작가 수정의 레벨업 재테크

안녕하세요, 연휴 잘 보내셨나요 여러분 :)

오랜만에 pc 앞에 앉으니 밍기적대고 싶어집니다ㅎㅎ

그래도 열심히 권리분석을 해야겠지요?!

곧 권리분석 연습 글이 30건이나 되어갑니다..!

매일 꾸준히 했더니 늘어나는 숫자에 굉장히 뿌듯하네요.

그리고 저는 내일부터 퇴근 후 경매 수업을 듣습니다.

자세한 내용은 아래 글을 참조하세요 ↓

2023.04.19 - [부동산/경매·공매] - [경매] 내일배움카드로 경매 강의 들을 수 있는 곳 (퇴근 후 가능!)

힘들겠지만 두 달 정도 죽었다 생각하고 열심히 해보려구요!

수업 들으면서 유용한 정보나 좋은 경매 지식이 있으면 잘 정리해서 자주 업로드하도록 할게요.

그럼 오늘 경매권리분석 연습 시작해보도록 하겠습니다 :)

렛츠 고우!

오늘 제가 준비한 경매 물건은 서울에 위치한 7.4평의 상가입니다 :)

정확한 소재지는 서울특별시 동작구 보라매로5가길 24, 지하 1층 009호(신대방동, 보라매나산스위트)

서울 동작구 신대방동 395-68 입니다.

감정가 5200만 원, 3회 유찰로 2662만 4000원까지 떨어진 경매물건입니다.

다음 입찰은 2023.06.01에 진행됩니다.

사진을 보니 네일샵으로 운영되고 있던 것 같네요.

네일샵으로 운영되었다면, 그래도 내부 인테리어는 깨끗하고 깔끔할 것으로 예상해봅니다.

특이사항이 있다면, 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%라는 공고가 있어요.

이렇게 특별매각조건이 붙는 경매 물건의 경우에는 미납으로 인해 유찰될 경우에 위와 같은 조건이 붙습니다.

유찰 내역을 확인해보니 3,068만 원에 최고가 낙찰 받았네요?

어떤 사연이 있어서 잔금을 납부하지 않았는지 모르겠지만, 이런 케이스는 경쟁률이 낮아서 낙찰받을 확률이 올라갑니다.

그럼 해당 물건 어떤 사유가 있어서 미납되었는지 한번 살펴보도록 하겠습니다.

먼저 매각물건명세서를 살펴보도록 하겠습니다.

매각물건명세서에는 조사된 임차내역이 없으며, 비고란에는 현재 공실이라고 표기되어 있네요.

최선순위결정일은 2016.08.12 근저당입니다.

그럼 등기부등본을 한번 살펴볼까요?

등기부등본은 얼핏 보았는데도 살짝 복잡해보입니다.

그래도 포기하지 않고 분석해볼게요!

어떤 문제가 있는지 파악하고 그것을 해결할 수 있다면 부자가 되는 지름길이겠지요?

우선 말소기준권리는 2016.08.12 이OO씨의 6천만 원입니다.

해당 상가 소유자인 김OO씨는 이OO씨에게 6천만 원을 빌렸고, 이OO씨는 해당 금액에 대해 근저당을 설정했습니다.

그리고 같은 날 전세권 4백만 원도 함께 설정합니다.

하지만 근저당권자, 전세권자가 2018.10.05에 이OO씨에서 -> 최OO씨로 변경되었습니다.

아마 이OO씨의 가족이 아닐까 추측해봅니다.

그리고 나서 여기서부터 조금 복잡한데요,

소OO씨가 근저당 6천만 원에 압류를 걸었네요.

즉 최OO씨는 소유자 김OO씨로부터 6천만 원을 받아야 하는데, 계속 받지 못하고 있고

최OO씨는 받아야 될 6천만 원에 대해 소OO씨에게 압류를 당한 것으로 추정됩니다.

그리고 압류권자이면서 채권자인 소OO씨가 해당 상가를 경매로 넘겨서 시작된 사건으로 볼 수 있겠습니다.경매에 넘어오기 전까지도 삼성생명, 대부업체, 동작구, 용인시 등으로부터 압류가 걸린 내역도 등기부등본에서 확인할 수 있습니다.

하지만 가처분 가등기도 아니기 때문에, 말소기준권리 이후의 것들은 모두 사라지게 됩니다.음.. 조금 복잡해보이긴 하지만 그래도 개인적으로는 크게 문제가 없어보입니다..!물론..! 아는만큼 보인다고ㅠ 제가 아는 지식이 깊지 않아서 문제가 없어 보이는 것일 수도 있습니다 하핳

해당 물건 낙찰 후 명도까지 무사히 마쳤다고 가정했을 때, 보증금과 임차를 어느 가격에 내놓아야 하는지적정 가격을 한번 파악해보도록 하겠습니다.

해당 경매물건 입지 완전 좋습니다.

보라매공원이 바로 옆에 있구요, 보라매병원도 있습니다.

인근 역으로는 보라매병원역, 당곡역으로 더블 역세권에 있다고 볼 수 있습니다.

롯데백화점 관악점도 있고, 근처에 아파트로 둘러싸여있네요.

그럼 해당 상가 근처에 7.4평은 어떻게 시세가 형성되어 있는지 살펴보도록 하겠습니다.

인근에 2/2층 28㎡ 상가는 보증금 2,000 / 월세 60으로 형성되어 있습니다.

또 다른 사례는, 1/5층 20㎡ 상가인데요, 보증금 2,000 / 월세 70으로 형성되어 있습니다.

그 이외에, 1/3층 26㎡ 피부샵 상가는 보증금 1,000 / 월세 100을 받고 있네요.

만약 저라면 보증금 2,000에 월세 65 정도로 하고, 네고가 가능한지 물어봤을 때 60까지 고려할 것 같습니다.

사실 이 정도 입지에서 상가에서 월세를 받을 수만 있다면 얼마나 좋겠습니까..!

해당 경매 물건은 일단 입지와 상권이 매우 발달되어 있어서,

욕심부리지 않는 수준에서 임대를 놓으면 금방 빠질 가능성이 높을 것 같습니다.

