작가 수정의 레벨업 재테크

안녕하세요, 작가 수정입니다 :)

오늘도 경매 물건 조사를 열심히 서칭하고 있어요.

이제 비슷한 조건의 웬만한 곳들은 대부분 조사한 것 같아서, 과감하게 지역을 옮겨봤습니다.

제가 오늘 조사한 경매물건지는 바로!

경남 창원시에 소재한 오피스텔 상가입니다.

창원은 한 번도 가본적 없는 낯선 도시인데요, 인터넷으로 손품을 팔지만

그래도 새로운 곳에 가보는 것 같아서 설렙니다.

그럼 창원의 물건은 어떤지 한번 조사해보도록 하겠습니다!

Let's GO!

해당 물건 소재지는 <경상남도 창원시 마산회원구 합포로 274, 지하 1층 110호(양덕동, 한진오피스텔)>입니다.

구주소는 경남 창원시 마산회원구 양덕동 153-8 이에요.

바로 위에 마산고속버스터미널 보이시나요?!

위치 너무 좋죠?

앞에는 공원도 있구요, 근처에 홈플러스 은행, 아파트, 신세계백화점 등 시내 중심지에 위치한다고 볼 수 있습니다.

그리고 마산은 nc가 유명하죠?

좌측에 큰 마산 야구장, 창원 NC파크도 있습니다.

이야. 위치 끝내줍니다!

해당 물건 감정가 6400만 원, 3회 유찰로 최저가 3276만 8000원까지 떨어졌습니다.

평수는 무려 39.2평! 거의 40평 가까이 되는 공간입니다!

매각 진행일은 2023.06.22 입니다.

그리고 중요한 정보가 있어요!

건축물대장상 일반게임제공업 시설이나 2022.12.28 기준 현재 사무실로 이용중이라고 합니다.

관리비는 1,205,720원 연체되었구요, 매월 약 28만 원의 관리비가 발생한다고 하네요!

와..! 현장 조사원님께서 정말 수고 많이 해주셨네요.

이런 정보는 직접 임장을 다니면서 탐문을 해야 알 수 있는 정보인데 말이지요ㅎㅎ

그리고 관리비 부분은 공용+전용으로 나뉘어있고, 낙찰자는 공용 부분만 납부하면 되는 것으로 알고 있습니다.

그럼 매각물건명세서를 한번 살펴보도록 하겠습니다.

매각물건명세서상에는 하OO씨가 등록되어 있었습니다.

점유 구분은 미상이며, 현황서 상 정보를 바탕으로 기록되어 있습니다.

안타까운 점이 있다면, 말소기준권리일보다 전입신고 일자가 늦어요 :(

아이구야.. 이미 계약할 시점에 근저당이 걸려있었네요..

얼마인지는 조금 있다가 등기부등본을 살펴보기로 하겠습니다.

즉, 소유자는 해당 물건을 담보로 2018년 돈을 빌렸습니다.

그런 상태에서 2020년 임차인을 들였어요. 계약기간은 1년으로 하였습니다.

그러나 어떤 사유에서인지 해당 물건이 경매로 넘어간 상황이 되겠네요.

자세한 사항 등기부등본을 통해 살펴보도록 하겠습니다.

아이고야... 압류, 가압류가 엄청나게 걸려 있네요.

해당 물건은 주식회사 소유로 되어 있습니다. 

최선순위설정일은 앞서 살펴본 2018.05.15 근저당이었는데요, 45,600,000원 마산수협에서 걸려있습니다.

자, 그러면 이 곳에 임차를 하기 전에 근저당이 꽤 큰 금액 걸려 있는 것을 확인할 수 있었을 텐데요..!

왜 그냥 이 주식회사에 보증금을 납부하고 차임을 지불했을까요..

그리고 처음 계약한 날짜는 2020.02.20 이지요?

등기부등본을 살펴보면 2018.05.15 근저당 + 2019.07.01 마산회원구(창원시) 압류

두 가지 내역을 확인할 수 있었을 거예요.

아마 임차인은, 설마 경매로 넘어가겠어? 라고 생각하고 계약을 했을 수도 있습니다.

