작가 수정의 레벨업 재테크

안녕하세요, 나른한 금요일 오후 칼퇴하고 싶은 작가 수정입니다 :)

오늘 리뷰할 종목은 딱 한 종목밖에 없어요ㅎㅎ

상한가를 간 현대바이오인데요,

오늘의 주식시황 리뷰는 매우 짧막하게 끝날 것 같습니다.

오늘 현대바이오가 역배열을 반전시키는 강한 롱바디 양봉으로 상한가 마감을 했습니다.

주식은 대칭이론이라고 하죠?

빠진 만큼 딱 그만큼 뒤집어서 상승한 것 같다는 느낌도 드네요.

왜 이런 상승이 나왔는지 배경을 살펴보도록 하겠습니다.

오늘 현대바이오가 상승한 이유는 아마 범용 항바이러스제로 개발한 제프티에 대해 긴급사용승인을 요청했기 때문으로 추정됩니다.

제프티는 기존 항바이러스제와 달리 바이러스를 직접 타깃하는 것이 아닌, 세포가 바이러스를 제거하는 혁신적인 작용을 하는 것으로 알려져 있습니다.

이는 코로나 계열의 모든 바이러스에 대해 뛰어난 효과를 보여주며, 엔데믹으로 갈 수 있는 유일한 후보로 평가받고 있다고 하네요.

이런 이슈도 있었구요, 현대 계열사인 현대차에 관한 소식때문에 영향을 받은 것으로도 볼 수 있습니다.

금일 현대차는 수소 모빌리티 선도도시 서울 조성 업무협약을 체결했다고 합니다.

서울시청에서 서울시 시내버스와 공항버스, 통근버스 등을 수소버스로 전환하기 위한 협약이 '수소 모빌리티 선도도시 서울 조성 업무협약'이라고 하네요.

이번 협력을 통해 서울시는 2026년까지 300여대의 공항버스를 포함해 대중교통 1300대를 수소버스로 전환할 계획이라고 합니다.

이와 같은 이슈에 현대바이오도 영향을 받은 것으로 풀이됩니다.

그럼 오늘의 주식시황 리뷰는 여기서 마무리하도록 할게요 :)

안녕하세요, 작가 수정입니다 :)

저는 요즘 퇴근 후 경매 수업을 듣고 있는데요,

사람들이 각자의 목적에 맞게 관심있는 부동산이 다 달라서 신기하답니다.

저는 오피스, 사무실을 임대하고 안정적으로 월세를 받는 것이 목표여서,

오피스텔 사무용, 상가에 관심이 많았습니다.

하지만 오늘은 권리분석 연습34처럼 사무용으로 등록되어 있으나

실제로 주거용으로 쓰이는 경매물건을 분석해보려고 해요.

경매 수업을 듣는 동안은 여러가지 다양한 경매물건을 조사하며 시야를 넓히려 합니다.

그럼 오늘의 권리분석 연습 시작하도록 할게요!

오늘 제가 준비한 물건은 충북 청주시에 소재해있습니다.

<충청북도 청주시 흥덕구 비하로12번길 15, 2층 204호> 입니다.

구주소는 충북 청주시 흥덕구 비하동 785 이고요, 전용 약 9평의 경매물건입니다.

내부는 어떨지 모르지만 외관상 관리가 잘 되어있는 상태로 보입니다.

근처에 지하철은 없지만 청주 시외버스 터미널이 있네요 :)

아파트 단지도 보이고, 국민연금공단, 초등학교, 보건소, 출입국사무소 등

나름 관공서나 공공시설이 있어서 입지도 나쁘지 않다고 생각합니다ㅎㅎ

다만 가까이에 돈텔마마 나이트클럽이 있어요^-^ㅎㅎ

해당 물건 감정가 5200만 원, 1회 유찰로 최저가 4160만 원부터 입찰 가능합니다.

입찰일은 2023.07.05예요.

해당 물건은 조금 히스토리가 있어보이는데요, 자세한 내용 함께 보도록 하겠습니다.

우선 본 경매사건은 두 개의 경매 물건이 하나의 사건번호로 부여되어 있습니다.

