작가 수정의 레벨업 재테크

안녕하세요, 작가 수정입니다 :)

오늘도 경매 물건 조사를 열심히 서칭하고 있어요.

이제 비슷한 조건의 웬만한 곳들은 대부분 조사한 것 같아서, 과감하게 지역을 옮겨봤습니다.

제가 오늘 조사한 경매물건지는 바로!

경남 창원시에 소재한 오피스텔 상가입니다.

창원은 한 번도 가본적 없는 낯선 도시인데요, 인터넷으로 손품을 팔지만

그래도 새로운 곳에 가보는 것 같아서 설렙니다.

그럼 창원의 물건은 어떤지 한번 조사해보도록 하겠습니다!

Let's GO!

해당 물건 소재지는 <경상남도 창원시 마산회원구 합포로 274, 지하 1층 110호(양덕동, 한진오피스텔)>입니다.

구주소는 경남 창원시 마산회원구 양덕동 153-8 이에요.

바로 위에 마산고속버스터미널 보이시나요?!

위치 너무 좋죠?

앞에는 공원도 있구요, 근처에 홈플러스 은행, 아파트, 신세계백화점 등 시내 중심지에 위치한다고 볼 수 있습니다.

그리고 마산은 nc가 유명하죠?

좌측에 큰 마산 야구장, 창원 NC파크도 있습니다.

이야. 위치 끝내줍니다!

해당 물건 감정가 6400만 원, 3회 유찰로 최저가 3276만 8000원까지 떨어졌습니다.

평수는 무려 39.2평! 거의 40평 가까이 되는 공간입니다!

매각 진행일은 2023.06.22 입니다.

그리고 중요한 정보가 있어요!

건축물대장상 일반게임제공업 시설이나 2022.12.28 기준 현재 사무실로 이용중이라고 합니다.

관리비는 1,205,720원 연체되었구요, 매월 약 28만 원의 관리비가 발생한다고 하네요!

와..! 현장 조사원님께서 정말 수고 많이 해주셨네요.

이런 정보는 직접 임장을 다니면서 탐문을 해야 알 수 있는 정보인데 말이지요ㅎㅎ

그리고 관리비 부분은 공용+전용으로 나뉘어있고, 낙찰자는 공용 부분만 납부하면 되는 것으로 알고 있습니다.

그럼 매각물건명세서를 한번 살펴보도록 하겠습니다.

매각물건명세서상에는 하OO씨가 등록되어 있었습니다.

점유 구분은 미상이며, 현황서 상 정보를 바탕으로 기록되어 있습니다.

안타까운 점이 있다면, 말소기준권리일보다 전입신고 일자가 늦어요 :(

아이구야.. 이미 계약할 시점에 근저당이 걸려있었네요..

얼마인지는 조금 있다가 등기부등본을 살펴보기로 하겠습니다.

즉, 소유자는 해당 물건을 담보로 2018년 돈을 빌렸습니다.

그런 상태에서 2020년 임차인을 들였어요. 계약기간은 1년으로 하였습니다.

그러나 어떤 사유에서인지 해당 물건이 경매로 넘어간 상황이 되겠네요.

자세한 사항 등기부등본을 통해 살펴보도록 하겠습니다.

아이고야... 압류, 가압류가 엄청나게 걸려 있네요.

해당 물건은 주식회사 소유로 되어 있습니다. 

최선순위설정일은 앞서 살펴본 2018.05.15 근저당이었는데요, 45,600,000원 마산수협에서 걸려있습니다.

자, 그러면 이 곳에 임차를 하기 전에 근저당이 꽤 큰 금액 걸려 있는 것을 확인할 수 있었을 텐데요..!

왜 그냥 이 주식회사에 보증금을 납부하고 차임을 지불했을까요..

그리고 처음 계약한 날짜는 2020.02.20 이지요?

등기부등본을 살펴보면 2018.05.15 근저당 + 2019.07.01 마산회원구(창원시) 압류

두 가지 내역을 확인할 수 있었을 거예요.

아마 임차인은, 설마 경매로 넘어가겠어? 라고 생각하고 계약을 했을 수도 있습니다.

위 매각물건명세서를 살펴보면 보증금은 300만 원이니까요.

그래서 임차인은 계약을 했고, 임대인은 튄 것 같습니다.보증금이 적으니까요..

어쨌든 투자자인 입장에서 살펴보면, 보증금이 적어서 좋긴 합니다.저는 여건이 된다면 이 경매에 참여할 거예요.

앞서 미납 관리비도 1백만 원대로 저렴한 편이구요,좋은 게 좋은 거다 라고 생각하며 지출을 하더라도 가격도 입찰 가격도 괜찮고 권리관계도 깔끔한 것 같아서요.

고속터미널 인근 약 39평의 지하에 어떤 업종을 들일 수 있을까요?

해당 오피스텔에 어떤 가게들이 입점해있는지 살펴보도록 하겠습니다.

미&향 에스테틱, 정다운 사람들, 일반 회사, 공인중개사사무소, 소호텔 등 약간은 정적인 분위기의 업종들이 입점해있었습니다.

이렇게 괜찮은 곳을 어떻게 탈바꿈시킬 수 있을까요?

지금 생각나는 업종은 만화책 카페입니다.

고속터미널 근처에 시간을 떼우기 좋으면서 안락하게 쉴 수 있는 공간이 있다면 좋을 것 같다는 생각을 했어요.

놀숲 같은 매장이 괜찮지 않을까 싶습니다.

근처에 아파트 단지도 있어서 인근 주민들도 이용하기 좋구요.

역시나 코인노래방...ㅋㅋㅋ 코인노래방도 충분히 괜찮은 사업 아이템이 아닐까요?!

경매를 공부하는 사람은 결국엔 사업가가 되어야하는 것 같습니다.

한 공간을 어떻게 변신시켜야 가장 많은 수익과 이윤을 창출할 수 있는지까지 고려해야 하니까요 :)

지금까지 경매 물건을 분석하면서 어떤 업종을 들이면 좋을까

한번씩 생각해보곤 하는데요, 제 머리에서 나온 답은 거의 한정적이에요ㅋㅋㅋ

창의성과 독창성이 없어서 아쉽지만, 그만큼 제가 활동하고 생활하는 바운더리가 한정적이라는 의미이기도 할 거예요.

더 많은 곳을 다니며, 더 많은 경험을 하면서, 세상을 바라보는 안목을 늘리고 싶습니다^-^

그럼, 여러분 오늘도 제 글 읽어주셔서 감사드리고

블로그 놀러와주셔서 고맙습니다!

제 비밀스런(?) 사생활이 궁금하시면 제 개인 블로그도 놀러오세요!

https://crystal-playgound.tistory.com/

안녕하세요, 오늘도 열심히 경매 물건을 분석해보는 작가 수정입니다.

