권자에 우선해 보증금을 변제받을 수 있는권리

5. 선순위 임차인: 1순위 저당권자보다 앞서 있는 임차인을 말하며 새로운 매수인은 선순위 임차인의 보증금액을 인수해야 함

말소기준권리

말소기준권리란 부동산 경매가 진행되어 대상 부동산이 매각된 뒤 새로운 매수인에게 소유권이 이전될 때, 매각과 함께 말소되거나 새로운 매수인이 인수해야 하는 기준이 되는 권리.

경매에 참가하는 투자자는 권리분석을 할 때, 가장 먼저 말소의 기준이 되는 권리를 찾아야 함<중요>등기부등본에 기재된 좌측의 권리 중 최선순위로 기입된 등기

말소기준권리보다 앞선 권리는 새로운 매수인이 인수말소기준권리보다 뒤에 있는 권리는 말소됨

말소기준이 될 수 있는 권리1. 근저당권, 저당권 -> 등기된 사항들 중 최선순위2. 전세권3. 압류, 가압류 -> 최선순위4. 가등기 -> 최선순위5. 경매개시결정 기입등기

순위를 불문하고 항상 인수해야 하는 권리유치권, 법정지상권, 예고등기, 분묘지기권

대항력있는 임차인

말소기준권리일보다 먼저 점유한 임차인이라면 낙찰자는 배당순위에서 밀려서 돌려받지 못하는 임차인의 보증금을 대신 지급해야 할 의무를 갖게 된다.

따라서, 투자자는 임차인의 우선변제권이 언제 생겼는지에 대해 면밀히 살펴보아야 손해를 보지 않을 수 있다.

우선변제권은 전입신고와 확정일자를 모두 갖춰야 주어지는데, 둘 중 늦은 날짜를 기준으로 우선변제권이 생긴다.

but, 최우선변제권은 대항력만 있고 확정일자는 받지 않아도 해당 권리가 주어진다.

최선순위 담보권 설정일자: 2018.09.18 이후

서울특별시: 1억 1천만 원 이하의 보증금 -> 3,700만 원까지 최우선변제 가능

예를 들어,임차인이 확정일자+전입신고를 2020.1.1에 했고 -> 가압류가 2021.1.1에 걸렸다면우선변제가 말소기준권리일보다 먼저 갖춰졌다이럴 경우에는 임차인에게 대항력이 생기고, 경매 낙찰자는 보증금을 돌려줘야할 의무가 있다

하지만 임차인이 경매에서 배당을 받기 위해 배당요구종기일까지 배당요구종기를 신청(?), 등록(?)할 경우에는 안심해도 된다.즉, 배당을 받을 수 있는 대항력 있는 임차인이 있는 경우는 다른 케이스에 비해 비교적 수월하게 진행할 수 있다.

하지만 배당요구종기일까지 배당을 신청하지 않거나 신청했다가 취소하는 경우에는 문제가 발생한다.어차피 새로운 인수인이 보증금을 돌려줘야할 의무가 있으니 손해볼 것이 없기 때문.

현재 나의 상황에서는 분석 연습을 할 때, 임차인이 대항력을 갖추었는가 그리고 말소기준권리일을 찾고 날짜를 비교해보고 찾는 연습을 해볼 것.

좀 더 명확하게 이해하고 싶은 부분은 배당 순위에 따라 배당을 받게 되는데 그 과정을 좀 더 구체적으로 알고 싶다예를 들면, 배당을 해야하는데 낙찰 금액이 모자란 경우엔 어떻게 되는지? 이런 디테일한 상황들?