해당 물건은 제가 경매에 참가하고 싶네요 :)

그럼, 오늘의 권리분석 연습은 여기서 마무리하도록 하겠습니다!

여러분 부자 되세용♥

안녕하세요, 5월의 주식 계좌를 정리한 작가 수정입니다.

지난번에 제가 다짐하기를 5~7 영업일이 지나도 수익이 나지 않으면 손절하자였습니다.

그리고 -5%가 되면 바로 정리하자였는데요,

지난번에 산 종목들이 잠잠하고, D+7이 다 되어가기에 정리했습니다.

결과는 아쉽지만 손절이에요..

먼저 STX라는 종목을 정리했습니다.

가장 많은 수량을 매수했었는데요, 점점 고꾸라지는 추세 그리고 더이상 수익이 나지 않아서 정리했습니다.

-6%대에서 손절했어요.

STX는 수익을 안겨주기도 했었는데요, 여기서 제가 느낀 교훈이 있습니다.

수익이 나서 자동매도 체결되면 그 날 전부 다 매도하자.

다음 날 더 높은 수익을 기대했지만 그건 결국 제 욕심이더라구요.

수익이 나는 날, 거래량도 활성화되어 매도하기 쉬울테니

앞으로는 수익이 나면 그 날 모든 물량을 처분하기로 투자 원칙을 추가했습니다.

다음으로 처분한 종목은 유니온이라는 종목입니다.

이 종목도 +3% 정도 빨간불이 들어왔을 때 매도해야 했었습니다^-^;;

지금은 결국 STX의 차트와 비슷한 모양새로 주가가 꺾이고 있지요..

60일선에 닿아서 그리고 이미 충분히 보유했지만 승산(?)이 없다고 판단해서 손절했습니다.

-4% 정도에 정리했어요.

단타는 수익이 나면 빠르게 나고 아니면 나가리라는 생각이 듭니다.

그리고 마지막으로 처분한 종목은 신성이엔지라는 종목이에요.

요 아이는 상한가 다음에 어떻게 되는지 궁금해서 매수해보았는데요,

떨어지기만 하고 그 위로 더이상 오르지 않더라구요..

그 상태로 계속 보유하다가 오늘 정리했습니다. 그래봤자 1주이지만요.

오늘은 월말이기도 하고.. 손절데이로 생각하고 미련없이 손절했습니다ㅎㅎ

손절하지 못하면 더 큰 손절을 부른다는 이야기도 있잖아요?

아쉽지만 더 좋은 기회가 있겠지요.

지금은 손절이 많지만 꾸준히 하다보고 저의 원칙을 지키면 익절하는 날이 더 많아질 거라고 긍정적으로 생각합니다.

저의 주식 단타 원칙을 정리해보면 아래와 같습니다.

1) 보유기간은 최대 D+7으로 한다.

2) 손절 라인은 -5%로 한다.

3) 그 사이에 수익이 나면, 그 종목은 수익이 나는 날 전량 매도한다.

4) 손절을 하더라도 코스피, 코스닥 지수가 +일 때 처분한다.

5) 신용 금지, 뇌동매매 금지

그럼 여러분도 여러분의 매매 원칙을 정하신 후에,

감정을 최대한 배제하고 기계처럼 매매하는 연습을 해보시길 바라겠습니다 :)

저는 비록 손절했지만 미련을 갖지 않고 정리를 잘 한 것 같아요.

손절을 했으면 익절하는 날도 있겠죠 :)

욕심 부리지 않으며 오래 주식하고 싶습니다!

안녕하세요 :) 벌써 5월의 마지막 금요일이네요.

시간이 왜 이렇게 빨리 가는 걸까요?

4월의 마지막 금요일에도 같은 얘기를 했던 것 같은데 말이죠ㅎㅎ

벌써 여름이 성큼 앞으로 다가온 것 같네요.

이제 6월이면 쨍쨍 지금보다 훨~씬 더워지겠죠?

계절에 영향을 받는 종목들 미리 알아두시면 좋을 것 같습니다!

그럼 오늘은 어떤 종목이 상한가를 달성했는지 오늘의 주식시황 함께 보러 가시죠!

[1] 네오펙트

먼저 네오펙트라는 종목입니다.

차트를 함께 보실까요?

갇혀있던 역배열을 강하게 뚫어내는 롱바디양봉이 등장했고 이에 상한가까지 이름을 올렸습니다.

1천원 대 종목이라서 그런지 거래량과 거래대금은 정말 미미하네요 :0

그래도 이런 침체기를 박살내는 장대양봉이 왜 등장했는지 이유는 알아야겠습니다!

우선 네오펙트라는 기업은 재활 전문 헬스케어 기업입니다.

오늘 왜 이런 상한가를 달성했는지 살펴보니, 정무가 AI 의료시스템에 60억을 지원한다는 이슈 때문에 상한가를 간 것으로 추정할 수 있습니다.

정부가 공공의료기관과 의료 관련 인공지능 소프트웨어 기업, 관련 협체 단체 등에 총 60억을 지원한다는 소식이 있었습니다.

또, 과기부는 지난 24일 인공지능 기반 의료시스템 디지털 전환 지원 사업을 2년간 수행할 컨소시엄 4곳을 정했다고도 하네요.

이렇게 의료 시스템에서도 인공지능AI 관련 역할이 주목받고 있는 상황입니다.

이번엔 AI, 인공지능 관련 섹터 그리고 대장주와 주도주에 귀추를 주목해야할 때 인가봅니다 :)

[2] 삼성제약

두 번째로 함께 보실 상한가 종목은 삼성제약이라는 종목입니다.

삼성제약은 역배열이 아닌 박스권을 강하게 뚫어올리는 기록을 세웠네요.

이야.. 크게 갭을 띄우면서 오늘 아침 출발하였습니다.

왜 이런 상한가를 달성했는지 그 배경을 조사해보도록 하겠습니다.

삼성제약의 상승 원인은 너무나도 뚜렷하네요.

삼성제약에서 알츠하이머 치료제 기술을 확보했고, 국내 상업화 권리확보에 상한가를 달성했습니다.

