작가 수정의 레벨업 재테크

안녕하세요 여러분! 

어린이날 연휴 잘 보내셨나요 :)

저는 간만에 친한 동생이랑 단양 여행을 다녀왔어요!

패러글라이딩도 타고 맛있는 음식도 먹고 힐링하고 왔답니다-

저의 소소하고 개인적인 이야기는 아래 링크에서 확인하실 수 있어요.

https://crystal-playgound.tistory.com/23

각설하고, 이제 일상으로 돌아왔으니 경매 공부를 다시 해봐야겠죠?!

오늘 제가 조사해본 매물은 경기도 하남시에 소재한 상가 물건입니다.

그럼 같이 Deep하게 알아보러 가시죠!

구체적인 주소는 <경기도 하남시 대청로 33, 1층 120호(신장동, 현대베스코아빌딩)>입니다.

본 상가에서는 해당 물건 포함 3건의 경매가 함께 진행됩니다.

사진을 보니 오픈형 매장으로 이용되고 있는 것 같습니다.

위치는 하남시청이 인근에 있고, 지하철, 버스정류장 등 교통이 매우 좋은 편입니다.

같은 건물에 상권도 알차게 형성되어 있구요, 인근 상가들도 밀집해있습니다.

감정가 3,700만 원이며, 매각 진행일은 2023.05.15일으로 일주일 남았습니다 :)

신건이기는 하지만 미납으로 인해 다시 경매시장에 올라온 것 같습니다.

2023.03.06 4001만 5500원에 최고가매가허각이 났으나 4월에 잔금 미납이력이 있습니다.

임차인 현황을 보면 해당 호수는 보증금 500만 원에, 차임 20만 원으로 등재되어 있습니다.

임차인은 배당요구종기일 안에 배당요구를 신청했구요,

말소기준권리는 2021.10.19이고, 권리신고는 2021.12.15에 되어 있습니다.

안타깝지만 말소기준권리일보다 확정일자가 늦어 낙찰자는 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 사료됩니다.

하지만 상가임대차보호법에 의해 소액 보증금인 5백만 원은 돌려받을 수 있지 않을까요?

이 부분은 좀 더 공부해야할 것 같습니다.

하지만 매각물건명세서에서는 특이한 사항이 발견되어쓴ㄴ데요,

현황조사 시 발급받은 상가건물임대차현황서에서는 본건 부동산에 신고된 임차인이 없는 것으로 표시되었고,

2022.08.08자로 접수된 경기광주세무서의 사실조회회신에 의하면 상가건물임대차가 있음으로 회신받았다고 합니다.

하지만 채권자가 경기광주세무서 하남지서에 신청한 임대차 정보제공 요청 민원에 대해서는 제공할 정보가 없어

상가건물임대차현황서 발급이 불가하다는 안내를 받았다고 하네요.

어떤 내용이 진실일까요?

자세히는 알 수 없지만 임차인이 방어적인 스탠스를 취하고 있는 것 같다라는 느낌이 들었어요.

왠지 모르지만 복잡한 사건처럼 느껴집니다.

그럼 등기부등본은 어떤지 한번 조회해보도록 하겠습니다.

주요 등기사항 요약 페이지를 보면, 을구에 근저당 및 전세권은 설정되어있지 않았어요.

하지만 가장 눈에 띄는 것은 바로 <소유권이전담보가등기>입니다. 

이 소유권이전담보가등기는 2021년 10월 19일에 설정이 되어있는데요, 해당 일자가 말소기준권리이기도 합니다.

제가 공부한 내용을 바탕으로, <가등기>나 <가처분> 설정이 되어있는 경매 물건은 가급적 피하는 것이 좋다고 들었습니다.

왜냐하면, 기껏 잔금까지 납부했는데 가등기나 가처분이 걸려있으면 소유권이 완전히 넘어오지 않기 때문입니다.

'죽쒀서 남준다'라는 말이 딱 어울릴 수 있다고 하더라구요T_T

아마 이런 이력이 있기 때문에 최고가매수인이 잔금을 미납한 게 아닐까 싶어요.

해당 물건을 만약에 낙찰받는다면 그대로 보증금 500에 차임 20을 받는 게 아마 가장 좋을 것 같습니다.

매각명세서상에 보증금과 차임 정보가 나와 있는 건은, 보증금과 차임을 어떻게 설정해야할지 고민을 크게 하지 않아도 되서 좋은 것 같아요ㅎㅎ

저라면 해당 상가 경매에는 들어가지 않을 거예요.

아무래도 가등기와 같은 복잡하고 어려운 권리관계는 초보인 저에게는 무리라고 생각이듭니다.

그럼 오늘의 분석은 여기서 마치도록 하겠습니다 :)

2023.05.03 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습13 - 2021타경9876[1]

2023.05.02 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습12 - 2022타경104693[1]

2023.04.27 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습11 - 2021타경9913[1]

2023.04.26 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석연습10 - 2020타경102717[1]

2023.04.25 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습9 - 2022타경2080[1]

2023.04.24 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습8 - 2022타경2867[1]

2023.04.21 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습7 - 2022타경101235[1]

2023.04.20 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습6 - 2021타경74121[2]

2023.04.19 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습5 - 2022타경3881[1]

2023.04.18 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습4 - 2021타경4964[1]

2023.04.17 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습3 - 2021타경107948[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습2 - 2022타경102094[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습1 - 2022타경106096[1]

안녕하세요. 보물찾기를 하듯 전국 각지에서 경매 물건을 발견하고 싶은, 작가 수정입니다 :)

오늘 제가 소개해드릴 경매물건은 대전 오류동에 있는 상가로 신건입니다!

해당 경매물건은 어떤 사연이 있는지, 어떤 권리관계가 복잡하게 얽혀있는지

제 나름대로 분석해보도록 하겠습니다.

그럼 오늘도 여러분 함께 대전으로 가실까요?!

해당 물건의 정확한 위치는 아래와 같습니다.

<대전광역시 중구 계백로 1719, 지하 1층 19호(오류동, 센트리아 오피스텔)>

센트리아오피스텔은 서대전네거리역 바로 코앞에 있는 상가로 위치가 매우 좋네요 :)

근처에 CGV도 있고, 대전 CBS 방속국도 있고, 공원도 있고 나름 상권이 발달한 곳 같습니다.

해당 상가에는 어떤 업종이 입점해있는지 검색해보았어요.

어머나^-^ 나이트도 있네요?! 하핫

pc방+코인노래방, 은행, 토익학원, 산후도우미, 식당, 유아학습지, 명함인쇄, 사주운세, 슈퍼, 에어컨청소업체, 치과

등등 아주 다양한 업종이 들어서 상권을 형성하고 있습니다.

해당 오피스텔은 지하2~5층은 주차장으로 이용되고 있는 것 같구요

지하 1층은 기타일반업무시설이라고 등록되어 있습니다.