벌써 25건이나 혼자 경매 물건을 분석하며 열심히 연습을 했네요 :)

스스로 매우 뿌듯하고 대견합니다!

오늘 제가 가져온 경매 물건은 경기도 부천시에 소재한 물건이며,

6층에 있기 때문에 사무실 임대를 놓기에도 아주 좋은 상가입니다.

그럼, 이 경매 물건은 어떤 사연을 가지고 있는지 함께 파헤쳐보러 가시죠!

해당 물건 소재지 아래와 같습니다.

<경기도 부천시 소향로 17, 6층 601호(상동, 두성프라자)>

<경기 부천시 상동 546-2> 입니다.

전용 7.6평이구요, 감정가 7400만 원, 유찰 2회로 최저가 3626만 원까지 떨어진 상태입니다.

지도에서 보시는 것처럼 주변에 상동역과 매우 인접해있고, 홈플러스 및 다른 상가들도 눈에 띕니다.

상일초등학교도 있고 아파트도 있네요.

초품아라고 하죠? 초등학교를 품은 아파트로, 행복한마을 금호 어울림아파트, 행복한마을 한양수자인아파트, 푸른마을 창보밀레시티아파트 등 아파트도 주변에 있기 때문에 상권, 입지 매우 훌륭하다고 개인적으로 생가합니다.

매각징행일은 2023.06.22이고, 오늘 기준으로 29일 남았네요.

현황조사 내역을 살펴보니, 현장에 갔으나 아무도 만나지 못하여 점유관계 미상이라고 합니다.

별도의 확인이 필요한 상태이며, 전입세대열람내역과 상가건물임대차 현황서에는 등재자가 없다고 합니다.

사진과 건축물정보를 살펴보니, 5층까지는 상업시설로 사용되고 있는 것 같고

6~8층까지는 위 사진처럼 주거용 또는 사무실로 쓰고 있는 듯 합니다.

용도는 기타일반업무시설으로 기재되어 있어요.

그럼 매각명세서를 한번 볼까요?

현재 이OO씨가 조사되었네요.

전입세대열람신청서와 상가건물임대차 현황서에 내역은 없었지만, 등기부등본에서 이OO씨의 점유 내역을 확인할 수 있었나봅니다.

해당 건물은 상가로 등록되어 있지만 역시나 주거용으로 사용된 게 맞았네요.

보증금은 7천만 원에 차임은 없습니다.

아마 전세로 해당 호수에서 살고 있다가 집주인이 보증금을 돌려주지 않아서 경매로 넘어간 케이스로 유추해볼 수 있습니다.

말소기준권리일은 2018.12.18 압류가 걸려있구요,

이OO씨는 그보다 더 빠른 날짜인 2017.09.19에 전입신고와 확정일자까지 받았습니다.

배당요구는 일부러 하지 않은 것 같아요. 그래야 자신에게 더 유리하니까요.

만약 이OO씨가 해당 경매 물건의 점유자가 맞다면 명도의 난이도가 높아질 것 같습니다.

일단 전입신고와 확정일자를 갖추었기 때문에 대항력있는 임차인일 확률이 높네요.

주택임대차 소액보증금범위와 최우선변제금액을 알아보도록 하겠습니다.

우선 부천은 2017.06.20~ 수도권 과밀억제권역에 포함되어 있네요.

주택: 1억 원 이하 -> 3,400만 원

즉, 이OO씨가 최우선변제를 신청한다면 제 배당금에서 3,400만 원을 확정적으로 받아갈 수 있습니다.

하지만 나머지 부분이 문제이지요.

36백만 원은 배당금에서 전액회수하기 어려운 부분입니다.

제가 임차인이더라도 배당요구하지 않고 뻐길 것 같네요.

그리고 특이사항이 있다면 주택임차권등기입니다.

2022.02.16 주택임차권등기라는 문구는 조사하면서 처음 보는 것 같은데요,

이 부분에 대해서 조금 더 알아보도록 하겠습니다.

임차권 등기명령제도는 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면, 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 되는데요,

임차권등기명령제도는 임차인에게 대항력+우선변제권을 유지하게 하면서 임대차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도라고 합니다.

즉, 이OO씨는 보증금은 돌려받지 못했지만 다른 것으로 거주지를 이전해야할 상황이므로 임차권등기를 신청하 것이군요.

결국 해당 사건은 이OO씨가 보증금 7천만 원을 다 돌려받는 것이 핵심인 것 같습니다.

그럼 등기부등본을 한번 살펴볼까요?

등기부등본에서 확인할 수 있었던 것은, 집주인이 보증금을 돌려주지 않자 이OO씨는 강제경매에 넘기기 전, 임차권등기를 먼저 설정하고 경매신청을 했네요.

경매신청을 하기 전에도 한빛자산관리대부로부터 5천만 원 정도가 가압류 걸려있었고, 또 건보에서 압류도 들어왔었네요.

어쨌거나 저쨌거나 해당 물건은 이OO씨가 보증금만 잘 돌려받을 수 있다면 명도도 쉽게 이루어질 것 같습니다.

아직 저는 명도까지는 상상이 잘 안되어서...^-^;;ㅎㅎ

상상만해도 조금 무섭고... 오금이 저립니다 하핳

이런 상황에선 어떻게 해결하는 게 가장 베스트일까요?

사실 가장 좋은 점은 5천만 원 정도로 낙찰 받아서, 거기서 이OO씨가 최우선변제로 34백만 원을 받아가고

나머지 금액은 그냥 사비로 주고 내보내는게 참 서로서로 좋을텐데 말이죠..ㅎㅎ

그럼 총 84,000,000원이 들겠네요?

그리고 오피스텔이고 입지가 좋기 때문에 금방 세입자를 구할 수 있을 거라 생각해요.

2017년에 보증금이 7천만 원이었으면 6년이 지난 지금은 최소 1억까진 올랐겠지요.

100,000,000 - 84,000,000 = 16,000,000

임차인의 보증금을 물어주는 게 손해같아보여도, 지금 해당 건물의 시세와 보증금이 올랐다는 점을 감안하면

그렇게 손해는 아닌 것 같습니다.

정확한 시세는 임장을 통해 알아봐야하겠지만요.

제가 생각해본 방법도 문제를 해결하는 방법중에 하나 아닐까요?_?

공부를 좀 더 열심히해서 문제해결 능력을 기르고 싶습니다 :)

그럼 오늘의 권리분석 글은 여기서 마무리할게요!

안녕하세요 :) 오늘도 열심히 경매 물건을 분석하는 작가 수정입니다.

오늘 제가 가져온 물건은 경기 화성시 병점동에 위치한 상가인데요,

3층으로 일반 사무실로 활용하기에 참 좋은 곳이라는 생각이 들어서 가져왔습니다.

경매 사이트에 올라온 정보를 통해서 하자가 없는지, 어떤 권리가 엮여있는지!

