[권리분석 연습31] 대전 서구 둔산동 아너스빌 상가 경매 - 2022타경112670[1]

 

안녕하세요, 오늘도 열심히 경매공부를 하는 작가 수정입니다 :)

요즘 퇴근 후에 내일배움카드로 경매 강의를 수강하고 있는데요,

아직 처음이라 배울 게 참 많습니다ㅎㅎ

 

제가 마스터하고 싶은 부분은 바로 배당표를 스스로 작성할 줄 알게 되는 것이에요.

배당표를 작성할 줄 안다는 의미는 선순위 후순위를 따져서 권리분석을 할 줄 안다는 의미이고,

채권자와 임차인이 얼마를 배당받을지를 예상할 수 있기에

적절한 입찰가를 산정하는데 매우 도움이 될 것입니다^-^

 

매일 경매 물건을 분석하면서 등기부등본도 열람해보는데요,

지금은 내용만 파악하고 있다면 경매수업을 모두 수강한 뒤에는 예상 낙찰가로 배당표까지 짜보는 연습도 해보도록 하겠습니다.

배당표 계산기를 엑셀로 만들 수 있다면 정말 좋겠네요!

 

서론이 너무 길었죠?

오늘 제가 가져온 경매물건은 대전 서구 둔산동에 위치한 상가입니다.

권리분석에 문제가 없다면 제가 입찰에 참여하고 싶은 물건이에요.

 

그럼 자세한 내용 함께 보러 가시죠! 

 

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해당 경매 물건 소재지 <대전광역시 서구 둔산북로 121, 지하층136호(둔산동, 아너스빌)> 입니다.

구주소로는, 대전 서구 둔산동 1380-1 이에요.

 

 

해당 물건은 오피스텔인데요, 지하는 용도가 상가로 등재되어 있습니다.

입지 완전 좋죠?

근처에 대전지방검찰청, 대전지방법원, 우체국, 대전경찰청, 고용노동청, 서구청, 행정복지센터 등

일단 눈에 띄는 곳은 관공서와 공공기관들입니다.

 

또 동쪽, 북동쪽에는 아파트 단지도 눈에 띄구요, 공원도 있고, 가장 가까운 역은 정부청사역도 있네요.

상권도 입지도 너무 좋아보입니다.

 

주변에 관공서가 많기 때문에, 법무사사무소나 행정사무소로 임차를 놓으면 좋겠다는 생각도 드네요.

 

 

사진을 보니 감정평가법인으로 사용되었던 곳 같습니다.

 

 

 

해당 물건 약 25평으로 어떤 업종을 들이든지 넉넉하게 활용할 수 있는 면적이라고 생각합니다.

사진을 보니 싱크대도 있는 것 같은데요, 일부만 보이지만 매우 낡아보입니다.

싱크대는 교체를 하는 게 임대가 더 잘 나갈 것 같네요.

 

바닥도 조금 지저분해보여서 싱크대와 바닥 공사는 새롭게 가꾸어야 할 것 같습니다 :)

 

이 정도면 입지도, 상권도, 컨디션도 매우 좋아보이는데요, 기본정보를 정리해보도록 하겠습니다.

 

감정가 9200만 원, 현재 1회 유찰로 최저가 6440만 원까지 떨어졌습니다.

전용 24.9평이고, 매각진행일은 2023.07.11 입니다.

 

용도	대상	토지	건물
상가	토지 전체, 건물 전체	15.3㎡ (4.6평)	82.3㎡ (24.9평)
보증금	경매구분	배당요구종기일	청구액
644만 원(10%)	임의경매	2023.03.06	40,000,000원

 

이제 매각물건명세서와 등기부등본을 조회해보도록 하겠습니다.

먼저 매각물건명세서를 살펴볼게요.

 

매각물건명세서에는 조사된 임차내역은 없다고 나옵니다.

현황조사내역에서도 관청에 전입세대 확인한 바, 전입세대 없다고 등재되어 있구요, 상가건물임대차 현황서를 확인한 내역도 해당사항 없다고 합니다.

 

그럼 등기부등본을 확인해보도록 할게요.

 

 

 

말소기준권리일은 2017.05.02 이었는데요, 해당 내용은 대전온누리신협에서 대출받은 금액입니다.

그 이후에 개인인 손OO씨가 근저당을 설정했고, 이후 압류가 걸리네요.

개인인 손OO씨에 의해서 임의경매개시가 결정되었습니다.

 

해당 내용 배당표를 작성할 수 있으면 정말 좋겠네요ㅎㅎ

어쨌든 현재 임차인이 없는 것으로 추정되어, 명도에 따른 위험은 적을 것으로 예상됩니다.

 

그럼 시세를 한번 조회해보도록 할게요.

 

오! 운이 좋게도 같은 아너스빌의 시세를 파악할 수 있었어요.

12.6평이 매매 3500에 나와있네요.

관리비는 20만 원이며 기 보증금 300 / 차임 20만 원입니다.

 

제가 오늘 가져온 물건은 평수가 2배 정도 더 넓죠.

그러면 단순히 2배를 곱해보겠습니다^-^;;

매매가 7000, 보증금 500 / 차임 40 정도가 적절해보이네요.

 

너무 매력적인 물건인 것 같아서..

휴가를 쓰고 입찰을 해볼까 진지하게 고민중입니다ㅎㅎ

 

그럼 오늘의 권리분석 여기서 마무리하도록 할게요!

 

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