작가 수정의 레벨업 재테크

안녕하세요.

주말 연휴 잘 보내셨나요 :)

저는 사실 오랜만에 술을 너무 많이 마셨더니 오늘 조금 힘듭니다^-^;

어제 하루종일 잠만 잤는데도 말이죠..!

이제 나이는 어쩔 수가 없나 봅니다T_T

잠과 술이 아직 덜 깬 것 같지만!

그래도 매일 하는 경매 물건 분석 연습을 쉬지 말아야겠죠!

그럼 오늘도 제가 준비한 경매 물건 분석하러 함께 가시죠 :)

앞선 글들은 사건이 종결된 경매 물건을 가져와서 파악해보았는데요,

이번에는 신건을 가져왔습니다+_+!

서울시 동대문구 왕산로37길 27, 서관동 3층 104호(청량리동, 청량리현대코아)에 위치한 상가예요!

크..! 위치 보십쇼!

진짜 너무 좋지 않습니까?

청량리역 2번 출구에서 매우 가깝고, 청량리역에선 기차도 탈 수 있기 때문에 접근성이며 상권이며 입지는 최상이라고 개인적으로 생각합니다 :)

감정가 8,700만 원에 올라와 있구요, 신건이라 8,700만 원부터 시작합니다.

해당 사건은 3층 104호와 2층 112호 두 개가 같이 올라와있기 때문에,

두 사건 모두 낙찰자가 나와야 배당이 진행됩니다 :)

매각진행은 2023년 5월 16일에 진행됩니다.

자세한 정보 아래와 같이 표로 요약해보았어요!

매각물건명세서는 아직 신건이라 등록된 게 없는 것 같구요,

현황 조사 내역을 살펴보면 3층은 공실이라고 합니다.

출입문에도 3층 표시는 없고, 폐문 부재로 점유자들을 만나지 못해서 안내문을 문틈에 꽂아놓았으나 아무런 연락이 없었다고 하네요.

전입세대 열람 및 상가건물임대차 현황에서 아무도 발견하지 못했다고 합니다.

여러가지 정황상, 현재 임차인은 없을 확률이 매우 높겠습니다.

그럼 등기부등본을 한번 살펴보도록 하겠습니다 :)

우선 가장 눈에 띄는 점은, 등기부등본 상 소유자 강OO씨는 47년생으로 해당 물건과 다소 거리가 먼 곳에 거주하고 있는 것으로 등재되어 있습니다.

그리고 36명의 개인으로부터 돈을 많이 빌린 것 같았어요.

채권자 홍씨 외 35명이라고 써져있는 부분을 확인할 수 있었습니다 :0

그리고 그 중에 한 분에게는 채무를 상환했는지, 가압류 변경으로 홍씨 외 34명이라고 변경되고 금액도 줄었습니다.

그 이후에는 계속 압류가 걸렸어요.

그리고 해당 등기목적은 처음 보는데요! <가처분>이 걸리게 됩니다.

피보전권리 소유권이전등기청구권으로 가처분이 걸려있어요!

아이고! 가처분이 걸린 경매 물건은 잘못하면 경매로 낙찰을 받고 잔금을 치뤄도

자칫 잘못하면 소유권을 옮겨오지 못할 수도 있다고 알고 있습니다.

가처분이 걸리고 약 1년 후 또 다른 채권자 개인 황OO씨로부터 강제경매가 게시되게 됩니다.

또 다른 특별한 점이 있다면 소유자이자 채무자인 강OO씨는 기관에서 돈을 빌린 흔적은 없고, 모두 다 개인으로부터 채무를 진 기록이 많다는 점입니다.

을구에는 근저당권도 설정되어 있고, 근저당권이 이전이 된 기록도 있습니다.

해당 물건 부동산 사이트에 한번 검색해보았습니다.

청량리현대코아는 주상복합으로 상가와 주거가 혼합된 매물입니다.

총 88세대로 2동으로 서관, 동관으로 구성되어 있습니다 :)

청량리동에는 해당 매물이랑 비슷한 조건의 면적이 없어서

인근 동네인 제기동을 알아보았는데요, 1층에 23㎡ 인 상가가 보 1,000 / 월세 60만 원에 거래되고 있습니다.

또 다른 제기동 매물은 1층 19㎡로 보증금 2,000에 / 월세 170만 원에 가격이 형성되어 있습니다.

상가는 시세를 파악하기 정말 어렵네요 :(

더 좁은 면적이고, 보증금은 더 높은데 월세가 2배 이상 차이나다니요..

상가 시세조사는 현장에서 임장을 뛰며 정보를 알아내는 것이 가장 중요한 것 같습니다 :)

그럼 오늘의 경매물건 분석 연습 글은 여기서 이만 마치도록 할게요-!

부족하지만 제 글 읽어주시고, 블로그 방문해주셔서 정말 고맙습니다 :)

2023.04.27 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습11 - 2021타경9913[1]

2023.04.26 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석연습10 - 2020타경102717[1]

2023.04.25 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습9 - 2022타경2080[1]

2023.04.24 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습8 - 2022타경2867[1]

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2023.04.20 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습6 - 2021타경74121[2]

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2023.04.18 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습4 - 2021타경4964[1]

2023.04.17 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습3 - 2021타경107948[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습2 - 2022타경102094[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습1 - 2022타경106096[1]

안녕하세요-! 경매 물건을 지도에서 찾아보며, 마치 여행하는 기분을 느끼는 작가 수정입니다 :)

오늘 제가 준비한 물건은 대전정부청사 인근에 있는 상가 경매물건이에요.

손품을 팔면서도 사진과 로드뷰 등을 보고 주변 인근 역과 주요 생활시설들을 함께 보기 때문에

그 지역에 실제로 간 건 아니지만, 마치 여행을 가는 것 같은 기분이 들어서 좋습니다!