한번 파헤쳐보도록 하겠습니다-!

그럼 같이 출발하시죠!

해당 물건 소재지 아래와 같습니다.

경기도 화성시 병점1로 216-21, 3층 306호(병점동, 태안병점이-타운쓰리)

경기 화성시 병점동 845-1

인근에는 병점역이 있구요, 병점역과의 거리는 다소 떨어져있습니다.

대중교통이나 차를 반드시 이용해야 닿을 수 있는 거리입니다.

하지만 해당 상가는 아파트 단지에 둘러싸여 있어요 :D

안화동마을주공9단지, 안화동마을우남퍼스트빌2차, 안화동마을주공8단지, 진안골마을주공11단지, 진안골마을주공 10단지

이렇게 아파트 단지에 둘러싸여 있는 입지가 매우 좋은 물건이라고 생각합니다.

게다가 본 상가가 위치한 블록(구역)에는 다른 상가들도 8개 정도 있고, 근처에는 롯데시네마도 있어요.

상권이 꽤 크게 형성되어 있다는 생각이 듭니다 :)

해당 물건 3층 306호는 전용 18.2평으로 꽤나 넓은 평수를 자랑하고 있습니다.

감정가는 1억 5600만 원이며, 유찰 2회로 최저가 7644만 원부터 입찰가 작성 가능합니다.

용도: 상가
대상: 토지전체, 건물전체
토지: 3.6평 / 건물: 18.2평
경매구분: 임의경매
배당요구종기일: 2022년 09월 01일
청구액: 316,484,479원

겉으로 보면 조건은 매우 괜찮아보이는데요,

매각물건명세서와 등기부등본을 차례대로 조회해보도록 하겠습니다.

매각물건명세서에 임차인이 등록되어 있습니다.

계약기간은 2020.06.20~2022.06.20으로 2년 계약을 했나보네요.

보증금은 1천만 원, 차임은 45만 원입니다.

전입신고도 2020.06.26에 완료했습니다.

확정일자는 받지 않은듯하고, 배당요구도 하지 않은 것으로 추정됩니다.

그리고 최선순위결정일, 말소기준권리일은 2021.03.18 근저당권인데요, 그것보다 빠른 날짜에 전입신고를 완료한 점이 눈에 띕니다.

배당요구를 할 때 임차인은 거주지 주민센터에서 전입했음을 확인하는 확정일자가 반드시 있어야 하는데요,

이 케이스는 확정일자를 받지 않았기 때문에 배당요구종기도 하지 못한 것으로 유추해볼 수 있습니다.

우선변제권은 대항력(주택의 인도와 전입신고)과 확정일자를 모두 갖추어야 주어지는데요,

위 케이스는 전입신고만 한 케이스입니다.

하지만 최우선변제권은 소액 임차인을 보호하기 위해 특별히 부여하는 권리이므로,

대항력만 가지면 되고 확정일자는 필요로 하지 않습니다.

즉 위 케이스는, 최우선변제금은 받을 수 있는 것이지요.

최선순위 담보권 설정일자는 2019.04.17~ 이후, 서울특별시 구간에 해당합니다.

본 경매 물건 임차 보증금은 1천만 원이었구요, 6500만 원 이하에 해당하므로 최대 2200만원까지 변제받을 수 있다고 볼 수 있습니다.따라서, 해당 경매물건은 배당 순위에 따라 분배 시 임차인은 보증금 전체를 돌려받을 수 있는 것으로 사료됩니다.

하지만 특이사항이 있습니다. 현황조사내역을 살펴보니, 본건에 대한 주민등록 전입세대를 열람한 결과 <해당 주소의 세대주가 존재하지 않음> 이지만, 상가건물임대차 현황서에는 유OO씨가 임차인으로 등록되어 있다는 점입니다.

왜 이런 특이사항이 생기는지는 저도 잘 모르겠어요ㅎ-ㅎ아직 경험이 더 필요한 것 같습니다!

그럼 이어서 등기부등본의 권리관계를 파악해보도록 하겠습니다.

아이고야.....등기부등본을 파악해보니 갑구에는 엄청난 가압류와 압류가 걸려있네요^_^그리고 을구에도 근저당이 2건이나 걸려있습니다.금액이 매우 커요.

해당 물건 법인 소유이구요, 보시면 신용보증재단, 신용보증기금, 국민은행, 근로복지공단 등 여러 기관에서 압류와 가압류가 들어와있죠..은행에서는 법인에 대출을 잘 해주는데요, 근저당 설정은 우리은행에 총 4억이나 걸려있습니다 :0은행에 돈을 빌린 것뿐만 아니라 경기신용보증재단, 신용보증기금에서도 돈을 빌렸나봅니다.

그런데 제가 또 특이한 점을 발견했습니다.해당 물건 소유권이전 날짜는 2021.02.10 매매입니다.거래금액은 222,600,000원에 구입했네요.

그리고 2021.03.18 해당 물건을 담보로, 우리은행에서 132백만 원을 대출을 받은 것 같습니다.그리고 8개월 뒤인 2021.11.22에 추가로 우리은행에서 270백만 원을 대출을 받은 것으로 추정됩니다.

그리고 나서 2022년 4월 처음으로 경기신용보증재단에서 압류가 걸립니다.

개인적인 견해로는... 해당 물건을 담보로 대출을 받아서 돈을 꿀꺽한 게 아닐까 싶네요..

저라면 해당 사건 입찰 들어갈 거예요.

이 상가는 매매가로도 2억 2천만 원입니다.그런데 지금 최저가 7천 6백만 원까지 떨어졌죠?

그리고 개인이 아닌 금융기관에서 모두 압류가 걸려있어서,낙찰 금액에서 %로 쪼개서 가져가도 기관에서는 손실처리할 뿐 개인이 아니기 때문에 부담스럽지 않습니다.그리고 말소기준권리 이외에는 모두 다 소멸됩니다.

저는 이 글 작성하면서 해당 경매에 점점 참여하고 싶어지네요T_T오늘이 매각진행일인데 좀 더 일찍 알았으면 좋았을걸 아쉬움도 남습니다.

여기 낙찰받으신 분은 땡잡은 것 같아요..!저도 어서 이론 공부를 마치고 실전으로 돌입하고 싶습니다 :)

그럼 오늘의 권리분석 글은 여기서 마무리하도록 할게요!제 글 읽어주시고 블로그 방문해주셔서 감사합니다 :D

안녕하세요, 작가 수정입니다 :)

오늘은 기분 좋은 금요일입니다!

오늘 아침 출근길은 선선해서 너무 좋더라구요-

너무 덥지 않고 딱 이 정도 날씨만 유지된다면 얼마나 좋을까요ㅎㅎ

오늘 준비한 물건은 서울 송파구 문정동 아파트 단지 내에 소재한 지하 1층 상가입니다-!