지상 1층은 금융업소, 지상 2층은 복합유통게임제공업의시설

지상 3~5층은 사무소, 지상 6층부터는 오피스텔으로 용도 등재되어 있습니다.

제가 가져온 경매물건 지하1층 19호는 현재 공실상태이고, 구분상가라고 합니다.

폐문으로 해당 관청에 전입세대 확인한 바, 전입세대 없다고 합니다.

해당 세무서에 상가건물임대차 현황서를 확인한 바, 해당사항도 없다고 합니다.

해당 물건 감정가 1,300만 원으로 최저가 1,300만 원부터 입찰 시작합니다.

사진을 보니 해당 경매 물건은, 한방다이어트를 판매하던 곳으로 추청됩니다.

하지만 공부상 '비디오, 레코드'로 등록되어 있다고 하네요.

외부는 잠겨있지만 키가 큰 성인은 내부를 들여다보고 사진을 촬영할 수 있을 정도로,

천정까지 벽체가 되어있지 않은 오픈형 구조입니다.

문만 천장까지 이어져있어요.

그리고 경량 자재로 구획되어 있기 때문에, 이 경매 물건은 인테리어가 다소 필요할 것 같아 보입니다.

경매 낙찰 후에 어떤 용도로 사용할 거냐에 따라 인테리어로 완전히 탈바꿈할 수 있는 상가라고 개인적으로 생각합니다.

매각물건명세서 상 조사된 임차인은 없으며, 2022.01.05 강제경매개시가 결정되었습니다.

그럼 이제 등기부등본을 살펴보도록 할게요.

등기부등본은 생각보다 그렇게 복잡하지 않네요?

채무자이자 소유자 임OO씨는 현재 같은 대전엔 거주하고 있구요, 해당 상가 건물 관리단에 의해 강제경매개시가 결정되었습니다.

관리비를 미납했나봅니다.

해당 경매물건은 관리비와 인테리어비용까지 꼭 고려한 후 입찰가를 결정하는 게 중요하겠네요 :)

을구에 저당권 및 전세권 설정은 없습니다.

시세는 어느정도 되는지 포털사이트에 한번 검색해보았어요.

같은 센트리아 오피스텔에 15층 소형사무실은 18㎡로 보증금 300에 월세 18의 가격정보 찾을 수 있었습니다.

인근 단지내 상가도 평수가 비슷한 상가 매물이 있었는데요, 14㎡로 보증금 500에 월세 20으로 가격 형성되어 있었습니다.

다만 단지내 상가는 1층에 위치해 있어요.

오늘 살펴본 상가 매물에는 나이트와 신점을 보는 곳이 있어서 그런지 보증금과 월세가 저렴한 것 같습니다.

해당 물건으로 큰 임대수익이나 월세수익을 노리기보다는 차근차근 쌓아가는 매물으로  생각하는 편이 좋을 것 같네요.

만약 제가 해당 경매 물건을 낙찰받는다면 어떤 업종을 들이는 게 좋을까요?

한번 고민해보았어요.

우선 저라면 오픈형 판매시설을 들이는 게 가장 베스트인 것 같습니다.

음 예를 들면, 전자랜드 같은 곳에 가보면 층별로 조그맣게 오픈형으로 매장이 여러군데 있잖아요?

그런식으로 오픈형으로 영업을 할 수 있게끔, 그런 업종을 들일 것 같습니다.

그리고 가능하다면 유리문+유리벽으로 철문을 다 없애고 인테리어를 싹 다 다시할 것 같아요.

또, 바닥 장판도 다시 하고 깨끗하게 청소까지 마무리해놓을 것 같네요ㅎㅎ

경매를 공부하다보면, 딱 경매만 공부해서는 안 되고 인테리어까지 같이 공부해야하는 것 같습니다 :)

이 곳을 어떤 인테리어로 하면 가장 예쁘고 실용적일까?

이런 고민도 같이 해봐야할 것 같아요.

쓰레기 폐기 비용이라든지, 장판이라든지 각종 부대비용들도 말이죠ㅎㅎ

그럼 오늘의 글은 여기서 마치도록 하겠습니다 :)

부족하지만 제 글 읽어주셔서 감사드리고, 블로그 자주 놀러와주세요-!

2023.05.02 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습12 - 2022타경104693[1]

2023.04.27 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습11 - 2021타경9913[1]

2023.04.26 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석연습10 - 2020타경102717[1]

2023.04.25 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습9 - 2022타경2080[1]

2023.04.24 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습8 - 2022타경2867[1]

2023.04.21 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습7 - 2022타경101235[1]

2023.04.20 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습6 - 2021타경74121[2]

2023.04.19 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습5 - 2022타경3881[1]

2023.04.18 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습4 - 2021타경4964[1]

2023.04.17 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습3 - 2021타경107948[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습2 - 2022타경102094[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습1 - 2022타경106096[1]

안녕하세요. 경매물건을 조사하며 국내 여행을 간접적으로 하는^-^ 작가 수정입니다.

오늘도 어제에 이어 대전의 한 상가를 준비해왔어요.

마찬가지로 사건이 종료된 낙찰받은 사건입니다.

저는 대전이 좋아요ㅎ-ㅎ! 언젠가 대전으로 꼭 임장을 갈 겁니다!

그럼 오늘도 저의 지식이 닿는 데까지 권리분석을 해보도록 하겠습니다.

제가 가져온 물건은 대전광역시 서구 도산로403번길 21, 5층 536호입니다.

대전 탄방동의 둔산쇼핑전자타운 내에 있는 상가 건물 중 하나예요.

지도를 보시면 용문역이 근처에 있어서 접근성이 뛰어나고,

위쪽으로 조금만 더 가면 대전광역시청과 로데오타운거리도 있어요.

아래쪽에는 을지대학교와 서대전역이 눈에 띕니다.

경매 물건 정보는 위 표와 같습니다.

그 당시 감정가는 1700만 원에 올라왔고, 유찰 2회만에 1260원에 낙찰되었습니다.

1700만 -> 1190만 -> 833만까지 떨어졌는데요, 두 번째 유찰가격보다 높은 금액을 적어 최고가매수인이 되었네요.

입찰은 심리싸움인가봐요^-^;;

감정가에서 약 500만 원 낮은 금액을 적어냈습니다.

보통 이 정도로 적어서 내나봐요!

이 부분은 낙찰된 사례를 조사하며 좀 더 통계(?)를 내보아야 겠습니다.

2022.06.13에 낙찰받고, 잔금은 2022.07.07에 납부 완료해서 사건 종결되었습니다.

집한건물대장상 판매시설로 등록되어 있었고, 그 당시에 공실상태였다고 합니다.

인수되는 권리와 지상권도 해당사항 없는 물건이었어요.

또 매각물건명세서상 임차인이 존재하지 않는 정말 깔금한 경매물건이라고 생각이 듭니다.

우와 부럽습니다!

말소기준권리는 2011.08.17 엘리트그룹컴퓨터시스템코리아라는 곳에서 58백만 원 가압류를 걸었습니다.

