작가 수정의 레벨업 재테크

안녕하세요. 작가 수정입니다 :)

오늘은 전라도로 떠나볼 거예요!

전남 군산시 나운동에 위치한 경매물건을 가져와봤습니다.

이번 경매 물건은 가격이 매우 저렴하게 나와있는데요,

과연 해당 상가에는 어떤 사연이 있는지 함께 분석해보러 가시죠!

경매 물건의 위치는 <전라북도 군산시 대학로 342, 2층 210호> 입니다.

전북 군산시 나운동 805-1 이구요, 전용 약 4.5평 되는 상가입니다.

사진으로 봤을 때 해당 층은 텅텅 비어있는 것 같아요.

나운동 사거리에 위치해있으나 버스 이외에 이동수단은 없어 교통편은 그리 좋게 느껴지진 않습니다.

감정가 1200만 원이고, 1회 유찰로 인해 최저가 840만 원부터 입찰 참여 가능합니다.

매각 진행일은 2023.06.12 입니다.

인수되는 권리, 지상권 설정도 해당사항 없구요,

매각물건명세서상 임차인도 존재하지 않습니다.

특이사항이 있다면, 본건 호실이 소재한 2층 내부는 대부분 호실에서 영업을 하지 않고, 칸막이 시설이나 경계를 구분할 수 있는 시설물이 없다고 합니다.

단지 바닥에 테이프와 유사한 물질을 바닥에 부착하여 경계를 표시하고 있다고 합니다.

그럼 등기부등본을 한번 조회해보도록 하겠습니다.

등기부등본은 이 정도면 깔끔합니다. 

농협에서 근저당 걸린 것, 그리고 시에서 압류 걸린 것.

그리고 은행에서 임의로 경매를 개시한 것.

저는 사실 다 마음에 듭니다.

임장가보고 싶다는 생각까지 들어요.

어떻게 가는지 경로를 조사해보니, 군산터미널에서 버스를 타고 약 30분 정도 이동해야 도착할 수 있네요.

해당 오피스텔은 10층부터 오피스텔으로 등록되어 있고,

1~9층까지는 사무소, 의원, 목욕장, 소매점 등으로 용도가 등록되어 있습니다.

여기 저 정말 끌립니다!

그 이유는 일단 공실이기 때문에 명도를 할 필요도 없고,

근저당도 개인이 아닌 은행에 잡혀있어서 은행쪽에서는 받지 못한 금액은 손실로 잡으면 그만이기 때문입니다.

그런데 문제가 있어요.

해당 층이 대부분 공실이라는 점입니다.

이 부분을 직접 가서 확인해보고 싶어요.

낙찰을 받더라도 임대를 놓지 못하면 결국 그 기간만큼 손해라고 생각합니다.

해당 층의 절반 이상이 영업을 하고 있다면 그래도 입찰에 들어갈 가치가 있겠지만

대부분이 공실이라면, 거기서 혼자 영업을 할 임차인이 있을까요?

결국 경매로 수익을 얻기 위해서는 해당 물건을 요모조모, 업그레이드할 방법까지 같이 생각해야할 것 같습니다.

사실 여기는 답이 잘 나오지 않네요^-^;;

여기저기 다니면서 상가의 업종들을 분석하고 파악해보아야 겠습니다.

가격과 권리분석은 너무 좋았는데, 활용가치를 생각해보면 그만큼 매력도는 떨어지는 물건이었습니다.

그럼 오늘의 경매 권리분석 연습은 여기서 마무리하도록 할게요!

2023.05.11 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습17 - 2022타경110117[1]

2023.05.10 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습16 - 2022타경7640[3]

2023.05.09 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습15 - 2022타경51085[1]

2023.05.08 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습14 - 2021타경59163[1]

2023.05.03 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습13 - 2021타경9876[1]

2023.05.02 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습12 - 2022타경104693[1]

2023.04.27 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습11 - 2021타경9913[1]

안녕하세요 :) 경매에 관심이 많은 작가 수정입니다.

요즘 등기부등본을 조회하다보면, 가등기, 가처분, 가압류 등의 권리가 눈에 띄는데요

해당 내용에 대한 공부가 좀 더 필요하다고 생각해서 글을 작성하게 되었습니다.

그동안 읽었던 부동산 도서들을 참고해서 가등기, 가압류, 가처분에 관한 내용만 한 번 정리해보려고 합니다!

혼자서 공부한 내용이기 때문에, ~함, ~임 등의 문체로 작성하는 점 미리 양해 부탁드리겠습니다.

그럼 제가 정리한 내용이 여러분들에게도 도움이 되길 바라며 시작해볼게요 :D

가등기

가등기는 자신에게 안전하게 소유권이 이전될 수 있도록 하기 위해 실시하는 등기이다.

물권의 설정이나 소유권의 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하기 위해 설정한다.

소유권 이전 청구권 보전 가등기(순위보전 효과O)와 담보 가등기(금전소비대차)가 있는데,

이 중에서 소유권이전청구권 가등기는 낙찰자가 인수하고 담보가등기는 말소기준권리로 소멸된다.

경매로 소유권을 온전히 가져오지 못하는 위험은, 선순위 가등기 부분에서 발생하게 된다.

왜냐하면 순위보전의 효력이 있기 때문에, 말소기준권리보다 앞선 권리는 말소되지 않고 남게 된다.

이후 청구권 가등기권자가 그 권리를 이용해 소유권을 이전하면 낙찰자는 소유권을 빼앗기게 된다.

이러한 이유 때문에, 등기부등본에서 <소유권이전청구권 가등기>는 피하라는 얘기가 나오는 것임.

가압류

가압류는 금전채권 등의 회수를 위해 소송을 제기하고, 강제집행을 하고자 할 때 소송기간동안 채무자가 재산을 처분 혹은 은닉하지 못하도록 하는 보전수단의 방법이라고 한다.

가압류, 압류는 말소기준권리가 될 수 있다.

가처분

가처분은 소유물 반환, 임차물 인도 등과 같이 특정물에 대한 청구권을 가지는 채권자가, 향후 집행을 위한 보전행위를 하기 위해 목적물을 현재 상황으로 유지하려고 미리 해두는 보전 처분이라고 한다.

낙찰자는 선순위 가처분은 인수, 후순위라도 진정한 소유권을 다투는 가처분은 인수하게 된다.

가처분은 잠깐 해당 부동산의 매매를 금지하는 조치가 있다는 의미가 될 수 있다. 즉, 현재 부동산에 관해 문제가 있어 별도의 소송을 하는 중이니, 그 소송의 결과가 나올 때까지는 해당 부동산과 관련된 처분을 금지한다는 이야기이다.