오늘 제가 조사할 경매 물건은 이미 낙찰되어 사건은 종결되었는데요,

종결된 사건을 다시 보는 이유는 해당 평수와 감정가에 얼마의 입찰가를 써서 냈는지 파악하며

시세와 입찰가에 대한 감을 익히기 위함입니다.

앞으로 대전 지역을 파볼까 고민 중이에요.

예전에 대전 지역을 한번 갔었을 때, 지방이라고 하기엔 믿겨지지 않을 정도로 깨끗하고 인프라가 편리했던 것으로 기억합니다.

그래서 좋은 느낌을 갖고 있는 도시이고, 지방이기 때문에 수도권만큼 경매에도 경쟁률이 치열하지 않을 것 같아서요.

저는 대전이 좋습니다ㅎ-ㅎ!

사랑합니다 대전!

서론이 너무 길었네요 :)

그럼 본격적으로 오늘의 경매 물건 조사해보도록 하겠습니다!

이미 종결된 사건이지만, 해당 상가는 참 입지가 좋았어요.

정확한 주소는 <대전광역시 서구 월평선사로 29, 상가동 지하층 비10호>로 샛별아파트 단지 내에 있는 상가입니다.

인근에 황실타운 아파트, 백합아파트, 무지개아파트, 누리아파트, 각종 다양한 아파트 단지에 둘러싸여있는 위치입니다.

또 근처에 다전성룡 초등학고와 대전성천초등학고, 대전남선 중학교도 있지요.

지하철역으로는 갈마역과 정부청사역 중간에 있어 역세권이라 접근성이 매우 뛰어나다고 볼 수 있습니다.

근처에 공원도 많고, 무엇보다 정부대전청사가 가까이에 있습니다.

이렇게 위치가 좋은 탓에 유찰 2회만에 낙찰된 사건입니다.

사진으로 봤을 때 해당 상가는 다양한 종류의 업종이 입점해있었어요.

지상에는 커피숍, 정육점, 동물병원, 헤어샵, 음악학원, 중국어학원, 교회 등 상권이 다양하게 활성화되어 있는 것을 확인할 수 있었습니다.

경매로 나왔던 물건은 타월과 수건을 제작, 납품하는 업체가 영업을 하고 있는 듯 보였습니다.

해당 물건 감정가 5000만 원이었고, 낙찰가는 3159만 9999원에 최고가로 낙찰되었습니다.

9999로 일부러 작성했네요ㅎㅎ 3160원에 낙찰받았다고 볼 수 있겠습니다.

5,000만 원에서 시작되어(1회 유찰) -> 3,500만 원으로 떨어진 후(2회 유찰) -> 2,450만 원에 최저가로 내려왔을 때 3,160원에 낙찰을 받았네요.

그 당시에는 매각물건명세서상의 임차인이 존재하지 않았습니다.

또, 전입세대 확인한 바, 전입세대도 없었고, 폐문으로 안에 아무도 없었다고 하네요.

2016년 9월 12일 근저당잡혀있고, 하나은행에서 18백만 원을 걸었습니다.

그 이후에도 신용보증기금, 신용보증재단, 일반 개인으로부터 돈을 빌린 내역도 있구요, 근로복지공단에서 압류를 걸기도 했습니다.

해당 경매는 개인의 채권자가 강제경매를 요청하여 경매가 개시된 것으로 사료됩니다.

이 물건은 약 3160만 원에 낙찰되었습니다.

여기서 대항력을 갖춘 임차인이 공부상에 없기 때문에 임차인에게 줄 보증금은 없습니다.

경매에 필요한 비용을 제하고 나머지를 나눠가질텐데요, 잔금을 납부하고 소유권을 이전하면 말소기준권리를 포함해서 등기부등본상에서 빨간줄이 그어지는 것으로 알고 있습니다.

가장 선순위인 근저당 18백만 원을 제하고 나머지를 순위대로 갑구에 소유권 순위대로 배당을 받아갈 것 같습니다.

지금은 어떻게 되었는지 등기부등본을 한번 열람해보았어요.

해당 건은 경매로 인해 앞서 지저분했던 갑구와 을구에 가압류와 압류, 저당권이 말소된 내역을 확인할 수 있었습니다.

그리고 낙찰되고 잔금을 납부한 날짜에 소유권 이전으로 새로운 소유자가 등재되어 있는 것을 확인했습니다.

87년생으로 비교적 젊은(?) 나이에 해당 상가를 낙찰받았네요.

부럽습니다!바뀐 소유자의 주소지를 보니 같은 월평동에 사는 주민이었네요.잔금을 납부해서 부동산 등기를 친(?) 날짜에 대출도 설정되어 있는데요,새마을금고에서 24백만 원을 대출받은 흔적이 있습니다.

낙찰가 3,160만 원에 75~76%의 경락잔금대출을 받은 것으로 추론해볼 수 있습니다.3,160만 원 - 2,400만 원 = 760만 원760만 원 정도의 비용만 들이고 알짜 상가를 낙찰받은 현명하신 분 같습니다!

멋있습니다!저도 이렇게 되는 날이 언젠가는 올 거라 생각하며+_+!과거의 사례를 통해 제 미래에도 희망을 가지게 되는 것 같아요.

그럼 오늘 경매 물건 분석 글은 여기서 마치도록 하겠습니다 :)

2023.04.26 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석연습10 - 2020타경102717[1]

2023.04.25 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습9 - 2022타경2080[1]

2023.04.24 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습8 - 2022타경2867[1]

2023.04.21 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습7 - 2022타경101235[1]

2023.04.20 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습6 - 2021타경74121[2]

2023.04.19 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습5 - 2022타경3881[1]

안녕하세요 :) 요즘 날씨가 많이 따뜻해졌죠?

임장가기에도 정말 좋은 날씨인데요, 저는 발품을 팔기 전에 손품을 열심히 팔며

경매 물건을 최대한 분석해보고자 합니다.