하지만 1260원에 낙찰되었기 때문에 여기서 배당을 받아가면 얼마 남는 것도 없겠어요.

혹시나 깍두기 아저씨들이 돈 내놓으라고 낙찰자에게 뭐라고 하지는 않을까용?

전 이런 부분에서 아직 초보라 걱정이 앞섭니다^-^;;

현재는 어떤 상태인지 iros에서 등기부등본을 떼 보았어요.

2022.07.07 잔금 납부한 날짜에 소유권 이전 내역을 확인할 수 있었구요, 두 분의 명의로 계약이 되어 있었습니다.

주소지가 같은 곳으로 되어 있어서 아무래도 부부가 공동명의로 등록한 게 아닐까 싶습니다.

말소기준권리 포함하여 압류 관련 저당은 모두 빨간 줄로 그어져 있는 것도 확인했습니다.

잔급납부한 날짜 이후로 근저당이 잡혀있지 않은 걸로 보아 대출 없이 해당 상가 잔금을 납부한 것으로 사료됩니다.

부부는 58년생으로 그래도 연세가 있으신데 입찰까지 참여하실 정도로 재테크에 관심이 많으신 것 같습니다.

저도 언젠가 좋은 경매 물건 취고가 매수인으로 낙찰받는 날을 고대하며,

꺾이지 않는 마음가짐으로 경매 공부 꾸준히 하고 싶습니다-!

그리고 곧 있으면 5월 중순부터 퇴근 후에 내일배움카드로 경매 강의를 수강하기로 했는데요,

많은 지식을 배울 수 있었으면 좋겠어요.

저는 할 수 있습니다! 아자 아자!

경매공부하시는 모든 분들 다 같이 힘내서 원하는 목표 꼭 이루었으면 좋겠습니다 :)

오늘도 제 블로그 찾아와주셔서 정말 고맙습니다!

2023.04.27 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습11 - 2021타경9913[1]

2023.04.26 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석연습10 - 2020타경102717[1]

2023.04.25 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습9 - 2022타경2080[1]

2023.04.24 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습8 - 2022타경2867[1]

2023.04.21 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습7 - 2022타경101235[1]

2023.04.20 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습6 - 2021타경74121[2]

2023.04.19 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습5 - 2022타경3881[1]

2023.04.18 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습4 - 2021타경4964[1]

2023.04.17 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습3 - 2021타경107948[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습2 - 2022타경102094[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습1 - 2022타경106096[1]

안녕하세요-! 경매 물건을 지도에서 찾아보며, 마치 여행하는 기분을 느끼는 작가 수정입니다 :)

오늘 제가 준비한 물건은 대전정부청사 인근에 있는 상가 경매물건이에요.

손품을 팔면서도 사진과 로드뷰 등을 보고 주변 인근 역과 주요 생활시설들을 함께 보기 때문에

그 지역에 실제로 간 건 아니지만, 마치 여행을 가는 것 같은 기분이 들어서 좋습니다!

오늘 제가 조사할 경매 물건은 이미 낙찰되어 사건은 종결되었는데요,

종결된 사건을 다시 보는 이유는 해당 평수와 감정가에 얼마의 입찰가를 써서 냈는지 파악하며

시세와 입찰가에 대한 감을 익히기 위함입니다.

앞으로 대전 지역을 파볼까 고민 중이에요.

예전에 대전 지역을 한번 갔었을 때, 지방이라고 하기엔 믿겨지지 않을 정도로 깨끗하고 인프라가 편리했던 것으로 기억합니다.

그래서 좋은 느낌을 갖고 있는 도시이고, 지방이기 때문에 수도권만큼 경매에도 경쟁률이 치열하지 않을 것 같아서요.

저는 대전이 좋습니다ㅎ-ㅎ!

사랑합니다 대전!

서론이 너무 길었네요 :)

그럼 본격적으로 오늘의 경매 물건 조사해보도록 하겠습니다!

이미 종결된 사건이지만, 해당 상가는 참 입지가 좋았어요.

정확한 주소는 <대전광역시 서구 월평선사로 29, 상가동 지하층 비10호>로 샛별아파트 단지 내에 있는 상가입니다.

인근에 황실타운 아파트, 백합아파트, 무지개아파트, 누리아파트, 각종 다양한 아파트 단지에 둘러싸여있는 위치입니다.

또 근처에 다전성룡 초등학고와 대전성천초등학고, 대전남선 중학교도 있지요.

지하철역으로는 갈마역과 정부청사역 중간에 있어 역세권이라 접근성이 매우 뛰어나다고 볼 수 있습니다.

근처에 공원도 많고, 무엇보다 정부대전청사가 가까이에 있습니다.

이렇게 위치가 좋은 탓에 유찰 2회만에 낙찰된 사건입니다.

사진으로 봤을 때 해당 상가는 다양한 종류의 업종이 입점해있었어요.

지상에는 커피숍, 정육점, 동물병원, 헤어샵, 음악학원, 중국어학원, 교회 등 상권이 다양하게 활성화되어 있는 것을 확인할 수 있었습니다.

경매로 나왔던 물건은 타월과 수건을 제작, 납품하는 업체가 영업을 하고 있는 듯 보였습니다.

해당 물건 감정가 5000만 원이었고, 낙찰가는 3159만 9999원에 최고가로 낙찰되었습니다.

9999로 일부러 작성했네요ㅎㅎ 3160원에 낙찰받았다고 볼 수 있겠습니다.

5,000만 원에서 시작되어(1회 유찰) -> 3,500만 원으로 떨어진 후(2회 유찰) -> 2,450만 원에 최저가로 내려왔을 때 3,160원에 낙찰을 받았네요.

그 당시에는 매각물건명세서상의 임차인이 존재하지 않았습니다.

또, 전입세대 확인한 바, 전입세대도 없었고, 폐문으로 안에 아무도 없었다고 하네요.

2016년 9월 12일 근저당잡혀있고, 하나은행에서 18백만 원을 걸었습니다.

그 이후에도 신용보증기금, 신용보증재단, 일반 개인으로부터 돈을 빌린 내역도 있구요, 근로복지공단에서 압류를 걸기도 했습니다.

해당 경매는 개인의 채권자가 강제경매를 요청하여 경매가 개시된 것으로 사료됩니다.

이 물건은 약 3160만 원에 낙찰되었습니다.

여기서 대항력을 갖춘 임차인이 공부상에 없기 때문에 임차인에게 줄 보증금은 없습니다.

경매에 필요한 비용을 제하고 나머지를 나눠가질텐데요, 잔금을 납부하고 소유권을 이전하면 말소기준권리를 포함해서 등기부등본상에서 빨간줄이 그어지는 것으로 알고 있습니다.

가장 선순위인 근저당 18백만 원을 제하고 나머지를 순위대로 갑구에 소유권 순위대로 배당을 받아갈 것 같습니다.

지금은 어떻게 되었는지 등기부등본을 한번 열람해보았어요.