저는 문정동으로 수영을 하러 몇 번 간적이 있어서 아주 조금 일가견이 있어요ㅎㅎ

자주 다녔던 인근 아파트 단지 내에 상가 물건이 올라왔다고 하니 호기심이 생깁니다.

그럼, 어떤 해당 단지내 상가 물건 자세히 알아보러 가시죠-!

해당 경매 물건은 문정래미안 아파트 내에 있어요.

정확한 주소는 <서울시 송파구 문정로 83, 상가동 지층비117호(문정동, 문정래미안아파트)> 입니다.

전용 10.4평이고, 아파트 단지 내에 있기 때문에 낙찰 받기만 한다면 임대를 놓기도 수월한 입지라고 생각합니다 :)

위 사진에서 보시는 것처럼, 아파트 단지 내에서 흔히 볼 수 있는 상가랍니다.

이미 상권이 잘 형성되어 있어요.

지하 1층이기는 하지만 업종만 잘 찾는다면, 임대료를 적절히 받는다면 충분히 금방 빠질 매물이라고 생각합니다!

해당 물건 감정가 1억 5천만 원에 올라와 있구요,

2회 유찰으로 9600만 원부터 입찰가 넣을 수 있습니다.

해당 매물은 운이 좋게도 내부 촬영 사진도 함께 첨부되어 있었어요.

자세히 살펴보니 Sweet Home 이라고 쓰여있는 시트지를 발견할 수 있었습니다.

<문정동 스위트홈>이라고 검색해보니, 같은 장소는 아니지만 이불과 담요를 판매하는 업체가 조회되네요.

어쨌든, 해당 물건은 벽에 있는 벽걸이 수납칸을 제거하고, 시트지도 제거하고, 도배도 필요해 보입니다.

자세히 보니 바닥도 조금 지저분한데요, 바닥도 살펴보고 필요하면 인테리어를 해야할 수도 있겠습니다.

그래도 이 정도 컨디션이면 저는 개인적으로 매우 깔끔하다고 생각해요.

셀프 인테리어로 보완 가능한 부분도 크다고 생각해서, 입지와 평수, 접근성 등을 따졌을 때 좋은 경매 물건이라고 생각합니다.

그럼 매각명세서를 살펴보도록 하겠습니다.

매각명세서상에 조사된 임차내역은 없다고 조회됩니다.

말소기준권리일은 2017.07.20 근저당권으로 설정되어 있어요.

그럼 바로 등기부등본으로 넘어가보도록 하겠습니다.

등기부등본 상 권리관계는 조금 복잡해보입니다.

우선 가장 눈에 띄는 것은 문정래미안상가번영회에서 가압류를 건 등기내용이에요.

일단 관리비가 460만 원 정도 미납된 것으로 추정해볼 수 있겠습니다.

관리비는 공용과 전용에 따라 경매로 낙찰 시 일부만 납부해도 되는 것으로 알고 있어요.

자세한 것은 임장을 다니며 파악해야 합니다!

그래서 미납된 관리비까지 고려해서 입찰가를 산정해야 하지요.

그리고 을구의 근저당은 갑구의 소유권보다 우선하는 것으로 알고 있는데요,

개인 김OO 씨로부터 65백만 원 빌린 내역이 있네요?

그로부터 6개월 뒤 개인 강OO씨에게 26백만 원을 빌렸으나 해당 채무는 김OO으로 이전되었습니다.

아, 참고로 해당 물건 소유자는 충북 청주시에 소재한 법인이에요.

그 이후에 송파구에서 압류가 들어오고, 그 이후에 채권자 김OO씨가 경매를 개시하여 해당 물건 경매시장으로 넘어왔습니다.

참 괜찮은 경매 물건인데, 입찰 최저가가 1억 원 가까이 되기 때문에

저에게는 조금 부담스러운 금액입니다.

상가의 경우에는 주거용 경매 물건과 다르게, 전세라는 게 없어요.

그렇기 때문에 임대를 놓아야 하고, 보증금은 대부분 3천만 원을 넘어가지 않는 것 같습니다.

그러면 나머지 약 6천만 원에 대한 대출 이자가 꼬박꼬박 나가게 되는 셈이죠.

그 금액과 앞으로 받을 월세를 비교해서 세를 놓아야하는 게 포인트 아닐까요?

그렇기 때문에 재정적인 여유가 없는 상황에서는 부담스러운 경매 물건이라고 할 수 있겠습니다^_ㅠ

인테리어 비용이 추가로 들 것도 생각해야 하구요.

그럼, 현재 문정래미안아파트 상가에 다른 매물은 가격이 어떻게 형성되어 있는지

시장조사를 한번 해보도록 하겠습니다.

부동산 사이트에 문정동 래미안 아파트 상가를 조회해보니 딱 하나 매물이 조회가 되네요.

해당 매물은 지상 2층이며, 33㎡입니다.

보증금 2천에 월세 70으로 가격이 나와있네요ㅎㅎ

어떤 업종을 들일 수 있을까요?

생각해보면 아파트 단지 내에 지하에 어떤 업종들이 있었는지 잘 기억이 나지 않습니다T_T

이래서 발품 임장을 하면서 상권을 비교분석하는 능력을 기르는 게 중요한 것 같아요.

생각나는 건 코인노래방 밖에 없네요^ㅠ^

아니면 세탁소? 네일숍, 꽃집, 사진관, 안경점, 약국, 보석시계 등...

그래도 아파트 단지내에 있기 때문에 가장 좋은 것은 음식점이 아닐까 싶습니다 :)

포장해서 가져가기 딱이잖아요ㅎㅎ

포장 전문으로 하는 음식점이 가장 좋을 것 같습니다!

그럼 오늘의 경매 공부는 여기서 마무리하도록 하겠습니다-!

안녕하세요, 오랜만에 권리분석 연습 글을 남기네요 :)

며칠 쉬었는데 참 어색하네요^-^ 하하

오늘 제가 준비한 경매 물건은 서울시 중구 신당동에 위치한 1.5평 규모의 작은 상가입니다.

이 상가에는 어떤 권리관계가 얽혀있고, 어떤 사연이 있는지 함께 살펴보도록 할게요!

그럼 같이 신당동으로 함께 가시죠!

제가 준비한 경매물건 소재지는 <서울특별시 중구 을지로45길 72, 3층 85호> 입니다.

신당동 199-1, 디자이너크럽 건물이에요.

위치는 굉장히 좋아요.

근처에 동대문역사문화공원역 DDP와 신당역 사이에 있고,

동대문 패션 비즈센터 구역에 위치해있습니다.

전용 1.5평의 작은 옷가게이며, 감정가 8천만 원, 최저가 3276,800원부터 입찰 가능합니다.

여기까지만 봤을 때, 저는 괜찮은 경매 물건이라고 생각합니다.