와우.. 너무 독보적인 기술력이네요 :0

단지 1회성 재료가 아니라 앞으로도 지속될 것만 같은 느낌입니다.

해당 뉴스는 이데일리에서 21시간 전에 보도를 한 내역이 있는데요,

눈치 빠른 투자자분들이라면 오늘 아침부터 시간외 거래와 동시호가에서 경쟁했을 것 같네요.

이제는 아침 시간외거래 순위도 한번 살펴보고, 해당 관련 기사가 무엇이었는지

역으로 추적해보면서 예상(?)하는 스킬도 늘려보고 싶네요.

그럼 오늘의 주식시황은 여기서 마무리하도록 하겠습니다 :)

오늘도 제 블로그 놀러와주시고, 글 읽어주셔서 정말 감사해요!

안녕하세요, 오늘은 권리분석을 조금 쉬고 싶은 작가 수정입니다.

하지만 다음 주 월요일이 석가탄신일 대체공휴일이죠?!

월요일에 쉴 것을 생각하면서 오늘만 조금 힘내서! 부지런히 글을 남겨보려고 합니다.

참! 저 5.31부터 내일배움카드로 경매 현장 강의 듣기로 했어요 :D

열심히 들으면서 몰랐던 부분, 새로 알게 된 부분, 유용한 정보들이 있으면 경매 카테고리에 글 자주 올리겠습니다!

그럼 오늘의 경매 권리분석 함께 하러 가시죠!

오늘은 창원시 진해구로 떠납니다 :)

제가 오늘 준비한 물건 소재지는 경남 창원시 진해구에 있는 1층 상가입니다.

<경상남도 창원시 진해구 동진로 138, 1층 121호(덕산동, 송림홈타운)>

가장 눈에 띄는 점은 오른 쪽에 초등학교와 중학교가 있다든 점,

그리고 근처에 여중도 있다는 점입니다.

비록 근처에 지하철역이나 기차역은 없지만 아파트 단지가 잘 발달되어 있어요.

진해 GS자이 아파트, 진해 이동미소1단지 아파트, 진해석동우림필유아파트.

그리고 롯데마트와 하나로마트도 있는 입지가 괘나 괜찮은 상가입니다.

해당 물건 감정가 6200만 원, 유찰 3회로 3174만 4000원까지 떨어졌습니다.

매각진행은 2023.06.07 입니다 :)

사진을 보니 1층과 2층은 상가 건물으로 쓰이고 있고, 그 위부터는 아파트가 들어서있네요.

내부 사진을 살펴보니 인테리어를 하다가 만 것 같은 느낌이에요.

유치권이랑 연관있는지도 면밀히 따져봐야 할 것 같습니다.

만약 유치권이랑 상관 없다면 인테리어 비용도 약 3천만 원 정도 고려해야할 것 같습니다.

천장 부분이 다 뜯어져 있네요:0

특이사항이 있다면, 해당 호실은 다른 호실과 벽체구분 없이 소매시장으로 이용중이라고 하네요.

이런 유형의 상가는 직접 임장해서 눈으로 확인해보는게 가장 중요한 것 같습니다.

그럼 매각물건명세서를 살펴보도록 할게요 :)

매각물건명세서는 깔끔합니다.

조사된 임차내역 없구요, 2015.03.06 근저당권 설정일이 최선순위 설정일이에요.

그럼 바로 등기부등본 확인해보도록 하겠습니다.

세상에 나상에 아이고야...

가처분이 걸려있네요 :0

보시면 매우 복잡합니다..

2015년 제일 먼저 진해복음신용협동조합에서 39백만 원 근저당이 설정되었구요

그 이후에 소유권이전청구권가등기가 걸렸습니다. 

가등기권자는 김O현씨이구요, 소유자와 다른 사람입니다.

그리고 7-1을 보시면 처음보는 어려운 법률용어가 등장합니다.

피보전권리 -> 사해행위취소를 원인으로 한 소유권이전청구권가등기 말소등기청구권

이게 무슨 얘기일까유...?!

참 어렵네요T_T

그러고 난 뒤 압류와 가압류가 순차적으로 걸리고, 근저당권자인 진해복음신용협동조합에서 해당 물건 경매에 넘기기 시작했네요.

그럼 여기서, 사해행위취소를 원인으로 한 소유권이전청구권가등기에 대해서 한번 알아보도록 할까요?

우선 사해행위취소가 무엇일까요?

법률용어해설에 따르면, 세무공무원이 체납처분을 집행함에 있어서 체납자가 국세의 징수를 면탈하려고 재산권을 목적으로 법률행위를 한 경우에는 체납자를 상대로 소송을 제기하여 사해행위의 취소를 법원에 청구하는 것을 말한다고 합니다.

네... 무슨 말인지 너무 어려워요..

조금 더 찾아보도록 하겠습니다.

사해행위란 의도적으로 빌린 돈을 갚지 않고 은닉하는 것을 사해행위라고 합니다. 

그리고 상대가 재산에 대해 은닉하지 않도록 조치를 취하는 것을 사해행위의취소라고 합니다.

그러니까, 소유자는 빌린 돈을 갚지 않기 위해 해당 경매 물건을 빼돌리려다가 걸렸고(?)

이게 원인이 되어 소유권이전청구권가등기 신청이 들어간 것 같습니다.

하하.. 참 어렵네요..

사실 오늘의 경매 분석 연습은 여기서 끝내도 될 것 같아요

이런 복잡한 물건은 최대한 건드리지 않는 게 답이죠.

소유권이전청구권가등기에, 가처분에..

이런 어려운 경매 물건은 낙찰받아도 완전히 내 것이 되기 어렵죠..

저는 참고로 경매 물건을 하나 잡고 순차적으로 기본 정보부터 매각물건명세서, 등기부등본을 훑어보기 때문에

글을 쓰면서 이런 사실을 발견하게 되면 약간 허탈해집니다T_T

왜냐하면 괜찮은 경매 물건을 발견하는 건 마치 보물찾기를 하는 것과 비슷하거든요.

어쨌든 오늘은 사해행위취소라는 새로운 법률 용어를 알아가네요.

