안녕하세요 :) 권리분석의 달인이 되고 싶은 작가 수정입니다!

오늘 사실 글을 너무 많이 써서 조금 쉴까 했는데요,

그래도 멈추지 않고 꾸준하게 해보도록 하겠습니다!

그럼 오늘 제가 파볼 경매 사건번호 함께 가보시죠!

오늘 제가 준비한 물건은 2022타경2867[1]이라는 사건번호입니다.

모란역 CGV 건물에 있구요, 정확한 주소는 성남시 중원구 성남대로 1136, 4층 4027호(성남동, 니즈몰) 입니다.

8호선과 수인분당선이 교차하는 더블 역세권으로 접근성, 교통편 매우 훌륭하다고 볼 수 있습니다.

해당 물건 감정가 5,200만 원이며, 현재는 1회 유찰로 30% 떨어진 3640만 원에 가격 형성되어 있습니다.

매각 진행일은 2023.05.01 이며 글을 쓰는 현재 기준으로 7일 남았습니다.

해당 물건은 경계표지와 건물번호 표지를 갖추지 않은 오픈상가입니다.

지상 9층부터 10층까지는 CGV로 운영되고 있구요,

1층부터 8층까지는 상점으로 이용되고 있습니다.

매각물건명세서를 한번 보도록 하겠습니다.

2005.10.31에 근저당권이 설정되었구요,

주식회사 이랜드리테일이 니즈몰 4층 4027호 4028호 두 호수를 점유하고 있습니다.

기간은 2010.12.29~2020.12.28까지이고, 보증금은 각각 2,162,050원입니다.

그럼 등기부등본을 한번 살펴보도록 하겠습니다.

주요사항을 살펴보면 최OO님의 단독소유로 되어있구요, 성남시로부터 압류가 들어와있습니다.

근저당은 2005년 농협에 채권최고액 40,300,000원이 제일 먼저 걸려 있구요,

그 다음으로 임차했던 이랜드가 보증금에 대해 전세권을 설정한 상태입니다.

감정평가서를 한번 살펴보도록 하겠습니다.

1~8층 전체가 뉴코아아울렛 모란점으로 이용중이었으나 입점업체가 2020.12.28자로 철수했다고 합니다.

같은 4층 다른 호수의 거래사례를 살펴보면, 전유면적이 5㎡인 면적이 3천만 원에 거래되었습니다.

평가선례를 살펴보면, 전유면적 3.74㎡에 해당하는 물건은 26백만 원에 낙찰된 선례를 확인할 수 있었어요. 

저라면 해당 건 경매 들어가고 싶습니다+_+!

오..!!

나쁘지 않다고 생각해요!

4천만 원 정도에서 입찰가를 써서 냉큼 가져오고 싶습니다..!

이 매물은 임장까지 가보고 싶은데요, 그런데 문제가 하나 있습니다.

건물 4층 전체가 공실이고, 관리실에 의해 일반인의 출입이 통제되고 있다고 하네요 :(

이런 상황이면 낙찰을 받아도, 임차인을 구하기 어려운 상황인 것 같아요.

그 층에 혼자 누가 들어와서 장사를 할까요?

해당 층이 다 이랜드 점유로 계약 종료 후에 다 빠진 게 아닐까요..?

사실 현장에 가면 답이 다 나오는데, 이럴 땐 당장 임장을 나가고 싶군요 하하

그래도 무턱대고 덤비기보단 공부를 조금만 더 하고 덤벼보려구요!!

5월 중순부터 시작하는 부동산 경매 수업이 기대가 됩니다.

수업을 듣고 중요한 내용들은 또 부동산 공부 섹션에 글을 정리해보도록 할게요!

그럼, 임장 후기를 적는 그날까지!

중요한 건 꺾이지 않는 마음!!