제가 가져온 경매물건은 첫 번째, 2층 204호예요.

특이사항이 있다면, 204호 임차인은 주식회사 뉴OOO이며, 해당 직원 김OO씨가 거주하고 있다고 합니다.직원 숙소로 이용중이라고 하네요.하지만 세무서발행 상가건물임대차 현황서 상에 등록된 임차인은 없다고 합니다.

하하.. 벌써부터 복잡한 smell이 납니다^-^;;

매각물건명세서를 한번 보도록 할게요.

매각물건명세서에서 확인할 수 있는 점은 김OO씨는 대항력을 갖추었고, 매각대금에서 보증금 전액이 변제되지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

최선순위결정일은 말소기준권리일이랑 동일해요. 2022.03.30 가압류인데,김OO씨가 전입신고 한 날짜는 2019.10.02으로 말소기준권리일보다 앞서기 때문에 선순위입니다.

주식회사 뉴OOO가 계약을 했고, 실제 점유는 김OO씨가 하고 있는 상황인데요,보증금은 4000만 원이고, 전입신고 확정일자 배당요구 삼박자 모두 다 갖추었기 때문에최우선변제, 우선변제를 받을 수 있는 자격이 갖춰졌습니다.

그럼 등기부등본을 살펴보도록 할게요.

을구에 저당권은 없이 갑구에 가압류만 몽땅 걸려있었습니다.

해당 물건 감정가 5200만 원, 1회 유찰로 최저가 4160만 원이죠?

4500만 원에 낙찰받았다고 했을 때, 누가 얼마를 배당받는지 한번 살펴보도록 하겠습니다.

탱크옥션이라는 사이트를 이용하고 있는데요, 배당예상을 할 수 있어서 정말 편리하고 좋은 것 같습니다 :)

자, 0순위부터 살펴보도록 할게요.

우선, 주식회사 뉴OOO은 앞서 전입신고+확정일자+배당요구를 했기 때문에 최우선변제를 0순위로 받을 수 있습니다.

청주는 21,657,000원인가보네요.

어쨌든, 핵심사항은 이번 경매에서는 뉴OOO이 최우선변제를 제일 먼저 0순위로 받아갈 수 있다는 점입니다.

그 다음 순위는 압류 국 -> 기보 -> 신보 -> 현대카드 -> 그리고 주식회사 뉴OOO입니다.

여기서 포인트가 될 사항은 청주세무서에서 압류를 건 금액이에요.

붉은 글씨로 매수인 인수금액이 보이시죠?교부신청액이 우선 0으로 표시되어있기 때문에 최소 약 7백만 원 + a가 된다는 의미입니다...!

그럼 낙찰가 4500 + 700 = 5200만 원이에요.감정가와 비슷해지네요?

유찰이 되더라도 인수해야 할 보증금이 4,000만 원 있으므로..!그리고 국세 교부액이 얼마인지 알 수 없는 상황에서 섣불리 입찰에 들어가기엔 낙찰자가 불리한 상황인 것 같다는 생각이 듭니다.

어쨌거나 저쨌거나 일단 5200만 원에 취득을 했다고 가정해봅시다.실거래가는 얼마인지 시세는 어느정도인지 조사해보도록 할게요.

해당 물건 30.1㎡(9.1평) 입니다.

매매는 평균 6400만 원, 최고 7400만 원으로 나쁘진 않네요?

전세는 4500정도로 생각하면 될 것 같습니다.

월세는 어떨까요?

최근 자료를 보면 보통 보증금 300에 월세 35로 가격이 형성되어 있는 것을 알 수 있습니다.

그럼 5200만 원을 경락잔금대출받았다고 가정해볼게요.

LTV 80%, 이율 4%라고 가정, 임대료 35만원을 받는다고 가정해보면 아래와 같습니다. 

월에 약 20만 원의 cash flow가 형성되네요.

이렇게 계산하는 게 맞는지 잘 모르겠지만 한번 시도해보았어요ㅎㅎ

그럼 오늘의 권리분석 연습은 여기서 마무리하도록 하겠습니다 :)

안녕하세요, 오늘따라 너무 졸린 작가 수정입니다.