물론 규모가 작긴 하지만 상권이 잘 형성되어 있기 때문에, 들어오고 싶어하는 세입자들은 많을 것 같거든요.

그럼 매각명세서와 등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다 :)

먼저, 매각명세서에는 점유자가 등재되어 있었어요.

하지만 특이사항이 있었는데요, 해당 건물 3층은 2017년 12월 경 리모델링이 이루어졌고 이후 공부상 표시변경이 이루어지지 않아, 건축물대장현황도와 현황 실세 호수가 상이하다고 합니다.

여기서 조금 복잡해지겠네요^-^;;

원래 정석대로 FM대로 하면 등기부등본과 건축물대장 상의 소재지가 일치해야 하거든요..

어쨌든 매각명세서 상에는 점유자가 등재되어 있고, 임대차기간은 훨씬 지났습니다.

기간은 2018.02.25~2020.02.24이며, 보증금 3천만 원, 차임 120만 원입니다.

전입신고는 2018.03.12에 했으나, 말소기준권리일은 2009.12.28일로 훨씬 늦습니다.

확정일자는 미상이며 배당요구는 하지 않았어요.

등기부등본을 한번 확인해볼까요?

등기부등본을 확인했을 때, 2009년에 신한은행에서 소유자 김OO씨는 대출을 받았습니다.

하지만 계속되는 채무 불이행으로 신한은행에서 해당 물건을 경매로 넘긴 것으로 유추해볼 수 있습니다.

해당 사건의 관건은 점유자가 보증금만 받는다면 잘 해결될 문제인 것 같습니다.

등기부등본도 이 정도면 은행 기관에서 빌린 거라 깔끔하고, 개인에게 진 채무는 없어요.

하지만 문제는 보증금이 3천만 원이고, 입찰 최저가가 3천 2백만 원 정도까지 떨어졌다는 점입니다.

아무래도 점유자 오OO씨도 입찰에 참여하겠지요?

3천 2백만 원 정도에서 이것저것 순위대로 배당이 진행되면 오OO씨는 보증금을 다 돌려받지 못할 가능성이 큽니다.

그럼 어떻게 해야 할까요?

저라면 보증금 3천만 원에서 배당을 받고 난 나머지 금액을 지급해주겠다고 따로 협상을 할 것 같습니다.

입찰을 할 때 보증금까지 고려해서 가격을 적기에는 1순위 근저당에 금액이 너무 크게 잡혀있어요.

손해.. 라고 하기에는 월 120만 원의 차임을 받는 것을 생각하면 나쁘지 않은 협상 같기도 합니다ㅎㅎ

좀 더 공부를 해서 배당 부분을 완벽하게 마스터할 수 있다면 정말 좋겠네요 :)

그럼 오늘의 권리분석 연습은 여기서 마무리하도록 하겠습니다!

제 글 읽어주시고 블로그 방문해주셔서 항상 감사합니다^-^

2023.05.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [권리분석 연습20] 대전 동구 낭월동 석천들주공아파트 단지 내 상가 - 2023타경100735[1]

2023.05.13 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [권리분석 연습19] 용인 수지 현대그린프라자 상가 경매 분석 - 2022타경95600[1]

2023.05.12 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습18 - 2022타경3217[1]

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2023.05.10 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습16 - 2022타경7640[3]

2023.05.09 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습15 - 2022타경51085[1]

2023.05.08 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습14 - 2021타경59163[1]

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2023.04.27 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습11 - 2021타경9913[1]

안녕하세요, 오늘도 열심히 손품을 파는 작가 수정입니다 :)

오늘 제가 준비한 경매 물건은 대전의 동구에 한 아파트 단지내 상가입니다.

신건이고요, 위치는 다소 외진 곳에 있지만 아파트 단지 내에 있기 때문에 수요는 좋을 것으로 예상하는 물건입니다.

그럼 구체적인 사진과 자료 함께 보시도록 하겠습니다!

구체적인 주소는 ,대전광역시 동구 산내로1257번길 40, 상가동 2층 205호입니다.

낭월동 석천들주공아파트 단지내 상가랍니다.

외관은 다소 노후된 것 같아보여요.

이 사진을 보니 저의 유년기시절 살던 곳이 생각나 추억에 잠기네요^-^

제가 어린시절에 살던 곳도 주공아파트였어요ㅎㅎ

주공아파트만의 감성과 추억, 정겨움이 묻어나는 그런 분위기입니다.

감정가 8600만 원이며, 신건이기 때문에 8600만 원부터 입찰 시작합니다.

평수는 11.2평으로 꽤나 넓습니다.

매각은 2023.05.18 (목)에 진행됩니다.

사진과 임차인 현황 조사 내역을 보니, 현재는 점유중인 것으로 추정됩니다.

OO협동조합 사무실로 쓰고 있는 것 같아요.

보증금은 5백만 원, 차임은 월 30만 원을 받고 있네요.

구체적인 매각명세서를 살펴볼까요?

최선순위 설정일은 2021.04.22 근저당권입니다.

말소기준권리가 2021.04.22에 설정되었네요.

중요한 것은 대항력을 갖춘 임차인이라는 것입니다.

말소기준권리일보다 전입신고를 훨씬 빨리 했어요.

그런데 제가 의문인 점은 사무실 임차인과 점포 임차인의 구분이 두 개인가? 에 대한 점입니다.

그리고 각각 전입신고 일자와 확정일자를 받은 연도도 다르구요.

그럼 추측에 들어가볼까요?

OO협동조합은 사무실 공간을 빌리면서 물건도 판매할 수 있게 등록했을 가능성이 있습니다.

그래서 명의가 하나로 되어 있지만 용도에는 사무실과 점포로 두 가지로 나뉘어 등록되어 있는 것 같습니다.

어쨌든 보증금은 5백, 차임은 월 30만 원이고요, 임대차기간은 2020.04.08~2023.04.07 3년입니다.

사무실으로는 2020.04.17에 전입신고를 마쳤으나 확정일자에 <미상>이라고 되어있는 것으로 보아, 확정일자는 받지 않은 것으로 유추해볼 수 있습니다.

그러다 해당 물건이 경매에 넘어갔다는 소식을 듣고 2023.02.27에 전입신고, 확정일자, 배당요구종기 모두 한꺼번에 신청한 것으로 볼 수 있겠습니다.

어쨌거나 저쨌거나 지금 점유 중인 사람은 보증금을 받는 것이 중요하겠습니다.

여기 보증금은 5백만 원이죠?

상가임대차의 소액보증금범위 및 변제금액을 확인해보았습니다.

해당 경매 물건 소재지는 대전광역시예요.

세 번째 칸의 지역에 해당하겠습니다.

환산 보증금을 계산해볼까요?