요즘 뉴스에도 경매 관련 이슈가 대두되고 있어 저도 눈여겨 보고 있는데요,

제 개인적은 소견으로는 돈을 빌린 채무자, 소유권자에게 강한 처벌이 있어야 맞지 않을까요?

물론 경매라는 것이 채무자가 돈을 갚지 못해서 집이 매각되는 과정이긴 하지만요..

터무니없이 자신의 욕심에 비해 큰 금액을 빌린 채무자가, 저는 최초의 원인 제공자가 아닐까 싶습니다...

바로 퇴거하지 않고 거주 기간을 늘려달라는 시간이 필요하다는 세입자의 입장도 저는 이해가 가구요.

하지만 저는 경매 투자자이기 때문에, 그대신 투자자 입장에서도 이점이 있어야 한다고 생각해요.

예를 들면, 낙찰자가 점유자의 거주 기간을 조금 늘리는 것에 동의하면 취득세를 감면해 준다든지

또는 일반적으로 명도에 필요한 이사 비용을 지원해준다든지

이렇게 낙찰자에게도 어느정도 혜택이 주어져야 경매 시장도 유지될 수 있지 않을까요?

무튼, 서론이 너무 길었네요^-^;

그럼 오늘의 경매 물건 분석 시작해보도록 하겠습니다-!

오늘 제가 분석해 볼 물건은 경기도 오산시에 위치해있는 오피스텔 상가입니다 :)

경기도 오산시 원동로 22, 지1층비169호 (원동, 르마레시티) 라는 경매 물건이에요.

오산역과 매우 가깝고, 같은 건물에 CGV가 있어 입지가 매우 뛰어난 상가라고 볼 수 있습니다.

감정가는 1억 2300만 원이며, 현재는 66% 떨어진 4218만 9000원에 올라와 있습니다.

3회 유찰 되었으며, 매각 진행일은 2023년 5월 10일입니다 :)

이렇게 입지가 좋고 평수도 나쁘지 않은 오피스텔 상가인데, 청구액이 10억원이 넘어가네요 :0

어떤 사연이 있었는지 좀 더 파보도록 하겠습니다.

매각물건 명세서를 먼저 확인해보았습니다.

2019.12.23에 근저당권이 설정되어 있어요.

비고란에 판매시설로 이용중이라고 되어 있지만, 조사된 임차내역은 없습니다.

해당 물건인 B169호의 사진을 봐도 불이 꺼져있고 안에는 박스가 쌓여있고 정리되어 있었어요.

현재는 공실인 것 같지만 그렇다 하더라도 자세한 내역은 해당 오피스텔 관리사무소에 물어봐야 할 것 같네요.

다음으로 등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다.

해당 물건은 한국자산신탁주식회사의 소유입니다.

법인 소유의 물건이네요?

이를 담보로 금정신용협동조합에서 12억의 채무를 진 적 있습니다.

정말 어마어마한 금액이네요 :0

무엇보다 해당 물건을 담보로 12억까지 대출이 나오다니요, 조금 의아한 부분이기도 합니다.

그런데 특이한 부분을 발견했어요.

해당 물건은 한국자산신탁주식회사이지만 채무자는 다릅니다.채무자는 주식회사 트러스리얼티라는 회사이고채권자는 금정신용협동조합으로 공동담보가 걸려있네요.

오우.. 참 복잡한 관계군요..!그렇다면 상황이 어떻게 되는 걸까요?

우선 금정신용협동조합에서는 공동담보로 돈을 주식회사 트러스트리얼티에 빌려준 거겠지요?그런데 왜 한국자산신탁의 소유인 해당 물건에 근저당이 걸렸는지조금 잘 모르겠습니다^-^;;

아직 저의 지식으로는... 이 부분까지 추리하기가 조금 어렵네요^-^;;우선 넘어가고! 토지등기를 한번 살펴보도록 하겠습니다.

토지 등기부등본도 살펴보니, 갑구와 을구의 기록사항은 없으며 한국자산신탁주식회사로 등기되어 있습니다.만약 경매에 낙찰받게 되면 이 토지부분은 어떻게 되는 걸까요?

언젠가 이런 부분까지 술술 글을 쓸 수 있는 날이 오길 기대하며열심히 공부해야겠다는 생각이 듭니다 :)저는 5월부터 내일배움카드로 퇴근 후 경매 학원에서 공부하기로 했답니다ㅎㅎ잘 할 수 있을지 걱정도 되는데요, 그래도 부딪혀봐야죠!

다시 돌아와, 해당 상가 시세는 어떻게 되는지 살펴보도록 하겠습니다!르네마시티 지하 1층, 24.91㎡ (7.5평) 

해당 전용면적보다 조금 더 넓은 매물은 보증금 1,000에 월세 40으로 호가 나와있습니다.월 관리비는 110만 원이네요.

사실 이 정도 물건이면 저는 충분히 투자할 가치가 있다고 생각이 듭니다.오늘 정리하며 해결되지 않은 점은.. 이렇게 채무자와 소유자가 다를 경우에는 어떻게 되는지입니다.그리고 청구금액이 10억이 넘어갈 경우, 낙찰가에서 배당이 어떻게 진행되는지 궁금하네요.

채권자 입장에서는 1원이라도 돈을 더 받아와야 할 텐데요, 만약 배당금이 모자라면 그 차이나는 나머지 금액은 어떻게 법적인 절차가 진행되는지가 궁금하네요.이런 부분도 학원에서 공부하며 좀 더 명확하게 알 수 있었으면 좋겠습니다.

지금까지 총 6개의 경매 물건을 연습했는데요, 입찰에 들어가고 싶은 사건번호, 그리고 전문가에게 분석을 의뢰하고 싶은 물건은 이 매물 뿐입니다!