요즘 저는 학원에서 경매 수업을 듣고 있는데요,

밤 10시에 끝나기 때문에 집에 가자마자 거의 뻗습니다^_ㅠ

잠을 자도자도 피곤한 요즘인데요ㅎㅎ

이런 노력이 언젠가는 제가 성장하는데 필요한 자양분이 될 거라고 생각하면서

오늘도 힘차게! 주식시황 시작해보도록 하겠습니다 :)

그러고보니 오늘은 마녀공장의 상장일이었네요 :)

마녀공장도 역시나 상한가로 마감했네요ㅎㅎ

경쟁률이 몇이었는지 잠깐 체크해보도록 할게요.

기관은 1800:1 이고, 일반투자자 경쟁률은 1265:1 이네요 :0

와... 와우....

[1] 석경에이티

먼저 석경에이티라는 종목입니다.

이 종목은 제가 몇달 전에 매매일지를 작성한 적이 있어요.

2023.04.27 - [주식/매매일지] - [주식] 4.27 매매일지 - 석경에이티 매도, 동국산업 매수

저는 4.27에 약 5% 수익을 내고 매도했는데요,

그 이후로 60일선(파란색) 밑으로 빠지다가 오늘 상한가를 달성했네요.

만약 제가 지금까지 보유하고 있었더라면 상한가를 맛볼 수 있었겠지요.

하지만 제 그릇은 이 기간을 버티기 힘들어하는 성향입니다.

그래서 저는 크게 미련이 없습니다!

손실나지 않은 것만으로도 저는 감사히 생각하고 있습니다ㅎㅎ

다시 돌아와, 오늘 왜 석경에이티가 상한가를 달성했는지 알아보도록 할게요.

오우! 석경에이티는 2차전지 섹터로 오늘 상한가를 달성했네요.

요즘 반도체에 이어 2차전지까지 관련 종목들이 주목을 받고 있습니다.

눈에 띄는 기사가 있는데요, 한경의 기사입니다.

반도체+2차전지 기업의 주가가 각광을 받는다는 내용인데요,

반도체를 본업으로 하면서 2차전지로 사업을 확대하는 기업을 '하이브리드'기업이라고 부른다고 합니다.

석경에이티 같은 하이브리드기업의 앞으로의 전망이 기대되네요ㅎㅎ

[2] 메타랩스

두 번째로 함께 알아보실 종목은, 메타랩스입니다.

메타랩스 차트 함께 보시죠.

메타랩스의 차트 특징은 바로 우하향하는 와중에 상한가를 달성했다는 점입니다.

224선(검은색)을 보시면 우하향하고 있어요.

112선(주황색)도 보시면 우하향하고 있습니다.

즉, 장기이평선이 우하향하면서 기울고 있는 상태이고, 메타랩스는 꽤나 오랜 기간동안 횡보했죠.

사실 중간에 매집으로 보이는 꼬리 긴 양봉이 보이기도 합니다.

112일선(주황색)을 꼬리가 쑤시면서 뚫었으나 그대로 맞고 떨어지는 모습을 볼 수 있었어요.

그러다 오늘 머리가 224선(검은색)을 돌파하는 강한 상승이 나왔는데요,

어떤 이슈가 있었는지 확인해보도록 하겠습니다.

아하, 이번 이슈는 아무래도 대표이사가 변경되었기 때문에 상한가를 달성한 것 같습니다.

기업의 대표가 변경되거나 임원이 변경되는 날에는 주가가 상한가를 가는 경향이 있는 것 같아요.

앞으로의 실적개선에 대한 기대감으로 상한가를 달성한 것이기도 하겠지요?

그럼 오늘의 주식시황은 여기서 마무리하도록 하겠습니다 :)

안녕하세요! 공모주 경쟁률이 너무 세서 거의 포기한 작가 수정입니다^-^;;

저도 꾸준히 관심을 갖고 매번 청약에 참여하고 싶었으나..

