[경매] 가등기, 가압류, 가처분 공부 내용 정리

 

안녕하세요 :) 경매에 관심이 많은 작가 수정입니다.

요즘 등기부등본을 조회하다보면, 가등기, 가처분, 가압류 등의 권리가 눈에 띄는데요

해당 내용에 대한 공부가 좀 더 필요하다고 생각해서 글을 작성하게 되었습니다.

 

그동안 읽었던 부동산 도서들을 참고해서 가등기, 가압류, 가처분에 관한 내용만 한 번 정리해보려고 합니다!

혼자서 공부한 내용이기 때문에, ~함, ~임 등의 문체로 작성하는 점 미리 양해 부탁드리겠습니다.

 

그럼 제가 정리한 내용이 여러분들에게도 도움이 되길 바라며 시작해볼게요 :D

 

 

 

가등기

 

가등기는 자신에게 안전하게 소유권이 이전될 수 있도록 하기 위해 실시하는 등기이다.

물권의 설정이나 소유권의 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하기 위해 설정한다.

 

소유권 이전 청구권 보전 가등기(순위보전 효과O)와 담보 가등기(금전소비대차)가 있는데,

이 중에서 소유권이전청구권 가등기는 낙찰자가 인수하고 담보가등기는 말소기준권리로 소멸된다.

 

경매로 소유권을 온전히 가져오지 못하는 위험은, 선순위 가등기 부분에서 발생하게 된다.

왜냐하면 순위보전의 효력이 있기 때문에, 말소기준권리보다 앞선 권리는 말소되지 않고 남게 된다.

 

이후 청구권 가등기권자가 그 권리를 이용해 소유권을 이전하면 낙찰자는 소유권을 빼앗기게 된다.

이러한 이유 때문에, 등기부등본에서 <소유권이전청구권 가등기>는 피하라는 얘기가 나오는 것임.

 

 

 

가압류

 

가압류는 금전채권 등의 회수를 위해 소송을 제기하고, 강제집행을 하고자 할 때 소송기간동안 채무자가 재산을 처분 혹은 은닉하지 못하도록 하는 보전수단의 방법이라고 한다.

 

가압류, 압류는 말소기준권리가 될 수 있다.

 

 

가처분

 

가처분은 소유물 반환, 임차물 인도 등과 같이 특정물에 대한 청구권을 가지는 채권자가, 향후 집행을 위한 보전행위를 하기 위해 목적물을 현재 상황으로 유지하려고 미리 해두는 보전 처분이라고 한다.

 

낙찰자는 선순위 가처분은 인수, 후순위라도 진정한 소유권을 다투는 가처분은 인수하게 된다.

 

가처분은 잠깐 해당 부동산의 매매를 금지하는 조치가 있다는 의미가 될 수 있다. 즉, 현재 부동산에 관해 문제가 있어 별도의 소송을 하는 중이니, 그 소송의 결과가 나올 때까지는 해당 부동산과 관련된 처분을 금지한다는 이야기이다.

 

따라서 운이 나쁘면 경매와 별도로 진행되는 본안소송에서 가처분권자가 승소하는 경우 소유권을 상실하게될 수도 있다.

만일 처분금지 가처분이 있는 부동산이 경매로 진행된다면, 낙찰자가 인수해야하는 것인지 아니면 본안소송에서 다투는 내용이 소유권에 대한 다툼인지 등을 면밀히 파악해서 입찰에 들어가야 한다.

 

 

 

 

요약하면, 담보 가등기와 가압류는 말소기준권리가 되어 소멸한다.

하지만 소유권이전청구권 가등기가 걸린 경매 물건은 굳이 손 댈 필요 없다.

또, 가처분의 경우도 경매 초보의 경우에는 굳이 파헤치며 시간낭비하지 말 것.