위 매각물건명세서를 살펴보면 보증금은 300만 원이니까요.

그래서 임차인은 계약을 했고, 임대인은 튄 것 같습니다.보증금이 적으니까요..

어쨌든 투자자인 입장에서 살펴보면, 보증금이 적어서 좋긴 합니다.저는 여건이 된다면 이 경매에 참여할 거예요.

앞서 미납 관리비도 1백만 원대로 저렴한 편이구요,좋은 게 좋은 거다 라고 생각하며 지출을 하더라도 가격도 입찰 가격도 괜찮고 권리관계도 깔끔한 것 같아서요.

고속터미널 인근 약 39평의 지하에 어떤 업종을 들일 수 있을까요?

해당 오피스텔에 어떤 가게들이 입점해있는지 살펴보도록 하겠습니다.

미&향 에스테틱, 정다운 사람들, 일반 회사, 공인중개사사무소, 소호텔 등 약간은 정적인 분위기의 업종들이 입점해있었습니다.

이렇게 괜찮은 곳을 어떻게 탈바꿈시킬 수 있을까요?

지금 생각나는 업종은 만화책 카페입니다.

고속터미널 근처에 시간을 떼우기 좋으면서 안락하게 쉴 수 있는 공간이 있다면 좋을 것 같다는 생각을 했어요.

놀숲 같은 매장이 괜찮지 않을까 싶습니다.

근처에 아파트 단지도 있어서 인근 주민들도 이용하기 좋구요.

역시나 코인노래방...ㅋㅋㅋ 코인노래방도 충분히 괜찮은 사업 아이템이 아닐까요?!

경매를 공부하는 사람은 결국엔 사업가가 되어야하는 것 같습니다.

한 공간을 어떻게 변신시켜야 가장 많은 수익과 이윤을 창출할 수 있는지까지 고려해야 하니까요 :)

지금까지 경매 물건을 분석하면서 어떤 업종을 들이면 좋을까

한번씩 생각해보곤 하는데요, 제 머리에서 나온 답은 거의 한정적이에요ㅋㅋㅋ

창의성과 독창성이 없어서 아쉽지만, 그만큼 제가 활동하고 생활하는 바운더리가 한정적이라는 의미이기도 할 거예요.

더 많은 곳을 다니며, 더 많은 경험을 하면서, 세상을 바라보는 안목을 늘리고 싶습니다^-^

그럼, 여러분 오늘도 제 글 읽어주셔서 감사드리고

블로그 놀러와주셔서 고맙습니다!

제 비밀스런(?) 사생활이 궁금하시면 제 개인 블로그도 놀러오세요!

https://crystal-playgound.tistory.com/

안녕하세요 :) 작가 수정입니다.

오늘 예상치 못한 수익이... 그것도 어마어마하게 높은 수익이 발생했어요...

그래서 아침에 어안이 벙벙한 상태로 업무를 시작했답니다 :0

저는 평소에 시세포착 매도 기능을 자주 사용하는데요,

mds테크에 10%대 자동 매도를 걸어놓았어요.

그런데 오늘 아침, 말도 안되는 일이 발생했답니다... :0

바로 mds테크가 갭상으로 시작을 하였어요..!

제가 걸어놓은 10% 대에는 체결이 되지 않고,

시작점인 20% 대에서 자동으로 매도 체결되었습니다.

3주만 매수해놓은 것이 정말 아깝지만^_ㅠ

그래도 손실보지 않은 것을 다행이라고 생각합니다..!

우와... 무려 26%라는 수익을 달성했어요..!

제가 예상한 시나리오대로 흘러가서 너무나 기쁩니다 하하

이제 제가 보유하고 있는 주식 종목은 STX, 소니드, 신성이엔지, 아가방컴퍼니, 특수건설, 유니온

이렇게 여섯 가지 종목인데요,

5/22에 대부분 매수했으니 아가방컴퍼니와 특수건설을 제외한 종목들을 5월 안에 정리할 계획입니다.