그럼 오늘의 경매 물건 분석은 여기서 마무리하도록 하겠습니다 :)

다음 권리분석 연습 글에서 뵐게요!

안녕하세요 :)

배가 너무 고픈 작가 수정입니다.

환기를 시킬 겸 창문을 열어놓았더니 밖에서 라면냄새가 솔솔 들어오는군요...^-^

하지만 다이어트를 위해서 평일에는 조금 자제하도록 하겠습니다ㅎㅎ

음식은 적게 먹고, 주식 공부는 더 해야겠다!

이런 의미로 오늘은 네 가지 종목을 가져왔습니다.

상한가 2종목, 거래량 상위 2종목 이렇게 네 가지 종목을 준비했구요,

그럼 같이 오늘의 주식시황 리뷰하러 가 보시죠!

먼저 상한가 종목은 아이티아이즈와 kc그린홀딩스라는 종목입니다.

아이티아이즈 종목은 사실 처음 들어보는데요, 아래 차트로 함께 보시죠.

[1] 아이티아이즈

오늘 갭상으로 시작해서 상한가를 달성했네요.

갑자기 이렇게 주식이 상한가를 달성하다니.. 정말 주식이란 알다가도 모르겠습니다.

찍기 실력이 곧 주식 실력일까요..?

무튼, 아이티아이즈가 어떤 기업인지 살펴보았습니다.

아이티아이즈는 신용평가, 리스크관리, 자산운용, 자외파생금융상품 등 금융IT분야의 정보시스템을 개발하고 관리하는 회사라고 합니다.

오늘 이런 강세를 보인 이유는 파트너사인 엔디비아의 실적 호재 전망에 따른 상승으로 바라볼 수 있습니다.

엔디비아.. 저도 사고 싶었던 주식 중 하나인데요

그럼 엔디비아에 어떤 소식이 있었는지 <엔디비아> 키워드로 한번 더 검색을 해보도록 하겠습니다.

21시간 전에 실적 프리뷰에 관련된 기사가 나왔었네요.

우리나라와 다르게 미국 증시는 밤에 열리죠.

그래서 오늘 아침에 파트너사인 아이티아이즈의 주가에 영향을 미친 것 같습니다.

엔디비아는 4월에 마감되는 분기 실적 발표에서 분기 매출이 65억 달러, 주당 조정 순이익이 92%에 달할 것으로 예상하고 있다고 합니다.

그러고 보니, 오늘 제가 보유했던 mds테크도 점상으로 스타트를 끊었는데요 엔디비아와 관련이 있는 것 같습니다.

챗GPT 시대라고 하죠, 오픈AI의 인공지능 AI 챗봇 챗GPT가 전 세계적으로 열풍을 일으키고 있는데요,

엔디비아의 공식 파트너사가 MDS테크라고 합니다.

챗GPT, 바드 등 인공지능 서비스의 확대는 그래픽처리장치 기반의 데이터센터 확산을 필요로 하며, 엔디비아는 그래픽처리장치 시장 점유율 97%를 보유하고 있습니다.

그렇기 때문에 아무래도 엔디비아의 호재가 우리나라 관련 파트너사의 주가에도 크게 영향을 미칠 수밖에 없겠군요.

[2] KC그린홀딩스

다음으로 함께 살펴보실 종목은 KC그린홀딩스입니다.

어제자 캔들을 보십쇼.

꼬리가 엄청 길죠?

아마 그동안 고점에서 물려있던 투자자들이 이때다 싶어서 매도했을 가능성이 높습니다.

그렇게 한번 털로 상한가 달성.

으아 배아픕니다ㅠ_ㅠ

주식은 정말 여유로운 사람한테 잡아먹히는 게임이라는 생각이 드네요.

그럼 오늘 kc그린홀딩스가 어떤 소식으로 상한가를 달성했는지 검색해보도록 하죠.

다름 아닌 탄소 관련 이슈 때문이군요.

정부가 90조 규모의 저탄소 新산업 지원 소식에 환경엔지니어링 전문업체인 KC그린홀딩스가 상한가를 달성한 것으로 유추해볼 수 있습니다.

kc그린홀딩스를 시작으로 친환경에너지 관련주 섹터가 주목받게 되지 않을까요?

친환경에너지 관련주에는 어떤 종목들이 있는지 찾아봤는데요, 

KC코트렐, 그린케미칼, 세림B&G, 한솔홈데코 등이 있습니다.

다음으로 보실 종목은 거래량 종목입니다.

클라우드에어라는 종목과 요새 차트에 상위권에서 벗어나지 않는 종목이죠? 누보입니다.

[3] 클라우드에어

먼저 클라우드에어입니다.

어제는 상한가를 달성했는데, 저는 해당 종목 리뷰는 하지 않았어요ㅎㅎ

그런데 오늘 상한가에서 더 올라 거래량도 70백만 주가 넘는 기록, 1천억 원이 넘는 기록을 세웠네요.

클라우드에어라는 종목도 탄소와 관련있는 종목 같습니다.

정부 주도의 탄소포집저장 실증 사업이 진행되는 가운데, 클라우드에어는 탄소포집 기술을 상용화하여 이에 대한 기대감이 높아지고 있습니다.

클라우드에어는 정부와 미세조류 활용 이산화탄소 저감 및 고가물질 사업화를 추진하고 있는데요, 정부의 탄소규제 이슈에 따라 클라우드에어라는 종목도 수혜를 받은 것으로 사료됩니다.

[4] 누보

마지막으로 누보라는 종목입니다.

누보는 연일 차트 상위권에 이름을 올리면서 떨어질 기미를 보이지 않는데요,

오늘은 거래대금이 2천억 원을 돌파했네요.

누보는 대체 왜 이런 상승가도를 달리고 있는 걸까요?

누보에 대해 조사해보았습니다.

누보는 곡물, 사료 관련 종목인데요 러-우 흑해 곡물협정과 매우 밀접한 관련이 있기 때문입니다.

러-우 흑해 곡물협정이 사실상 무효 소식에 누보가 계속 차트 상위에 등재되어 있네요.

윤대통령은 WFP 통한 식량 위기 국가 지원 10만톤으로 2배 확대할 것으로 밝혔습니다.