해당 건은 경매로 인해 앞서 지저분했던 갑구와 을구에 가압류와 압류, 저당권이 말소된 내역을 확인할 수 있었습니다.

그리고 낙찰되고 잔금을 납부한 날짜에 소유권 이전으로 새로운 소유자가 등재되어 있는 것을 확인했습니다.

87년생으로 비교적 젊은(?) 나이에 해당 상가를 낙찰받았네요.

부럽습니다!바뀐 소유자의 주소지를 보니 같은 월평동에 사는 주민이었네요.잔금을 납부해서 부동산 등기를 친(?) 날짜에 대출도 설정되어 있는데요,새마을금고에서 24백만 원을 대출받은 흔적이 있습니다.

낙찰가 3,160만 원에 75~76%의 경락잔금대출을 받은 것으로 추론해볼 수 있습니다.3,160만 원 - 2,400만 원 = 760만 원760만 원 정도의 비용만 들이고 알짜 상가를 낙찰받은 현명하신 분 같습니다!

멋있습니다!저도 이렇게 되는 날이 언젠가는 올 거라 생각하며+_+!과거의 사례를 통해 제 미래에도 희망을 가지게 되는 것 같아요.

그럼 오늘 경매 물건 분석 글은 여기서 마치도록 하겠습니다 :)

2023.04.26 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석연습10 - 2020타경102717[1]

2023.04.25 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습9 - 2022타경2080[1]

2023.04.24 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습8 - 2022타경2867[1]

2023.04.21 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습7 - 2022타경101235[1]

2023.04.20 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습6 - 2021타경74121[2]

2023.04.19 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습5 - 2022타경3881[1]

안녕하세요! 오늘도 열심히 경매를 공부하는 작가 수정입니다 :)

그동안은 제가 경매 사이트에 올라와 있는 진행 중인 건들을 하나 잡고 이리보고 저리보고 분석해보았는데요,

이번에는 거꾸로 낙찰된 건에 대해 한번 살펴보려고 합니다.

어떤 상태의 경매 물건이 얼마에 낙찰되는지 알아보는 게 오히려 초보자인 저에게 더 도움이 될 것 같아서요!

그럼 오늘도 힘차게 시작해보도록 하겠습니다+_+!

오늘 함께 보실 물건은 바로 광장시장 내에 있는 4평 정도의 상가입니다.

정확한 주소는 서울특별시 종로구 예지동 266-8 입니다.

위치, 상권 모두 다 최고라고 생각하는데요, 그래서인지 해당 물건 1회만에 낙찰되었고

감정가보다 낙찰가가 약 2백만 원 높습니다.

감정가는 2200만 원이지만, 2414만 원에 최고가매각허가 결정이 났습니다.

특이사항이 있다면 대지권은 없고, 건물만 매각을 하는 사건이었습니다.

해당 물건 좀 더 자세히 들여다보도록 하겠습니다.

그 당시 경매 물건에 의류 관련 점포가 점유하고 있었습니다.

보증금 7백에 차임 66만 원으로 매각명세서에서 확인할 수 있었습니다.

이 정도의 보증금이면 상가임대차보호법에 의해 최우선변제를 받을 수 있는 것으로 알고 있습니다.

차임이 66만 원이라고 기재되어 있으니 다음 임차인에게 세를 놓을 때도 참고하기 좋은 데이터인 것 같네요.

말소기준권리는 2018.01.08 근저당권이 설정되어 있습니다.

등기부등본을 확인해보도록 하겠습니다.

등기부등본의 주요사항을 살펴보면 근저당에 1순위가 부여되어 있는 것을 확인할 수 있어요.

2018.01.08에 채권자이자 근저당권자인 오OO 씨가 1억 2백만 원 설정해놓았습니다.

그 다음 연도 2019.06.25 국민카드에서 13백만 원 가압류를 걸었구요,

2020년 03월 25일 채권자는 임의경매개시를 결정하게 됩니다.

그 이후에는 삼성카드에서도 가압류 19백만 원을 걸었네요.

등기부등본은 그래도 이 정도면 깨끗한 편인 것 같습니다.

하지만 현황조사 내역을 살펴보니 조금 특이하고 복잡한 사연이 있었어요.

채무자는 임차인을 상대로 임료 소송을 제기했으나 1심 원고패소한 사연이 있습니다.

임차인을 상대로 탐문한 바, 오래 전부터 채무자의 전 배우자와 월차임을 지급해왔었고, 2008년경 배우자가 가게를 지인 A씨에게 매도했다고 하여 A씨와 새로운 임대차 계약을 작성하고 A씨에게 월임차를 지급해오고 있었다고 합니다.

채무자의 임료 소송 이후 인접 점포와 A씨간에 건물이 서로 바뀌었다며 점유자는 A씨와 새로 임대차계약을 각각 작성했다고 합니다.

경매대상 건물의 권리귀속에 대해 당사자간 다툼이 있는 것으로 추정된다고 합니다.

사실 등기부등본, 매각명세서 상에서 권리관계는 크게 문제가 없어 보였는데

법정 소송까지 갈 정도로 해당 상권의 점유자들 사이에 갈등이 있었던 것 같습니다.

이런 경우에 명도는 결코 쉬워보이지 않을 것 같아요.

현 점유자이자 임차인은 임료 소송까지 제기받은 적 있는데 경매로 해당 물건이 넘어가다니요 :(

그리고 자세한 사항은 알기 어렵지만, 소유자가 바뀌고 새로운 임대차 계약을 작성하는 과정에서

앞뒤에 위치한 점포명이 바뀌어 기재되다니요..

저라면 일단 매우 짜증날 것 같습니다.

이런 상황에서 낙찰받아서 명도 차 온다면 배당이고 뭐고 아무하고도 얘기하고 싶지 않을 것 같습니다.

해당 물건, 2022.07.18에 종료가 되었으니 현재 등기부등본은 바뀌어 있을 것입니다.

내돈내산으로 등기부등본을 한번 조회해 보았어요.

어떤 차이점이 있는지 궁금해서요!

왜 그런 분쟁이 있었는지 알 것 같습니다.

등기부등본을 조회하려고 해당 물건 번호를 검색해보니 같은 주소에 두 개의 부동산 고유번호가 조회되더군요.

주소는 같으나 소유자가 다릅니다.

한 개가 앞쪽, 한 개가 후면 이렇게 같은 주소에 두 개의 점포가 앞뒤로 붙어있어서 계약서를 작성할 때 분쟁이 있었던 것 같네요.

내돈내산으로 둘 다 열람해보도록 하겠습니다.

첫 번째 건은 소유자가 유OO으로 되어 있어요. 유OO씨는 앞서 분쟁이 있었던 사건의 당사자인데요,

1970년에 매매를 했고 2023년 3월 22일에 증여를 한 내역이 갑구에 등기되어 있습니다.

해당 부동산 고유번호는 경매에 나온 건은 아니네요.

그럼 두 번재 부동산번호의 등기부등본을 조회해보도록 하겠습니다.

