안녕하세요! 요즘 상가 경매에 관심이 많은 작가 수정입니다.
저는 최근에 <밑바닥부터 시작하는 부동산 경매> 라는 책을 완독한 후, 다른 책을 읽고 있어요.
다름 아닌, 송사무장님의 저서 <송사무장의 부동산 경매의 기술> 이라는 책입니다 :)
예전에 송사무장님의 엑시트라는 책을 읽고 서평을 쓴 적도 있지요.
2023.02.18 - [부동산/서평] - [부동산] 엑시트(Exit) - 송희창, 독서 후기
[부동산] 엑시트(Exit) - 송희창, 독서 후기
안녕하세요, 이번 코너는 처음 선보이는(?) 카테고리입니다 :) 바로 서평인데요! 앞으로 재테크에 관련된 책도 다독하고, 짧게라도 느낀점을 남겨보려고 합니다. 그 첫번 째 책은 바로, 라는 도서
crystal-levelup.tistory.com
엑시트라는 책은 송사무장님의 연대기(?)와 투자 철학, 인생 가치관 등에 대해 간접체험할 수 있었다면
이번에 제가 읽고 있는 책은 생생한 경매 후기들을 담은 책입니다.
해당 서평은 책을 완독한 후에 또 남기도록 할게요.
지금은 1/3 정도 읽었고, 읽으면서 중요한 내용들 몰랐던 내용들은 따로 기록을 하면서 정리하고 있습니다.
이번 글을 작성하는 까닭은, 손으로 필기했던 중요한 사항들을 글로도 한번 더 정리해보면서
낯선 지식을 익숙한 지식으로 만들기 위함입니다.
따라서, 조금 편하게 ~함. ~임. 등의 문체로 작성할 예정이니 양해해주시길 바라겠습니다!
그럼 바로 시작할게요!
참고로, 제가 정리한 내용보다 송사무장님의 <부동산 경매의 기술> 책 내용이 훨씬 가치있으니 구매 후 직접 읽어보시는 것을 추천드립니다-!
대금을 미납한 물건은 대게 경쟁률이 떨어진다.
그렇다면 왜 미납했을까?
- 말소기준권리보다 앞선 인수사항이나 대항력 있는 임차인을 미처 확인하지 못하고 입찰했을 경우
- 시세파악을 잘 못해서 실제 시세와 낙찰가의 차이가 큰 경우
- 낙찰 받고 다시 가보니 불이 났거나 물이 줄줄 새는 등 건물의 치명적인 결함을 발견한 경우
- 못받은 돈 대신 받아드립니다의 아저씨들이 대기하고 있을 경우
- 입찰 금액을 잘못 기재한 경우
크게 위의 경우로 분류된다.
낙찰자의 인감증명서와 명도확인서 없이는 임차인은 배당을 받지 못한다.
내용증명은 배당을 받는 세입자에게는 효과가 꽤 괜찮다.
매각기일 일주일 전부터 법원에서 매각물건명세서+경매사건기록부를 열람할 수 있다.
유치권 신고의 경우 매각기일 하루 전에도 접수되는 경우가 있느니 꼭 확인해야 한다.
잔금납부와 동시에 인도명력 대상이 되는 사람에게는 인도명령 신청을 하면 된다.
대법원사이트에서 확인할 사항들
- 사건 상세조회 : 종국 결과 확인 (종국 or 미종국)
- 당사자 내역: 채권자, 소유자, 채무자, 임차인, 점유자, 유치권자 확인
- 물건 내역: 특별매각조건 (재매각을 의미함)
- 매각물건명세서: 유치권 신고 확인
- 문건/송달내역: 유치권 신고, 매각기일 연기신청, 매각기일 변경 신청, 재감정신청 등등..
아파트 시세는 KB부동산 시세를 참고하는 게 좋다.
근처 부동산의 급매 시세를 확인하는 절차도 필요하다.
<<대지권 없음>> 이라고 표시된 경우에는 반드시 <<토지등기부>>를 별도로 발급받아야 한다.
낙찰 후에 적법하게 대지권을 취득할 수 있는지 여부를 반드시 파악해야 한다.