5,000,000 + (300,000 * 100) = 35,000,000

5억 4천만 원 이하에 충분히 들어오고, 최우선변제적용 보증금액, 최우선변제금액 모두 다 500만 원이 넘기 때문에

해당 물건이 경매로 넘어갔어도 보증금을 받을 수 있는 것으로 사료됩니다.

애매한 점이 있다면, 앞서 매각명세서에서 사무실과 점포 구분에 따라 전입신고, 확정일자의 날짜가 다르다는 점입니다.

이럴 경우에는 어떤 날짜를 적용해야하는지 명확하게 할 필요가 있을 것 같습니다.

만약 보증금 500만 원을 돌려받지 못한다면 나갈 때까지 점유자는 으름장을 놓을 가능성도 높겠죠..??

그럼 이제 등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다.

소유자이자 채무자인 김OO씨는 OO화씨에게 42백만 원을 빌렸습니다.

해당 금액을 근저당 설정했고 그 날짜인 2021.04.22이 말소기준권리일이 됩니다.

같은 해 12월, OO토탈금융대부에서 10백만 원에 대해 가압류를 걸었고,

2023.01.20 채권자이자 근저당권자인 OO화씨가 해당 물건을 임의경매로 넘기게 되었네요.

그 이후에도 건보에서 압류가 걸렸습니다.

제가 채무자라면 이번 입찰에 참가할 것 같습니다.

내가 빌린 돈 42백만 원도 못 받을 바에, 차라리 내가 경매에 참가해서 해당 부동산을 취득한 후 매매로 팔아서 본전이라도 뽑을 것 같습니다.

따라서, 얼마의 가격을 써내느냐가 해당 경매에 포인트일 것 같습니다.

개인적으로 저는 좀 더 기다렸다가 4천만 원 정도까지 떨어지면 입찰에 참여할 것 같아요.

왜냐하면 지도에서 보시다시피 해당 물건 소재지는 아파트 이외에 아무것도 없습니다.

차가 없으면 임장을 가기에도 어려운 위치라 접근성이 매우 떨어져요.

대전 중심지에서도 매우 떨어져있는 곳이라.. 그 가격이면 다른 경매에 입찰할 것 같습니다.

만약 낙찰을 받았다면 해결해야 할 문제가 있지요?현재 점유자와 채권자입니다.채권자는 그렇다 쳐도, 점유자 명도를 진행해야 할 텐데요..

저라면 계약서를 다시 쓰고 그대로 영업할 수 있게 두겠습니다.보증금은 500만 원뿐이고, 앞서 말씀드린대로 주변에 아파트 빼고 뭐가 아무것도 없어서 새로운 임차인을 받는 것보다현재 임차인이 계속 시설을 쓰게 하는 게 훨씬 효율적이라는 생각이 드네요.

경매로 낙찰받은 후 명도가 끝난 뒤에 새로운 임차인을 받으려 하는 이유는아무래도 경락잔금대출을 상환해야 할 금액을 마련하기 위한 까닭일텐데요,이럴 경우에는 대출 없이 본인의 여유자금으로 잔금을 치룰 수 있다면 가장 베스트일 것 같습니다. 

그럼 오늘의 경매 물건분석은 여기서 마치도록 하겠습니다 :)부족하지만 제 글 읽어주시고, 블로그 방문해주셔서 정말 감사드려요!

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안녕하세요 :) 경매에 관심이 많은 작가 수정입니다.

요즘 등기부등본을 조회하다보면, 가등기, 가처분, 가압류 등의 권리가 눈에 띄는데요

해당 내용에 대한 공부가 좀 더 필요하다고 생각해서 글을 작성하게 되었습니다.

그동안 읽었던 부동산 도서들을 참고해서 가등기, 가압류, 가처분에 관한 내용만 한 번 정리해보려고 합니다!

혼자서 공부한 내용이기 때문에, ~함, ~임 등의 문체로 작성하는 점 미리 양해 부탁드리겠습니다.

그럼 제가 정리한 내용이 여러분들에게도 도움이 되길 바라며 시작해볼게요 :D

가등기

가등기는 자신에게 안전하게 소유권이 이전될 수 있도록 하기 위해 실시하는 등기이다.

물권의 설정이나 소유권의 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하기 위해 설정한다.

소유권 이전 청구권 보전 가등기(순위보전 효과O)와 담보 가등기(금전소비대차)가 있는데,

이 중에서 소유권이전청구권 가등기는 낙찰자가 인수하고 담보가등기는 말소기준권리로 소멸된다.

경매로 소유권을 온전히 가져오지 못하는 위험은, 선순위 가등기 부분에서 발생하게 된다.

왜냐하면 순위보전의 효력이 있기 때문에, 말소기준권리보다 앞선 권리는 말소되지 않고 남게 된다.

이후 청구권 가등기권자가 그 권리를 이용해 소유권을 이전하면 낙찰자는 소유권을 빼앗기게 된다.

이러한 이유 때문에, 등기부등본에서 <소유권이전청구권 가등기>는 피하라는 얘기가 나오는 것임.

가압류

가압류는 금전채권 등의 회수를 위해 소송을 제기하고, 강제집행을 하고자 할 때 소송기간동안 채무자가 재산을 처분 혹은 은닉하지 못하도록 하는 보전수단의 방법이라고 한다.

가압류, 압류는 말소기준권리가 될 수 있다.

가처분

가처분은 소유물 반환, 임차물 인도 등과 같이 특정물에 대한 청구권을 가지는 채권자가, 향후 집행을 위한 보전행위를 하기 위해 목적물을 현재 상황으로 유지하려고 미리 해두는 보전 처분이라고 한다.

낙찰자는 선순위 가처분은 인수, 후순위라도 진정한 소유권을 다투는 가처분은 인수하게 된다.

가처분은 잠깐 해당 부동산의 매매를 금지하는 조치가 있다는 의미가 될 수 있다. 즉, 현재 부동산에 관해 문제가 있어 별도의 소송을 하는 중이니, 그 소송의 결과가 나올 때까지는 해당 부동산과 관련된 처분을 금지한다는 이야기이다.

따라서 운이 나쁘면 경매와 별도로 진행되는 본안소송에서 가처분권자가 승소하는 경우 소유권을 상실하게될 수도 있다.

만일 처분금지 가처분이 있는 부동산이 경매로 진행된다면, 낙찰자가 인수해야하는 것인지 아니면 본안소송에서 다투는 내용이 소유권에 대한 다툼인지 등을 면밀히 파악해서 입찰에 들어가야 한다.

요약하면, 담보 가등기와 가압류는 말소기준권리가 되어 소멸한다.

하지만 소유권이전청구권 가등기가 걸린 경매 물건은 굳이 손 댈 필요 없다.

또, 가처분의 경우도 경매 초보의 경우에는 굳이 파헤치며 시간낭비하지 말 것.