수익이 안 나면 안 나는 거고, 정리를 해야 큰 손실을 면할 수 있는 것 같아요.

단타를 하기 위해선 계좌 회전률이 높을 수밖에 없는데요,남은 5월 정신 바짝차리고 계좌 관리 열심히 해보도록 하겠습니다 :D

6월에는 종목 수를 늘리기 보다는 꼭 내 마음에 드는 종목 2~3가지만 들고 비중을 좀 더 실어볼 예정입니다-!그럼 여러분들 5월 고생 많으셨구요!남은 5월 마무리 잘하시고 6월 산뜻하게 맞이하시길 바라겠습니다♥

안녕하세요! 너무너무 졸린 작가 수정입니다^-^;;

바람도 솔솔 불어오고~ 배도 부르고~

낮잠 한숨 자고 싶어지는 오후네요-!

오늘은 두 가지 종목만 가져왔어요.

예전에는 3~4가지 종목을 리뷰하곤 했었는데,

많게는 5가지 종목을 리뷰하곤 했었는데^-^;;

열정이 조금 식었나봅니다 하핳

딱 두 개 종목을 리뷰하는 게, 꾸준히 하기 좋은 숫자인 것 같아요!

그럼 오늘의 주식시황 함께 리뷰하러 가시죠!

오늘 제가 가져온 종목은, 상한가에 상신브레이크 & 거래량 종목에 사조동아원이라는 종목입니다.

먼저 상한가를 달성한 상신브레이크 먼저 보시죠!

[1] 상신브레이크

상신브레이크 차트를 보시면 며칠간 주춤하더니 오늘 상한가를 달성했네요.

역사적 고점 갱신입니다.

주가, 거래량, 거래대금 모두 전례없는 기록을 세웠네요.

오늘 어떤 이슈가 있었는지 한번 살펴보도록 하겠습니다.

어머나!

상신브레이크에 좋은 소식이 있네요 :)

상신브레이크는 브레이크 마찰재를 취급하는 회사입니다.

브레이크슈 라이닝 제조업체이며 중대형 브레이크, 하드론, 자동차용 브레이크를 다루고 있지요.

그런데 상신브레이크가 삼성SDI와 스텔란티스 미국 합작사 '스타플러스 에너지' 공장 인근 부지를 확보했다는 소식이네요.

해당 공장을 중심으로 자동차 부품 공급망 생테계가 구축되고 있다는 점에서 매우 긍정적인 파급효과를 자아낼 것으로 보입니다.

이런 소식에 오늘 상신브레이크는 상한가를 달성했어요.

24일 미국 인디애나 경제개발청(IEDC)에 따르면 상신브레이크 미국법인(Sangsin Brake America)은 최근 미국 인디애나주 코코모 지역 스타플러스 에너지 배터리 공장 남쪽에 위치한 4만4515㎡ 규모 공장 부지를 매입했고, 국내 기업 중에서는 세 번째라고 합니다.

경사났군요! 이런 호재에 상신브레이크는 주식시장에서 상한가에 이름을 올렸습니다 :)

[2] 사조동아원

두 번째로 함께 돌아볼 종목은 사조동아원이라는 종목입니다.

상한가는 가지 못했지만 오늘 거래량과 거래대금은 지금까지의 기록을 경신하는 모양새입니다.

이러다 곧 상한가도 달성하겠는걸요?

차트를 보시면 오랜기간동안 우하향하며 주가가 정체되었음을 알 수 있습니다.

기나긴 침체기를 거친 뒤, 오늘 주가에 반등이 오면서 큰 상승이 나왔네요.

왜 이런 상승이 있었는지 배경을 조사해보도록 하겠습니다.

사조동아원의 이런 강세에는 러-우 흑해곡물협정 갈등과 연관있는 것 같습니다.

러시아가 흑해곡물협정 이행을 막고 있다는 외신보도가 나온 가운데, 국내 사료주가 강세를 보이는 경향을 띠었습니다.

사조동아원뿐 아니라 팜스토리, 한일사료, 한탑, 고려산업 등 사료 및 곡물 관련 종목들이 상승 움직임을 보였지요.