따라서 운이 나쁘면 경매와 별도로 진행되는 본안소송에서 가처분권자가 승소하는 경우 소유권을 상실하게될 수도 있다.

만일 처분금지 가처분이 있는 부동산이 경매로 진행된다면, 낙찰자가 인수해야하는 것인지 아니면 본안소송에서 다투는 내용이 소유권에 대한 다툼인지 등을 면밀히 파악해서 입찰에 들어가야 한다.

요약하면, 담보 가등기와 가압류는 말소기준권리가 되어 소멸한다.

하지만 소유권이전청구권 가등기가 걸린 경매 물건은 굳이 손 댈 필요 없다.

또, 가처분의 경우도 경매 초보의 경우에는 굳이 파헤치며 시간낭비하지 말 것.

안녕하세요. 보물찾기를 하듯 전국 각지에서 경매 물건을 발견하고 싶은, 작가 수정입니다 :)

오늘 제가 소개해드릴 경매물건은 대전 오류동에 있는 상가로 신건입니다!

해당 경매물건은 어떤 사연이 있는지, 어떤 권리관계가 복잡하게 얽혀있는지

제 나름대로 분석해보도록 하겠습니다.

그럼 오늘도 여러분 함께 대전으로 가실까요?!

해당 물건의 정확한 위치는 아래와 같습니다.

<대전광역시 중구 계백로 1719, 지하 1층 19호(오류동, 센트리아 오피스텔)>

센트리아오피스텔은 서대전네거리역 바로 코앞에 있는 상가로 위치가 매우 좋네요 :)

근처에 CGV도 있고, 대전 CBS 방속국도 있고, 공원도 있고 나름 상권이 발달한 곳 같습니다.

해당 상가에는 어떤 업종이 입점해있는지 검색해보았어요.

어머나^-^ 나이트도 있네요?! 하핫

pc방+코인노래방, 은행, 토익학원, 산후도우미, 식당, 유아학습지, 명함인쇄, 사주운세, 슈퍼, 에어컨청소업체, 치과

등등 아주 다양한 업종이 들어서 상권을 형성하고 있습니다.

해당 오피스텔은 지하2~5층은 주차장으로 이용되고 있는 것 같구요

지하 1층은 기타일반업무시설이라고 등록되어 있습니다.

지상 1층은 금융업소, 지상 2층은 복합유통게임제공업의시설

지상 3~5층은 사무소, 지상 6층부터는 오피스텔으로 용도 등재되어 있습니다.

제가 가져온 경매물건 지하1층 19호는 현재 공실상태이고, 구분상가라고 합니다.

폐문으로 해당 관청에 전입세대 확인한 바, 전입세대 없다고 합니다.

해당 세무서에 상가건물임대차 현황서를 확인한 바, 해당사항도 없다고 합니다.

해당 물건 감정가 1,300만 원으로 최저가 1,300만 원부터 입찰 시작합니다.

사진을 보니 해당 경매 물건은, 한방다이어트를 판매하던 곳으로 추청됩니다.

하지만 공부상 '비디오, 레코드'로 등록되어 있다고 하네요.

외부는 잠겨있지만 키가 큰 성인은 내부를 들여다보고 사진을 촬영할 수 있을 정도로,

천정까지 벽체가 되어있지 않은 오픈형 구조입니다.

문만 천장까지 이어져있어요.

그리고 경량 자재로 구획되어 있기 때문에, 이 경매 물건은 인테리어가 다소 필요할 것 같아 보입니다.

경매 낙찰 후에 어떤 용도로 사용할 거냐에 따라 인테리어로 완전히 탈바꿈할 수 있는 상가라고 개인적으로 생각합니다.

매각물건명세서 상 조사된 임차인은 없으며, 2022.01.05 강제경매개시가 결정되었습니다.

그럼 이제 등기부등본을 살펴보도록 할게요.

등기부등본은 생각보다 그렇게 복잡하지 않네요?

채무자이자 소유자 임OO씨는 현재 같은 대전엔 거주하고 있구요, 해당 상가 건물 관리단에 의해 강제경매개시가 결정되었습니다.

관리비를 미납했나봅니다.

해당 경매물건은 관리비와 인테리어비용까지 꼭 고려한 후 입찰가를 결정하는 게 중요하겠네요 :)

을구에 저당권 및 전세권 설정은 없습니다.

시세는 어느정도 되는지 포털사이트에 한번 검색해보았어요.

같은 센트리아 오피스텔에 15층 소형사무실은 18㎡로 보증금 300에 월세 18의 가격정보 찾을 수 있었습니다.

인근 단지내 상가도 평수가 비슷한 상가 매물이 있었는데요, 14㎡로 보증금 500에 월세 20으로 가격 형성되어 있었습니다.

다만 단지내 상가는 1층에 위치해 있어요.

오늘 살펴본 상가 매물에는 나이트와 신점을 보는 곳이 있어서 그런지 보증금과 월세가 저렴한 것 같습니다.

해당 물건으로 큰 임대수익이나 월세수익을 노리기보다는 차근차근 쌓아가는 매물으로  생각하는 편이 좋을 것 같네요.

만약 제가 해당 경매 물건을 낙찰받는다면 어떤 업종을 들이는 게 좋을까요?

한번 고민해보았어요.

우선 저라면 오픈형 판매시설을 들이는 게 가장 베스트인 것 같습니다.

음 예를 들면, 전자랜드 같은 곳에 가보면 층별로 조그맣게 오픈형으로 매장이 여러군데 있잖아요?

그런식으로 오픈형으로 영업을 할 수 있게끔, 그런 업종을 들일 것 같습니다.

그리고 가능하다면 유리문+유리벽으로 철문을 다 없애고 인테리어를 싹 다 다시할 것 같아요.

또, 바닥 장판도 다시 하고 깨끗하게 청소까지 마무리해놓을 것 같네요ㅎㅎ

경매를 공부하다보면, 딱 경매만 공부해서는 안 되고 인테리어까지 같이 공부해야하는 것 같습니다 :)

이 곳을 어떤 인테리어로 하면 가장 예쁘고 실용적일까?

이런 고민도 같이 해봐야할 것 같아요.

쓰레기 폐기 비용이라든지, 장판이라든지 각종 부대비용들도 말이죠ㅎㅎ

그럼 오늘의 글은 여기서 마치도록 하겠습니다 :)

부족하지만 제 글 읽어주셔서 감사드리고, 블로그 자주 놀러와주세요-!