안녕하세요. 보물찾기를 하듯 전국 각지에서 경매 물건을 발견하고 싶은, 작가 수정입니다 :)

오늘 제가 소개해드릴 경매물건은 대전 오류동에 있는 상가로 신건입니다!

해당 경매물건은 어떤 사연이 있는지, 어떤 권리관계가 복잡하게 얽혀있는지

제 나름대로 분석해보도록 하겠습니다.

그럼 오늘도 여러분 함께 대전으로 가실까요?!

해당 물건의 정확한 위치는 아래와 같습니다.

<대전광역시 중구 계백로 1719, 지하 1층 19호(오류동, 센트리아 오피스텔)>

센트리아오피스텔은 서대전네거리역 바로 코앞에 있는 상가로 위치가 매우 좋네요 :)

근처에 CGV도 있고, 대전 CBS 방속국도 있고, 공원도 있고 나름 상권이 발달한 곳 같습니다.

해당 상가에는 어떤 업종이 입점해있는지 검색해보았어요.

어머나^-^ 나이트도 있네요?! 하핫

pc방+코인노래방, 은행, 토익학원, 산후도우미, 식당, 유아학습지, 명함인쇄, 사주운세, 슈퍼, 에어컨청소업체, 치과

등등 아주 다양한 업종이 들어서 상권을 형성하고 있습니다.

해당 오피스텔은 지하2~5층은 주차장으로 이용되고 있는 것 같구요

지하 1층은 기타일반업무시설이라고 등록되어 있습니다.

지상 1층은 금융업소, 지상 2층은 복합유통게임제공업의시설

지상 3~5층은 사무소, 지상 6층부터는 오피스텔으로 용도 등재되어 있습니다.

제가 가져온 경매물건 지하1층 19호는 현재 공실상태이고, 구분상가라고 합니다.

폐문으로 해당 관청에 전입세대 확인한 바, 전입세대 없다고 합니다.

해당 세무서에 상가건물임대차 현황서를 확인한 바, 해당사항도 없다고 합니다.

해당 물건 감정가 1,300만 원으로 최저가 1,300만 원부터 입찰 시작합니다.

사진을 보니 해당 경매 물건은, 한방다이어트를 판매하던 곳으로 추청됩니다.

하지만 공부상 '비디오, 레코드'로 등록되어 있다고 하네요.

외부는 잠겨있지만 키가 큰 성인은 내부를 들여다보고 사진을 촬영할 수 있을 정도로,

천정까지 벽체가 되어있지 않은 오픈형 구조입니다.

문만 천장까지 이어져있어요.

그리고 경량 자재로 구획되어 있기 때문에, 이 경매 물건은 인테리어가 다소 필요할 것 같아 보입니다.

경매 낙찰 후에 어떤 용도로 사용할 거냐에 따라 인테리어로 완전히 탈바꿈할 수 있는 상가라고 개인적으로 생각합니다.

매각물건명세서 상 조사된 임차인은 없으며, 2022.01.05 강제경매개시가 결정되었습니다.

그럼 이제 등기부등본을 살펴보도록 할게요.

등기부등본은 생각보다 그렇게 복잡하지 않네요?

채무자이자 소유자 임OO씨는 현재 같은 대전엔 거주하고 있구요, 해당 상가 건물 관리단에 의해 강제경매개시가 결정되었습니다.

관리비를 미납했나봅니다.

해당 경매물건은 관리비와 인테리어비용까지 꼭 고려한 후 입찰가를 결정하는 게 중요하겠네요 :)

을구에 저당권 및 전세권 설정은 없습니다.

시세는 어느정도 되는지 포털사이트에 한번 검색해보았어요.

같은 센트리아 오피스텔에 15층 소형사무실은 18㎡로 보증금 300에 월세 18의 가격정보 찾을 수 있었습니다.

인근 단지내 상가도 평수가 비슷한 상가 매물이 있었는데요, 14㎡로 보증금 500에 월세 20으로 가격 형성되어 있었습니다.

다만 단지내 상가는 1층에 위치해 있어요.

오늘 살펴본 상가 매물에는 나이트와 신점을 보는 곳이 있어서 그런지 보증금과 월세가 저렴한 것 같습니다.

해당 물건으로 큰 임대수익이나 월세수익을 노리기보다는 차근차근 쌓아가는 매물으로  생각하는 편이 좋을 것 같네요.

만약 제가 해당 경매 물건을 낙찰받는다면 어떤 업종을 들이는 게 좋을까요?

한번 고민해보았어요.

우선 저라면 오픈형 판매시설을 들이는 게 가장 베스트인 것 같습니다.

음 예를 들면, 전자랜드 같은 곳에 가보면 층별로 조그맣게 오픈형으로 매장이 여러군데 있잖아요?

그런식으로 오픈형으로 영업을 할 수 있게끔, 그런 업종을 들일 것 같습니다.

그리고 가능하다면 유리문+유리벽으로 철문을 다 없애고 인테리어를 싹 다 다시할 것 같아요.

또, 바닥 장판도 다시 하고 깨끗하게 청소까지 마무리해놓을 것 같네요ㅎㅎ

경매를 공부하다보면, 딱 경매만 공부해서는 안 되고 인테리어까지 같이 공부해야하는 것 같습니다 :)

이 곳을 어떤 인테리어로 하면 가장 예쁘고 실용적일까?

이런 고민도 같이 해봐야할 것 같아요.

쓰레기 폐기 비용이라든지, 장판이라든지 각종 부대비용들도 말이죠ㅎㅎ

그럼 오늘의 글은 여기서 마치도록 하겠습니다 :)

부족하지만 제 글 읽어주셔서 감사드리고, 블로그 자주 놀러와주세요-!

2023.05.02 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습12 - 2022타경104693[1]

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2023.04.25 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습9 - 2022타경2080[1]

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2023.04.18 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습4 - 2021타경4964[1]

2023.04.17 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습3 - 2021타경107948[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습2 - 2022타경102094[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습1 - 2022타경106096[1]

안녕하세요! 요즘 상가 경매에 관심이 많은 작가 수정입니다.

저는 최근에 <밑바닥부터 시작하는 부동산 경매> 라는 책을 완독한 후, 다른 책을 읽고 있어요.

다름 아닌, 송사무장님의 저서 <송사무장의 부동산 경매의 기술> 이라는 책입니다 :)

예전에 송사무장님의 엑시트라는 책을 읽고 서평을 쓴 적도 있지요.

2023.02.18 - [부동산/서평] - [부동산] 엑시트(Exit) - 송희창, 독서 후기

엑시트라는 책은 송사무장님의 연대기(?)와 투자 철학, 인생 가치관 등에 대해 간접체험할 수 있었다면

이번에 제가 읽고 있는 책은 생생한 경매 후기들을 담은 책입니다.

해당 서평은 책을 완독한 후에 또 남기도록 할게요.

