작가 수정의 레벨업 재테크

안녕하세요, 어느덧 권리분석 연습 50회를 맞이한 작가 수정입니다 :)

제 블로그 검색 유입을 살펴보면, 경매 키워드로 들어오시는 분들이 종종 있더라구요.

이렇게 부족한 제 블로그 찾아주셔서 감사할 따름입니다ㅎㅎ

오늘 50회를 맞이해서 제가 가져온 경매 물건은 광주에 소재한 꽤 괜찮은 오피스텔입니다.

그럼 자세한 내용 함께 보시겠습니다-!

해당 물건지 <광주광역시 서구 시청로 41, 11층 1110호(치평동, 광주대우디오빌)> 입니다.

구 주소는, 광주 서구 치평동 1238-1 입니다.

평수는 전용 8.5평으로 1인가구나 작은 사무실으로 운영하기에 아늑한 평수입니다.

저는 부동산을 볼 때 가장 중요한 것을 위치라고 생각하는데요,

디오빌은 치평역에서 1분 거리에 위치해 있습니다.

또, LX한국국토정보공사, 한국토지주택공사, 광주가정법원, 교유지원청, 한국주택금융공사, 그리고 광주시청까지.

각종 공기업과 관공서 등이 골고루 분포해 있구요,

우측으로는 큰 공원도 위치해 있어 11층이면 뷰도 너무 예쁠 것 같습니다.

북쪽으론 광주천도 있어 마찬가지로 11층에서 힐링할 수 있는 공간이 될 것 같네요.

그리고 서쪽으론 아파트 단지도 있어서, 치평역을 기준으로 우측에는 산업단지 좌측에는 주거단지로 나뉜다고 볼 수 있겠습니다.

해당 물건 감정가 8300만 원, 유찰 1회로 최저가 5810만 원부터 입찰 가능합니다.

매각 진행일은 2023.07.12 이에요.

현황조사내역을 살펴봤을 때, 채무자 및 점유자를 만날 수 없어 점유여부와 임대차관계여부를 알 수 없었다고 합니다.

주민등록전입세대를 열람했을 때도, 점유자 외 전입자도 없다고 하네요.

해당 물건, 매각물건명세서와 등기부등본 함께 살펴보도록 하겠습니다.

매각물건명세서를 확인해보니 조사된 임차내역은 없다고 하네요.

최선순위설정일은 2020.08.12 근저당권이 걸려 있습니다.

그럼 등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다.

등기부등본을 살펴보니 근저당권은 하나은행에서 빌린 돈 밖에 없고,

갑구에는 가압류만 걸려있네요.

해당 물건을 담보로 은행에서 돈을 빌렸나봅니다.

어쨌든 개인과 얽힌 채무도 없고, 점유자도 없는 것으로 추정되고,

무엇보다 부동산 입지가 너무 좋아서 저는 해당 물건 경매에 참여할 것 같습니다.

6000만 원에 낙찰받았다고 가정하고 배당 흐름표를 살펴볼까요?

낙찰자가 인수해야 할 금액도 없으며, 이 정도면 개인적으로 매우 안전한 물건이라고 생각합니다.

그럼 6천만 원에 낙찰받았을 때의 현금흐름과 시세를 파악해보도록 하겠습니다.

해당 평수로 매매가는 최대 8100만 원까지도 나왔네요.

보통 7천만 원 중~후반대라고 볼 수 있겠습니다.

나쁘지 않은데요?

하지만 1회 유찰으론 조금 애매하고 2회 유찰까지만 떨어져도 훨씬 이득을 보는 경매물건이라고 볼 수 있겠습니다.

전세로는 6천만 원 초~중반으로 가격이 형성되어 있어, 매매가보다는 낮은 편입니다. 

그럼 월세는 어떤지 확인해보도록 하겠습니다.

월세는 일반적으로 보증금 500만 원에 차임 40만 원의 가격이 암묵적(?)시세 같습니다.