오늘도 제 글 읽어주셔서 감사합니다 :)

2023.04.21 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습7 - 2022타경101235[1]

2023.04.20 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습6 - 2021타경74121[2]

2023.04.19 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습5 - 2022타경3881[1]

2023.04.18 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습4 - 2021타경4964[1]

2023.04.17 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습3 - 2021타경107948[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습2 - 2022타경102094[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습1 - 2022타경106096[1]

안녕하세요 :) 주말에도 열공하는 작가 수정입니다.

요즘 주식뿐만 아니라 경매 공부도 함께 병행하고 있는데요, 용어가 참 어렵더라고요.

그래서 이번 글은 경매를 자주 공부하다보면 등장하는 각종 용어들과

경매를 준비함에 있어 핵심 사항을 정리해보려고 합니다.

이번 글은 두서없이 공부한 내용을 혼자 정리하는 글이라는 점 양해 부탁드려요!

배당 순위

최고가 매수신고인이 납부한 보증금 및 잔금은 아래와 같은 순서로 배당이 진행됨

0순위: 경매 집행 비용, 부동산의 점유자가 목적물을 관리, 보존하는 데 지출한 비용(비용상환청구채권액)

1순위: 소액임차인의 최우선변제금과 임금채권 중 일정액

2순위: 경매 대상 부동산에 발생하는 조세

3순위: 담보 물권(저당권, 전세권, 담보가등기) & 임차보증금(우선변제보증금)

4순위: 임금채권

5순위: 당해세를 제외한 국세와 지방세

6순위: 보험료와 공과금

7순위: 일반채권(가압류 등)

각종 용어

1. 가처분: 소유물 반환, 임차물 인도 등과 같이 특정물에 대한 청구권을 가지는 채권자가 향후의 집행을 위한 보전행위를 하기 위해 목적물을 현재 상황으로 유지하려고 미리 해두는 보전 처분

2. 압류: 채무자가 공공기관 등의 조세를 체납할 경우 체납자의 재산 처분을 금지하고 보전하는 것으로, 체납자가 미납한 채권을 회수하기 위한 경매(공매)를 시행하고자 미리 체납자의 재산을 확보해두는 것

3. 인도명령: 경매 대상 부동산의 점유자 중 새로운 매수인에게 대항력이 없는 점유자를 퇴거시키기 위해 법원에 신청해 얻는 권리

4. 우선변제권: 대항요건(점유+전입신고)을 갖추고 확정일자를 받은 임차인의 임차주택이 경매로 매각되는 경우, 후순위 권리자 및 기타 채권자에 우선해 보증금을 변제받을 수 있는권리

5. 선순위 임차인: 1순위 저당권자보다 앞서 있는 임차인을 말하며 새로운 매수인은 선순위 임차인의 보증금액을 인수해야 함

말소기준권리

말소기준권리란 부동산 경매가 진행되어 대상 부동산이 매각된 뒤 새로운 매수인에게 소유권이 이전될 때, 매각과 함께 말소되거나 새로운 매수인이 인수해야 하는 기준이 되는 권리.

경매에 참가하는 투자자는 권리분석을 할 때, 가장 먼저 말소의 기준이 되는 권리를 찾아야 함<중요>등기부등본에 기재된 좌측의 권리 중 최선순위로 기입된 등기

말소기준권리보다 앞선 권리는 새로운 매수인이 인수말소기준권리보다 뒤에 있는 권리는 말소됨

말소기준이 될 수 있는 권리1. 근저당권, 저당권 -> 등기된 사항들 중 최선순위2. 전세권3. 압류, 가압류 -> 최선순위4. 가등기 -> 최선순위5. 경매개시결정 기입등기

순위를 불문하고 항상 인수해야 하는 권리유치권, 법정지상권, 예고등기, 분묘지기권

대항력있는 임차인

말소기준권리일보다 먼저 점유한 임차인이라면 낙찰자는 배당순위에서 밀려서 돌려받지 못하는 임차인의 보증금을 대신 지급해야 할 의무를 갖게 된다.

