[권리분석 연습23] 동대문구 장안동 상가 일괄경매 - 2022타경107357[1]

 

안녕하세요, 오늘도 경매 권리분석을 연습하는 작가 수정입니다.

오늘 제가 가져온 경매 물건은, 지금까지 조사했던 경매 물건 중에 가장 저렴한 가격에 올라오지 않았나 싶습니다.

 

바로 860만 원인데요 :0

신건으로 조회되어서 가져와보았어요.

 

그럼 구체적으로 어떤 정보를 가지고 있는지 파헤쳐보도록 하겠습니다!

 

 

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본 경매물건 소재지는 서울특별시 동대문구 답십리로 304입니다.

구주소로는 장안동 335-6 이고, 사진을 보니 당구장으로 쓰였던 것 같습니다.

 

 

 

가장 가까운 역은 장한평역인데요, 걸어서 가기에는 다소 무리가 있는 거리예요.

바로 오른쪽에 중랑천이 눈에 띄네요.

또, 장안현대홈타운 1차 아파트와 우성 2차 아파트, 래미안 장안 2차아파트 등 해당 경매물건 주변으로

초등학교와 아파트 단지가 자리잡고 있습니다.

 

본 경매 물건 감정가는 860만 원, 신건이기 때문에 최저입찰가 860만 원부터 작성하실 수 있습니다. 

매각 진행일은 2023.05.24 입니다.

 

용도	대상	토지	건물
상가	건물 전체	0㎡	27.6㎡ (8.3평)
보증금	경매구분	배당요구종기일	청구액
86만 원(10%)	강제경매	2023.10.17	10,953,683원

 

 

사진에서 보실 수 있듯, 해당 건물에 다양한 업종이 들어선 것을 볼 수 있어요.

상권이 활발하게 형성된 것으로 보아, 임대를 놓았을 때 세입자를 빠르게 구할 수 있을 것 같네요.

 

 

사진으로 보시는 것처럼 당구장으로 이용되었던 것 같은데요, 두 호수를 터서 넓은 면적으로 당구장으로 이용했던 것 같습니다.

그래서 지층 1-28호와 1-29호를 구분할 수 없었던 거겠지요.

 

경매로 올라온 물건 정보는 8.3평인데요, 저 사진에서 보이는 평수는 절대 8.3평이라고 보긴 어렵죠.

두 개의 호수를 벽을 터서 합쳐서 이용한 것 같습니다.

 

 

 

그럼 매각물건명세서를 한번 확인해보도록 하겠습니다.

 

매각물건명세서상에 등록된 조사된 임차인은 없었습니다.

최선순위 결정일은 2020.03.24 가압류가 있네요.

 

특이사항이 있다면, 법정지상권의 성립여부가 불분명하다고 기재되어 있습니다.

잠깐! 여기서 법정지상권은 무엇을 의미할까요?

지상권의 개념을 집고 넘어가겠습니다.

 

법정지상권은 토지와 건물이 동일인의 소유였다가 이후 소유자가 각각 달라졌을 때, 그 건물 소유자가 자기 건물을 멸실하지 않고 그대로 보존할 수 있도록 토지를 정당하게 사용할 수 있게 하는 권리입니다.

법정지상권이 성립하려면 토지와 건물의 소유자가 동일한 적이 있어야 하고, 토지에 저당권을 설정할 당시 건물이 이미 존재하고 있어야 합니다.

이 두 가지 조건이 갖춰지게 되면, 이후 매각으로 인해 토지와 건물의 소유자가 달라져도 건물 소유자가 토지 소유자의 허락 없이도 자기 건물을 정당하게 보존할 수 있습니다.

 

본 경매 물건에서 대상이 건물 전체이고, 토지에 대한 부분은 없었습니다.

그래서 조사관이 법정지상권 성립여부는 불분명하다고 별도로 표기한 것 같습니다.

 

참고로, 법정지상권은 성립 여부에 따라 토지 위의 건축물에 대한 보존이 결정되므로 법정지상권 성립여부에 대한 상세분석을 통해, 법정지상권이 성립하지 않는 토지에 대한 경매로 수익창출도 가능하다고 합니다.

 

또 다른 특이사항이 비고란에 적혀 있는데요,

 

 

앞서 말씀드렸듯이, 두 개의 호수가 하나로 합쳐진 상태이기에 위치 특정이 불가능한 상태라고 합니다.

호별 구분 없이 지층 내 소재하는 당구장의 일부로 탐문되었으나 도면 등은 없는 상태라고 합니다.

본건이 소재하는 지하 층의 경우 등기부등본과 집합건축물대장 표제부 상 지층 면적은 상이한 상태라고 합니다.

 

건축물대장상 전유부분으로 추정되는 당구장, 다방, 이발소 면적의 합 또한 등기부등본 지층 면적과 상이한 상태라고 합니다.

매각물건명세서는 참 친절하지요?

조사관이 정말 꼼꼼하게 파악했다는 생각이 듭니다.

 

본 경매물건의 매각물건명세서의 핵심은 바로, 등기부등본과 공부상 내용과 다르다는 점입니다.

이 부분은 나중에 낙찰을 받는다고 하더라도 찝찝함이 많이 남을 것 같아요.

 

이미 해당 경매 물건은 두 개의 호수를 터서 하나로 사용하고 있는데,

여기를 다시 쪼갤 수도 없는 노릇이구요..

부분에 대한 권리만 주장하기에도 참 애매하고.. 뭔가 깔끔하지 않고 복잡할 것 같네요..

 

 

그럼 등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다.

 

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등기부등본에서 확인할 수 있었던 사항은, 을구의 저당권 및 전세권은 걸려있지 않았어요.

대신 압류가 많이 걸려있습니다.

 

가압류가 3건, 압류가 1건 걸려있었어요.

개인으로부터 채무를 진 내역은 없으나 은행권 카드사로부터 가압류가 걸려잇네요.

건보에서도 압류가 걸려있고요, 카드회사가 강제경매로 해당 물건을 넘겨서 경매가 시작된 케이스입니다.

 

 

해당 물건에 입찰을 들어갈 거냐고 물어본다면, 초보인 저는 아니오! 라고 대답하겠습니다^-^;;

저는 지저분한 것보다 깔끔한 게 좋아요..

등기부등본상 권리관계는 비교적 깔끔했지만, 일단 경매 물건 자체가 경계가 모호하게 이용되고 있기 때문에

이 점은 추후 분쟁의 소지가 있을 가능성도 농후하다고 생각합니다.

 

가격은 참 저렴하게 나왔지만.. 그에 비해 감수해야 할 리스크가 너무 큰 것 같아서!

초보자인 저는 2022타경107357 사건은 패스하도록 하겠습니다 :)

 

그럼 내일 또 다른 경매 물건 정보를 들고 오겠습니다!

제 글 읽어주시고 블로그 방문해주셔서 정말 고맙습니다♥