안녕하세요, 연휴 잘 보내셨나요 여러분 :)
오랜만에 pc 앞에 앉으니 밍기적대고 싶어집니다ㅎㅎ
그래도 열심히 권리분석을 해야겠지요?!
곧 권리분석 연습 글이 30건이나 되어갑니다..!
매일 꾸준히 했더니 늘어나는 숫자에 굉장히 뿌듯하네요.
그리고 저는 내일부터 퇴근 후 경매 수업을 듣습니다.
자세한 내용은 아래 글을 참조하세요 ↓
2023.04.19 - [부동산/경매·공매] - [경매] 내일배움카드로 경매 강의 들을 수 있는 곳 (퇴근 후 가능!)
[경매] 내일배움카드로 경매 강의 들을 수 있는 곳 (퇴근 후 가능!)
안녕하세요-! 요즘 경매 공부에 관심을 갖고 있는 작가 수정입니다 :) 이번 글은 제목처럼 내일배움카드로 경매 강의를 들을 수 있는 곳을 소개해드리려고 해요. 내일배움카드 재직자 과정에서
crystal-levelup.tistory.com
힘들겠지만 두 달 정도 죽었다 생각하고 열심히 해보려구요!
수업 들으면서 유용한 정보나 좋은 경매 지식이 있으면 잘 정리해서 자주 업로드하도록 할게요.
그럼 오늘 경매권리분석 연습 시작해보도록 하겠습니다 :)
렛츠 고우!
오늘 제가 준비한 경매 물건은 서울에 위치한 7.4평의 상가입니다 :)
정확한 소재지는 서울특별시 동작구 보라매로5가길 24, 지하 1층 009호(신대방동, 보라매나산스위트)
서울 동작구 신대방동 395-68 입니다.
감정가 5200만 원, 3회 유찰로 2662만 4000원까지 떨어진 경매물건입니다.
다음 입찰은 2023.06.01에 진행됩니다.
| 용도 | 대상 | 토지 | 건물 |
| 단지내상가 | 토지 전체, 건물 전체 |
2.89㎡(0.9평) | 24.33㎡(7.4평) |
| 보증금 | 경매구분 | 배당요구종기일 | 청구액 |
| 533만 원(20%) | 임의경매 | 2022.07.29 | 30,980,821원 |
사진을 보니 네일샵으로 운영되고 있던 것 같네요.
네일샵으로 운영되었다면, 그래도 내부 인테리어는 깨끗하고 깔끔할 것으로 예상해봅니다.
특이사항이 있다면, 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%라는 공고가 있어요.
이렇게 특별매각조건이 붙는 경매 물건의 경우에는 미납으로 인해 유찰될 경우에 위와 같은 조건이 붙습니다.
유찰 내역을 확인해보니 3,068만 원에 최고가 낙찰 받았네요?
어떤 사연이 있어서 잔금을 납부하지 않았는지 모르겠지만, 이런 케이스는 경쟁률이 낮아서 낙찰받을 확률이 올라갑니다.
그럼 해당 물건 어떤 사유가 있어서 미납되었는지 한번 살펴보도록 하겠습니다.
먼저 매각물건명세서를 살펴보도록 하겠습니다.
매각물건명세서에는 조사된 임차내역이 없으며, 비고란에는 현재 공실이라고 표기되어 있네요.
최선순위결정일은 2016.08.12 근저당입니다.
그럼 등기부등본을 한번 살펴볼까요?
등기부등본은 얼핏 보았는데도 살짝 복잡해보입니다.
그래도 포기하지 않고 분석해볼게요!
어떤 문제가 있는지 파악하고 그것을 해결할 수 있다면 부자가 되는 지름길이겠지요?
우선 말소기준권리는 2016.08.12 이OO씨의 6천만 원입니다.
해당 상가 소유자인 김OO씨는 이OO씨에게 6천만 원을 빌렸고, 이OO씨는 해당 금액에 대해 근저당을 설정했습니다.
그리고 같은 날 전세권 4백만 원도 함께 설정합니다.
하지만 근저당권자, 전세권자가 2018.10.05에 이OO씨에서 -> 최OO씨로 변경되었습니다.
아마 이OO씨의 가족이 아닐까 추측해봅니다.
그리고 나서 여기서부터 조금 복잡한데요,
소OO씨가 근저당 6천만 원에 압류를 걸었네요.
즉 최OO씨는 소유자 김OO씨로부터 6천만 원을 받아야 하는데, 계속 받지 못하고 있고
최OO씨는 받아야 될 6천만 원에 대해 소OO씨에게 압류를 당한 것으로 추정됩니다.
그리고 압류권자이면서 채권자인 소OO씨가 해당 상가를 경매로 넘겨서 시작된 사건으로 볼 수 있겠습니다.경매에 넘어오기 전까지도 삼성생명, 대부업체, 동작구, 용인시 등으로부터 압류가 걸린 내역도 등기부등본에서 확인할 수 있습니다.
하지만 가처분 가등기도 아니기 때문에, 말소기준권리 이후의 것들은 모두 사라지게 됩니다.음.. 조금 복잡해보이긴 하지만 그래도 개인적으로는 크게 문제가 없어보입니다..!물론..! 아는만큼 보인다고ㅠ 제가 아는 지식이 깊지 않아서 문제가 없어 보이는 것일 수도 있습니다 하핳
해당 물건 낙찰 후 명도까지 무사히 마쳤다고 가정했을 때, 보증금과 임차를 어느 가격에 내놓아야 하는지적정 가격을 한번 파악해보도록 하겠습니다.
해당 경매물건 입지 완전 좋습니다.
보라매공원이 바로 옆에 있구요, 보라매병원도 있습니다.
인근 역으로는 보라매병원역, 당곡역으로 더블 역세권에 있다고 볼 수 있습니다.
롯데백화점 관악점도 있고, 근처에 아파트로 둘러싸여있네요.
그럼 해당 상가 근처에 7.4평은 어떻게 시세가 형성되어 있는지 살펴보도록 하겠습니다.
인근에 2/2층 28㎡ 상가는 보증금 2,000 / 월세 60으로 형성되어 있습니다.
또 다른 사례는, 1/5층 20㎡ 상가인데요, 보증금 2,000 / 월세 70으로 형성되어 있습니다.
그 이외에, 1/3층 26㎡ 피부샵 상가는 보증금 1,000 / 월세 100을 받고 있네요.
만약 저라면 보증금 2,000에 월세 65 정도로 하고, 네고가 가능한지 물어봤을 때 60까지 고려할 것 같습니다.
사실 이 정도 입지에서 상가에서 월세를 받을 수만 있다면 얼마나 좋겠습니까..!
해당 경매 물건은 일단 입지와 상권이 매우 발달되어 있어서,
욕심부리지 않는 수준에서 임대를 놓으면 금방 빠질 가능성이 높을 것 같습니다.
해당 물건은 제가 경매에 참가하고 싶네요 :)
그럼, 오늘의 권리분석 연습은 여기서 마무리하도록 하겠습니다!
여러분 부자 되세용♥
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