안녕하세요, 오랜만에 권리분석 연습 글을 남기네요 :)
며칠 쉬었는데 참 어색하네요^-^ 하하
오늘 제가 준비한 경매 물건은 서울시 중구 신당동에 위치한 1.5평 규모의 작은 상가입니다.
이 상가에는 어떤 권리관계가 얽혀있고, 어떤 사연이 있는지 함께 살펴보도록 할게요!
그럼 같이 신당동으로 함께 가시죠!
제가 준비한 경매물건 소재지는 <서울특별시 중구 을지로45길 72, 3층 85호> 입니다.
신당동 199-1, 디자이너크럽 건물이에요.
위치는 굉장히 좋아요.
근처에 동대문역사문화공원역 DDP와 신당역 사이에 있고,
동대문 패션 비즈센터 구역에 위치해있습니다.
전용 1.5평의 작은 옷가게이며, 감정가 8천만 원, 최저가 3276,800원부터 입찰 가능합니다.
| 용도 | 대상 | 토지 | 건물 |
| 상가 | 건물 전체 | 0㎡ | 4.94㎡ (1.5평) |
| 보증금 | 경매구분 | 배당요구종기일 | 청구액 |
| 328만원(10%) | 임의경매 | 2021.11.18 | 61,994,136원 |
여기까지만 봤을 때, 저는 괜찮은 경매 물건이라고 생각합니다.
물론 규모가 작긴 하지만 상권이 잘 형성되어 있기 때문에, 들어오고 싶어하는 세입자들은 많을 것 같거든요.
그럼 매각명세서와 등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다 :)
먼저, 매각명세서에는 점유자가 등재되어 있었어요.
하지만 특이사항이 있었는데요, 해당 건물 3층은 2017년 12월 경 리모델링이 이루어졌고 이후 공부상 표시변경이 이루어지지 않아, 건축물대장현황도와 현황 실세 호수가 상이하다고 합니다.
여기서 조금 복잡해지겠네요^-^;;
원래 정석대로 FM대로 하면 등기부등본과 건축물대장 상의 소재지가 일치해야 하거든요..
어쨌든 매각명세서 상에는 점유자가 등재되어 있고, 임대차기간은 훨씬 지났습니다.
기간은 2018.02.25~2020.02.24이며, 보증금 3천만 원, 차임 120만 원입니다.
전입신고는 2018.03.12에 했으나, 말소기준권리일은 2009.12.28일로 훨씬 늦습니다.
확정일자는 미상이며 배당요구는 하지 않았어요.
등기부등본을 한번 확인해볼까요?
등기부등본을 확인했을 때, 2009년에 신한은행에서 소유자 김OO씨는 대출을 받았습니다.
하지만 계속되는 채무 불이행으로 신한은행에서 해당 물건을 경매로 넘긴 것으로 유추해볼 수 있습니다.
해당 사건의 관건은 점유자가 보증금만 받는다면 잘 해결될 문제인 것 같습니다.
등기부등본도 이 정도면 은행 기관에서 빌린 거라 깔끔하고, 개인에게 진 채무는 없어요.
하지만 문제는 보증금이 3천만 원이고, 입찰 최저가가 3천 2백만 원 정도까지 떨어졌다는 점입니다.
아무래도 점유자 오OO씨도 입찰에 참여하겠지요?
3천 2백만 원 정도에서 이것저것 순위대로 배당이 진행되면 오OO씨는 보증금을 다 돌려받지 못할 가능성이 큽니다.
그럼 어떻게 해야 할까요?
저라면 보증금 3천만 원에서 배당을 받고 난 나머지 금액을 지급해주겠다고 따로 협상을 할 것 같습니다.
입찰을 할 때 보증금까지 고려해서 가격을 적기에는 1순위 근저당에 금액이 너무 크게 잡혀있어요.
손해.. 라고 하기에는 월 120만 원의 차임을 받는 것을 생각하면 나쁘지 않은 협상 같기도 합니다ㅎㅎ
좀 더 공부를 해서 배당 부분을 완벽하게 마스터할 수 있다면 정말 좋겠네요 :)
그럼 오늘의 권리분석 연습은 여기서 마무리하도록 하겠습니다!
제 글 읽어주시고 블로그 방문해주셔서 항상 감사합니다^-^
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