이에 따라 곡물 관련 종목인 누보가 연일 상승가도를 달리는 것으로 바라볼 수 있겠습니다.

그럼 오늘 주식시황은 여기서 마무리하도록 할게요 :)

부족하지만 제 글 읽어주시고, 블로그 찾아와주셔서 감사합니다!

안녕하세요, 작가 수정입니다 :)

오늘도 경매 물건 조사를 열심히 서칭하고 있어요.

이제 비슷한 조건의 웬만한 곳들은 대부분 조사한 것 같아서, 과감하게 지역을 옮겨봤습니다.

제가 오늘 조사한 경매물건지는 바로!

경남 창원시에 소재한 오피스텔 상가입니다.

창원은 한 번도 가본적 없는 낯선 도시인데요, 인터넷으로 손품을 팔지만

그래도 새로운 곳에 가보는 것 같아서 설렙니다.

그럼 창원의 물건은 어떤지 한번 조사해보도록 하겠습니다!

Let's GO!

해당 물건 소재지는 <경상남도 창원시 마산회원구 합포로 274, 지하 1층 110호(양덕동, 한진오피스텔)>입니다.

구주소는 경남 창원시 마산회원구 양덕동 153-8 이에요.

바로 위에 마산고속버스터미널 보이시나요?!

위치 너무 좋죠?

앞에는 공원도 있구요, 근처에 홈플러스 은행, 아파트, 신세계백화점 등 시내 중심지에 위치한다고 볼 수 있습니다.

그리고 마산은 nc가 유명하죠?

좌측에 큰 마산 야구장, 창원 NC파크도 있습니다.

이야. 위치 끝내줍니다!

해당 물건 감정가 6400만 원, 3회 유찰로 최저가 3276만 8000원까지 떨어졌습니다.

평수는 무려 39.2평! 거의 40평 가까이 되는 공간입니다!

매각 진행일은 2023.06.22 입니다.

그리고 중요한 정보가 있어요!

건축물대장상 일반게임제공업 시설이나 2022.12.28 기준 현재 사무실로 이용중이라고 합니다.

관리비는 1,205,720원 연체되었구요, 매월 약 28만 원의 관리비가 발생한다고 하네요!

와..! 현장 조사원님께서 정말 수고 많이 해주셨네요.

이런 정보는 직접 임장을 다니면서 탐문을 해야 알 수 있는 정보인데 말이지요ㅎㅎ

그리고 관리비 부분은 공용+전용으로 나뉘어있고, 낙찰자는 공용 부분만 납부하면 되는 것으로 알고 있습니다.

그럼 매각물건명세서를 한번 살펴보도록 하겠습니다.

매각물건명세서상에는 하OO씨가 등록되어 있었습니다.

점유 구분은 미상이며, 현황서 상 정보를 바탕으로 기록되어 있습니다.

안타까운 점이 있다면, 말소기준권리일보다 전입신고 일자가 늦어요 :(

아이구야.. 이미 계약할 시점에 근저당이 걸려있었네요..

얼마인지는 조금 있다가 등기부등본을 살펴보기로 하겠습니다.

즉, 소유자는 해당 물건을 담보로 2018년 돈을 빌렸습니다.

그런 상태에서 2020년 임차인을 들였어요. 계약기간은 1년으로 하였습니다.

그러나 어떤 사유에서인지 해당 물건이 경매로 넘어간 상황이 되겠네요.

자세한 사항 등기부등본을 통해 살펴보도록 하겠습니다.

아이고야... 압류, 가압류가 엄청나게 걸려 있네요.

해당 물건은 주식회사 소유로 되어 있습니다. 

최선순위설정일은 앞서 살펴본 2018.05.15 근저당이었는데요, 45,600,000원 마산수협에서 걸려있습니다.

자, 그러면 이 곳에 임차를 하기 전에 근저당이 꽤 큰 금액 걸려 있는 것을 확인할 수 있었을 텐데요..!

왜 그냥 이 주식회사에 보증금을 납부하고 차임을 지불했을까요..

그리고 처음 계약한 날짜는 2020.02.20 이지요?

등기부등본을 살펴보면 2018.05.15 근저당 + 2019.07.01 마산회원구(창원시) 압류

두 가지 내역을 확인할 수 있었을 거예요.

아마 임차인은, 설마 경매로 넘어가겠어? 라고 생각하고 계약을 했을 수도 있습니다.

위 매각물건명세서를 살펴보면 보증금은 300만 원이니까요.

그래서 임차인은 계약을 했고, 임대인은 튄 것 같습니다.보증금이 적으니까요..

어쨌든 투자자인 입장에서 살펴보면, 보증금이 적어서 좋긴 합니다.저는 여건이 된다면 이 경매에 참여할 거예요.

앞서 미납 관리비도 1백만 원대로 저렴한 편이구요,좋은 게 좋은 거다 라고 생각하며 지출을 하더라도 가격도 입찰 가격도 괜찮고 권리관계도 깔끔한 것 같아서요.

고속터미널 인근 약 39평의 지하에 어떤 업종을 들일 수 있을까요?

해당 오피스텔에 어떤 가게들이 입점해있는지 살펴보도록 하겠습니다.

미&향 에스테틱, 정다운 사람들, 일반 회사, 공인중개사사무소, 소호텔 등 약간은 정적인 분위기의 업종들이 입점해있었습니다.

이렇게 괜찮은 곳을 어떻게 탈바꿈시킬 수 있을까요?

지금 생각나는 업종은 만화책 카페입니다.

고속터미널 근처에 시간을 떼우기 좋으면서 안락하게 쉴 수 있는 공간이 있다면 좋을 것 같다는 생각을 했어요.

놀숲 같은 매장이 괜찮지 않을까 싶습니다.

근처에 아파트 단지도 있어서 인근 주민들도 이용하기 좋구요.

역시나 코인노래방...ㅋㅋㅋ 코인노래방도 충분히 괜찮은 사업 아이템이 아닐까요?!

경매를 공부하는 사람은 결국엔 사업가가 되어야하는 것 같습니다.