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2023.04.27 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습11 - 2021타경9913[1]

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2023.04.20 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습6 - 2021타경74121[2]

2023.04.19 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습5 - 2022타경3881[1]

2023.04.18 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습4 - 2021타경4964[1]

2023.04.17 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습3 - 2021타경107948[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습2 - 2022타경102094[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습1 - 2022타경106096[1]

안녕하세요.

주말 연휴 잘 보내셨나요 :)

저는 사실 오랜만에 술을 너무 많이 마셨더니 오늘 조금 힘듭니다^-^;

어제 하루종일 잠만 잤는데도 말이죠..!

이제 나이는 어쩔 수가 없나 봅니다T_T

잠과 술이 아직 덜 깬 것 같지만!

그래도 매일 하는 경매 물건 분석 연습을 쉬지 말아야겠죠!

그럼 오늘도 제가 준비한 경매 물건 분석하러 함께 가시죠 :)

앞선 글들은 사건이 종결된 경매 물건을 가져와서 파악해보았는데요,

이번에는 신건을 가져왔습니다+_+!

서울시 동대문구 왕산로37길 27, 서관동 3층 104호(청량리동, 청량리현대코아)에 위치한 상가예요!

크..! 위치 보십쇼!

진짜 너무 좋지 않습니까?

청량리역 2번 출구에서 매우 가깝고, 청량리역에선 기차도 탈 수 있기 때문에 접근성이며 상권이며 입지는 최상이라고 개인적으로 생각합니다 :)

감정가 8,700만 원에 올라와 있구요, 신건이라 8,700만 원부터 시작합니다.

해당 사건은 3층 104호와 2층 112호 두 개가 같이 올라와있기 때문에,

두 사건 모두 낙찰자가 나와야 배당이 진행됩니다 :)

매각진행은 2023년 5월 16일에 진행됩니다.

자세한 정보 아래와 같이 표로 요약해보았어요!

매각물건명세서는 아직 신건이라 등록된 게 없는 것 같구요,

현황 조사 내역을 살펴보면 3층은 공실이라고 합니다.

출입문에도 3층 표시는 없고, 폐문 부재로 점유자들을 만나지 못해서 안내문을 문틈에 꽂아놓았으나 아무런 연락이 없었다고 하네요.

전입세대 열람 및 상가건물임대차 현황에서 아무도 발견하지 못했다고 합니다.

여러가지 정황상, 현재 임차인은 없을 확률이 매우 높겠습니다.

그럼 등기부등본을 한번 살펴보도록 하겠습니다 :)

우선 가장 눈에 띄는 점은, 등기부등본 상 소유자 강OO씨는 47년생으로 해당 물건과 다소 거리가 먼 곳에 거주하고 있는 것으로 등재되어 있습니다.

그리고 36명의 개인으로부터 돈을 많이 빌린 것 같았어요.

채권자 홍씨 외 35명이라고 써져있는 부분을 확인할 수 있었습니다 :0

그리고 그 중에 한 분에게는 채무를 상환했는지, 가압류 변경으로 홍씨 외 34명이라고 변경되고 금액도 줄었습니다.

그 이후에는 계속 압류가 걸렸어요.

그리고 해당 등기목적은 처음 보는데요! <가처분>이 걸리게 됩니다.

피보전권리 소유권이전등기청구권으로 가처분이 걸려있어요!

아이고! 가처분이 걸린 경매 물건은 잘못하면 경매로 낙찰을 받고 잔금을 치뤄도

자칫 잘못하면 소유권을 옮겨오지 못할 수도 있다고 알고 있습니다.

가처분이 걸리고 약 1년 후 또 다른 채권자 개인 황OO씨로부터 강제경매가 게시되게 됩니다.

또 다른 특별한 점이 있다면 소유자이자 채무자인 강OO씨는 기관에서 돈을 빌린 흔적은 없고, 모두 다 개인으로부터 채무를 진 기록이 많다는 점입니다.

을구에는 근저당권도 설정되어 있고, 근저당권이 이전이 된 기록도 있습니다.

해당 물건 부동산 사이트에 한번 검색해보았습니다.

청량리현대코아는 주상복합으로 상가와 주거가 혼합된 매물입니다.

총 88세대로 2동으로 서관, 동관으로 구성되어 있습니다 :)

청량리동에는 해당 매물이랑 비슷한 조건의 면적이 없어서

인근 동네인 제기동을 알아보았는데요, 1층에 23㎡ 인 상가가 보 1,000 / 월세 60만 원에 거래되고 있습니다.

또 다른 제기동 매물은 1층 19㎡로 보증금 2,000에 / 월세 170만 원에 가격이 형성되어 있습니다.

상가는 시세를 파악하기 정말 어렵네요 :(

더 좁은 면적이고, 보증금은 더 높은데 월세가 2배 이상 차이나다니요..

상가 시세조사는 현장에서 임장을 뛰며 정보를 알아내는 것이 가장 중요한 것 같습니다 :)

그럼 오늘의 경매물건 분석 연습 글은 여기서 이만 마치도록 할게요-!

부족하지만 제 글 읽어주시고, 블로그 방문해주셔서 정말 고맙습니다 :)

2023.04.27 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습11 - 2021타경9913[1]

2023.04.26 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석연습10 - 2020타경102717[1]

2023.04.25 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습9 - 2022타경2080[1]

2023.04.24 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습8 - 2022타경2867[1]

2023.04.21 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습7 - 2022타경101235[1]

2023.04.20 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습6 - 2021타경74121[2]

2023.04.19 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습5 - 2022타경3881[1]

2023.04.18 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습4 - 2021타경4964[1]

2023.04.17 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습3 - 2021타경107948[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습2 - 2022타경102094[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습1 - 2022타경106096[1]

안녕하세요. 경매물건을 조사하며 국내 여행을 간접적으로 하는^-^ 작가 수정입니다.

오늘도 어제에 이어 대전의 한 상가를 준비해왔어요.

마찬가지로 사건이 종료된 낙찰받은 사건입니다.

저는 대전이 좋아요ㅎ-ㅎ! 언젠가 대전으로 꼭 임장을 갈 겁니다!

그럼 오늘도 저의 지식이 닿는 데까지 권리분석을 해보도록 하겠습니다.

제가 가져온 물건은 대전광역시 서구 도산로403번길 21, 5층 536호입니다.

대전 탄방동의 둔산쇼핑전자타운 내에 있는 상가 건물 중 하나예요.