말소사항 포함하여 갑구를 살펴보니 2022년 7월 14일에 해당 물건에 소유권을 이전한 기록을 볼 수 있었습니다.

그리고 앞선 가압류들에 빨간 줄이 그어진 것을 볼 수 있었습니다.

근저당 설정도 마찬가지입니다.

하지만 특이사항이 있었는데요, 그 이후 2022.07.25에 매매예약 후 2022.07.27에 소유권일부이전청구권 가등기가 갑구에 걸려있습니다.

지분의 10분의 9가 한국산업대부주식회사로 걸려있는 내역을 확인할 수 있었어요.

저의 예상인데 해당 경매 물건이 낙찰이되어 소유자가 바뀐 후에, 내가 이 물건에 지분이 있다고 주장한 것 같습니다.

초보자에겐 너무 어려운 부분이라 저는 여기까지밖에 생각이 미치지 못하네요ㅠ_ㅠ

그럼 오늘 경매 분석은 여기서 마치도록 하겠습니다 :)

오늘도 제 블로그에 방문해주시고 부족한 글 읽어주셔서 정말 고맙습니다.

2023.04.25 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습9 - 2022타경2080[1]

2023.04.24 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습8 - 2022타경2867[1]

2023.04.21 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습7 - 2022타경101235[1]

2023.04.20 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습6 - 2021타경74121[2]

2023.04.19 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습5 - 2022타경3881[1]

2023.04.18 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습4 - 2021타경4964[1]

2023.04.17 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습3 - 2021타경107948[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습2 - 2022타경102094[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습1 - 2022타경106096[1]

안녕하세요 :) 권리분석의 달인이 되고 싶은 작가 수정입니다!

오늘 사실 글을 너무 많이 써서 조금 쉴까 했는데요,

그래도 멈추지 않고 꾸준하게 해보도록 하겠습니다!

그럼 오늘 제가 파볼 경매 사건번호 함께 가보시죠!

오늘 제가 준비한 물건은 2022타경2867[1]이라는 사건번호입니다.

모란역 CGV 건물에 있구요, 정확한 주소는 성남시 중원구 성남대로 1136, 4층 4027호(성남동, 니즈몰) 입니다.

8호선과 수인분당선이 교차하는 더블 역세권으로 접근성, 교통편 매우 훌륭하다고 볼 수 있습니다.

해당 물건 감정가 5,200만 원이며, 현재는 1회 유찰로 30% 떨어진 3640만 원에 가격 형성되어 있습니다.

매각 진행일은 2023.05.01 이며 글을 쓰는 현재 기준으로 7일 남았습니다.

해당 물건은 경계표지와 건물번호 표지를 갖추지 않은 오픈상가입니다.

지상 9층부터 10층까지는 CGV로 운영되고 있구요,

1층부터 8층까지는 상점으로 이용되고 있습니다.

매각물건명세서를 한번 보도록 하겠습니다.

2005.10.31에 근저당권이 설정되었구요,

주식회사 이랜드리테일이 니즈몰 4층 4027호 4028호 두 호수를 점유하고 있습니다.

기간은 2010.12.29~2020.12.28까지이고, 보증금은 각각 2,162,050원입니다.

그럼 등기부등본을 한번 살펴보도록 하겠습니다.

주요사항을 살펴보면 최OO님의 단독소유로 되어있구요, 성남시로부터 압류가 들어와있습니다.

근저당은 2005년 농협에 채권최고액 40,300,000원이 제일 먼저 걸려 있구요,

그 다음으로 임차했던 이랜드가 보증금에 대해 전세권을 설정한 상태입니다.

감정평가서를 한번 살펴보도록 하겠습니다.

1~8층 전체가 뉴코아아울렛 모란점으로 이용중이었으나 입점업체가 2020.12.28자로 철수했다고 합니다.

같은 4층 다른 호수의 거래사례를 살펴보면, 전유면적이 5㎡인 면적이 3천만 원에 거래되었습니다.

평가선례를 살펴보면, 전유면적 3.74㎡에 해당하는 물건은 26백만 원에 낙찰된 선례를 확인할 수 있었어요. 

저라면 해당 건 경매 들어가고 싶습니다+_+!

오..!!

나쁘지 않다고 생각해요!

4천만 원 정도에서 입찰가를 써서 냉큼 가져오고 싶습니다..!

이 매물은 임장까지 가보고 싶은데요, 그런데 문제가 하나 있습니다.

건물 4층 전체가 공실이고, 관리실에 의해 일반인의 출입이 통제되고 있다고 하네요 :(

이런 상황이면 낙찰을 받아도, 임차인을 구하기 어려운 상황인 것 같아요.

그 층에 혼자 누가 들어와서 장사를 할까요?

해당 층이 다 이랜드 점유로 계약 종료 후에 다 빠진 게 아닐까요..?

사실 현장에 가면 답이 다 나오는데, 이럴 땐 당장 임장을 나가고 싶군요 하하

그래도 무턱대고 덤비기보단 공부를 조금만 더 하고 덤벼보려구요!!

5월 중순부터 시작하는 부동산 경매 수업이 기대가 됩니다.

수업을 듣고 중요한 내용들은 또 부동산 공부 섹션에 글을 정리해보도록 할게요!

그럼, 임장 후기를 적는 그날까지!

중요한 건 꺾이지 않는 마음!!

오늘도 제 글 읽어주셔서 감사합니다 :)

2023.04.21 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습7 - 2022타경101235[1]

2023.04.20 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습6 - 2021타경74121[2]

2023.04.19 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습5 - 2022타경3881[1]

2023.04.18 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습4 - 2021타경4964[1]

2023.04.17 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습3 - 2021타경107948[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습2 - 2022타경102094[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습1 - 2022타경106096[1]

안녕하세요, 벌써 금요일이네요 :)

금요일 오전에도 상큼(?)하게 경매 매물 권리분석 연습을 해보도록 하겠습니다.

오늘 제가 준비한 사건번호는 2022타경101235[1]으로 경매 물건은 천안에 있습니다.

정확한 주소는 충청남도 천안시 동남구 일봉로 87-12, 5층 506호이며, 용곡동에 이클래스라는 오피스텔입니다.

인근 역은 쌍용역(나사렛대)가 있지만 걸어서는 무리고, 버스로 10~20분 정도 소요되는 거리에 위치해있습니다.

하지만 버스 정류장이 걸어서 1~2분 거리에 있기 때문에 아주 큰 문제는 없어보입니다.

해당 물건 감정가는 1억 1600만원이고, 현재는 유찰 3회로 30% 떨어진 8,120만 원부터 입찰 가능합니다.

매각 진행일정은 2023.04.25일입니다.

그리고 해당 경매에는 특이한 사항이 있습니다.바로, 주택임차권자 남OO의 양수인 서울보증보험으로부터 매각가격이 최초 감정가 대비 60% 이상일 경우, 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하는 문서가 제출되었다고 합니다.

