안녕하세요! 다음주에 나홀로 임장을 가게 된 작가 수정입니다 :)
저 정말 떨려요ㅋ-ㅋ!
제가 임장을 가볼 곳은 바로 대전인데요, 저는 대전의 상가 경매를 유심히 보고 있답니다.
왜인지 모르겠지만 저는 그냥 대전이 좋아요♥
경매 물건뿐만 아니라 일반적으로 투자할 수 있는 물건도 함께 보려고
미리 대전의 부동산과 컨택을 해놓은 상태랍니다ㅎㅎ
아직 시간이 있어서 상가 임장 체크리스트와 대전에 어떻게 가는지
대전의 버스 정류소가 어디있는지 등등 여러가지 파악해보았는데요,
혹시나 저처럼 대전으로 혼자 뚜벅이로 임장을 가시는 분들이 계실까 싶어
도움이 되었으면 하는 바람으로 글을 남겨봅니다 :)
그럼 바로 시작해볼게요!
먼저 상가 임장 체크리스트입니다.
아무래도 미리 어떤 것들을 체크해야되는지 분류해놓으면 실제로 가서도 눈에 보이는게 더 많겠죠?!
지금은 임장이 처음이라 머릿속에 떠오르는 것들 위주로 나열해보았구요,
앞으로 자주 다니면서 내용을 추가 및 보완할 계획입니다.
| 경매물건 A | 경매물건 B | 경매물건 C | |
| 물건 외부 상태 | |||
| 물건 내부 상태 | |||
| 같은 층 공실률 | |||
| 전체 건물 공실률 | |||
| 주변 업종 조사 | |||
| 미납 관리비 | |||
| 시세 파악(매매) | |||
| 시세 파악(보/월세) | |||
| 낙찰 후 활용 계획 |
이렇게 체크리스트를 짠 이유를 간단히 덧붙여보도록 할게요 :)
1. 물건 외부 상태
: 겉으로 보기에 멀쩡한지 파악하기 위해서입니다.
어디 균열이 난 곳이 있는지, 시건장치는 잘 되어있는지, 인테리어를 하면 얼마나 손을 대야할지 등을 파악하기 위해서입니다.
2. 물건 내부 상태
: 내부를 볼 수 있다면 내부를 보는 것이 좋다고 생각해 리스트에 추가했습니다.
만약 볼 수 있다면 1번과 마찬가지로 인테리어를 어디를 어떻게 얼마나 해야할지를 파악하고 입찰가를 산정할 수 있기 때문입니다.
3. 같은 층 공실률
: 해당 물건의 같은 층에 공실률이 얼마나 되는지 파악하는 것도 중요하다고 생각해서 넣어보았습니다.
상가는 결국 임대가 되지 않으면 공실기간이 늘어나고, 공실기간이 늘어나는 것은 상가 투자에 치명적이라고 생각합니다.
4. 전체 건물 공실률
: 해당 물건이 있는 층 이외에 그 상가의 공실률을 전체적으로 파악하기 위해 리스트에 추가했어요.
건물 꼭대기에서 한층씩 계단을 타고 내려오면서 슥 한번 훑어볼 계획입니다.
5. 주변 업종 조사하기
: 해당 상가와 해당 상가 주변에는 어떤 업종이 위치하고 있는지 파악해볼 계획이에요.
1층의 대표 업종은 무엇인지, 그 상가를 먹여살리는(?) 가게는 어떤 곳인지
배고프면 그 근처에서 식사도 하고 함께 둘러볼 계획입니다 :)
6. 미납관리비
: 미납관리비 정말 중요하죠..!
만약 미납된 관리비가 많다면 상가를 취득한 후에 돈이 미납관리비만큼 더 들 수가 있어요 :0
그렇기 때문에 해당 내역은 미리 전화로 파악할 수 있다면 전화로 파악하고,
그렇지 못한 건은 현장에서 파악하려고 합니다.
혹시 저 같은 사람이 많이 왔나요? 라고 물어보면서 경쟁자도 파악할 수 있고요.
7. 시세파악
: 낙찰받은 물건을 매매로 급매로 팔았을 때 얼마에 팔 수 있는지 물어보는 것도 중요하고요,
세를 놓았을 때 차임을 얼마나 받을 수 있는지 물어보는 것도 중요하죠.
저는 이날 여러군데 돌아다닐 거라서... 열려있는 부동산에 들어가서 조심스럽게 여쭤볼 계획입니다ㅎㅎㅎ
8. 낙찰 후 활용계획
: 시세파악, 미납관리비 못지 않게 중요한 항목이라고 생각해요.