지도를 보시면 용문역이 근처에 있어서 접근성이 뛰어나고,

위쪽으로 조금만 더 가면 대전광역시청과 로데오타운거리도 있어요.

아래쪽에는 을지대학교와 서대전역이 눈에 띕니다.

경매 물건 정보는 위 표와 같습니다.

그 당시 감정가는 1700만 원에 올라왔고, 유찰 2회만에 1260원에 낙찰되었습니다.

1700만 -> 1190만 -> 833만까지 떨어졌는데요, 두 번째 유찰가격보다 높은 금액을 적어 최고가매수인이 되었네요.

입찰은 심리싸움인가봐요^-^;;

감정가에서 약 500만 원 낮은 금액을 적어냈습니다.

보통 이 정도로 적어서 내나봐요!

이 부분은 낙찰된 사례를 조사하며 좀 더 통계(?)를 내보아야 겠습니다.

2022.06.13에 낙찰받고, 잔금은 2022.07.07에 납부 완료해서 사건 종결되었습니다.

집한건물대장상 판매시설로 등록되어 있었고, 그 당시에 공실상태였다고 합니다.

인수되는 권리와 지상권도 해당사항 없는 물건이었어요.

또 매각물건명세서상 임차인이 존재하지 않는 정말 깔금한 경매물건이라고 생각이 듭니다.

우와 부럽습니다!

말소기준권리는 2011.08.17 엘리트그룹컴퓨터시스템코리아라는 곳에서 58백만 원 가압류를 걸었습니다.

하지만 1260원에 낙찰되었기 때문에 여기서 배당을 받아가면 얼마 남는 것도 없겠어요.

혹시나 깍두기 아저씨들이 돈 내놓으라고 낙찰자에게 뭐라고 하지는 않을까용?

전 이런 부분에서 아직 초보라 걱정이 앞섭니다^-^;;

현재는 어떤 상태인지 iros에서 등기부등본을 떼 보았어요.

2022.07.07 잔금 납부한 날짜에 소유권 이전 내역을 확인할 수 있었구요, 두 분의 명의로 계약이 되어 있었습니다.

주소지가 같은 곳으로 되어 있어서 아무래도 부부가 공동명의로 등록한 게 아닐까 싶습니다.

말소기준권리 포함하여 압류 관련 저당은 모두 빨간 줄로 그어져 있는 것도 확인했습니다.

잔급납부한 날짜 이후로 근저당이 잡혀있지 않은 걸로 보아 대출 없이 해당 상가 잔금을 납부한 것으로 사료됩니다.

부부는 58년생으로 그래도 연세가 있으신데 입찰까지 참여하실 정도로 재테크에 관심이 많으신 것 같습니다.

저도 언젠가 좋은 경매 물건 취고가 매수인으로 낙찰받는 날을 고대하며,

꺾이지 않는 마음가짐으로 경매 공부 꾸준히 하고 싶습니다-!

그리고 곧 있으면 5월 중순부터 퇴근 후에 내일배움카드로 경매 강의를 수강하기로 했는데요,

많은 지식을 배울 수 있었으면 좋겠어요.

저는 할 수 있습니다! 아자 아자!

경매공부하시는 모든 분들 다 같이 힘내서 원하는 목표 꼭 이루었으면 좋겠습니다 :)

오늘도 제 블로그 찾아와주셔서 정말 고맙습니다!

2023.04.27 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습11 - 2021타경9913[1]

2023.04.26 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석연습10 - 2020타경102717[1]

2023.04.25 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습9 - 2022타경2080[1]

2023.04.24 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습8 - 2022타경2867[1]

2023.04.21 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습7 - 2022타경101235[1]

2023.04.20 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습6 - 2021타경74121[2]

2023.04.19 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습5 - 2022타경3881[1]

2023.04.18 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습4 - 2021타경4964[1]

2023.04.17 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습3 - 2021타경107948[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습2 - 2022타경102094[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습1 - 2022타경106096[1]

안녕하세요-! 경매 물건을 지도에서 찾아보며, 마치 여행하는 기분을 느끼는 작가 수정입니다 :)

오늘 제가 준비한 물건은 대전정부청사 인근에 있는 상가 경매물건이에요.

손품을 팔면서도 사진과 로드뷰 등을 보고 주변 인근 역과 주요 생활시설들을 함께 보기 때문에

그 지역에 실제로 간 건 아니지만, 마치 여행을 가는 것 같은 기분이 들어서 좋습니다!

오늘 제가 조사할 경매 물건은 이미 낙찰되어 사건은 종결되었는데요,

종결된 사건을 다시 보는 이유는 해당 평수와 감정가에 얼마의 입찰가를 써서 냈는지 파악하며

시세와 입찰가에 대한 감을 익히기 위함입니다.

앞으로 대전 지역을 파볼까 고민 중이에요.

예전에 대전 지역을 한번 갔었을 때, 지방이라고 하기엔 믿겨지지 않을 정도로 깨끗하고 인프라가 편리했던 것으로 기억합니다.

그래서 좋은 느낌을 갖고 있는 도시이고, 지방이기 때문에 수도권만큼 경매에도 경쟁률이 치열하지 않을 것 같아서요.

저는 대전이 좋습니다ㅎ-ㅎ!

사랑합니다 대전!

서론이 너무 길었네요 :)

그럼 본격적으로 오늘의 경매 물건 조사해보도록 하겠습니다!

이미 종결된 사건이지만, 해당 상가는 참 입지가 좋았어요.

정확한 주소는 <대전광역시 서구 월평선사로 29, 상가동 지하층 비10호>로 샛별아파트 단지 내에 있는 상가입니다.

인근에 황실타운 아파트, 백합아파트, 무지개아파트, 누리아파트, 각종 다양한 아파트 단지에 둘러싸여있는 위치입니다.

또 근처에 다전성룡 초등학고와 대전성천초등학고, 대전남선 중학교도 있지요.

지하철역으로는 갈마역과 정부청사역 중간에 있어 역세권이라 접근성이 매우 뛰어나다고 볼 수 있습니다.

근처에 공원도 많고, 무엇보다 정부대전청사가 가까이에 있습니다.

이렇게 위치가 좋은 탓에 유찰 2회만에 낙찰된 사건입니다.

사진으로 봤을 때 해당 상가는 다양한 종류의 업종이 입점해있었어요.

지상에는 커피숍, 정육점, 동물병원, 헤어샵, 음악학원, 중국어학원, 교회 등 상권이 다양하게 활성화되어 있는 것을 확인할 수 있었습니다.