저는 해당 물건 세를 받을 받을 목적으로 경매로 낙찰받는 게 가장 베스트라고 생각해요 :)

그럼, 6천만 원을 경락잔금대출을 받았을 때 차임 40만 원으로 어느정도의

한 달 현금 흐름이 형성되는지 살펴보도록 하겠습니다.

10만 원 대 초반의 현금 흐름이 형성되네요.

경매 초보자로서 이 정도 수익이면 나쁘지 않다고 생각합니다.

제가 입찰에 참여하고 싶네요^-^;;

내년에는 꼬옥! 경매 입찰에 참여해보고 후기도 남겨보도록 하겠습니다!

저희 포기하지 말고 목표를 향해 전진하자구요♥

안녕하세요, 비 내리는 오후 글쓰는 작가 수정입니다 :)

오늘의 주식시황 바로 시작해보도록 하겠습니다.

오늘 제가 준비한 종목은 상한가 종목 하나, 거래량 종목 하나

이렇게 총 두 가지 종목입니다.

먼저 상한가 종목 먼저 보시죠!

[1] 파이버프로

파이버프로 차트를 보니 상승하는 흐름 속에서 상한가를 달성했습니다.

거래대금도 1천억 원을 돌파하는 좋은 성과를 보였네요 :)

오늘 어떤 이슈가 있었는지 살펴보도록 하겠습니다.

파이버프로는 UAM 관련 종목이라고 합니다.

UAM은 도심공항교통을 뜻하는데요, 미국의 UAM 비행허가 소식에 대장주인 파이버프로가 상한가를 달성한 것으로 사료욉니다.

[2] 시큐센

다음으로 시큐센이라는 종목입니다.

해당 종목은 오늘 제가 거래량 상위 종목으로 가져온 종목이에요 :)

오늘 갭상으로 시작해서 도지형 캔들을 만들어냈습니다.

거래대금 보십시오!

6천억 원이라는 어마어마한 금액을 기록했습니다.

거래량도 6천 5백만 주 이상의 좋은 거래량을 달성했네요-!

오늘 어떤 이슈가 있었는지 살펴보도록 하겠습니다.

어머!

시큐세는 그러고보니 공모주였네요.

어쩐지 익숙하다 했습니다 ㅋㅋㅋㅋ

2023.06.05 - [주식/공모주] - [주식] 시큐센 청약 전에 같이 검토해볼까요?

오늘 상한가는 달성하지 못했지만 좋은 성과를 거두었네요.

조사해보니, 가격제한폭 완호 조치 후 첫 코스닥 상장이라고 하네요.

'따따블'은 실패했지만 그래도 앞으로 지겨볼만한 종목입니다 :)

그럼 오늘의 주식시황은 여기서 마무리하도록 할게요-!

안녕하세요, 비가 추적추적 내리는 서울, 사무실에서 글을 쓰는 작가 수정입니다.

본격적으로 장마가 시작되려나봐요.

하늘에서 구멍이 뚫린 것처럼 비가 쏟아지고 있습니다ㅎㅎ

비 피해 없으시길 바라면서, 오늘의 경매 권리분석 연습

시작해보도록 할게요 :)

오늘 제가 준비한 경매 물건은 경기도 오산시 원동에 위치한 작은 사무실입니다.

구체적인 주소 아래와 같습니다.

경기도 오산시 성호대로 124, 4층 428호(원동, 오산제일신협빌딩)

경기 오산시 원동 811-6

겉으로 보기에도 나쁘지 않은 경매 물건입니다.

4층은 오피스텔로 사용되고 있는 것 같아 보이네요?

오산역이 가까이에 있고, 오산 시청도 가까이에 있어요 :)

일반 사무실으로 임대를 놓기에도 좋은 경매 물건이라 생각합니다.

해당 물건 전용 4.1평으로 아담한 크기이구요,

감정가 4400만 원, 신건으로 최저가 4400만 원부터 입찰 가능합니다.

저렴하게 임대 놓으면 바로 빠질 것 같은 느낌입니다.