한 공간을 어떻게 변신시켜야 가장 많은 수익과 이윤을 창출할 수 있는지까지 고려해야 하니까요 :)

지금까지 경매 물건을 분석하면서 어떤 업종을 들이면 좋을까

한번씩 생각해보곤 하는데요, 제 머리에서 나온 답은 거의 한정적이에요ㅋㅋㅋ

창의성과 독창성이 없어서 아쉽지만, 그만큼 제가 활동하고 생활하는 바운더리가 한정적이라는 의미이기도 할 거예요.

더 많은 곳을 다니며, 더 많은 경험을 하면서, 세상을 바라보는 안목을 늘리고 싶습니다^-^

그럼, 여러분 오늘도 제 글 읽어주셔서 감사드리고

블로그 놀러와주셔서 고맙습니다!

제 비밀스런(?) 사생활이 궁금하시면 제 개인 블로그도 놀러오세요!

https://crystal-playgound.tistory.com/

안녕하세요 :) 작가 수정입니다.

오늘 예상치 못한 수익이... 그것도 어마어마하게 높은 수익이 발생했어요...

그래서 아침에 어안이 벙벙한 상태로 업무를 시작했답니다 :0

저는 평소에 시세포착 매도 기능을 자주 사용하는데요,

mds테크에 10%대 자동 매도를 걸어놓았어요.

그런데 오늘 아침, 말도 안되는 일이 발생했답니다... :0

바로 mds테크가 갭상으로 시작을 하였어요..!

제가 걸어놓은 10% 대에는 체결이 되지 않고,

시작점인 20% 대에서 자동으로 매도 체결되었습니다.

3주만 매수해놓은 것이 정말 아깝지만^_ㅠ

그래도 손실보지 않은 것을 다행이라고 생각합니다..!

우와... 무려 26%라는 수익을 달성했어요..!

제가 예상한 시나리오대로 흘러가서 너무나 기쁩니다 하하

이제 제가 보유하고 있는 주식 종목은 STX, 소니드, 신성이엔지, 아가방컴퍼니, 특수건설, 유니온

이렇게 여섯 가지 종목인데요,

5/22에 대부분 매수했으니 아가방컴퍼니와 특수건설을 제외한 종목들을 5월 안에 정리할 계획입니다.

수익이 안 나면 안 나는 거고, 정리를 해야 큰 손실을 면할 수 있는 것 같아요.

단타를 하기 위해선 계좌 회전률이 높을 수밖에 없는데요,남은 5월 정신 바짝차리고 계좌 관리 열심히 해보도록 하겠습니다 :D

6월에는 종목 수를 늘리기 보다는 꼭 내 마음에 드는 종목 2~3가지만 들고 비중을 좀 더 실어볼 예정입니다-!그럼 여러분들 5월 고생 많으셨구요!남은 5월 마무리 잘하시고 6월 산뜻하게 맞이하시길 바라겠습니다♥

안녕하세요! 너무너무 졸린 작가 수정입니다^-^;;

바람도 솔솔 불어오고~ 배도 부르고~

낮잠 한숨 자고 싶어지는 오후네요-!

오늘은 두 가지 종목만 가져왔어요.

예전에는 3~4가지 종목을 리뷰하곤 했었는데,

많게는 5가지 종목을 리뷰하곤 했었는데^-^;;

열정이 조금 식었나봅니다 하핳

딱 두 개 종목을 리뷰하는 게, 꾸준히 하기 좋은 숫자인 것 같아요!

그럼 오늘의 주식시황 함께 리뷰하러 가시죠!

오늘 제가 가져온 종목은, 상한가에 상신브레이크 & 거래량 종목에 사조동아원이라는 종목입니다.

먼저 상한가를 달성한 상신브레이크 먼저 보시죠!

[1] 상신브레이크

상신브레이크 차트를 보시면 며칠간 주춤하더니 오늘 상한가를 달성했네요.

역사적 고점 갱신입니다.

주가, 거래량, 거래대금 모두 전례없는 기록을 세웠네요.

오늘 어떤 이슈가 있었는지 한번 살펴보도록 하겠습니다.

어머나!

상신브레이크에 좋은 소식이 있네요 :)

상신브레이크는 브레이크 마찰재를 취급하는 회사입니다.

브레이크슈 라이닝 제조업체이며 중대형 브레이크, 하드론, 자동차용 브레이크를 다루고 있지요.

그런데 상신브레이크가 삼성SDI와 스텔란티스 미국 합작사 '스타플러스 에너지' 공장 인근 부지를 확보했다는 소식이네요.

해당 공장을 중심으로 자동차 부품 공급망 생테계가 구축되고 있다는 점에서 매우 긍정적인 파급효과를 자아낼 것으로 보입니다.

이런 소식에 오늘 상신브레이크는 상한가를 달성했어요.

24일 미국 인디애나 경제개발청(IEDC)에 따르면 상신브레이크 미국법인(Sangsin Brake America)은 최근 미국 인디애나주 코코모 지역 스타플러스 에너지 배터리 공장 남쪽에 위치한 4만4515㎡ 규모 공장 부지를 매입했고, 국내 기업 중에서는 세 번째라고 합니다.

경사났군요! 이런 호재에 상신브레이크는 주식시장에서 상한가에 이름을 올렸습니다 :)

[2] 사조동아원

두 번째로 함께 돌아볼 종목은 사조동아원이라는 종목입니다.

상한가는 가지 못했지만 오늘 거래량과 거래대금은 지금까지의 기록을 경신하는 모양새입니다.

이러다 곧 상한가도 달성하겠는걸요?

차트를 보시면 오랜기간동안 우하향하며 주가가 정체되었음을 알 수 있습니다.

기나긴 침체기를 거친 뒤, 오늘 주가에 반등이 오면서 큰 상승이 나왔네요.

왜 이런 상승이 있었는지 배경을 조사해보도록 하겠습니다.

사조동아원의 이런 강세에는 러-우 흑해곡물협정 갈등과 연관있는 것 같습니다.

러시아가 흑해곡물협정 이행을 막고 있다는 외신보도가 나온 가운데, 국내 사료주가 강세를 보이는 경향을 띠었습니다.