현재 감정가 1억 1600만원에 60%면, 69,600,000원입니다.이 가격이 만약 최고매수가로 낙찰된다면 현재 임차인은 우선변제를 받을 수 있는 금액만 배당을 받고, 나머지 보증금은 포기하겠다는 얘기로 해석해볼 수 있겠습니다.

얼핏 보면 임차인은 손해를 보면서까지 대항력을 포기하는 것 같은데요, 왜 이런 결정을 임차인이 했는지 한번 좀 더 살펴보도록 하겠습니다.

매각물건명세서를 살펴보도록 하겠습니다.

남OO 씨로 등재되어 있으며, 임대차기간은 2019.03.15~2021.03.15 입니다.

어머나, 지금이 2023년이잖아요? 임대차 기간이 2년이나 지났는데도 보증금을 돌려받지 못한 상태네요.

그래서 자포자기하는 심정으로 우선변제금액만 받겠다고 결정한 것으로 추측해볼 수 있습니다.

전입신고, 확정일자 모두 이사하는 날인 2019.03.15에 맞춰서 신고했구요, 그래서 대항력도 있는 상황입니다.

말소기준권리일인 압류 2020.08.11 보다 빠르네요.

보증금은 1억 5백만 원입니다.

그리고 남OO씨는 해당 물건에 전세로 들어갈 때 서울보증보험에서 전세보증보험을 가입했낭봅니다.

임차인의 보증금반환채권을 양수한 신청채권자가 서울보증보험으로 매각물건명세서에 기록되어 있습니다.

그럼 해당 물건의 변제금액은 얼마일까요?

오피스텔(사무)이니 주택임대차에서 얼마인지 찾아보도록 하겠습니다.

담보물권 설정일은 압류가 걸린 2020.08.11이니, 2018.09.18~ 구간을 확인해보겠습니다.

서울특별시도 아니고, 수도권도 아니고, 광역시도 아니기에 그 밖의 지역입니다.

그 밖의 지역의 소액보증금 범위는 6천만 원 이하에, 2천만 원이 최우선변제금액입니다.

음... 소액보증금 범위에 들어오지 않아서 최우선변제금액은 받지 못하는 상황이기에, 임차인이 우선변제권만 주장하겠다는 의미인가 봅니다.

이제 등기부등본을 살펴보도록 할게요.

등기부등본에서 확인할 수 있는 사항은 7건이나 걸려있습니다.

해당 물건은 결국 계약기간이 만료되었으나 집주인이 보증금을 돌려주지 않아서, 서울보증보험에서 강제경매로 넘긴 것으로 볼 수 있습니다.

만약 낙찰받았을 경우 얼마에 거래할 수 있는지 시세를 확인해보도록 하겠습니다.

전세 1억 3천, 매매가 1억 2천에 호가 형성되어 있습니다.

감정가의 60% 이상만 써낼 경우 투자자에게 조금 유리한 상황이 아닐까요?

하지만 그 전에 압류가 너무 많이 걸려 있어서 이 부분을 해결해야 할지는 좀 더 면밀하게 따져봐야 할 것 같습니다.

그럼 오늘의 경매 권리분석, 여기까지 마치도록 하겠습니다 :)

2023.04.20 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습6 - 2021타경74121[2]

2023.04.19 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습5 - 2022타경3881[1]

2023.04.18 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습4 - 2021타경4964[1]

2023.04.17 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습3 - 2021타경107948[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습2 - 2022타경102094[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습1 - 2022타경106096[1]

안녕하세요 :) 요즘 날씨가 많이 따뜻해졌죠?

임장가기에도 정말 좋은 날씨인데요, 저는 발품을 팔기 전에 손품을 열심히 팔며

경매 물건을 최대한 분석해보고자 합니다.

요즘 뉴스에도 경매 관련 이슈가 대두되고 있어 저도 눈여겨 보고 있는데요,

제 개인적은 소견으로는 돈을 빌린 채무자, 소유권자에게 강한 처벌이 있어야 맞지 않을까요?

물론 경매라는 것이 채무자가 돈을 갚지 못해서 집이 매각되는 과정이긴 하지만요..

터무니없이 자신의 욕심에 비해 큰 금액을 빌린 채무자가, 저는 최초의 원인 제공자가 아닐까 싶습니다...

바로 퇴거하지 않고 거주 기간을 늘려달라는 시간이 필요하다는 세입자의 입장도 저는 이해가 가구요.

하지만 저는 경매 투자자이기 때문에, 그대신 투자자 입장에서도 이점이 있어야 한다고 생각해요.

예를 들면, 낙찰자가 점유자의 거주 기간을 조금 늘리는 것에 동의하면 취득세를 감면해 준다든지

또는 일반적으로 명도에 필요한 이사 비용을 지원해준다든지

이렇게 낙찰자에게도 어느정도 혜택이 주어져야 경매 시장도 유지될 수 있지 않을까요?

무튼, 서론이 너무 길었네요^-^;

그럼 오늘의 경매 물건 분석 시작해보도록 하겠습니다-!

오늘 제가 분석해 볼 물건은 경기도 오산시에 위치해있는 오피스텔 상가입니다 :)

경기도 오산시 원동로 22, 지1층비169호 (원동, 르마레시티) 라는 경매 물건이에요.

오산역과 매우 가깝고, 같은 건물에 CGV가 있어 입지가 매우 뛰어난 상가라고 볼 수 있습니다.

감정가는 1억 2300만 원이며, 현재는 66% 떨어진 4218만 9000원에 올라와 있습니다.

3회 유찰 되었으며, 매각 진행일은 2023년 5월 10일입니다 :)

이렇게 입지가 좋고 평수도 나쁘지 않은 오피스텔 상가인데, 청구액이 10억원이 넘어가네요 :0

어떤 사연이 있었는지 좀 더 파보도록 하겠습니다.

매각물건 명세서를 먼저 확인해보았습니다.

2019.12.23에 근저당권이 설정되어 있어요.

비고란에 판매시설로 이용중이라고 되어 있지만, 조사된 임차내역은 없습니다.

해당 물건인 B169호의 사진을 봐도 불이 꺼져있고 안에는 박스가 쌓여있고 정리되어 있었어요.

현재는 공실인 것 같지만 그렇다 하더라도 자세한 내역은 해당 오피스텔 관리사무소에 물어봐야 할 것 같네요.

다음으로 등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다.

해당 물건은 한국자산신탁주식회사의 소유입니다.

법인 소유의 물건이네요?

이를 담보로 금정신용협동조합에서 12억의 채무를 진 적 있습니다.

정말 어마어마한 금액이네요 :0

무엇보다 해당 물건을 담보로 12억까지 대출이 나오다니요, 조금 의아한 부분이기도 합니다.

그런데 특이한 부분을 발견했어요.

해당 물건은 한국자산신탁주식회사이지만 채무자는 다릅니다.채무자는 주식회사 트러스리얼티라는 회사이고채권자는 금정신용협동조합으로 공동담보가 걸려있네요.