경매로 나왔던 물건은 타월과 수건을 제작, 납품하는 업체가 영업을 하고 있는 듯 보였습니다.

해당 물건 감정가 5000만 원이었고, 낙찰가는 3159만 9999원에 최고가로 낙찰되었습니다.

9999로 일부러 작성했네요ㅎㅎ 3160원에 낙찰받았다고 볼 수 있겠습니다.

5,000만 원에서 시작되어(1회 유찰) -> 3,500만 원으로 떨어진 후(2회 유찰) -> 2,450만 원에 최저가로 내려왔을 때 3,160원에 낙찰을 받았네요.

그 당시에는 매각물건명세서상의 임차인이 존재하지 않았습니다.

또, 전입세대 확인한 바, 전입세대도 없었고, 폐문으로 안에 아무도 없었다고 하네요.

2016년 9월 12일 근저당잡혀있고, 하나은행에서 18백만 원을 걸었습니다.

그 이후에도 신용보증기금, 신용보증재단, 일반 개인으로부터 돈을 빌린 내역도 있구요, 근로복지공단에서 압류를 걸기도 했습니다.

해당 경매는 개인의 채권자가 강제경매를 요청하여 경매가 개시된 것으로 사료됩니다.

이 물건은 약 3160만 원에 낙찰되었습니다.

여기서 대항력을 갖춘 임차인이 공부상에 없기 때문에 임차인에게 줄 보증금은 없습니다.

경매에 필요한 비용을 제하고 나머지를 나눠가질텐데요, 잔금을 납부하고 소유권을 이전하면 말소기준권리를 포함해서 등기부등본상에서 빨간줄이 그어지는 것으로 알고 있습니다.

가장 선순위인 근저당 18백만 원을 제하고 나머지를 순위대로 갑구에 소유권 순위대로 배당을 받아갈 것 같습니다.

지금은 어떻게 되었는지 등기부등본을 한번 열람해보았어요.

해당 건은 경매로 인해 앞서 지저분했던 갑구와 을구에 가압류와 압류, 저당권이 말소된 내역을 확인할 수 있었습니다.

그리고 낙찰되고 잔금을 납부한 날짜에 소유권 이전으로 새로운 소유자가 등재되어 있는 것을 확인했습니다.

87년생으로 비교적 젊은(?) 나이에 해당 상가를 낙찰받았네요.

부럽습니다!바뀐 소유자의 주소지를 보니 같은 월평동에 사는 주민이었네요.잔금을 납부해서 부동산 등기를 친(?) 날짜에 대출도 설정되어 있는데요,새마을금고에서 24백만 원을 대출받은 흔적이 있습니다.

낙찰가 3,160만 원에 75~76%의 경락잔금대출을 받은 것으로 추론해볼 수 있습니다.3,160만 원 - 2,400만 원 = 760만 원760만 원 정도의 비용만 들이고 알짜 상가를 낙찰받은 현명하신 분 같습니다!

멋있습니다!저도 이렇게 되는 날이 언젠가는 올 거라 생각하며+_+!과거의 사례를 통해 제 미래에도 희망을 가지게 되는 것 같아요.

그럼 오늘 경매 물건 분석 글은 여기서 마치도록 하겠습니다 :)

2023.04.26 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석연습10 - 2020타경102717[1]

2023.04.25 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습9 - 2022타경2080[1]

2023.04.24 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습8 - 2022타경2867[1]

2023.04.21 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습7 - 2022타경101235[1]

2023.04.20 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습6 - 2021타경74121[2]

2023.04.19 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습5 - 2022타경3881[1]

안녕하세요! 오늘도 열심히 경매를 공부하는 작가 수정입니다 :)

그동안은 제가 경매 사이트에 올라와 있는 진행 중인 건들을 하나 잡고 이리보고 저리보고 분석해보았는데요,

이번에는 거꾸로 낙찰된 건에 대해 한번 살펴보려고 합니다.

어떤 상태의 경매 물건이 얼마에 낙찰되는지 알아보는 게 오히려 초보자인 저에게 더 도움이 될 것 같아서요!

그럼 오늘도 힘차게 시작해보도록 하겠습니다+_+!

오늘 함께 보실 물건은 바로 광장시장 내에 있는 4평 정도의 상가입니다.

정확한 주소는 서울특별시 종로구 예지동 266-8 입니다.

위치, 상권 모두 다 최고라고 생각하는데요, 그래서인지 해당 물건 1회만에 낙찰되었고

감정가보다 낙찰가가 약 2백만 원 높습니다.

감정가는 2200만 원이지만, 2414만 원에 최고가매각허가 결정이 났습니다.

특이사항이 있다면 대지권은 없고, 건물만 매각을 하는 사건이었습니다.

해당 물건 좀 더 자세히 들여다보도록 하겠습니다.

그 당시 경매 물건에 의류 관련 점포가 점유하고 있었습니다.

보증금 7백에 차임 66만 원으로 매각명세서에서 확인할 수 있었습니다.

이 정도의 보증금이면 상가임대차보호법에 의해 최우선변제를 받을 수 있는 것으로 알고 있습니다.

차임이 66만 원이라고 기재되어 있으니 다음 임차인에게 세를 놓을 때도 참고하기 좋은 데이터인 것 같네요.

말소기준권리는 2018.01.08 근저당권이 설정되어 있습니다.

등기부등본을 확인해보도록 하겠습니다.

등기부등본의 주요사항을 살펴보면 근저당에 1순위가 부여되어 있는 것을 확인할 수 있어요.

2018.01.08에 채권자이자 근저당권자인 오OO 씨가 1억 2백만 원 설정해놓았습니다.

그 다음 연도 2019.06.25 국민카드에서 13백만 원 가압류를 걸었구요,

2020년 03월 25일 채권자는 임의경매개시를 결정하게 됩니다.

그 이후에는 삼성카드에서도 가압류 19백만 원을 걸었네요.

등기부등본은 그래도 이 정도면 깨끗한 편인 것 같습니다.

하지만 현황조사 내역을 살펴보니 조금 특이하고 복잡한 사연이 있었어요.

채무자는 임차인을 상대로 임료 소송을 제기했으나 1심 원고패소한 사연이 있습니다.

임차인을 상대로 탐문한 바, 오래 전부터 채무자의 전 배우자와 월차임을 지급해왔었고, 2008년경 배우자가 가게를 지인 A씨에게 매도했다고 하여 A씨와 새로운 임대차 계약을 작성하고 A씨에게 월임차를 지급해오고 있었다고 합니다.