사조동아원뿐 아니라 팜스토리, 한일사료, 한탑, 고려산업 등 사료 및 곡물 관련 종목들이 상승 움직임을 보였지요.

로이터 통신에 따르면, 러시아가 피브데니 항구를 차단하고 있다고 하네요.

앞서 우크라이나와 러시아는 17일 흑해 곡물 협정의 종료 시한을 하루 앞두고 협정 연장에 동의한 바 있습니다.

그런데 이와 같은 러시아의 행위는 명백한 약속 위반이라며, 세계 식량 공급을 인질로 잡는 것을 중단하라고 미 국무부 대변인도 촉구했다고 하네요.

이렇게 국제 정세와 관련된 이슈가 우리나라 증시에도 직접적인 영향을 미치는 것을 직접 확인하실 수 있으셨을 겁니다.

전업투자자가 아니라면 매순간 뉴스를 주시할 수 없으니 참 답답하네요^-^;;

이런 기사를 딱 접하자마자 바로 곡물 및 사료 관련 종목을 쓸어담을 수 있다면 얼마나 좋을까요ㅎㅎ

이와 같은 상황을 대비해서 곡물 사료 관련 종목에는 어떤 종목들이 있다고 꼭 기억해놓도록 하겠습니다 :)

그럼 여러분 오늘 주식시황은 여기서 마무리하도록 할게요!

제 블로그 와주시고 글 읽어주셔서 정말 감사합니다!

안녕하세요 :) 오랜만에 서평으로 돌아왔습니다.

그동안 제가 읽었던 책은 <송사무장의 부동산 경매의 기술>이라는 책인데요,

저자 송희창 님은 경매 분야에서 정말 유명하신 분이죠.

엑시트, 공매의 기술, 경매의 기술, 실전 경매 등 다양한 책을 저술하셨습니다.

이렇게 많은 책을 펴내신 것도 대단하신데, 행크에듀에서 부동산과 창업 강의 및 코칭도 진행하시고,

유튜브도 운영하시고 카페도 운영하시는...!

몸이 열 개여도 부족한 엄청난 능력자이십니다.

저는 앞서 송사무장님의 <엑시트>라는 책을 읽었었는데요, 그 책은 마인드에 관련된 책, 자기계발에 관련된 책이었다면

오늘 제가 읽은 책은 경매의 기술에 관련된 책입니다 :)

송사무장님은 어떻게 글도 이렇게 잘 쓰시는지 모르겠어요.

이번 책 <부동산 경매의 기술>에서는 각 유형별 경매 케이스를 조사부터 임장, 명도까지 진행한 흐름을 생동감 넘치게 글로 풀어내셨답니다 :)

목차는 이렇게 구성되어 있구요, 모두 다 저자의 경험담입니다 :0

정말 대단하지 않나요... 저는 한 건의 경매 사건도 마무리하기 어려울 것 같은데...

송사무장님은 위 모든 일련의 과정들을 아주 손쉽게 해결한 능력자이십니다.

열심히 필기도 하면서 책을 읽었는데요, 실전 경험이 없는 저에게는 다소 어렵게 느껴졌습니다.

아무래도 실제로 송사무장님이 겪은 모든 내용들이 담겨 있기 때문에, 임장 경험, 실전 경험이 하나도 없는 저에게는 어렵게 느껴질 수밖에요..

하지만 명도와 경매 절차를 간접적으로 느껴볼 수 있어서 좋았습니다.

정말 다양한 케이스와 예상치못한 다양한 일들이 경매 과정에서 생기는구나.. 느낄 수 있었어요.

뒷 부분으로 갈수록 전문지식과 용어들이 꽤 등장합니다 :0

저는 솔직히 어려웠어요T_T

그래서 집중하지 못하고 빠르게 책장을 넘기기도 했답니다.

이 책은 저같은 경매 입문자나 경매 초보에게 추천하기보다는

한 번이라도 임장 경험이 있거나 입찰 경험이 있거나 명도 경험이 있는 분들에게 훨씬 더 도움이 될 것 같아요.

말 그대로 Skill에 초점이 맞춰진 책이라 실전 경험이 있으신 분에게 견문을 넓혀줄 수 있는 책입니다 :)

정말 매우 디테일한 부분까지 책에 준비되어 있습니다.

그래도 제가 어느정도 경험이 쌓인다면 이 책을 다시 꺼내서 읽을 수 있으니!

그때가 언제가 될진 모르지만 게을리하지 않고 현장경험도 열심히 쌓아야겠지요?

이 책 분명히 좋은 책이고, 송사무장님의 역량이 얼마나 대단한지 알 수 있습니다.

하지만 가끔~ 책을 읽을 때 살짝 자기과신하는 부분이 보이더라구요^-^;;

왜.. 그럴 때 있잖아요? 대단한 사람이 잘난척할 때 약간 별로다 라고 느껴질 때 있잖아요?

굳이 그렇게 과시하거나 표현하지 않아도 이미 대단한 걸 다른 사람들도 알고 있는데,

티내면 저는 조금 그렇더라구요^-^;;

송사무장님 충분히 대단하신분인 거 알고 있으니 다음 책에서 잘난척은 조금만 줄여주세용^-^;;;!!!!

마지막으로, 이 책에서 정말 좋았던 명언들을 적어보며 서평 마무리하도록 하겠습니다.

긍정의 마인드를 갖추고, 자신의 꿈을 그리며, 꾸준하게 정진하는 것이 바로 부자들의 공통된 성공 비결이었다.

꿈을 크게 꿔라.
크게 꾼 꿈은 깨져도 그 조각이 크다고 누군가 말하지 않았는가.

서두르지 말고, 절대 중도에 포기하지 마라.

안녕하세요, 오늘도 열심히 경매 물건을 분석해보는 작가 수정입니다.

벌써 25건이나 혼자 경매 물건을 분석하며 열심히 연습을 했네요 :)

스스로 매우 뿌듯하고 대견합니다!

오늘 제가 가져온 경매 물건은 경기도 부천시에 소재한 물건이며,

6층에 있기 때문에 사무실 임대를 놓기에도 아주 좋은 상가입니다.