따라서, 투자자는 임차인의 우선변제권이 언제 생겼는지에 대해 면밀히 살펴보아야 손해를 보지 않을 수 있다.

우선변제권은 전입신고와 확정일자를 모두 갖춰야 주어지는데, 둘 중 늦은 날짜를 기준으로 우선변제권이 생긴다.

but, 최우선변제권은 대항력만 있고 확정일자는 받지 않아도 해당 권리가 주어진다.

최선순위 담보권 설정일자: 2018.09.18 이후

서울특별시: 1억 1천만 원 이하의 보증금 -> 3,700만 원까지 최우선변제 가능

예를 들어,임차인이 확정일자+전입신고를 2020.1.1에 했고 -> 가압류가 2021.1.1에 걸렸다면우선변제가 말소기준권리일보다 먼저 갖춰졌다이럴 경우에는 임차인에게 대항력이 생기고, 경매 낙찰자는 보증금을 돌려줘야할 의무가 있다

하지만 임차인이 경매에서 배당을 받기 위해 배당요구종기일까지 배당요구종기를 신청(?), 등록(?)할 경우에는 안심해도 된다.즉, 배당을 받을 수 있는 대항력 있는 임차인이 있는 경우는 다른 케이스에 비해 비교적 수월하게 진행할 수 있다.

하지만 배당요구종기일까지 배당을 신청하지 않거나 신청했다가 취소하는 경우에는 문제가 발생한다.어차피 새로운 인수인이 보증금을 돌려줘야할 의무가 있으니 손해볼 것이 없기 때문.

현재 나의 상황에서는 분석 연습을 할 때, 임차인이 대항력을 갖추었는가 그리고 말소기준권리일을 찾고 날짜를 비교해보고 찾는 연습을 해볼 것.

좀 더 명확하게 이해하고 싶은 부분은 배당 순위에 따라 배당을 받게 되는데 그 과정을 좀 더 구체적으로 알고 싶다예를 들면, 배당을 해야하는데 낙찰 금액이 모자란 경우엔 어떻게 되는지? 이런 디테일한 상황들?

안녕하세요 :) 오늘 오전에 경매물건 분석 연습 글을 올렸었는데요,

그냥 눈으로 볼 때랑, 글로 정리해보는 거랑 확실히 차이가 있더라구요.

아무래도 글로 정리해보니까 한번 더 생각해보게 되고,

한번 더 정리해보게 되는 것 같아 도움이 많이 되는 것 같아요.

그래서 다른 분석 연습용 물건을 하나 더 가져왔습니다 :)

경매물건 조회

사건번호 2022타경102094[1] 이라는 물건이에요.

서울특별시 중구 난계로11길 16, 5층 505호(황학동, 아미인) 입니다.

신당역 1번출구에 매우 근접해서 위치가 상당히 좋은 매물입니다.

감정가 1억 5,000만 원이며, 현재는 유찰 6회로 최저가 3932만 2,000원까지 떨어졌습니다.

74%가량 가격이 떨어진 상태입니다.

용도는 오피스텔(사무)로 되어 있고, 매각 목록은 토지 1.6평 + 건물 5.6평입니다.

매각은 2023.05.16에 진행됩니다.

지금 글을 정리하며 느낀 것은 권리관계가 매우 복잡하게 얽혀있다는 점입니다.

채권자는 A씨이고, 채무자겸소유자는 B씨, 임차인은 C씨, 압류권자는 D씨

벌써부터 최소 4명의 인물이 등장하네요.

과연 어떤 사연이 있을지 좀 더 파보도록 하겠습니다!

해당 물건은 임대미상으로 나와있습니다.

본건 현장실사시 폐문부재 등으로 인하여 내부관찰을 하지 못했으며, 외부관찰 및 건축물대장상 건축불현황도 등을 기준으로 내부구조도를 표기하여 감정했다고 하네요.