채무자의 임료 소송 이후 인접 점포와 A씨간에 건물이 서로 바뀌었다며 점유자는 A씨와 새로 임대차계약을 각각 작성했다고 합니다.

경매대상 건물의 권리귀속에 대해 당사자간 다툼이 있는 것으로 추정된다고 합니다.

사실 등기부등본, 매각명세서 상에서 권리관계는 크게 문제가 없어 보였는데

법정 소송까지 갈 정도로 해당 상권의 점유자들 사이에 갈등이 있었던 것 같습니다.

이런 경우에 명도는 결코 쉬워보이지 않을 것 같아요.

현 점유자이자 임차인은 임료 소송까지 제기받은 적 있는데 경매로 해당 물건이 넘어가다니요 :(

그리고 자세한 사항은 알기 어렵지만, 소유자가 바뀌고 새로운 임대차 계약을 작성하는 과정에서

앞뒤에 위치한 점포명이 바뀌어 기재되다니요..

저라면 일단 매우 짜증날 것 같습니다.

이런 상황에서 낙찰받아서 명도 차 온다면 배당이고 뭐고 아무하고도 얘기하고 싶지 않을 것 같습니다.

해당 물건, 2022.07.18에 종료가 되었으니 현재 등기부등본은 바뀌어 있을 것입니다.

내돈내산으로 등기부등본을 한번 조회해 보았어요.

어떤 차이점이 있는지 궁금해서요!

왜 그런 분쟁이 있었는지 알 것 같습니다.

등기부등본을 조회하려고 해당 물건 번호를 검색해보니 같은 주소에 두 개의 부동산 고유번호가 조회되더군요.

주소는 같으나 소유자가 다릅니다.

한 개가 앞쪽, 한 개가 후면 이렇게 같은 주소에 두 개의 점포가 앞뒤로 붙어있어서 계약서를 작성할 때 분쟁이 있었던 것 같네요.

내돈내산으로 둘 다 열람해보도록 하겠습니다.

첫 번째 건은 소유자가 유OO으로 되어 있어요. 유OO씨는 앞서 분쟁이 있었던 사건의 당사자인데요,

1970년에 매매를 했고 2023년 3월 22일에 증여를 한 내역이 갑구에 등기되어 있습니다.

해당 부동산 고유번호는 경매에 나온 건은 아니네요.

그럼 두 번재 부동산번호의 등기부등본을 조회해보도록 하겠습니다.

말소사항 포함하여 갑구를 살펴보니 2022년 7월 14일에 해당 물건에 소유권을 이전한 기록을 볼 수 있었습니다.

그리고 앞선 가압류들에 빨간 줄이 그어진 것을 볼 수 있었습니다.

근저당 설정도 마찬가지입니다.

하지만 특이사항이 있었는데요, 그 이후 2022.07.25에 매매예약 후 2022.07.27에 소유권일부이전청구권 가등기가 갑구에 걸려있습니다.

지분의 10분의 9가 한국산업대부주식회사로 걸려있는 내역을 확인할 수 있었어요.

저의 예상인데 해당 경매 물건이 낙찰이되어 소유자가 바뀐 후에, 내가 이 물건에 지분이 있다고 주장한 것 같습니다.

초보자에겐 너무 어려운 부분이라 저는 여기까지밖에 생각이 미치지 못하네요ㅠ_ㅠ

그럼 오늘 경매 분석은 여기서 마치도록 하겠습니다 :)

오늘도 제 블로그에 방문해주시고 부족한 글 읽어주셔서 정말 고맙습니다.

2023.04.25 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습9 - 2022타경2080[1]

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안녕하세요, 벌써 금요일이네요 :)

금요일 오전에도 상큼(?)하게 경매 매물 권리분석 연습을 해보도록 하겠습니다.

오늘 제가 준비한 사건번호는 2022타경101235[1]으로 경매 물건은 천안에 있습니다.

정확한 주소는 충청남도 천안시 동남구 일봉로 87-12, 5층 506호이며, 용곡동에 이클래스라는 오피스텔입니다.

인근 역은 쌍용역(나사렛대)가 있지만 걸어서는 무리고, 버스로 10~20분 정도 소요되는 거리에 위치해있습니다.

하지만 버스 정류장이 걸어서 1~2분 거리에 있기 때문에 아주 큰 문제는 없어보입니다.

해당 물건 감정가는 1억 1600만원이고, 현재는 유찰 3회로 30% 떨어진 8,120만 원부터 입찰 가능합니다.

매각 진행일정은 2023.04.25일입니다.

그리고 해당 경매에는 특이한 사항이 있습니다.바로, 주택임차권자 남OO의 양수인 서울보증보험으로부터 매각가격이 최초 감정가 대비 60% 이상일 경우, 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하는 문서가 제출되었다고 합니다.

현재 감정가 1억 1600만원에 60%면, 69,600,000원입니다.이 가격이 만약 최고매수가로 낙찰된다면 현재 임차인은 우선변제를 받을 수 있는 금액만 배당을 받고, 나머지 보증금은 포기하겠다는 얘기로 해석해볼 수 있겠습니다.

얼핏 보면 임차인은 손해를 보면서까지 대항력을 포기하는 것 같은데요, 왜 이런 결정을 임차인이 했는지 한번 좀 더 살펴보도록 하겠습니다.

매각물건명세서를 살펴보도록 하겠습니다.

남OO 씨로 등재되어 있으며, 임대차기간은 2019.03.15~2021.03.15 입니다.

어머나, 지금이 2023년이잖아요? 임대차 기간이 2년이나 지났는데도 보증금을 돌려받지 못한 상태네요.

그래서 자포자기하는 심정으로 우선변제금액만 받겠다고 결정한 것으로 추측해볼 수 있습니다.

전입신고, 확정일자 모두 이사하는 날인 2019.03.15에 맞춰서 신고했구요, 그래서 대항력도 있는 상황입니다.

말소기준권리일인 압류 2020.08.11 보다 빠르네요.

보증금은 1억 5백만 원입니다.

그리고 남OO씨는 해당 물건에 전세로 들어갈 때 서울보증보험에서 전세보증보험을 가입했낭봅니다.

임차인의 보증금반환채권을 양수한 신청채권자가 서울보증보험으로 매각물건명세서에 기록되어 있습니다.

그럼 해당 물건의 변제금액은 얼마일까요?

오피스텔(사무)이니 주택임대차에서 얼마인지 찾아보도록 하겠습니다.

담보물권 설정일은 압류가 걸린 2020.08.11이니, 2018.09.18~ 구간을 확인해보겠습니다.