상가를 낙찰받아서 그걸로 무엇을 할 것이냐
어떤 업종을 들일 것이냐
이런 것에 따라 공실률과 차임도 달라지겠죠.
저는 아직 초보이기 때문에 욕심 없이 사무실 임대를 주고 싶거든요.
실제로 가서 보고 그럴 사이즈(?)가 나오는지 파악할 계획이랍니다.
이 정도면 나름 꼼꼼히 발품을 팔 수 있겠죠?!
그럼, 이제 서울에서 대전으로 어떻게 가는지 교통편을 알아보도록 하겠습니다.
대전에는 버스정류장도 참 많으니, 임장을 가려는 곳에서 가까운 버스정류장을 알아보는 것도
시간을 효율적으로 쓸 수 있겠지요?!
저는 고속버스 or 시외버스를 타고 대전으로 가려고 해요.
서울에서 버스를 탈 수 있는 곳은 고속터미널역과 동서울시외버스터미널인데요,
고속터미널역 먼저 보도록 하겠습니다.
1) 서울경부 -> 대전복합
첫차는 새벽 6:00 부터 있어요. (주말 기준)
가격은 일반 기준으로 10,800원 / 우등은 15,800원, 소요시간은 약 2시간입니다.
고속터미널에서 서울경부선을 타고 대전복합터미널에 하차하시는데요,
대전복합터미널 주소는 <대전광역시 동구 용전동 68-2> 입니다.
대전역에서 가장 가까이에 있는 터미널이구요,
약 3km 정도 떨어져있습니다.
2, 70, 611, 501, 201, 102, 616 등의 버스를 타고 대전역에 내리실 수 있어요.
2) 서울경부 -> 대전청사(샘머리)
마찬가지로 첫차는 새벽 6시에 있구요, 대전역이 아닌 대전청사역 근처에 하차하실 수 있습니다.
일반석은 11,000원 / 우등석은 16,100원, 소요시간은 약 2시간 입니다.
해당 노선을 타시면 대전도룡 정류장을 경유해서 대전청사(샘머리)에 하차하게 되는데요,
대전도룡 정류장은 <대전광역시 유성구 도룡동 401-2> 입니다.
대전도룡정류장을 지나면 대전청사(샘머리) 정류장에 하차하실 수 있구요,
주소는 대전광역시 서구 청사로 281이며, <대전청사고속버스둔산정류장>으로 조회하시면 나옵니다.
정부청사역까지 걸어서 20분으로 비교적 가까운 편입니다.
저는 이쪽 지역이 너무 마음에 들어서요, 자주 방문하려합니다 :)
3) 센트럴시티 -> 유성고속
마지막으로 대전유성에 도착하는 노선이 있어요.
첫차는 5:30분부터 있구요, 약 1시간 50분 정도 소요 예정입니다.
프리미엄은 20,900원 / 우등은 16,100원 / 일반은 11,000원입니다.
유성고속터미널은 <대전광역시 유성구 장대동 357-3>에 위치해있어요.
가장 가까운 역은 대전 1호선 구암역으로, 도보 12분 거리에 위치해있습니다.
다음은 동서울시외버스터미널에서 대전에 가는 방법을 알려드리도록 할게요!
4. 동서울 -> 대전복합
동서울에서 대전복합터미널로 가는 버스는 일반 11,800원 / 우등 17,200원 입니다.
약 2시간 소요 예정입니다.
대전복합터미널은 용전동 68-2로, 서울경부 대전복합터미널과 하차 장소 같습니다.
5. 동서울 -> 유성시외
동서울에서도 유성시외버스터미널에 도착할 수 있어요.
우등버스만 운영되고요, 가격은 16,400원 소요 시간은 2시간 15분 예상입니다.
대전청사(선사유적)을 거쳐서 유성시외버스터미널에 도착한답니다.
대전 1호선 구암역에서 매우 가깝습니다ㅎㅎ
6. 동서울 -> 대전청사(선사유적)
마지막으로 대전청사역에서 하차하실 수 있어요.
우등버스로만 되어 있구요, 가격은 16,400원 / 2시간 소요 예정이랍니다.
대전청사(선사유적) 정류소는 <둔산동 920>에 위치해있습니다.
그럼 여러분, 여러가지 교통편 잘 참고하셔서 임장 잘 다녀오세요 :D
저도 잘 다녀오겠습니다!
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