1~2백만 원의 적은 돈으로는 달랑 1주밖에 배정받지 못하는 게 현실이네요ㅎㅎ

적어도 1천만 원은 있어야 공모주를 할 맛이 날 것 같습니다.

하지만 그래도 공모주에 대한 관심은 꾸준히 가지려해요.

언젠가 저도 1천만 원으로 공모주 청약을 할 그 날을 위해..!

이번에도 열심히 공모주를 분석해보고자 합니다.

그럼 바로 시작해보도록 할게요!

< 목    차 >

1. 기업 개요

2. 공모 개요

3. 재무 & 매출

4. 모집 방법

5. 상장 당일 물량

1. 기업 개요

이름도 조금 어려운데요^-^;; 파로스아이바이오는 어떤 기업인지 알아보도록 하겠습니다.

파로스아이바이오는 2016년 경기도 안양에 설립된 AI 인공지능 기반의 혁신신약개발 전문 벤처기업으로, 공학, 화학, 생물학의 융복합연구능력을 바탕으로 자체 구축한 AI 기반의 신약개발 플랫폼 '케미버스'를 활용하여 희귀 난치성 질환 중심의 혁신 신약을 개발하는 회사라고 합니다.

파로스아이바이오는 질환과 관련된, 특히 함암, 표적 단백질의 3차원 구조 및 약물 결합부위 분석을 토대로, 약물과 표적 간 상호작용 에너지를 계산하며, 다양한 기능을 가진 케미버스 플랫폼 기술을 보유하고 있다고 하니다. 

이 기술을 통해 신약개발에 소요되는 기간을 단축시키고 비용을 절감하면서 성공 가능성이 높은 신약후보물질을 개발하여, 초기 신약후보물질부터 임상단계까지 전 주기 혁신신약 파이프라인을 구축했다고 하네요.

파로스아이바이오가 우선적으로 목표하는 것은, 희귀질환 치료제의 조건부 품목허가를 통해 조기 상용화 수익 기반을 추구하는 것이라고 합니다.

2. 공모 개요

다음으로 공모개요를 알아보도록 할게요.

파로스아이바이오를 청약하고 싶으신 투자자분들은, 한국투자증권의 계좌가 있어야겠네요.

2023.06.20~2023.06.21 이틀 동안 한국투자증권 hts 또는 mts를 통해 청약에 참여하실 수 있습니다.

파로스아이바이오의 희망 모집가액은 약 14,000원입니다.

이번에 1,400,000주를 모집하네요ㅎㅎ

3. 재무 & 매출

다음으로 재무와 매출 부분을 알아보도록 하겠습니다.

붉은색으로 네모친 박스를 한번 보실까요?

일단 부채 총계는 점점 줄어들고 있음을 알 수 있습니다.

매출애도 점점 늘어나고 있어요.

하지만 종합적으로 당기순손실은 크게 개선되지 않아 보입니다.

2021년에 비해서는 조금 나아졌지만 그래도 2020년만큼의 손실은 아니네요..

어쨌든 재무제표에서 손실이 난 상태입니다.

4. 모집 방법

금번 파로스아이바이오의 공모는 구주매출 없이 신주모집 100%로 진행된다고 합니다.

우리사주조합도 없고, 순수하게 100% 신주모집이네요.

5. 상장 당일 물량

그럼 상장 당일날 유통가능 물량은 어떻게 되는지 살펴볼까요?

파로스아이바이오의 상장예정주식수 중 약 33.8%는 상장직후 유통가능 물량이라고 합니다.

유통가능물량의 경우 상장일부터 매도가 가능하므로, 해당 물량의 매각으로 인하여 주식 가격이 하락할 가능성이 있습니다.

그렇기 때문에 이 부분 유의하셔서 청약을 고려하시는 것이 좋을 것 같습니다.

33.8%는 개인적으로 조금 높은 수치라고 생각합니다.

조금 더 자세히 들여다보도록 할게요.

기관투자자 및 일반청약자의 물량에서 유통가능한 부분은 10.84%입니다.

1,400,000주의 10.84%는 151,760주입니다.

그리고 총 33.8%에서 10.84%는 두 번째로 높은 순위이지요..