과연 입찰해도 안전한 물건인지 매각물건 명세서와 등기부등본을 살펴보도록 할게요 :)

신건이라 그런지 아직 매각물건명세서는 조회되지 않네요.

현황조사 내역을 살펴보니, 주거용 원룸으로 이용되고 있는 것 같다고 합니다.

전입세대 열람내역서에는 전입세대가 없는 것으로 파악되었다고 하네요.

또 폐문으로 사람을 만나지 못하고 부재중인 것으로 파악됩니다.

그럼 등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다.

등기부등본은 매우 깔끔합니다.

제가 경매에 들어가고 싶은 물건이네요.

1회만 유찰되어도 정말 메리트 있는 경매물건이라는 생각이 드네요.

비록 작은 감이 있긴 하지만, 저렴하게 낙찰받은 만큼 세를 적게 책정해도 괜찮을 것 같습니다.

고창군수산업협동조합밖에 근저당이 없으므로, 권리관계는 하나 밖에 없어서 매우 심플하네요.

그럼 시세를 파악해보도록 하겠습니다.

국토부실거래 사이트에서는 비슷한 정보를 찾기 어려워서 직방이나 다방 사이트를 조회해보도록 하겠습니다.

아이구.. 부동산 사이트에서도 관련 정보를 찾지 못했어요 :0

그럼 일단 4500만 원에 낙찰받았다고 가정하고, 세를 20에 놓았다고 가정하고 현금 흐름을 살펴보도록 하겠습니다.

아이고 너무 소소하네요^-^;;

경매의 핵심은 적은 금액으로 대출을 받되, 세를 많이 받을 수 있는 지역의 물건을 찾는 것 같습니다.

당연한 이치겠지만요ㅎㅎ

그럼 오늘의 권리분석 연습은 여기서 마무리하도록 하겠습니다 :)

안녕하세요, 어느덧 권리분석 연습 50회가 다 되어가는 작가 수정입니다 :)

벌써 권리분석 연습 48이네요!

이렇게 매일 꾸준히 매물을 하나씩 검토했다는 사실이 뿌듯합니다ㅎㅎ

100개의 경매 물건을 분석했을 때와 200개, 300개, 400개를 했을 때의 경험치는 달라지겠죠?

앞으로 저의 발전을 기대하며, 오늘도 권리분석 연습 글

시작해보도록 하겠습니다!

오늘 제가 준비한 경매 물건은 경기도 화성시에 위치한 오피스텔입니다.

전용 11.4평 물건이구요, 신건입니다 :)

경기도 화성시 노작로 203, 3층 317호(반송동, 서해더블루)

경기 화성시 반송동 90-2

가장 좋은 점은 위치라고 생각해요.

반송역이 아주 가까이에 있구요, 주변으로 아파트 단지와 상가에 둘러싸여있습니다 :)

남쪽으로는 도서관도 있고, 좌우로 큰 공원이 있어서, 높은 층수에는 뷰도 좋겠네요ㅎㅎ

아쉽지만 이곳은 3층이긴 하지만요!

오피스텔 외관 정말 으리으리해보입니다 :)

옆에는 라마다호텔도 보이네요.

해당 물건 감정가 1억 4100만 원이고, 신건으로 최저가 1억 4100만 원부터 시작합니다.

그럼 매각물건명세서와 등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다.

우선 첫 번째로 확인할 수 있는 점은, 기OO씨가 점유자 임차인으로 등재되어 있다는 점입니다.

보증금 1천만 원에 차임 55만 원으로 들어왔네요.

1년만 계약했는데.. 그 사이에 해당 물건이 경매로 넘어가버린 안타까운 사건입니다..ㅠ

2020.03.20 근저당권이 최선순위결정일이자 말소기준권리일인데요,

구체적인 금액은 잠시후에 등기부등본에서 확인해보도록 하겠습니다.

어쨌든 중요한 것은, 기OO씨는 말소기준권리일보다 늦게 해당 호수에 계약을 했기 때문에

당연히 전입신고 확정일자도 말소기준권리일보다 늦을 수밖에 없겠지요..