서울특별시도 아니고, 수도권도 아니고, 광역시도 아니기에 그 밖의 지역입니다.

그 밖의 지역의 소액보증금 범위는 6천만 원 이하에, 2천만 원이 최우선변제금액입니다.

음... 소액보증금 범위에 들어오지 않아서 최우선변제금액은 받지 못하는 상황이기에, 임차인이 우선변제권만 주장하겠다는 의미인가 봅니다.

이제 등기부등본을 살펴보도록 할게요.

등기부등본에서 확인할 수 있는 사항은 7건이나 걸려있습니다.

해당 물건은 결국 계약기간이 만료되었으나 집주인이 보증금을 돌려주지 않아서, 서울보증보험에서 강제경매로 넘긴 것으로 볼 수 있습니다.

만약 낙찰받았을 경우 얼마에 거래할 수 있는지 시세를 확인해보도록 하겠습니다.

전세 1억 3천, 매매가 1억 2천에 호가 형성되어 있습니다.

감정가의 60% 이상만 써낼 경우 투자자에게 조금 유리한 상황이 아닐까요?

하지만 그 전에 압류가 너무 많이 걸려 있어서 이 부분을 해결해야 할지는 좀 더 면밀하게 따져봐야 할 것 같습니다.

그럼 오늘의 경매 권리분석, 여기까지 마치도록 하겠습니다 :)

2023.04.20 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습6 - 2021타경74121[2]

2023.04.19 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습5 - 2022타경3881[1]

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2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습2 - 2022타경102094[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습1 - 2022타경106096[1]

안녕하세요 :) 요즘 날씨가 많이 따뜻해졌죠?

임장가기에도 정말 좋은 날씨인데요, 저는 발품을 팔기 전에 손품을 열심히 팔며

경매 물건을 최대한 분석해보고자 합니다.

요즘 뉴스에도 경매 관련 이슈가 대두되고 있어 저도 눈여겨 보고 있는데요,

제 개인적은 소견으로는 돈을 빌린 채무자, 소유권자에게 강한 처벌이 있어야 맞지 않을까요?

물론 경매라는 것이 채무자가 돈을 갚지 못해서 집이 매각되는 과정이긴 하지만요..

터무니없이 자신의 욕심에 비해 큰 금액을 빌린 채무자가, 저는 최초의 원인 제공자가 아닐까 싶습니다...

바로 퇴거하지 않고 거주 기간을 늘려달라는 시간이 필요하다는 세입자의 입장도 저는 이해가 가구요.

하지만 저는 경매 투자자이기 때문에, 그대신 투자자 입장에서도 이점이 있어야 한다고 생각해요.

예를 들면, 낙찰자가 점유자의 거주 기간을 조금 늘리는 것에 동의하면 취득세를 감면해 준다든지

또는 일반적으로 명도에 필요한 이사 비용을 지원해준다든지

이렇게 낙찰자에게도 어느정도 혜택이 주어져야 경매 시장도 유지될 수 있지 않을까요?

무튼, 서론이 너무 길었네요^-^;

그럼 오늘의 경매 물건 분석 시작해보도록 하겠습니다-!

오늘 제가 분석해 볼 물건은 경기도 오산시에 위치해있는 오피스텔 상가입니다 :)

경기도 오산시 원동로 22, 지1층비169호 (원동, 르마레시티) 라는 경매 물건이에요.

오산역과 매우 가깝고, 같은 건물에 CGV가 있어 입지가 매우 뛰어난 상가라고 볼 수 있습니다.

감정가는 1억 2300만 원이며, 현재는 66% 떨어진 4218만 9000원에 올라와 있습니다.

3회 유찰 되었으며, 매각 진행일은 2023년 5월 10일입니다 :)

이렇게 입지가 좋고 평수도 나쁘지 않은 오피스텔 상가인데, 청구액이 10억원이 넘어가네요 :0

어떤 사연이 있었는지 좀 더 파보도록 하겠습니다.

매각물건 명세서를 먼저 확인해보았습니다.

2019.12.23에 근저당권이 설정되어 있어요.

비고란에 판매시설로 이용중이라고 되어 있지만, 조사된 임차내역은 없습니다.

해당 물건인 B169호의 사진을 봐도 불이 꺼져있고 안에는 박스가 쌓여있고 정리되어 있었어요.

현재는 공실인 것 같지만 그렇다 하더라도 자세한 내역은 해당 오피스텔 관리사무소에 물어봐야 할 것 같네요.

다음으로 등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다.

해당 물건은 한국자산신탁주식회사의 소유입니다.

법인 소유의 물건이네요?

이를 담보로 금정신용협동조합에서 12억의 채무를 진 적 있습니다.

정말 어마어마한 금액이네요 :0

무엇보다 해당 물건을 담보로 12억까지 대출이 나오다니요, 조금 의아한 부분이기도 합니다.

그런데 특이한 부분을 발견했어요.

해당 물건은 한국자산신탁주식회사이지만 채무자는 다릅니다.채무자는 주식회사 트러스리얼티라는 회사이고채권자는 금정신용협동조합으로 공동담보가 걸려있네요.

오우.. 참 복잡한 관계군요..!그렇다면 상황이 어떻게 되는 걸까요?

우선 금정신용협동조합에서는 공동담보로 돈을 주식회사 트러스트리얼티에 빌려준 거겠지요?그런데 왜 한국자산신탁의 소유인 해당 물건에 근저당이 걸렸는지조금 잘 모르겠습니다^-^;;

아직 저의 지식으로는... 이 부분까지 추리하기가 조금 어렵네요^-^;;우선 넘어가고! 토지등기를 한번 살펴보도록 하겠습니다.

토지 등기부등본도 살펴보니, 갑구와 을구의 기록사항은 없으며 한국자산신탁주식회사로 등기되어 있습니다.만약 경매에 낙찰받게 되면 이 토지부분은 어떻게 되는 걸까요?

언젠가 이런 부분까지 술술 글을 쓸 수 있는 날이 오길 기대하며열심히 공부해야겠다는 생각이 듭니다 :)저는 5월부터 내일배움카드로 퇴근 후 경매 학원에서 공부하기로 했답니다ㅎㅎ잘 할 수 있을지 걱정도 되는데요, 그래도 부딪혀봐야죠!

다시 돌아와, 해당 상가 시세는 어떻게 되는지 살펴보도록 하겠습니다!르네마시티 지하 1층, 24.91㎡ (7.5평) 

해당 전용면적보다 조금 더 넓은 매물은 보증금 1,000에 월세 40으로 호가 나와있습니다.월 관리비는 110만 원이네요.