오우.. 참 복잡한 관계군요..!그렇다면 상황이 어떻게 되는 걸까요?

우선 금정신용협동조합에서는 공동담보로 돈을 주식회사 트러스트리얼티에 빌려준 거겠지요?그런데 왜 한국자산신탁의 소유인 해당 물건에 근저당이 걸렸는지조금 잘 모르겠습니다^-^;;

아직 저의 지식으로는... 이 부분까지 추리하기가 조금 어렵네요^-^;;우선 넘어가고! 토지등기를 한번 살펴보도록 하겠습니다.

토지 등기부등본도 살펴보니, 갑구와 을구의 기록사항은 없으며 한국자산신탁주식회사로 등기되어 있습니다.만약 경매에 낙찰받게 되면 이 토지부분은 어떻게 되는 걸까요?

언젠가 이런 부분까지 술술 글을 쓸 수 있는 날이 오길 기대하며열심히 공부해야겠다는 생각이 듭니다 :)저는 5월부터 내일배움카드로 퇴근 후 경매 학원에서 공부하기로 했답니다ㅎㅎ잘 할 수 있을지 걱정도 되는데요, 그래도 부딪혀봐야죠!

다시 돌아와, 해당 상가 시세는 어떻게 되는지 살펴보도록 하겠습니다!르네마시티 지하 1층, 24.91㎡ (7.5평) 

해당 전용면적보다 조금 더 넓은 매물은 보증금 1,000에 월세 40으로 호가 나와있습니다.월 관리비는 110만 원이네요.

사실 이 정도 물건이면 저는 충분히 투자할 가치가 있다고 생각이 듭니다.오늘 정리하며 해결되지 않은 점은.. 이렇게 채무자와 소유자가 다를 경우에는 어떻게 되는지입니다.그리고 청구금액이 10억이 넘어갈 경우, 낙찰가에서 배당이 어떻게 진행되는지 궁금하네요.

채권자 입장에서는 1원이라도 돈을 더 받아와야 할 텐데요, 만약 배당금이 모자라면 그 차이나는 나머지 금액은 어떻게 법적인 절차가 진행되는지가 궁금하네요.이런 부분도 학원에서 공부하며 좀 더 명확하게 알 수 있었으면 좋겠습니다.

지금까지 총 6개의 경매 물건을 연습했는데요, 입찰에 들어가고 싶은 사건번호, 그리고 전문가에게 분석을 의뢰하고 싶은 물건은 이 매물 뿐입니다!

이렇게 파고 파다보면 입찰하고 싶은 물건이 나오기도 하는군요 후후그럼 언젠가 법원에 입찰한 후기를 남기는 그날까지!중요한 것은 꺾이지 않는 공부!!! +_+!!

오늘도 제 글 읽어주셔서 정말 감사드리고, 도움이 되셨다면 하트 꾹 눌러주세요!

2023.04.19 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습5 - 2022타경3881[1]

2023.04.18 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습4 - 2021타경4964[1]

2023.04.17 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습3 - 2021타경107948[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습2 - 2022타경102094[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습1 - 2022타경106096[1]

안녕하세요 :) 꾸준히 경매 물건을 분석하려 노력하는 작가 수정입니다.

처음부터 완벽하게 잘 할 수는 없다고 생각해요.

하지만 매일매일 하나하나 살펴보다 보면 언젠가는 보이지 않던 부분도 보이게 되고,

몰랐던 부분도 알게 되고, 각종 용어들과 친해지고,

또 해당 물건에 어떤 사연이 있었는지도 알게되는 모든 과정을 겪게 될 거라고 생각합니다!

꾸준함의 힘을 생각하면서 오늘 오전에도 열심히 물건 분석을 해보도록 하겠습니다 :D

지금까지는 서울에 있는 경매 물건을 조사했었는데요,

오늘은 경기도 화성으로 내려가봅니다 +_+!

오늘 파볼 물건은 경기도 화성시 동탄하나1길 47-2, 5층 514호

화성시 능동 1064-1, 오디세이더테라스뷰 라는 물건입니다.

가장 가까운 역은 능동역(예정)입니다.

근처에 버스 정류장도 있긴 하지만 아무래도 역세권에서 조금 거리가 떨어져서 접근성은 아주 뛰어나다고 보긴 어렵습니다.

하지만 근처에 노브랜드, 각종 편의점, 아파트 등 주거지역과 맞닿아 있어 안정적이며 조용한 위치라는 생각이 드네요.

해당 물건 감정가 1억 500만 원이며, 현재는 66% 떨어진 3601만 5000원으로 가격 형성되어 있습니다.

유찰은 3회까지 왔구요, 그 전에 누군가 최고가 매수인으로 낙찰된 히스토리는 없습니다.

해당 물건은 업무시설(오피스텔)이지만 조사시점에는 현재 주거용으로 이용 중이라고 합니다.

그리고 중요한 사항이 있네요.

대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않는 경우 잔여 보증금을 매수인이 인수하므로 입찰 시 주의를 요한다고 별도로 기재되어 있습니다.

그럼 좀 더 자세히 파보도록 하겠습니다.

매각명세서를 살펴보면, 2021년 12월 30일에 가압류가 걸려있습니다.

그리고 현재 임차인인 노OO씨는 2021년 12월 14일 전입신고를 했고, 2021.10.18에 확정일자까지 받았습니다.

또 배당요구 종기일인 2022.07.29 안에 드는 2022.07.01에 배당요구종기도 마쳤습니다.

이 삼박자가 모두 갖춰졌기 때문에 대항력 있는 임차인의 조건에 부합하며, 낙찰자는 보증금을 인수해야 할 의무가 생겼다고 볼 수 있습니다.

보증금은 104,000,000원입니다. 어우... 최우선변제를 받는다고 하더라도 턱없이 부족한 금액이네요..

소액임차표를 보니, 주택임대차 기준으로 1억 3천만 원 이하의 보증금은 4,300만 원까지 변제받을 수 있습니다.

104,000,000 - 43,000,000 = 61,000,000원 입니다.

이런 건은 잘못 들어갔다가 보증금을 물어줘야 하는 위험이 있는 물건이라고 볼 수 있습니다.

임대차기간은 2021.11.28~2023.11.27 까지로 되어 있네요.

만약 올해 11월 27일까지 해당 물건에 낙찰자가 아무도 없다면 어떻게 될까요?

저도 궁금해지는 부분입니다.

그렇다면 어떤 압류가 걸려있는지 등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다.

현재 소유자인 김OO씨에게 총 3건의 가압류가 걸려있습니다.

가장 빠른 순위는 우리은행에서 22,317,268원, 그 다음 롯데카드에서 32,392,944원, 마지막으로 한화생명보험에서 20,856,718원입니다.

그리고 우리카드에서 강제경매개시를 신청해서 경매로 넘어간 물건이라고 추측해볼 수 있습니다.

빌린 돈이 보증금보다 작네요.

