작가 수정의 레벨업 재테크

안녕하세요 여러분! 

어린이날 연휴 잘 보내셨나요 :)

저는 간만에 친한 동생이랑 단양 여행을 다녀왔어요!

패러글라이딩도 타고 맛있는 음식도 먹고 힐링하고 왔답니다-

저의 소소하고 개인적인 이야기는 아래 링크에서 확인하실 수 있어요.

https://crystal-playgound.tistory.com/23

각설하고, 이제 일상으로 돌아왔으니 경매 공부를 다시 해봐야겠죠?!

오늘 제가 조사해본 매물은 경기도 하남시에 소재한 상가 물건입니다.

그럼 같이 Deep하게 알아보러 가시죠!

구체적인 주소는 <경기도 하남시 대청로 33, 1층 120호(신장동, 현대베스코아빌딩)>입니다.

본 상가에서는 해당 물건 포함 3건의 경매가 함께 진행됩니다.

사진을 보니 오픈형 매장으로 이용되고 있는 것 같습니다.

위치는 하남시청이 인근에 있고, 지하철, 버스정류장 등 교통이 매우 좋은 편입니다.

같은 건물에 상권도 알차게 형성되어 있구요, 인근 상가들도 밀집해있습니다.

감정가 3,700만 원이며, 매각 진행일은 2023.05.15일으로 일주일 남았습니다 :)

신건이기는 하지만 미납으로 인해 다시 경매시장에 올라온 것 같습니다.

2023.03.06 4001만 5500원에 최고가매가허각이 났으나 4월에 잔금 미납이력이 있습니다.

임차인 현황을 보면 해당 호수는 보증금 500만 원에, 차임 20만 원으로 등재되어 있습니다.

임차인은 배당요구종기일 안에 배당요구를 신청했구요,

말소기준권리는 2021.10.19이고, 권리신고는 2021.12.15에 되어 있습니다.

안타깝지만 말소기준권리일보다 확정일자가 늦어 낙찰자는 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 사료됩니다.

하지만 상가임대차보호법에 의해 소액 보증금인 5백만 원은 돌려받을 수 있지 않을까요?

이 부분은 좀 더 공부해야할 것 같습니다.

하지만 매각물건명세서에서는 특이한 사항이 발견되어쓴ㄴ데요,

현황조사 시 발급받은 상가건물임대차현황서에서는 본건 부동산에 신고된 임차인이 없는 것으로 표시되었고,

2022.08.08자로 접수된 경기광주세무서의 사실조회회신에 의하면 상가건물임대차가 있음으로 회신받았다고 합니다.

하지만 채권자가 경기광주세무서 하남지서에 신청한 임대차 정보제공 요청 민원에 대해서는 제공할 정보가 없어

상가건물임대차현황서 발급이 불가하다는 안내를 받았다고 하네요.

어떤 내용이 진실일까요?

자세히는 알 수 없지만 임차인이 방어적인 스탠스를 취하고 있는 것 같다라는 느낌이 들었어요.

왠지 모르지만 복잡한 사건처럼 느껴집니다.

그럼 등기부등본은 어떤지 한번 조회해보도록 하겠습니다.

주요 등기사항 요약 페이지를 보면, 을구에 근저당 및 전세권은 설정되어있지 않았어요.

하지만 가장 눈에 띄는 것은 바로 <소유권이전담보가등기>입니다. 

이 소유권이전담보가등기는 2021년 10월 19일에 설정이 되어있는데요, 해당 일자가 말소기준권리이기도 합니다.

제가 공부한 내용을 바탕으로, <가등기>나 <가처분> 설정이 되어있는 경매 물건은 가급적 피하는 것이 좋다고 들었습니다.

왜냐하면, 기껏 잔금까지 납부했는데 가등기나 가처분이 걸려있으면 소유권이 완전히 넘어오지 않기 때문입니다.

'죽쒀서 남준다'라는 말이 딱 어울릴 수 있다고 하더라구요T_T

아마 이런 이력이 있기 때문에 최고가매수인이 잔금을 미납한 게 아닐까 싶어요.

해당 물건을 만약에 낙찰받는다면 그대로 보증금 500에 차임 20을 받는 게 아마 가장 좋을 것 같습니다.

매각명세서상에 보증금과 차임 정보가 나와 있는 건은, 보증금과 차임을 어떻게 설정해야할지 고민을 크게 하지 않아도 되서 좋은 것 같아요ㅎㅎ

저라면 해당 상가 경매에는 들어가지 않을 거예요.

아무래도 가등기와 같은 복잡하고 어려운 권리관계는 초보인 저에게는 무리라고 생각이듭니다.

그럼 오늘의 분석은 여기서 마치도록 하겠습니다 :)

2023.05.03 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습13 - 2021타경9876[1]

2023.05.02 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습12 - 2022타경104693[1]

2023.04.27 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습11 - 2021타경9913[1]

2023.04.26 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석연습10 - 2020타경102717[1]

2023.04.25 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습9 - 2022타경2080[1]

2023.04.24 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습8 - 2022타경2867[1]

2023.04.21 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습7 - 2022타경101235[1]

2023.04.20 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습6 - 2021타경74121[2]

2023.04.19 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습5 - 2022타경3881[1]

2023.04.18 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습4 - 2021타경4964[1]

2023.04.17 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습3 - 2021타경107948[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습2 - 2022타경102094[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습1 - 2022타경106096[1]