로이터 통신에 따르면, 러시아가 피브데니 항구를 차단하고 있다고 하네요.

앞서 우크라이나와 러시아는 17일 흑해 곡물 협정의 종료 시한을 하루 앞두고 협정 연장에 동의한 바 있습니다.

그런데 이와 같은 러시아의 행위는 명백한 약속 위반이라며, 세계 식량 공급을 인질로 잡는 것을 중단하라고 미 국무부 대변인도 촉구했다고 하네요.

이렇게 국제 정세와 관련된 이슈가 우리나라 증시에도 직접적인 영향을 미치는 것을 직접 확인하실 수 있으셨을 겁니다.

전업투자자가 아니라면 매순간 뉴스를 주시할 수 없으니 참 답답하네요^-^;;

이런 기사를 딱 접하자마자 바로 곡물 및 사료 관련 종목을 쓸어담을 수 있다면 얼마나 좋을까요ㅎㅎ

이와 같은 상황을 대비해서 곡물 사료 관련 종목에는 어떤 종목들이 있다고 꼭 기억해놓도록 하겠습니다 :)

그럼 여러분 오늘 주식시황은 여기서 마무리하도록 할게요!

제 블로그 와주시고 글 읽어주셔서 정말 감사합니다!

안녕하세요 :) 오랜만에 서평으로 돌아왔습니다.

그동안 제가 읽었던 책은 <송사무장의 부동산 경매의 기술>이라는 책인데요,

저자 송희창 님은 경매 분야에서 정말 유명하신 분이죠.

엑시트, 공매의 기술, 경매의 기술, 실전 경매 등 다양한 책을 저술하셨습니다.

이렇게 많은 책을 펴내신 것도 대단하신데, 행크에듀에서 부동산과 창업 강의 및 코칭도 진행하시고,

유튜브도 운영하시고 카페도 운영하시는...!

몸이 열 개여도 부족한 엄청난 능력자이십니다.

저는 앞서 송사무장님의 <엑시트>라는 책을 읽었었는데요, 그 책은 마인드에 관련된 책, 자기계발에 관련된 책이었다면

오늘 제가 읽은 책은 경매의 기술에 관련된 책입니다 :)

송사무장님은 어떻게 글도 이렇게 잘 쓰시는지 모르겠어요.

이번 책 <부동산 경매의 기술>에서는 각 유형별 경매 케이스를 조사부터 임장, 명도까지 진행한 흐름을 생동감 넘치게 글로 풀어내셨답니다 :)

목차는 이렇게 구성되어 있구요, 모두 다 저자의 경험담입니다 :0

정말 대단하지 않나요... 저는 한 건의 경매 사건도 마무리하기 어려울 것 같은데...

송사무장님은 위 모든 일련의 과정들을 아주 손쉽게 해결한 능력자이십니다.

열심히 필기도 하면서 책을 읽었는데요, 실전 경험이 없는 저에게는 다소 어렵게 느껴졌습니다.

아무래도 실제로 송사무장님이 겪은 모든 내용들이 담겨 있기 때문에, 임장 경험, 실전 경험이 하나도 없는 저에게는 어렵게 느껴질 수밖에요..

하지만 명도와 경매 절차를 간접적으로 느껴볼 수 있어서 좋았습니다.

정말 다양한 케이스와 예상치못한 다양한 일들이 경매 과정에서 생기는구나.. 느낄 수 있었어요.

뒷 부분으로 갈수록 전문지식과 용어들이 꽤 등장합니다 :0

저는 솔직히 어려웠어요T_T

그래서 집중하지 못하고 빠르게 책장을 넘기기도 했답니다.

이 책은 저같은 경매 입문자나 경매 초보에게 추천하기보다는

한 번이라도 임장 경험이 있거나 입찰 경험이 있거나 명도 경험이 있는 분들에게 훨씬 더 도움이 될 것 같아요.

말 그대로 Skill에 초점이 맞춰진 책이라 실전 경험이 있으신 분에게 견문을 넓혀줄 수 있는 책입니다 :)

정말 매우 디테일한 부분까지 책에 준비되어 있습니다.