이렇게 파고 파다보면 입찰하고 싶은 물건이 나오기도 하는군요 후후그럼 언젠가 법원에 입찰한 후기를 남기는 그날까지!중요한 것은 꺾이지 않는 공부!!! +_+!!

오늘도 제 글 읽어주셔서 정말 감사드리고, 도움이 되셨다면 하트 꾹 눌러주세요!

2023.04.19 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습5 - 2022타경3881[1]

2023.04.18 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습4 - 2021타경4964[1]

2023.04.17 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습3 - 2021타경107948[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습2 - 2022타경102094[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습1 - 2022타경106096[1]

안녕하세요 :) 꾸준히 경매 물건을 분석하려 노력하는 작가 수정입니다.

처음부터 완벽하게 잘 할 수는 없다고 생각해요.

하지만 매일매일 하나하나 살펴보다 보면 언젠가는 보이지 않던 부분도 보이게 되고,

몰랐던 부분도 알게 되고, 각종 용어들과 친해지고,

또 해당 물건에 어떤 사연이 있었는지도 알게되는 모든 과정을 겪게 될 거라고 생각합니다!

꾸준함의 힘을 생각하면서 오늘 오전에도 열심히 물건 분석을 해보도록 하겠습니다 :D

지금까지는 서울에 있는 경매 물건을 조사했었는데요,

오늘은 경기도 화성으로 내려가봅니다 +_+!

오늘 파볼 물건은 경기도 화성시 동탄하나1길 47-2, 5층 514호

화성시 능동 1064-1, 오디세이더테라스뷰 라는 물건입니다.

가장 가까운 역은 능동역(예정)입니다.

근처에 버스 정류장도 있긴 하지만 아무래도 역세권에서 조금 거리가 떨어져서 접근성은 아주 뛰어나다고 보긴 어렵습니다.

하지만 근처에 노브랜드, 각종 편의점, 아파트 등 주거지역과 맞닿아 있어 안정적이며 조용한 위치라는 생각이 드네요.

해당 물건 감정가 1억 500만 원이며, 현재는 66% 떨어진 3601만 5000원으로 가격 형성되어 있습니다.

유찰은 3회까지 왔구요, 그 전에 누군가 최고가 매수인으로 낙찰된 히스토리는 없습니다.

해당 물건은 업무시설(오피스텔)이지만 조사시점에는 현재 주거용으로 이용 중이라고 합니다.

그리고 중요한 사항이 있네요.

대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않는 경우 잔여 보증금을 매수인이 인수하므로 입찰 시 주의를 요한다고 별도로 기재되어 있습니다.

그럼 좀 더 자세히 파보도록 하겠습니다.

매각명세서를 살펴보면, 2021년 12월 30일에 가압류가 걸려있습니다.

그리고 현재 임차인인 노OO씨는 2021년 12월 14일 전입신고를 했고, 2021.10.18에 확정일자까지 받았습니다.

또 배당요구 종기일인 2022.07.29 안에 드는 2022.07.01에 배당요구종기도 마쳤습니다.

이 삼박자가 모두 갖춰졌기 때문에 대항력 있는 임차인의 조건에 부합하며, 낙찰자는 보증금을 인수해야 할 의무가 생겼다고 볼 수 있습니다.

보증금은 104,000,000원입니다. 어우... 최우선변제를 받는다고 하더라도 턱없이 부족한 금액이네요..

소액임차표를 보니, 주택임대차 기준으로 1억 3천만 원 이하의 보증금은 4,300만 원까지 변제받을 수 있습니다.

104,000,000 - 43,000,000 = 61,000,000원 입니다.

이런 건은 잘못 들어갔다가 보증금을 물어줘야 하는 위험이 있는 물건이라고 볼 수 있습니다.

임대차기간은 2021.11.28~2023.11.27 까지로 되어 있네요.

만약 올해 11월 27일까지 해당 물건에 낙찰자가 아무도 없다면 어떻게 될까요?

저도 궁금해지는 부분입니다.

그렇다면 어떤 압류가 걸려있는지 등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다.

현재 소유자인 김OO씨에게 총 3건의 가압류가 걸려있습니다.

가장 빠른 순위는 우리은행에서 22,317,268원, 그 다음 롯데카드에서 32,392,944원, 마지막으로 한화생명보험에서 20,856,718원입니다.

그리고 우리카드에서 강제경매개시를 신청해서 경매로 넘어간 물건이라고 추측해볼 수 있습니다.

빌린 돈이 보증금보다 작네요.

해당 물건 경매로 낙찰받았을 경우 가장 큰 문제는 명도라고 예상되어집니다.

우선 경매 물건 자체가 보증금이 1억 가까이 되다보니, 그 돈을 받기 전까진 못나가겠다고 임차인이 강짜를 부릴 가능성이 높아 보입니다.

만약 해당 물건을 낙찰받는다면 시세는 어떻게 될까요?

중층은 매매가 약 1억 원에 형성되어 있고, 월세로는 가격형성이 되어있지 않습니다.

전세는 약 9,400만 원~1억 1천만 원으로 약 9,800 정도 됩니다.

저라면 해당 경매는 들어가지 않겠어요.

시세가 현 임차인의 보증금보다 적기 때문에 뭐가 되었든 제가 손해인 상황인 것 같아서 그렇습니다.

그럼 오늘의 분석은 여기서 마치도록 할게요 :D

부족하지만 제 글 읽어주셔서 감사합니다.

2023.04.18 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습4 - 2021타경4964[1]

2023.04.17 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습3 - 2021타경107948[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습2 - 2022타경102094[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습1 - 2022타경106096[1]

안녕하세요, 비오는 화요일 오전입니다.

오늘도 경매물건 분석을 연습하며 하루를 시작해보려 해요-!

오늘은 종로5가역 근처에 있는 단지내 상가 물건을 가져와봤습니다ㅎㅎ

그럼 같이 분석하러 가시죠! Go Go!

해당 물건의 정확한 위치는 아래와 같습니다.