그래도 주택임대차보호법에 따라 소액임차보증금은 돌려받을 수 있을 것으로 사료됩니다.

그럼 등기부등본을 한번 조회해보도록 할게요.

근저당에 해당 물건을 담보로 메트라이프에서 1억 2천을 빌린 내역이 있습니다.

사실 금액이 이렇게 크기 때문에.. 저라면 자취를 결정할 때 등기부등본을 보고 이 매물은 계약하지 않았을 거예요.

어쨌든 이 근저당이 말소기준권리가 되고, 기OO 씨는 후순위 임차인이 되어버렸습니다..ㅠㅠ

과연 입찰을 했을 때 배당흐름은 어떻게 될지 파악해보도록 하겠습니다.

해당 물건 입찰가 1억 4100만 원이므로, 1억 5천만 원에 낙찰받았다고 가정해보도록 하겠습니다.

다행히 기OO 씨는 주택소액임차인으로 보증금을 100% 돌려받을 수 있습니다.

이럴 때를 대비해서 일부러 보증금을 낮게 설정한 것 같네요.

그래도 정말 다행입니다 :)

이런 케이스는 유찰이 더욱 많이 될수록 낙찰자에게 유리한 경매 물건이 될 것 같습니다.

그럼 1억 5천에 낙찰받았다고 가정하고, 시세파악과 현금흐름을 살펴보도록 하겠습니다.

1억 5천에 낙찰받았다면, 비싸게 낙찰 받은 꼴이 됩니다.

일반 매매가만 하더라도 1억 5천보다 낮은 1억 3천대에 가격이 형성되어 있습니다.

이 경매 물건은 최소 3회까지 유찰되기를 기다려야 할 것 같네요ㅎㅎ

그럼 월세는 어떤지 살펴보도록 하겠습니다.

월세는 보통 1000/55의 가격으로 형성되어 있습니다.

2022년에는 반전세도 있네요. 

1억 5천은 너무 높은 가격에 낙찰을 받은 것이니,

3회 정도 유찰이 되었다고 가정하고 1억에 낙찰받았다고 가정해보겠습니다.

임대료가 55만 원이더라도 경락잔금대출의 이자가 거의 절반 가까이 나가기 때문에 

큰 월 수익은 기대하기 어려운 것 같습니다.

그리고 경락잔금대출도 상환할 것을 생각하면 여유자금이 있으신 분들이 투자하기에 적합한 것 같습니다.

그럼 오늘의 권리분석 연습은 여기서 마무리하도록 하겠습니다 :D

안녕하세요, 작가 수정입니다.

오늘은 바빠서 한 종목만 가져왔어요^-^;;

오늘은 거래량이 1억 주가 터진 종목입니다.

자세한 내용 아래 글에서 함께 보시죠 :)

기가레인

바로 기가레인이라는 종목입니다.

오늘 상한가는 달성하지 못했지만, 역대급 거래량과 거래대금을 경신했네요.

와... 거래량이 1억이 넘는다니...

물론 주가범위가 낮기 때문에 가능한 물량이긴 하지만, 매수를 했어도 비중이 커서 처분하기도 쉽지 않겠어요.

그럼 오늘 왜 이런 상승이 나왔는지 한번 살펴보도록 하겠습니다.

기가레인이 오늘 이러한 거래량을 달성한 이유는 미국과 관련있습니다.

무선주파수 RF 통신부품을 제조하는 기가렝니은, 미국의 초고속 인터넷 전국화 추진 소식에

통신장비주 대장주로 1억 주가 넘는 거래량을 기록했네요.

바이든 대통령이 미국 모든 사람에게 저렴한 인터넷을 연결할 것을 약속했고,

초고속 인터넷망 전국화 위해 400억 달러, 한화 약 52조 원을 투입할 것을 표명했다고 합니다.

그에 따라, 통신장비 주도주인 기가레인이 매우 높은 거래량을 기록한 것으로 볼 수 있겠습니다.

그럼 오늘의 주식시황은 여기서 마무리하도록 하겠습니다 :)

감사합니다.