그래도 제가 어느정도 경험이 쌓인다면 이 책을 다시 꺼내서 읽을 수 있으니!

그때가 언제가 될진 모르지만 게을리하지 않고 현장경험도 열심히 쌓아야겠지요?

이 책 분명히 좋은 책이고, 송사무장님의 역량이 얼마나 대단한지 알 수 있습니다.

하지만 가끔~ 책을 읽을 때 살짝 자기과신하는 부분이 보이더라구요^-^;;

왜.. 그럴 때 있잖아요? 대단한 사람이 잘난척할 때 약간 별로다 라고 느껴질 때 있잖아요?

굳이 그렇게 과시하거나 표현하지 않아도 이미 대단한 걸 다른 사람들도 알고 있는데,

티내면 저는 조금 그렇더라구요^-^;;

송사무장님 충분히 대단하신분인 거 알고 있으니 다음 책에서 잘난척은 조금만 줄여주세용^-^;;;!!!!

마지막으로, 이 책에서 정말 좋았던 명언들을 적어보며 서평 마무리하도록 하겠습니다.

긍정의 마인드를 갖추고, 자신의 꿈을 그리며, 꾸준하게 정진하는 것이 바로 부자들의 공통된 성공 비결이었다.

꿈을 크게 꿔라.
크게 꾼 꿈은 깨져도 그 조각이 크다고 누군가 말하지 않았는가.

서두르지 말고, 절대 중도에 포기하지 마라.

안녕하세요, 오늘도 열심히 경매 물건을 분석해보는 작가 수정입니다.

벌써 25건이나 혼자 경매 물건을 분석하며 열심히 연습을 했네요 :)

스스로 매우 뿌듯하고 대견합니다!

오늘 제가 가져온 경매 물건은 경기도 부천시에 소재한 물건이며,

6층에 있기 때문에 사무실 임대를 놓기에도 아주 좋은 상가입니다.

그럼, 이 경매 물건은 어떤 사연을 가지고 있는지 함께 파헤쳐보러 가시죠!

해당 물건 소재지 아래와 같습니다.

<경기도 부천시 소향로 17, 6층 601호(상동, 두성프라자)>

<경기 부천시 상동 546-2> 입니다.

전용 7.6평이구요, 감정가 7400만 원, 유찰 2회로 최저가 3626만 원까지 떨어진 상태입니다.

지도에서 보시는 것처럼 주변에 상동역과 매우 인접해있고, 홈플러스 및 다른 상가들도 눈에 띕니다.

상일초등학교도 있고 아파트도 있네요.

초품아라고 하죠? 초등학교를 품은 아파트로, 행복한마을 금호 어울림아파트, 행복한마을 한양수자인아파트, 푸른마을 창보밀레시티아파트 등 아파트도 주변에 있기 때문에 상권, 입지 매우 훌륭하다고 개인적으로 생가합니다.

매각징행일은 2023.06.22이고, 오늘 기준으로 29일 남았네요.

현황조사 내역을 살펴보니, 현장에 갔으나 아무도 만나지 못하여 점유관계 미상이라고 합니다.

별도의 확인이 필요한 상태이며, 전입세대열람내역과 상가건물임대차 현황서에는 등재자가 없다고 합니다.

사진과 건축물정보를 살펴보니, 5층까지는 상업시설로 사용되고 있는 것 같고

6~8층까지는 위 사진처럼 주거용 또는 사무실로 쓰고 있는 듯 합니다.

용도는 기타일반업무시설으로 기재되어 있어요.

그럼 매각명세서를 한번 볼까요?

현재 이OO씨가 조사되었네요.

전입세대열람신청서와 상가건물임대차 현황서에 내역은 없었지만, 등기부등본에서 이OO씨의 점유 내역을 확인할 수 있었나봅니다.

해당 건물은 상가로 등록되어 있지만 역시나 주거용으로 사용된 게 맞았네요.

보증금은 7천만 원에 차임은 없습니다.