서울특별시 종로구 종로 183, 지1층제이지1312호(인의동 48-2)

효성주얼리시티라는 건물의 지하에 위차한 매장입니다.

해당 물건 사진을 보니 양복점으로 영업하고 있나봅니다.

위치는 종로5가역 역세권으로 접근성이 아주 뛰어나다고 볼 수 있습니다.

해당 건물은 귀금속, 예물, 한복, 혼수를 취급하는 쇼핑몰으로, 만약 세를 놓는다면 금방 빠지기 좋은 조건을 갖춘 것 같다고 생각합니다.

매각 진행일은 2023.4.18 오늘이네요?

해당 물건 감정가는 1억 3600만 원이고, 지금까지 유찰 3회로 49% 떨어진 6963만 2000원으로 올라와 있습니다.

지금까지 강제경매 사례만 분석했었는데요, 처음으로 임의경매 사건을 보게되네요+_+

경매 초보자에겐 강제경매 사건보다는 임의경매 사건이 조금 더 명도가 수월할 수 있다고 책에서 보았습니다.

하지만 청구액이 엄청나네요^-^;; 하하하

감정가의 2배보다 더 높은 금액입니다 :0

유찰된 스토리를 보면 2022.12.20에 8704원까지 떨어졌었고,

최고가매수금액 8800만원으로 낙찰받았었습니다.

하지만 미납으로 다시 부동산 경매에 올라온 이력이 있습니다.

해당 물건은 2개의 호수가 같이 진행되나보네요?

1312호와 1313호 이렇게 인접 호수와 경계벽 없이 양복점으로 이용중이라고 합니다.

다행히 임차인 현황 정보가 상세하게 나와있는데요,

각각 보증금 1천만 원, 차임도 각각 60만 원으로 정보가 나와있습니다.

2022.03.14에 전입신고(사업자등록) 완료하였고, 확정일자도 2022.03.14로 받았습니다.

2022년 3월 16일이 배당요구 종기일인데요, 그 전인 같은 날짜인 2022.03.14에 받았네요.

하지만 최선순위 근저당 설정일은 2019.07.31 입니다.

제가 알고 있는 경매 지식에 따르면, 말소기준권리일이 배당요구종기일보다 더욱 빠르기 때문에 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 되는 것으로 알고 있습니다.

등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다.

해당 물건은 법인이 소유하고 있습니다.

가압류와 압류, 근저당도 설정되어 있고 권리관계가 매우 복잡한 상가였네요 :(

가장 빠른 순위번호는 근저당권으로 하나은행에서 채권채고액 2억 4천만 원이 등기되어 있습니다.

그리고 하나은행에서 임의경매를 개시했네요.

다음으로 빠른 순위는 현대캐피탈의 16,812,365원 그리고 또 현대캐피탈에서 37,582,467원이 가압류가 들어왔습니다.

그 뒤에는 강남구와 종로구에서 압류를 걸었구요,

지인 민OO에게서 75백만원을 빌린 근저당도 있습니다.

끝이 아니에요ㅠ_ㅠ

이OO 개인에게서 1억 2천만 원을 빌렸습니다.

어떤 사정이 있어서 이렇게 돈을 빌리고 갚지 않은 걸까요?뭐가 되었든 해당 소유주이자 채무자인 이 주식회사에게 화가 나 있는 사람들이 정말 많을 것 같네요ㅠ_ㅠ..

상가임대차 소액보증금 범위 및 변제금액 상가 부분을 보면,최우선변제적용 보증금액은 6,500만 원 이하로 2,200만 원까지 최우선변제받을 수 있습니다.

앞서 보증금이 1,000만 원이었는데요, 말소기준권리보다 배당요구종기일이 늦지만 최우선변제를 신청할 경우 보증금은 선수위로 배당받을 수 있다고 보여집니다.

배당 순위는 아래와 같아요.

0순위: 경매 집행 비용, 부동산의 점유자가 목적물을 관리, 보존하는 데 지출한 비용(비용상환청구채권액)

1순위: 소액임차인의 최우선변제금과 임금채권 중 일정액

2순위: 경매 대상 부동산에 발생하는 조세

3순위: 담보 물권(저당권, 전세권, 담보가등기) & 임차보증금(우선변제보증금)

4순위: 임금채권

5순위: 당해세를 제외한 국세와 지방세

6순위: 보험료와 공과금

7순위: 일반채권(가압류 등)

최고가 매수인이 납부한 보증금 및 잔금은 위와 같은 순서로 진행되는데요,근저당과 압류가 너무 많이 걸려있어서 배당금으로 채권자들이 얼마 받지 못할 것 같네요.

글을 정리하면서 문득 궁금한 점이 생겼는데요,만약 배당받는 금액보다 채무 금액이 더 클 경우에 나머지는 말소되는 건지? 아니면 최고가매수인이 인수해야하는 건지 조금 헷갈립니다 ㅠ_ㅠ공부를 좀 더 열심히 해야겠군요ㅎㅎ!

만약, 가장 첫 번째로 등기된 저당권을 낙찰자가 인수해야 한다면 하나은행에 저당잡힌 약 2억원의 금액인데요,이러면 경매로 손해보는 경우가 생기지 않을까요?

저라면 해당 건은 입찰에 들어가지 않을 것 같습니다ㅎ-ㅎ그럼 오늘의 분석 여기까지 할게요 :)

2023.04.17 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습3 - 2021타경107948[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습2 - 2022타경102094[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습1 - 2022타경106096[1]

안녕하세요 :) 권리분석을 잘 하고 싶은 작가 수정입니다.

매일 하나씩 경매 물건을 분석하고 정리하며 권리분석과 친해지고 싶습니다!

이렇게 꾸준히 연습하다보면 실력이 느는 날이 오겠지요?!

오늘 제가 분석해볼 물건은 2021타경107948[1]이라는 경매 물건입니다.