권리분석을 할 때, 말소기준권리를 제일 먼저 찾고 그보다 앞선 가등기, 가처분이 있는지를 파악해야 한다.
말소기준권리보다 순위가 늦더라도 소유권 말소에 관한 가처분이 있는지는 반드시 파악해야 한다.
가처분, 가등기, 처분금지가처분 -> 이 세 가지는 초보일 경우엔 가급적 피하는 것이 좋다
건축물 대장에선 불법건축물이 등재되어 있는지 파악해야 한다.
말소기준권리일보다 앞선 순위에 있는 권리나 전입일이 빠른 임차인이 없으면,
경매로 매각되면서 모든 권리가 소멸된다.
경매물건의 80% 이상이 말소기준권리만 찾고 나면 선순위 권리가 없어 낙찰자가 인수할 것이 없는 경매 물건이 된다.
말소기준권리가 될 수 있는 것들
1. 저당권(근저당권)
2. 압류(가압류)
3. 담보가등기
4. 경매기입등기(강제경매개시결정)
사례1) 근저당이 선순위인 경우
사례2) 가압류가 선순위인 경우
사례3) 채권계산서를 제출한 선순위 담보가등기의 경우
사례4) 경매기입등기만 있는 경우
권리분석 4단계
1. 말소기준권리 찾기
말소기준권리를 포함하여 그 이후에 설정된 건들은 모두 말소됨
2. 등기부등본상 인수되는 권리 분석
유치권, 선순위 가처분, 지상권, 지역권, 소유권이전청구권가등기, 선순위전세권 인수됨
소유권 가처분, 근저당 가처분, 건물철거 가처분 등 <가처분> 인수됨
3. 임차인(점유자) 분석
대항력 있는 임차인 여부, 배당요구종기 마쳤는지, 확정일자 받았는지, 얼마의 배당을 받을 수 있는지 파악
인수할 권리가 없으면 비교적 안전한 경매 물권이다
4. 매각물건명세서 및 기타 인수조건 확인
유치권 있는지 확인 필요
임차인의 전입일이 말소기준권리일보다 빨라 대항력이 있으나,
배당요구 신청을 하지 않은 경우 낙찰자는 임차인의 보증금을 전부 인수해야 함.
또, 보증금 전액이 배당되지 않는다면 나머지 금액은 낙찰금액 외에 추가로 인수해야 함.
대항력 있는 임차인이 법원에서 보증금을 전액 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 나머지 금액을 갚을 때까지 임차인은 부동산을 비워주지 않아도 된다.
개별매각의 경우 전체 물건이 모두 낙찰되어야만 배당기일이 정해진다.
상가 임차인들은 대부분 경매 입찰을 생각하고 있다.
상가 점유자 입장에선, 경매로 제 3자에게 낙찰되면 재계약을 성사시키지 못할 경우 보증금, 시설비를 모두 손해보게 되니 입찰에 참가하는게 그나마 유리하다.
상가 임장 시에는, 어느 시간대에 손님이 많은지 하루 매출은 얼마 정도인지, 임대 가격은 어느정도인지 파악 하는 것이 좋다.
상가건물임대차보호법 적용대상 -> 환산보증금이 해당 지역별로 해당 구간에 해당하는 경우에만 적용된다.
환산보증금=보증금+(월세액*100)
2018.01.26~2019.04.01
서울특별시 환산보증금 61,000만 원이하, 소액보증금범위 6,500만 원 -> 최우선변제금액 2,200만 원
광역시 환산보증금 39,000만 원이하, 소액보증금범위 3,800만 원 -> 최우선변제금액 1,300만 원
2019.04.02~
서울특별시 환산보증금 90,000만 원, 소액보증금범위 6,500만 원 -> 최우선변제금액 2,200만 원
광역시 환산보증금 54,000만 원, 소액보증금범위 3,800만 원 -> 최우선변제금액 1,300만 원
내가 고려하는 지역의 상가 최우선변제금액은 1,300만 원으로 기억해놓을 것
2023.04.15 - [부동산/경매·공매] - [경매] 각종 경매 용어, 핵심 사항 정리해보기
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