해당 물건 경매로 낙찰받았을 경우 가장 큰 문제는 명도라고 예상되어집니다.

우선 경매 물건 자체가 보증금이 1억 가까이 되다보니, 그 돈을 받기 전까진 못나가겠다고 임차인이 강짜를 부릴 가능성이 높아 보입니다.

만약 해당 물건을 낙찰받는다면 시세는 어떻게 될까요?

중층은 매매가 약 1억 원에 형성되어 있고, 월세로는 가격형성이 되어있지 않습니다.

전세는 약 9,400만 원~1억 1천만 원으로 약 9,800 정도 됩니다.

저라면 해당 경매는 들어가지 않겠어요.

시세가 현 임차인의 보증금보다 적기 때문에 뭐가 되었든 제가 손해인 상황인 것 같아서 그렇습니다.

그럼 오늘의 분석은 여기서 마치도록 할게요 :D

부족하지만 제 글 읽어주셔서 감사합니다.

2023.04.18 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습4 - 2021타경4964[1]

2023.04.17 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습3 - 2021타경107948[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습2 - 2022타경102094[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습1 - 2022타경106096[1]

안녕하세요, 비오는 화요일 오전입니다.

오늘도 경매물건 분석을 연습하며 하루를 시작해보려 해요-!

오늘은 종로5가역 근처에 있는 단지내 상가 물건을 가져와봤습니다ㅎㅎ

그럼 같이 분석하러 가시죠! Go Go!

해당 물건의 정확한 위치는 아래와 같습니다.

서울특별시 종로구 종로 183, 지1층제이지1312호(인의동 48-2)

효성주얼리시티라는 건물의 지하에 위차한 매장입니다.

해당 물건 사진을 보니 양복점으로 영업하고 있나봅니다.

위치는 종로5가역 역세권으로 접근성이 아주 뛰어나다고 볼 수 있습니다.

해당 건물은 귀금속, 예물, 한복, 혼수를 취급하는 쇼핑몰으로, 만약 세를 놓는다면 금방 빠지기 좋은 조건을 갖춘 것 같다고 생각합니다.

매각 진행일은 2023.4.18 오늘이네요?

해당 물건 감정가는 1억 3600만 원이고, 지금까지 유찰 3회로 49% 떨어진 6963만 2000원으로 올라와 있습니다.

지금까지 강제경매 사례만 분석했었는데요, 처음으로 임의경매 사건을 보게되네요+_+

경매 초보자에겐 강제경매 사건보다는 임의경매 사건이 조금 더 명도가 수월할 수 있다고 책에서 보았습니다.

하지만 청구액이 엄청나네요^-^;; 하하하

감정가의 2배보다 더 높은 금액입니다 :0

유찰된 스토리를 보면 2022.12.20에 8704원까지 떨어졌었고,

최고가매수금액 8800만원으로 낙찰받았었습니다.

하지만 미납으로 다시 부동산 경매에 올라온 이력이 있습니다.

해당 물건은 2개의 호수가 같이 진행되나보네요?

1312호와 1313호 이렇게 인접 호수와 경계벽 없이 양복점으로 이용중이라고 합니다.

다행히 임차인 현황 정보가 상세하게 나와있는데요,

각각 보증금 1천만 원, 차임도 각각 60만 원으로 정보가 나와있습니다.

2022.03.14에 전입신고(사업자등록) 완료하였고, 확정일자도 2022.03.14로 받았습니다.

2022년 3월 16일이 배당요구 종기일인데요, 그 전인 같은 날짜인 2022.03.14에 받았네요.

하지만 최선순위 근저당 설정일은 2019.07.31 입니다.

제가 알고 있는 경매 지식에 따르면, 말소기준권리일이 배당요구종기일보다 더욱 빠르기 때문에 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 되는 것으로 알고 있습니다.

등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다.

해당 물건은 법인이 소유하고 있습니다.

가압류와 압류, 근저당도 설정되어 있고 권리관계가 매우 복잡한 상가였네요 :(

가장 빠른 순위번호는 근저당권으로 하나은행에서 채권채고액 2억 4천만 원이 등기되어 있습니다.

그리고 하나은행에서 임의경매를 개시했네요.

다음으로 빠른 순위는 현대캐피탈의 16,812,365원 그리고 또 현대캐피탈에서 37,582,467원이 가압류가 들어왔습니다.

그 뒤에는 강남구와 종로구에서 압류를 걸었구요,

지인 민OO에게서 75백만원을 빌린 근저당도 있습니다.

끝이 아니에요ㅠ_ㅠ

이OO 개인에게서 1억 2천만 원을 빌렸습니다.

어떤 사정이 있어서 이렇게 돈을 빌리고 갚지 않은 걸까요?뭐가 되었든 해당 소유주이자 채무자인 이 주식회사에게 화가 나 있는 사람들이 정말 많을 것 같네요ㅠ_ㅠ..

상가임대차 소액보증금 범위 및 변제금액 상가 부분을 보면,최우선변제적용 보증금액은 6,500만 원 이하로 2,200만 원까지 최우선변제받을 수 있습니다.

앞서 보증금이 1,000만 원이었는데요, 말소기준권리보다 배당요구종기일이 늦지만 최우선변제를 신청할 경우 보증금은 선수위로 배당받을 수 있다고 보여집니다.

배당 순위는 아래와 같아요.

0순위: 경매 집행 비용, 부동산의 점유자가 목적물을 관리, 보존하는 데 지출한 비용(비용상환청구채권액)

1순위: 소액임차인의 최우선변제금과 임금채권 중 일정액

2순위: 경매 대상 부동산에 발생하는 조세

3순위: 담보 물권(저당권, 전세권, 담보가등기) & 임차보증금(우선변제보증금)

4순위: 임금채권

5순위: 당해세를 제외한 국세와 지방세

6순위: 보험료와 공과금

7순위: 일반채권(가압류 등)

최고가 매수인이 납부한 보증금 및 잔금은 위와 같은 순서로 진행되는데요,근저당과 압류가 너무 많이 걸려있어서 배당금으로 채권자들이 얼마 받지 못할 것 같네요.

글을 정리하면서 문득 궁금한 점이 생겼는데요,만약 배당받는 금액보다 채무 금액이 더 클 경우에 나머지는 말소되는 건지? 아니면 최고가매수인이 인수해야하는 건지 조금 헷갈립니다 ㅠ_ㅠ공부를 좀 더 열심히 해야겠군요ㅎㅎ!

만약, 가장 첫 번째로 등기된 저당권을 낙찰자가 인수해야 한다면 하나은행에 저당잡힌 약 2억원의 금액인데요,이러면 경매로 손해보는 경우가 생기지 않을까요?

저라면 해당 건은 입찰에 들어가지 않을 것 같습니다ㅎ-ㅎ그럼 오늘의 분석 여기까지 할게요 :)

2023.04.17 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습3 - 2021타경107948[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습2 - 2022타경102094[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습1 - 2022타경106096[1]