소재는 강남구 도곡로3길 19, 5층 502호이며,

무려 강남구 역삼동에 위치해있습니다+_+!!

강남 서희스타힐 오피스텔이네요.

외관은 위와 같은데요, 이런 곳을 아무 문제 없이 낙찰받을 수 있다면 얼마나 좋을까요?

해당 물건 입찰일은 2023.04.18 바로 내일이네요.

지금까지 총 4회 유찰되었습니다.

감정가 2억 800만 원이고, 현재는 60% 떨어진 8519만 7000원입니다.

해당 물건의 유찰과정을 돌아보면, 2022.12.20에 1억 4800만 원으로 최고가 매각허가가 결정났으나

낙찰자가 잔금을 납부하지 않았나봅니다.

미납으로 인해 유찰된 기록이 있네요.

매각물건명세서를 확인해보겠습니다.

최선순위결정은 2021.07.14의 가압류 15,000,000원 입니다.

강제경매개시결정도 가압류 채권자가 신청해서 집행된 것으로 볼 수 있습니다.

현재 주거임차인으로 남XX 님이 등록되어 있는데요, 전입신고는 2021.05.24에 한 것으로 등록되어 있습니다.

말소기준권리일자인 2021.07.14 보다, 임차인이 2021.05.24에 전입신고를 더 빠르게 했네요?

이럴 경우에는 상가에 해당하는 우선변제를 받을 수 있는 케이스가 될 것 같습니다.

(죄송해요 공부 좀 더 열심히 할게요^-^;;)

배당요구여부에는 공란으로 되어 있습니다.

그럼 이제 등기부등본을 확인해보도록 하겠습니다.

조금 특이한 사항을 발견할 수 있었어요.

소유자이자 채무자인 어XX씨는 93년생으로 비교적 어린 나이에 강남역에 오피스텔을 소유했다는 점입니다.

갑구의 소유권에 관한 사항을 살펴보면

남XX씨로부터 돈을 15,000,000원 빌렸는데 갚지 않았나봅니다.

이에 남XX씨가 강제경매를 신청하게 된 것 같습니다.

그소식을 듣고, 2개월 뒤 제 3금융권에서도 가압류를 신청한 내역이 있습니다.

채권자 남XX씨도 90년생으로 비교적 어린 나이에, 채무자 어XX씨에게 큰 돈을 빌려주었다는 점 또한 알 수 있었습니다.

해당 등기부등본을 조회하며 특이한 사항을 또 발견할 수 있었는데요,

바로 임차인으로 등재되어 있는 사람도 같은 남씨입니다.

남씨는 흔한 성이 아니기에, 채권자인 남XX씨와 가족관계가 아닐까 추측해볼 수 있습니다.

해당 물건과 관련해서 제가 상상해본 시나리오는 아래와 같습니다.

채무자 어XX씨는 친한 누나인 남XX씨로부터 해당 물건을 사기 위해 15백만 원 빌리게 됩니다.

또, 대부업체를 통해서도 약 37백만 원을 빌리게 됩니다.

정확한 숫자는 37,368,087원인데요 숫자가 특이하죠?

*10을 해보면 373,680,870원입니다. 

추측컨대, 본 물건은 약 3억 7천만 원에 매매가 되었을 가능성이 있습니다.

다시 돌아와, 채권자 남XX씨는 그 대신 자신의 가족을 거기에 임차해달라고 했을 가능성이 높습니다.

그래서 채권자 남XX씨의 가족인 남OO씨가 전입신고를 하게 된 게 아닐까요?

해당 물건 시세는 어떻게 될까요?

네x버 부동산에 한번 조회해보았습니다.

강남역 서희스타힐스 매매가 최소 2억부터 최대 2억 8천까지 호가 형성되어 있습니다.

전세가는 1억 9천부터 최대 2억 4천까지 형성되어 있네요.

월세를 받을 경우 최소 100만원의 월 수입 기대할 수 있는 매물입니다.

만약 해당 매물, 입찰에 들어가면 얼마를 써내야 할까요?

앞서 유찰된 사례를 봤을 때, 1억 4800만 원이 최고가로 낙찰되었습니다.

그렇다면 저는 그냥 1억으로 써볼 것 같아요.

그나저나 그게 문제가 아닌 것 같습니다.

현재 세입자로 등재된 남OO씨는 전입신고를 한 상태입니다.

말소기준권리일보다 전입신고 날짜가 앞서기 때문에, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하게 되는 것으로 알고 있습니다.

하지만 문제는 보증금과 차임, 임대차 기간에 관한 아무 정보도 없다는 점이에요.

강남의 경우에는 보증금은 최소 보증금만 받고 월세가 비싸기 때문에

만약 월세로 임차한다고 할 경우에는 보증금이 소액이라 다행이겠지만,

혹시나 전세로 들어갔을 경우 낙찰자가 떠안아야 할 보증금은 감당하기 어려울 것 같다는 생각이 듭니다.

역시 경매는 참 어렵네요^-^;;

하지만 포기하지 않고 매일 꾸준히 공부하고 싶습니다!

모두 파이팅이고, 즐거운 월요일 보내시길 바랍니다♥

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습2 - 2022타경102094[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습1 - 2022타경106096[1]

안녕하세요 :) 오늘 오전에 경매물건 분석 연습 글을 올렸었는데요,

그냥 눈으로 볼 때랑, 글로 정리해보는 거랑 확실히 차이가 있더라구요.

아무래도 글로 정리해보니까 한번 더 생각해보게 되고,

한번 더 정리해보게 되는 것 같아 도움이 많이 되는 것 같아요.

그래서 다른 분석 연습용 물건을 하나 더 가져왔습니다 :)

경매물건 조회

사건번호 2022타경102094[1] 이라는 물건이에요.

서울특별시 중구 난계로11길 16, 5층 505호(황학동, 아미인) 입니다.