또, 부동산의 전입세대 열람 내역에 임차인만 등재되어 있으며, 부동산을 방문하였으나 점유자를 만나지 못하고, 안내문을 부착해두었다고 합니다. 

해당 건축물 정보는 아래와 같습니다.

승강기는 1대 있고, 지하 1층부터 지상 10층으로 된 건물입니다.

본 건은 5층 505호입니다.

층별정보를 자세히 보면 8층부터 옥탑 2층까지는 다세대주택으로 이용되고 있어요.

지상 1층부터 7층까지는 오피스텔로 이용되고 있습니다.

 매각물건명세서를 확인했을 때, 전입신고는 2020년 4월 17일로 되어 있습니다.

등기부등본을 확인했을 때, 소유자 A씨는 칠곡군, 국민건강보험공단, 금정구, 동래구에서 압류를 받은 사실이 있으며

채권자 B씨의 강제경매개시로 경매가 진행된 것으로 추측해볼 수 있습니다.

현재 임차인인 C씨는 임대 미상인 상태라고 상상(?)해볼 수 있습니다.

제가 예상하는 게 맞을 지는 모르지만, A씨는 해당 건물을 C씨에게 임대를 놓았습니다.

하지만 중간에 B씨에게 채무를 지게 되고, A씨는 그것을 갚지 않아 잠적(?)한 것으로 추론해볼 수 있습니다.

그리고 멀쩡히 점유하고 있던 C씨는 해당 물건이 경매로 넘어갔다는 소식을 듣게 되어 황당한 상황이 된 것이지요.

제가 생각한 시나리오는 위와 같습니다.

칠곡군, 금정구, 동래구 등 각기 다른 구에서 압류를 받은 것으로 보아

A씨는 거주지를 여러번 이전한 게 아닐까 싶기도 하네요.

제가 만약에 해당 입찰에 참가한다고 가정해보도록 할게요!

그럼 얼마를 제시해야 할까요?

감정가가 1억 5천만 원이고, 유찰이 많이 되어서 약 4천만 원까지 떨어졌습니다.

그리고 해당 건물의 다른 층 시세 정보는 매매가 1억 2,000만원 ~ 1억 4,000만원 정도입니다.

전세가는 1억 4,000만 원 ~ 1억 7,000만 원으로 형성되어 있고요.

제가 만약 입찰에 참가한다면 1억 원을 써 볼 것 같습니다 하하하

그리고 만약 낙찰받았다고 가정하면 어떻게 될까요?

우선, 임차인을 먼저 해결해야겠지요?

가장 중요한 것은 해당 오피스텔을 얼마에 들어왔느냐일텐데 그 정보를 알 수 없으니 쉽게 도전하기 어려운 것 같습니다.

만약 배당에서 해당 보증금만큼 돌려받지 못한다면 제가 물어줘야 할 일이 생길수가 있겠죠?

마찬가지로 채권자와 채무자는 아무래도 감정이 많이 악화된 상태일테니,

배당을 받고도 빌린 돈만큼 채워지지 않는다면 그 돈까지 물어줘야할 일이 발생할 수도 있을 것 같습니다. 

제가 예상한 시나리오가 맞을까요?

유찰이 6회까지 발생한 것을 보면, 제가 추측한 것보다 더 깊은 사연이 있을 수도 있겠습니다.

좀 더 공부를 열심히 해서 제가 어디서부터 어디까지의 권리를 떠안고

어떤 경우에 돈을 물어줘야 하는지, 왜 그런 상황이 발생하는지도 파악할 수 있는 날이 왔으면 좋겠습니다 :)

경매 글을 쓴지는 얼마 안되었는데요, 뭔가 사연을 밝혀내는 탐정이 된 것 같은 기분이 듭니다!

그럼 오늘 제 블로그 방문해주셔서 감사드리고, 긴 글 읽어주셔서 고맙습니다♥

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2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습1 - 2022타경106096[1]