[권리분석 연습37] 부산진구 양정동 양정현대프라자 상가 경매 - 2022타경4525[1]

 

안녕하세요, 이번주 토요일 임장을 앞두고 있는 작가 수정입니다 :D

지방으로 임장을 처음 가는 거라 설레이는데요,

언젠가는 좀 더 멀리 부산으로도 임장을 가보고 싶어요.

 

그래서 오늘은 부산의 한 상가 물건을 준비했습니다.

그럼, 자세한 내용 함께 보러 가시죠♥

 

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오늘 제가 가져온 경매 물건 소재지는 <부산광역시 부산진구 동평로 350, 1층 110호(양정동, 양정현대프라자)>입니다.

구주소로는 부산 부산진구 양정동 511-3 입니다.

 

무려 1층에 위치한 상가네요 :) 평수는 전용 5평으로 자그마한 공간입니다.

 

 

사진을 보아하니 관리사무실로 썼던 모양입니다.

상가 외관은 정말 깔끔하고, 관리사무실도 작지만 아늑한 느낌이 나네요.

 

해당 물건 신건으로 감정가 8800만 원, 최저가 8800만 원입니다.

 

용도	대상	토지	건물
상가	토지 전체, 건물 전체	5.1㎡(1.5평)	16.42㎡(5평)
보증금	경매구분	배당요구종기일	청구액
880만 원(10%)	임의 경매	2023.02.01	45,323,320원

 

 

위치는 양정역이 가장 가까이에 있구요, 주변으로 아파트가 눈에 띕니다.

곧 근처에 부산진구 기적의 도서관도 새로 생길 예정인가 봐요.

맞은 편에는 부산광역시 교육청도 있어 나름 안정적인 주거단지 내에 상가라고 할 수 있겠습니다.

 

그럼 매각물건명세서를 통해 자세한 내용 알아보도록 하겠습니다.

 

 

오잉^-^;; 신건이라 아직 매각물건명세서가 올라와있지 않네요ㅎㅎ

하지만 현황조사내용에 따르면, 건축물대장상 생활편익시설 용도로 쓰이고 있다고 합니다.

 

또, 현황조사 내역에 따르면 중요한 내용을 확인할 수 있었는데요

 

현장에서 만난 정OO씨에 의하면 보증금 없이 매월 25만 원씩 10개월 분의 차임 250만 원을 선지급하였다고 합니다.

하지만 전입세대열람 내역에 해당 주소의 세대주가 존재하지 않고, 상가건물임대차현황서에도 해당 사항이 없다고 하네요.

 

명도가 어려울 것 같다는 느낌이 사알짝 옵니다^-^;;

 

그럼 등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

등기부등본을 살펴보니 첫 근저당설정일인 2020.04.20이 말소기준권리일이 되겠습니다.

근저당은 모두 양산농업협동조합에 걸려있고 합계는 약 5~6천만 원 정도 되네요.

그리고 2022년 개인 김OO씨로부터 가압류도 걸려있습니다.

 

 

음... 해당 건은 다른 경매사이트에서 확인했을 때 보증금은 250만 원으로 잡혀있습니다.

그래도 상가임대차보호법에 따라 최우선변제금액은 최대 1,300만 원이므로 보증금 250만 원이 사실이라면

해당 금액은 최우선변제를 받을 수 있겠네요.

 

그리고 차임이 월 25만 원이라고 할 때, 아직은 가격이 높아서 수익성이 떨어진다고 볼 수 있겠습니다.

만약 9천만 원에 낙찰받았다고 가정 후 경락잔금대출을 9천만 원 받았다고 할 때의 cash flow를 가정해보겠습니다.

 

 

고작 월 1만 원의 수익을 받고자 이런 고생을 하기에는T_T

개인적으로 리스크와 기회비용이 너무 크다고 생각합니다.

그리고 밀린 관리비도 고려해야 하구요..

 

저라면 해당 경매 물건은 패스하겠습니다.

초보라 저는 이런 경매 물건은 어렵게 느껴지네요ㅎㅎ

 

그럼 오늘의 권리분석은 여기서 마무리하도록 하겠습니다!

 

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