이 부분도 잘 고려하시어 파로스아이바이오 청약에 참여하셔야 할 것 같습니다!

그럼, 파로스아이바이오의 청약 관련 정보는 여기서 마무리하도록 할게요 :)

다음 글에서 또 뵈어요!

안녕하세요, 경매로 cash flow를 만들고 싶은 작가 수정입니다.

요즘 경매 수업을 들으면서 몇 살 때, 부동산으로 얼마의 cash flow를 만들어낼 것인가?!

에 대한 고민이 많네요ㅎㅎ

결국엔 부동산, 이래도 저래도 부동산이라는 생각이 들어서

포기하지 않고 꾸준히 경매공부를 해보고 실전 경험치도 쌓아보려 합니다.

오늘 제가 준비한 경매 물건은요, 평소와는 다르게 상가가 아닌 

상업용, 업무용으로 쓰이는 오피스텔입니다.

그럼 업무용 오피스텔은 어떤지 한번 분석해보도록 하겠습니다 :)

해당 물건 소재지 <충청북도 청주시 서원구 신화로36번길 7, 제4층 제410호> 입니다.

구주소로는 충북 청주시 서원구 성화동 452이며 전용 13평의 오피스텔이에요.

오피스텔 사무용으로 되어 있지만, 실제로는 주거용으로 사용할 것 같습니다.

사진을 보니 복도만 봐도 굉장히 깔끔하고 관리가 잘 되어있다는 느낌이 들죠.

근처에 거점이 되는 지하철역이나 기차역, 터미널이 없어서 아쉽지만

아파트 단지로 둘러싸여있어 안정적인 느낌을 줍니다.

근처에 홈플러스도 있구요, 다음 지도상으로는 kbs 청주 방송국이 있어서

직장인에게 자취용으로도 안성맞춤인 입지라고 생각합니다.

해당 물건 감정가 9400만 원이구요, 신건으로 최저가 9400만 원부터 입찰 시작합니다.

그럼 매각물건명세서를 살펴보도록 하겠습니다.

신건이라서 매각물건명세서는 아직 등록되어 있지 않네요^-^;;

특이사항이 있다면, 현황조사 내역에 수회 방문하였으나 폐문으로 정확한 점유 및 임대관계를 확인할 수 없으며,

주민등록전입자 및 세무서발행 상가건물임대차 현황서 상에 등록된 임차인이 없다고 합니다.

하지만 또 다른 특이사항이 있어요.

바로 임차권 설정이 등기되어 있는데요, 자세한 내역 등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다.

집행관이 현황조사서를 작성하기 위해 방문했을 때 왜 부재였는지 알 수 있었어요.

바로 임차권등기를 하고 김OO씨가 이사를 했을 가능성이 높기 때문입니다.

임차권 등기를 하고 다른 곳으로 이사를 가서 전입신고를 했기 때문에 내역은 조회되지 않았겠지요?

해당 경매물건은 일단 소유자는 법인이었습니다.

표제부부터 살펴보니, 해당 건물은 2015.02.13에 등기 접수되었어요.

그리고 현 소유자인 주식회사A가 2015.02.13 같은 날짜에 소유권 보존 등기가 되어 있습니다.

그리고 을구에서 임차권 설정한 김OO씨의 임대차계약 정보를 확인할 수 있었는데요,

2017.03.26 임대차계약을하고 2017.03.28 확정일자를 미리 받아놓았습니다.

그리고 2017.04.11에 이사를 와서 2017.04.14에 전입신고를 한 것으로 추정할 수 있습니다.

즉, 임대차계약을 2년이라고 할 때, 2017.04.11~2019.04.10까지 계약을 했겠지요?

보증금은 85백만 원으로 꽤나 높은 금액입니다.

임차인이 이사를 오고 난 뒤 날짜를 위주로 살펴보니

2019.12.11 세무서에서 압류가 걸렸습니다.

그리고 2022.03.07 구청에서도 압류가 들어왔구요, 해당 구청에서 2022.12.21 공매 공고를 냈습니다.