신당역 1번출구에 매우 근접해서 위치가 상당히 좋은 매물입니다.

감정가 1억 5,000만 원이며, 현재는 유찰 6회로 최저가 3932만 2,000원까지 떨어졌습니다.

74%가량 가격이 떨어진 상태입니다.

용도는 오피스텔(사무)로 되어 있고, 매각 목록은 토지 1.6평 + 건물 5.6평입니다.

매각은 2023.05.16에 진행됩니다.

지금 글을 정리하며 느낀 것은 권리관계가 매우 복잡하게 얽혀있다는 점입니다.

채권자는 A씨이고, 채무자겸소유자는 B씨, 임차인은 C씨, 압류권자는 D씨

벌써부터 최소 4명의 인물이 등장하네요.

과연 어떤 사연이 있을지 좀 더 파보도록 하겠습니다!

해당 물건은 임대미상으로 나와있습니다.

본건 현장실사시 폐문부재 등으로 인하여 내부관찰을 하지 못했으며, 외부관찰 및 건축물대장상 건축불현황도 등을 기준으로 내부구조도를 표기하여 감정했다고 하네요.

또, 부동산의 전입세대 열람 내역에 임차인만 등재되어 있으며, 부동산을 방문하였으나 점유자를 만나지 못하고, 안내문을 부착해두었다고 합니다. 

해당 건축물 정보는 아래와 같습니다.

승강기는 1대 있고, 지하 1층부터 지상 10층으로 된 건물입니다.

본 건은 5층 505호입니다.

층별정보를 자세히 보면 8층부터 옥탑 2층까지는 다세대주택으로 이용되고 있어요.

지상 1층부터 7층까지는 오피스텔로 이용되고 있습니다.

 매각물건명세서를 확인했을 때, 전입신고는 2020년 4월 17일로 되어 있습니다.

등기부등본을 확인했을 때, 소유자 A씨는 칠곡군, 국민건강보험공단, 금정구, 동래구에서 압류를 받은 사실이 있으며

채권자 B씨의 강제경매개시로 경매가 진행된 것으로 추측해볼 수 있습니다.

현재 임차인인 C씨는 임대 미상인 상태라고 상상(?)해볼 수 있습니다.

제가 예상하는 게 맞을 지는 모르지만, A씨는 해당 건물을 C씨에게 임대를 놓았습니다.

하지만 중간에 B씨에게 채무를 지게 되고, A씨는 그것을 갚지 않아 잠적(?)한 것으로 추론해볼 수 있습니다.

그리고 멀쩡히 점유하고 있던 C씨는 해당 물건이 경매로 넘어갔다는 소식을 듣게 되어 황당한 상황이 된 것이지요.

제가 생각한 시나리오는 위와 같습니다.

칠곡군, 금정구, 동래구 등 각기 다른 구에서 압류를 받은 것으로 보아

A씨는 거주지를 여러번 이전한 게 아닐까 싶기도 하네요.

제가 만약에 해당 입찰에 참가한다고 가정해보도록 할게요!

그럼 얼마를 제시해야 할까요?

감정가가 1억 5천만 원이고, 유찰이 많이 되어서 약 4천만 원까지 떨어졌습니다.

그리고 해당 건물의 다른 층 시세 정보는 매매가 1억 2,000만원 ~ 1억 4,000만원 정도입니다.

전세가는 1억 4,000만 원 ~ 1억 7,000만 원으로 형성되어 있고요.

제가 만약 입찰에 참가한다면 1억 원을 써 볼 것 같습니다 하하하

그리고 만약 낙찰받았다고 가정하면 어떻게 될까요?

우선, 임차인을 먼저 해결해야겠지요?

가장 중요한 것은 해당 오피스텔을 얼마에 들어왔느냐일텐데 그 정보를 알 수 없으니 쉽게 도전하기 어려운 것 같습니다.

만약 배당에서 해당 보증금만큼 돌려받지 못한다면 제가 물어줘야 할 일이 생길수가 있겠죠?

마찬가지로 채권자와 채무자는 아무래도 감정이 많이 악화된 상태일테니,

배당을 받고도 빌린 돈만큼 채워지지 않는다면 그 돈까지 물어줘야할 일이 발생할 수도 있을 것 같습니다. 

제가 예상한 시나리오가 맞을까요?

유찰이 6회까지 발생한 것을 보면, 제가 추측한 것보다 더 깊은 사연이 있을 수도 있겠습니다.

좀 더 공부를 열심히 해서 제가 어디서부터 어디까지의 권리를 떠안고

어떤 경우에 돈을 물어줘야 하는지, 왜 그런 상황이 발생하는지도 파악할 수 있는 날이 왔으면 좋겠습니다 :)

경매 글을 쓴지는 얼마 안되었는데요, 뭔가 사연을 밝혀내는 탐정이 된 것 같은 기분이 듭니다!

그럼 오늘 제 블로그 방문해주셔서 감사드리고, 긴 글 읽어주셔서 고맙습니다♥

다른 분석 사례 보기 ↓

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습1 - 2022타경106096[1]

안녕하세요 :) 알부자가 되고픈 작가 수정입니다.

이번 코너(?)는 여러분들에게 처음 선보이는 코너인데요, 저는 요즘 경매공부도 함께 하고 있어요.

사실 너무 어려워서 뭐가 뭔지 잘 모르겠어서 공부하는 마음으로 해당 코너를 개설하게 되었습니다.

각종 사건번호의 정보를 기록해보고 제 나름대로 분석해보는 연습을 하면서

경매용어와 좀 더 친해지는 시간이 되길 바라는 마음으로 글을 남겨보려고 합니다 :)

처음으로 준비한 사건번호는 바로 2022타경106096[1] 이라는 물건입니다.

서울대입구역 롯데시네마 건물이고, 정확한 주소는 서울특별시 관악구 남부순환로 1820, 10층 10007호 입니다.