지금은 1/3 정도 읽었고, 읽으면서 중요한 내용들 몰랐던 내용들은 따로 기록을 하면서 정리하고 있습니다.

이번 글을 작성하는 까닭은, 손으로 필기했던 중요한 사항들을 글로도 한번 더 정리해보면서

낯선 지식을 익숙한 지식으로 만들기 위함입니다.

따라서, 조금 편하게 ~함. ~임. 등의 문체로 작성할 예정이니 양해해주시길 바라겠습니다!

그럼 바로 시작할게요!

참고로, 제가 정리한 내용보다 송사무장님의 <부동산 경매의 기술> 책 내용이 훨씬 가치있으니 구매 후 직접 읽어보시는 것을 추천드립니다-!

대금을 미납한 물건은 대게 경쟁률이 떨어진다.

그렇다면 왜 미납했을까?

- 말소기준권리보다 앞선 인수사항이나 대항력 있는 임차인을 미처 확인하지 못하고 입찰했을 경우

- 시세파악을 잘 못해서 실제 시세와 낙찰가의 차이가 큰 경우

- 낙찰 받고 다시 가보니 불이 났거나 물이 줄줄 새는 등 건물의 치명적인 결함을 발견한 경우

- 못받은 돈 대신 받아드립니다의 아저씨들이 대기하고 있을 경우

- 입찰 금액을 잘못 기재한 경우

크게 위의 경우로 분류된다.

낙찰자의 인감증명서와 명도확인서 없이는 임차인은 배당을 받지 못한다.

내용증명은 배당을 받는 세입자에게는 효과가 꽤 괜찮다.

매각기일 일주일 전부터 법원에서 매각물건명세서+경매사건기록부를 열람할 수 있다.

유치권 신고의 경우 매각기일 하루 전에도 접수되는 경우가 있느니 꼭 확인해야 한다.

잔금납부와 동시에  인도명력 대상이 되는 사람에게는 인도명령 신청을 하면 된다.

대법원사이트에서 확인할 사항들

- 사건 상세조회 : 종국 결과 확인 (종국 or 미종국)

- 당사자 내역: 채권자, 소유자, 채무자, 임차인, 점유자, 유치권자 확인

- 물건 내역: 특별매각조건 (재매각을 의미함)

- 매각물건명세서: 유치권 신고 확인

- 문건/송달내역: 유치권 신고, 매각기일 연기신청, 매각기일 변경 신청, 재감정신청 등등..

아파트 시세는 KB부동산 시세를 참고하는 게 좋다.

근처 부동산의 급매 시세를 확인하는 절차도 필요하다.

<<대지권 없음>> 이라고 표시된 경우에는 반드시 <<토지등기부>>를 별도로 발급받아야 한다.

낙찰 후에 적법하게 대지권을 취득할 수 있는지 여부를 반드시 파악해야 한다.

권리분석을 할 때, 말소기준권리를 제일 먼저 찾고 그보다 앞선 가등기, 가처분이 있는지를 파악해야 한다.

 말소기준권리보다 순위가 늦더라도 소유권 말소에 관한 가처분이 있는지는 반드시 파악해야 한다.

가처분, 가등기, 처분금지가처분 -> 이 세 가지는 초보일 경우엔 가급적 피하는 것이 좋다

건축물 대장에선 불법건축물이 등재되어 있는지 파악해야 한다.

말소기준권리일보다 앞선 순위에 있는 권리나 전입일이 빠른 임차인이 없으면,

경매로 매각되면서 모든 권리가 소멸된다.

경매물건의 80% 이상이 말소기준권리만 찾고 나면 선순위 권리가 없어 낙찰자가 인수할 것이 없는 경매 물건이 된다.

말소기준권리가 될 수 있는 것들

1. 저당권(근저당권)

2. 압류(가압류)

3. 담보가등기

4. 경매기입등기(강제경매개시결정)

사례1) 근저당이 선순위인 경우

사례2) 가압류가 선순위인 경우

사례3) 채권계산서를 제출한 선순위 담보가등기의 경우

사례4) 경매기입등기만 있는 경우

권리분석 4단계

1. 말소기준권리 찾기

말소기준권리를 포함하여 그 이후에 설정된 건들은 모두 말소됨

2. 등기부등본상 인수되는 권리 분석

유치권, 선순위 가처분, 지상권, 지역권, 소유권이전청구권가등기, 선순위전세권 인수됨

소유권 가처분, 근저당 가처분, 건물철거 가처분 등 <가처분> 인수됨

3. 임차인(점유자) 분석

대항력 있는 임차인 여부, 배당요구종기 마쳤는지, 확정일자 받았는지, 얼마의 배당을 받을 수 있는지 파악

인수할 권리가 없으면 비교적 안전한 경매 물권이다

4. 매각물건명세서 및 기타 인수조건 확인

유치권 있는지 확인 필요

임차인의 전입일이 말소기준권리일보다 빨라 대항력이 있으나,

배당요구 신청을 하지 않은 경우 낙찰자는 임차인의 보증금을 전부 인수해야 함.

또, 보증금 전액이 배당되지 않는다면 나머지 금액은 낙찰금액 외에 추가로 인수해야 함.

대항력 있는 임차인이 법원에서 보증금을 전액 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 나머지 금액을 갚을 때까지 임차인은 부동산을 비워주지 않아도 된다.

개별매각의 경우 전체 물건이 모두 낙찰되어야만 배당기일이 정해진다.

상가 임차인들은 대부분 경매 입찰을 생각하고 있다.

상가 점유자 입장에선, 경매로 제 3자에게 낙찰되면 재계약을 성사시키지 못할 경우 보증금, 시설비를 모두 손해보게 되니 입찰에 참가하는게 그나마 유리하다.

상가 임장 시에는, 어느 시간대에 손님이 많은지 하루 매출은 얼마 정도인지, 임대 가격은 어느정도인지 파악 하는 것이 좋다.

상가건물임대차보호법 적용대상 -> 환산보증금이 해당 지역별로 해당 구간에 해당하는 경우에만 적용된다.

환산보증금=보증금+(월세액*100)

2018.01.26~2019.04.01

서울특별시 환산보증금 61,000만 원이하, 소액보증금범위 6,500만 원 -> 최우선변제금액 2,200만 원

광역시 환산보증금 39,000만 원이하, 소액보증금범위 3,800만 원 -> 최우선변제금액 1,300만 원

2019.04.02~

서울특별시 환산보증금 90,000만 원, 소액보증금범위 6,500만 원 -> 최우선변제금액 2,200만 원

광역시 환산보증금 54,000만 원, 소액보증금범위 3,800만 원 -> 최우선변제금액 1,300만 원

내가 고려하는 지역의 상가 최우선변제금액은 1,300만 원으로 기억해놓을 것

2023.04.15 - [부동산/경매·공매] - [경매] 각종 경매 용어, 핵심 사항 정리해보기