그 이후에도 2022.03.14 세무서에서 세금 미납으로 압류를 또 걸었네요.

김OO씨의 임차권등기는 2021.06.07에 접수되었네요.

즉 김OO씨는 2년을 더 연장했을 가능성이 높습니다.

딱 2년만 계약했다면 이사를 가면 그만이니까요.

그런데요, 날짜를 보면 압류가 걸린 날보다 더 전에 임차권 등기가 걸린 것을 확인할 수 있습니다.

아마 소유자인 주식회사와 연락이 되지 않아서 임차권 등기를 접수한 것 같습니다.

그리고 계속 압류 딱지가 붙자 더이상 못버티겠다 싶어서 2023.02.06 강제경매를 신청하고

다른 곳으로 이사를 간 게 아닐까 추측해봅니다..

이 사건의 쟁점은 임차권자 김OO씨가 보증금을 완전히 다 받는 것이 중요하겠네요.

등기부등본에 의해서 해당 물건 순위를 살펴보면, 아래와 같습니다.

1순위: 압류1(동청구세무서), 압류2(서원구청), 압류3(청주세무서)

2순위: 등기권자 김OO

3순위: 공매공고낸 서원구

4순위: 경매신청자 김OO

문제는요, 1순위 압류에 얼마가 걸려있는지 모른다는 것입니다.

만약 1억에 낙찰되었다고 했을 때, 압류가 걸린 금액이 크면 2순위 김OO씨까지 배당이 가지 못할 수도 있다는 점이에요.

8천 500만 원을 제한 1500만 원 안에 1순위의 압류 세 건의 금액이 들어와야

그나마 좋게 해결이 가능할 것입니다.

이 사건을 가장 좋게 해결하는 방법이 무엇일까요?

일단 저라면 유찰이 3회정도 될 때까지 기다릴 거예요.

30%씩 떨어진다고 생각하면 3회 째는 46,060,000원입니다.

대항력 있는 임차인이 있어서 투자자들이 쉽게 참여하지는 않을 것 같아요.

가장 좋은 방법은 부동산, 주민센터 등 여러곳을 수소문해서 김OO씨와 직접 만나는 것입니다.

그래서 만약 5천만 원에 낙찰을 받는다면 보증금 85백만 원을 주겠다고 약속을 하는 것이지요.

이렇게 협상이 잘 이루어진다면 결과적으로는 135,000,000원에 해당 물건을 취득한 셈입니다.

하지만 굳이 이렇게까지 하지 않아도 상관없습니다.

but..! 명도까지 생각하면 임차권등기 채권자와 원만하게 협의하는게 가장 좋은 방법이 아닐까요?

서로 기분상하고 얼굴 붉힐 일을 만드는 게 아니라, 서로 윈윈할 수 있는 전략..

저는 그게 가장 좋은 것 같아요.

그래야 임대를 놓아도 제 마음이 편할 것 같거든요.

제 스타일은 그렇습니다ㅎㅎ

어쨌든 과연 이 정도의 물건이 가치가 있는지

시세를 또 파악해봐야겠지요?

본 물건 면적이 43㎡입니다.

오.. 통계 자료를 살펴보니 매매는 최고가 1억 3천만 원에 거래가 되었네요.

제가 앞서 산정한 경매금액과는 크게 차이가 나지 않아요.

이럴 바에는 그냥 매매로 사는 게 더 나을지도 모르겠습니다^-^;;

만약 전세를 놓는다면 최고가는 8700만 원이네요.

제가 느끼기에, 임차인은 너무 높은 금액에 해당 오피스텔을 계약한 것 같아요.

2017년에 85백만 원이면 정말 높은 금액이죠..

지금이 전세가 1억이 넘지 않으니..

이렇게 시세파악까지 마치니 굳이 이 물건에 입찰해야할 이유를 찾지 못하겠습니다!

사실 이 금액이면 훨씬 더 좋은 물건이 많다고 생각하구요.

청주에서는 조금 금액대가 높은 매물이라는 생각도 드네요ㅎㅎ

그럼 오늘의 권리분석은 여기서 마무리하도록 하겠습니다 :)