최저층은 지하8층 최고층은 15층으로 된 건물입니다.

예전에 하나투어가 입점해있던 상가인가봅니다.

사진으로는 작아보이지만 전용 25.91㎡ 로, 약 7.8평입니다.

2023.04.14 기준으로, 4회 유찰되었습니다.

감정가는 1억 2900만 원이고, 지금은 4번의 유찰을 거쳐 5283만 8000원으로 60%까지 떨어진 상태입니다.

감정평가서에 따르면, 대상 물건은 현장조사 시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부확인이 어려웠다고 합니다.

또, 대상 물건의 내부조사는 폐문 및 이해관계인의 비협조 등으로 인하여 실시하지 못했다고 하네요.

만약 해당 물건을 경매로 낙찰받았을 경우 명도에 어려움이 따를 것으로 예상해볼 수 있습니다.

위치와 접근성은 정말 좋다고 생각하는데 말이죠ㅎ-ㅎ

매각명세서를 보면, 점유자가 주식회사 이김 홀딩스로 되어 있고 점포 임차인으로 권원이 표기되어 있습니다.

임대차기간은 2021.01.05~2025.01.04로 4년이며, 보증금은 2천만 원 차임은 300,000원으로 사용하고 있었습니다.

전입신고 2021.01.26으로 되어 있고, 배당요구종기일은 표시되어 있지 않습니다.

해당 내용은 전입세대열람 내역에는 등재된 내역이 없으나, 부동산의 상가건물임대차 현황에 등재된 임차인 1명이 있다고 합니다.

이와 관련해서 조사를 나갔으나, 점유자 등으로부터 아무 연락이 없었기에 상가건물임대차 현황에 등재된 자를 임차인으로 보고했다고 하네요.

감정평가서의 등기부등본에 따르면, 을구의 (근)저당권 및 전세권 등의 사항은 없지만,

갑구에 소유자 명의로 압류가 걸려있는 것을 확인할 수 있었습니다.

안산세무서장 및 국민건강보험관리공단에 압류가 걸려있고, 에그옐로우관리단에 의해 강제경매개시결정으로 등록되어 있습니다.

즉, 관리비가 미납이 되어 해당 건물의 관리사무소에서 경매를 신청했다고 추측해볼 수 있습니다.

만약 해당 물건을 낙찰받게 된다면 밀린 관리비가 얼마인지도 반드시 알아봐야 하겠네요.

부동산 관련 사이트에서 비슷한 물건의 시세가 어떻게 나가는지 알아보았습니다.

같은 건물 1층의 상가는 보증금 2,000만 원에 임차료 100만 원, 관리비 30만 원을 받고 있습니다.

전용면적은 약 22.56㎡이구요.

같은 건물 1층의 또 다른 가격정보는, 보증금 2,000에 월세 110만 원, 관리비 0원을 받고 있습니다.

전용 면적은 약 22.33㎡평입니다.

또 다른 가격정보는 22.4㎡ 물건 매매가 2억 원에 올라와 있습니다.

만약 해당 물건을 경매에 낙찰받는다면 어떤 일이 발생할지 예상해볼까요?

우선, 입찰가를 정해야겠지요?

저는 사실 얼마를 적어야할지 감이 잘 오지 않습니다^-^;;

역시 초보 of 초보이지요ㅋㅋㅋ

감정가가 1억 2900만 원이고, 현재 해당 건물의 1층 시세가 2억 원입니다.

해당 사무실로 나온 물건은 10층임을 감안해서 1억 5천만 원 정도로 써볼 것 같아요 하하하^-^;;

이렇게 써내면 꼴등이 되려나요??

그 이후에 만약에 제가 낙찰이 되었다고 가정해봅시다.

그러면 크게 두 가지 문제를 해결해야 할 것 같아요.

첫 째로, 소유자를 만나야겠지요?

하지만 지금 연락이 되지 않는 상태이지만 낙찰을 받았다면 왠지 연락이 될 것 같습니다.

소유자라면 저에게 무엇을 요구할까요?

아무래도 압류에 관한 건이겠지요?

세무서에서도 압류가 걸려있고, 건보료도 압류, 해당 건물 관리사무소 미납관리비

이것들을 해결해야하는데, 낙찰자가 전부 인수해야하는지 이것을 잘 모르겠어요.

이건 공부를 좀 더 해봐야 명확하게 알 수 있을 것 같습니다.

그리고  두 번째는 임차인입니다.

현재 부동산 상가건물임대차 현황에는 등록되어 있고, 기간 만료가 2025.01.04로 되어 있어요.

전입신고를 했기 때문에 아마 나가라고 할 수 없을 것입니다.

만약 현재 등재된 임차인을 내보내고 새로운 임차인을 들이려면 보증금 2천만 원을 돌려줘야하지 않을까요?

배당요구종기를 아직 하지 않은 것 같아서 만약 대위변제 신청 시 보증금을 제가 물어줘야하는 상황도 무시할 수 없습니다.

제가 생각한 게 맞는지 저도 아직은 잘 모르겠네요ㅠ_ㅠ

경매 공부도 주식 못지않게 꾸준히 저의 것으로 만들어보겠습니다+_+!

언젠가 발로 뛴 임장 후기를 남기는 그날까지!

무튼, 다시 돌아와서 처음에 인터넷으로 해당 물건을 보았을 때는 가격도 그렇고 위치도 그렇고 참 매력있다고 생각했어요.

하지만 점점 조사해보니, 해결해야할 문제들이 복잡하게 얽혀있는 느낌을 받았습니다.

그럼에도 불구하고 해당 물건을 낙찰받는다면 매매차익도 볼 수 있고, 꾸준히 월세를 받기 좋은 입지임에는 분명한 것 같습니다!

그럼 오늘도 제 글 읽어주셔서 감사드리고,

양질의 글을 남기기 위해 더 열심히 공부해보도록 하겠습니다 :)