아마 전세로 해당 호수에서 살고 있다가 집주인이 보증금을 돌려주지 않아서 경매로 넘어간 케이스로 유추해볼 수 있습니다.

말소기준권리일은 2018.12.18 압류가 걸려있구요,

이OO씨는 그보다 더 빠른 날짜인 2017.09.19에 전입신고와 확정일자까지 받았습니다.

배당요구는 일부러 하지 않은 것 같아요. 그래야 자신에게 더 유리하니까요.

만약 이OO씨가 해당 경매 물건의 점유자가 맞다면 명도의 난이도가 높아질 것 같습니다.

일단 전입신고와 확정일자를 갖추었기 때문에 대항력있는 임차인일 확률이 높네요.

주택임대차 소액보증금범위와 최우선변제금액을 알아보도록 하겠습니다.

우선 부천은 2017.06.20~ 수도권 과밀억제권역에 포함되어 있네요.

주택: 1억 원 이하 -> 3,400만 원

즉, 이OO씨가 최우선변제를 신청한다면 제 배당금에서 3,400만 원을 확정적으로 받아갈 수 있습니다.

하지만 나머지 부분이 문제이지요.

36백만 원은 배당금에서 전액회수하기 어려운 부분입니다.

제가 임차인이더라도 배당요구하지 않고 뻐길 것 같네요.

그리고 특이사항이 있다면 주택임차권등기입니다.

2022.02.16 주택임차권등기라는 문구는 조사하면서 처음 보는 것 같은데요,

이 부분에 대해서 조금 더 알아보도록 하겠습니다.

임차권 등기명령제도는 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면, 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 되는데요,

임차권등기명령제도는 임차인에게 대항력+우선변제권을 유지하게 하면서 임대차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도라고 합니다.

즉, 이OO씨는 보증금은 돌려받지 못했지만 다른 것으로 거주지를 이전해야할 상황이므로 임차권등기를 신청하 것이군요.

결국 해당 사건은 이OO씨가 보증금 7천만 원을 다 돌려받는 것이 핵심인 것 같습니다.

그럼 등기부등본을 한번 살펴볼까요?

등기부등본에서 확인할 수 있었던 것은, 집주인이 보증금을 돌려주지 않자 이OO씨는 강제경매에 넘기기 전, 임차권등기를 먼저 설정하고 경매신청을 했네요.

경매신청을 하기 전에도 한빛자산관리대부로부터 5천만 원 정도가 가압류 걸려있었고, 또 건보에서 압류도 들어왔었네요.

어쨌거나 저쨌거나 해당 물건은 이OO씨가 보증금만 잘 돌려받을 수 있다면 명도도 쉽게 이루어질 것 같습니다.

아직 저는 명도까지는 상상이 잘 안되어서...^-^;;ㅎㅎ

상상만해도 조금 무섭고... 오금이 저립니다 하핳

이런 상황에선 어떻게 해결하는 게 가장 베스트일까요?

사실 가장 좋은 점은 5천만 원 정도로 낙찰 받아서, 거기서 이OO씨가 최우선변제로 34백만 원을 받아가고

나머지 금액은 그냥 사비로 주고 내보내는게 참 서로서로 좋을텐데 말이죠..ㅎㅎ

그럼 총 84,000,000원이 들겠네요?

그리고 오피스텔이고 입지가 좋기 때문에 금방 세입자를 구할 수 있을 거라 생각해요.

2017년에 보증금이 7천만 원이었으면 6년이 지난 지금은 최소 1억까진 올랐겠지요.

100,000,000 - 84,000,000 = 16,000,000

임차인의 보증금을 물어주는 게 손해같아보여도, 지금 해당 건물의 시세와 보증금이 올랐다는 점을 감안하면

그렇게 손해는 아닌 것 같습니다.

정확한 시세는 임장을 통해 알아봐야하겠지만요.

제가 생각해본 방법도 문제를 해결하는 방법중에 하나 아닐까요?_?

공부를 좀 더 열심히해서 문제해결 능력을 기르고 싶습니다 :)

그럼 오늘의 권리분석 글은 여기서 마무리할게요!