그럼, 이 경매 물건은 어떤 사연을 가지고 있는지 함께 파헤쳐보러 가시죠!

해당 물건 소재지 아래와 같습니다.

<경기도 부천시 소향로 17, 6층 601호(상동, 두성프라자)>

<경기 부천시 상동 546-2> 입니다.

전용 7.6평이구요, 감정가 7400만 원, 유찰 2회로 최저가 3626만 원까지 떨어진 상태입니다.

지도에서 보시는 것처럼 주변에 상동역과 매우 인접해있고, 홈플러스 및 다른 상가들도 눈에 띕니다.

상일초등학교도 있고 아파트도 있네요.

초품아라고 하죠? 초등학교를 품은 아파트로, 행복한마을 금호 어울림아파트, 행복한마을 한양수자인아파트, 푸른마을 창보밀레시티아파트 등 아파트도 주변에 있기 때문에 상권, 입지 매우 훌륭하다고 개인적으로 생가합니다.

매각징행일은 2023.06.22이고, 오늘 기준으로 29일 남았네요.

현황조사 내역을 살펴보니, 현장에 갔으나 아무도 만나지 못하여 점유관계 미상이라고 합니다.

별도의 확인이 필요한 상태이며, 전입세대열람내역과 상가건물임대차 현황서에는 등재자가 없다고 합니다.

사진과 건축물정보를 살펴보니, 5층까지는 상업시설로 사용되고 있는 것 같고

6~8층까지는 위 사진처럼 주거용 또는 사무실로 쓰고 있는 듯 합니다.

용도는 기타일반업무시설으로 기재되어 있어요.

그럼 매각명세서를 한번 볼까요?

현재 이OO씨가 조사되었네요.

전입세대열람신청서와 상가건물임대차 현황서에 내역은 없었지만, 등기부등본에서 이OO씨의 점유 내역을 확인할 수 있었나봅니다.

해당 건물은 상가로 등록되어 있지만 역시나 주거용으로 사용된 게 맞았네요.

보증금은 7천만 원에 차임은 없습니다.

아마 전세로 해당 호수에서 살고 있다가 집주인이 보증금을 돌려주지 않아서 경매로 넘어간 케이스로 유추해볼 수 있습니다.

말소기준권리일은 2018.12.18 압류가 걸려있구요,

이OO씨는 그보다 더 빠른 날짜인 2017.09.19에 전입신고와 확정일자까지 받았습니다.

배당요구는 일부러 하지 않은 것 같아요. 그래야 자신에게 더 유리하니까요.

만약 이OO씨가 해당 경매 물건의 점유자가 맞다면 명도의 난이도가 높아질 것 같습니다.

일단 전입신고와 확정일자를 갖추었기 때문에 대항력있는 임차인일 확률이 높네요.

주택임대차 소액보증금범위와 최우선변제금액을 알아보도록 하겠습니다.

우선 부천은 2017.06.20~ 수도권 과밀억제권역에 포함되어 있네요.

주택: 1억 원 이하 -> 3,400만 원

즉, 이OO씨가 최우선변제를 신청한다면 제 배당금에서 3,400만 원을 확정적으로 받아갈 수 있습니다.

하지만 나머지 부분이 문제이지요.

36백만 원은 배당금에서 전액회수하기 어려운 부분입니다.

제가 임차인이더라도 배당요구하지 않고 뻐길 것 같네요.

그리고 특이사항이 있다면 주택임차권등기입니다.

2022.02.16 주택임차권등기라는 문구는 조사하면서 처음 보는 것 같은데요,

이 부분에 대해서 조금 더 알아보도록 하겠습니다.

임차권 등기명령제도는 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면, 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 되는데요,

임차권등기명령제도는 임차인에게 대항력+우선변제권을 유지하게 하면서 임대차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도라고 합니다.

즉, 이OO씨는 보증금은 돌려받지 못했지만 다른 것으로 거주지를 이전해야할 상황이므로 임차권등기를 신청하 것이군요.

결국 해당 사건은 이OO씨가 보증금 7천만 원을 다 돌려받는 것이 핵심인 것 같습니다.

그럼 등기부등본을 한번 살펴볼까요?

등기부등본에서 확인할 수 있었던 것은, 집주인이 보증금을 돌려주지 않자 이OO씨는 강제경매에 넘기기 전, 임차권등기를 먼저 설정하고 경매신청을 했네요.

경매신청을 하기 전에도 한빛자산관리대부로부터 5천만 원 정도가 가압류 걸려있었고, 또 건보에서 압류도 들어왔었네요.

어쨌거나 저쨌거나 해당 물건은 이OO씨가 보증금만 잘 돌려받을 수 있다면 명도도 쉽게 이루어질 것 같습니다.

아직 저는 명도까지는 상상이 잘 안되어서...^-^;;ㅎㅎ

상상만해도 조금 무섭고... 오금이 저립니다 하핳

이런 상황에선 어떻게 해결하는 게 가장 베스트일까요?

사실 가장 좋은 점은 5천만 원 정도로 낙찰 받아서, 거기서 이OO씨가 최우선변제로 34백만 원을 받아가고

나머지 금액은 그냥 사비로 주고 내보내는게 참 서로서로 좋을텐데 말이죠..ㅎㅎ

그럼 총 84,000,000원이 들겠네요?

그리고 오피스텔이고 입지가 좋기 때문에 금방 세입자를 구할 수 있을 거라 생각해요.

2017년에 보증금이 7천만 원이었으면 6년이 지난 지금은 최소 1억까진 올랐겠지요.

100,000,000 - 84,000,000 = 16,000,000

임차인의 보증금을 물어주는 게 손해같아보여도, 지금 해당 건물의 시세와 보증금이 올랐다는 점을 감안하면

그렇게 손해는 아닌 것 같습니다.

정확한 시세는 임장을 통해 알아봐야하겠지만요.

제가 생각해본 방법도 문제를 해결하는 방법중에 하나 아닐까요?_?

공부를 좀 더 열심히해서 문제해결 능력을 기르고 싶습니다 :)

그럼 오늘의 권리분석 글은 여기서 마무리할게요!