사실 이 정도 물건이면 저는 충분히 투자할 가치가 있다고 생각이 듭니다.오늘 정리하며 해결되지 않은 점은.. 이렇게 채무자와 소유자가 다를 경우에는 어떻게 되는지입니다.그리고 청구금액이 10억이 넘어갈 경우, 낙찰가에서 배당이 어떻게 진행되는지 궁금하네요.

채권자 입장에서는 1원이라도 돈을 더 받아와야 할 텐데요, 만약 배당금이 모자라면 그 차이나는 나머지 금액은 어떻게 법적인 절차가 진행되는지가 궁금하네요.이런 부분도 학원에서 공부하며 좀 더 명확하게 알 수 있었으면 좋겠습니다.

지금까지 총 6개의 경매 물건을 연습했는데요, 입찰에 들어가고 싶은 사건번호, 그리고 전문가에게 분석을 의뢰하고 싶은 물건은 이 매물 뿐입니다!

이렇게 파고 파다보면 입찰하고 싶은 물건이 나오기도 하는군요 후후그럼 언젠가 법원에 입찰한 후기를 남기는 그날까지!중요한 것은 꺾이지 않는 공부!!! +_+!!

오늘도 제 글 읽어주셔서 정말 감사드리고, 도움이 되셨다면 하트 꾹 눌러주세요!

2023.04.19 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습5 - 2022타경3881[1]

2023.04.18 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습4 - 2021타경4964[1]

2023.04.17 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습3 - 2021타경107948[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습2 - 2022타경102094[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습1 - 2022타경106096[1]

안녕하세요 :) 꾸준히 경매 물건을 분석하려 노력하는 작가 수정입니다.

처음부터 완벽하게 잘 할 수는 없다고 생각해요.

하지만 매일매일 하나하나 살펴보다 보면 언젠가는 보이지 않던 부분도 보이게 되고,

몰랐던 부분도 알게 되고, 각종 용어들과 친해지고,

또 해당 물건에 어떤 사연이 있었는지도 알게되는 모든 과정을 겪게 될 거라고 생각합니다!

꾸준함의 힘을 생각하면서 오늘 오전에도 열심히 물건 분석을 해보도록 하겠습니다 :D

지금까지는 서울에 있는 경매 물건을 조사했었는데요,

오늘은 경기도 화성으로 내려가봅니다 +_+!

오늘 파볼 물건은 경기도 화성시 동탄하나1길 47-2, 5층 514호

화성시 능동 1064-1, 오디세이더테라스뷰 라는 물건입니다.

가장 가까운 역은 능동역(예정)입니다.

근처에 버스 정류장도 있긴 하지만 아무래도 역세권에서 조금 거리가 떨어져서 접근성은 아주 뛰어나다고 보긴 어렵습니다.

하지만 근처에 노브랜드, 각종 편의점, 아파트 등 주거지역과 맞닿아 있어 안정적이며 조용한 위치라는 생각이 드네요.

해당 물건 감정가 1억 500만 원이며, 현재는 66% 떨어진 3601만 5000원으로 가격 형성되어 있습니다.

유찰은 3회까지 왔구요, 그 전에 누군가 최고가 매수인으로 낙찰된 히스토리는 없습니다.

해당 물건은 업무시설(오피스텔)이지만 조사시점에는 현재 주거용으로 이용 중이라고 합니다.

그리고 중요한 사항이 있네요.

대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않는 경우 잔여 보증금을 매수인이 인수하므로 입찰 시 주의를 요한다고 별도로 기재되어 있습니다.

그럼 좀 더 자세히 파보도록 하겠습니다.

매각명세서를 살펴보면, 2021년 12월 30일에 가압류가 걸려있습니다.

그리고 현재 임차인인 노OO씨는 2021년 12월 14일 전입신고를 했고, 2021.10.18에 확정일자까지 받았습니다.

또 배당요구 종기일인 2022.07.29 안에 드는 2022.07.01에 배당요구종기도 마쳤습니다.

이 삼박자가 모두 갖춰졌기 때문에 대항력 있는 임차인의 조건에 부합하며, 낙찰자는 보증금을 인수해야 할 의무가 생겼다고 볼 수 있습니다.

보증금은 104,000,000원입니다. 어우... 최우선변제를 받는다고 하더라도 턱없이 부족한 금액이네요..

소액임차표를 보니, 주택임대차 기준으로 1억 3천만 원 이하의 보증금은 4,300만 원까지 변제받을 수 있습니다.

104,000,000 - 43,000,000 = 61,000,000원 입니다.

이런 건은 잘못 들어갔다가 보증금을 물어줘야 하는 위험이 있는 물건이라고 볼 수 있습니다.

임대차기간은 2021.11.28~2023.11.27 까지로 되어 있네요.

만약 올해 11월 27일까지 해당 물건에 낙찰자가 아무도 없다면 어떻게 될까요?

저도 궁금해지는 부분입니다.

그렇다면 어떤 압류가 걸려있는지 등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다.

현재 소유자인 김OO씨에게 총 3건의 가압류가 걸려있습니다.

가장 빠른 순위는 우리은행에서 22,317,268원, 그 다음 롯데카드에서 32,392,944원, 마지막으로 한화생명보험에서 20,856,718원입니다.

그리고 우리카드에서 강제경매개시를 신청해서 경매로 넘어간 물건이라고 추측해볼 수 있습니다.

빌린 돈이 보증금보다 작네요.

해당 물건 경매로 낙찰받았을 경우 가장 큰 문제는 명도라고 예상되어집니다.

우선 경매 물건 자체가 보증금이 1억 가까이 되다보니, 그 돈을 받기 전까진 못나가겠다고 임차인이 강짜를 부릴 가능성이 높아 보입니다.

만약 해당 물건을 낙찰받는다면 시세는 어떻게 될까요?

중층은 매매가 약 1억 원에 형성되어 있고, 월세로는 가격형성이 되어있지 않습니다.

전세는 약 9,400만 원~1억 1천만 원으로 약 9,800 정도 됩니다.

저라면 해당 경매는 들어가지 않겠어요.

시세가 현 임차인의 보증금보다 적기 때문에 뭐가 되었든 제가 손해인 상황인 것 같아서 그렇습니다.

그럼 오늘의 분석은 여기서 마치도록 할게요 :D

부족하지만 제 글 읽어주셔서 감사합니다.

2023.04.18 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습4 - 2021타경4964[1]

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