작가 수정의 레벨업 재테크

안녕하세요, 지난 주 토요일 임장을 다녀온 후!

부동산을 더 열심히 공부해야겠다고 마음먹은 작가 수정입니다 :)

혼자 임장을 다녀온, 첫 임장의 설렘은 절대 잊지 못할 거예요ㅎㅎ

저에게 정말 좋은 경험이었구요 앞으로도 종종 지방으로 여행간다고 생각하고 자주 다녀볼까 생각중입니다.

오늘 제가 준비한 경매 물건은 안산에 있는 한 오피스텔입니다.

함께 자세한 내용 보러 가시죠-!

해당물건 소재지, 경기도 안산시 단원구 원고잔로 6, 14층 1406호(고잔동, 리베르오피스텔)입니다.

구주소는 경기 안산시 단원구 고잔동 526이구요, 전용 6.3평의 아담한 오피스텔입니다.

생각보다 세대수도 많고 건물 외관이 좋아보입니다.

입지도 나름 괜찮다고 생각해요.

왜냐하면, 바로 서쪽에, 고려대학교 안산병원이 위치해있습니다+_+!

간호사분들이 자취할 때 오피스텔로 딱이지 않나요?

그리고 안산문화예술의 전당도 있고,

고잔역과 정말 가까이에 있습니다.

안산시청, 우체국, 한전, 경찰서 등 관공서도 위치해있고

사실 임대를 놓으면 바로 빠질 위치가 너무 메리트있는 경매물건이라 생각합니다.

해당 물건 감정가 8800만 원이고, 신건으로 최저가 8800만 원부터 입찰 가능합니다.

그럼 매각물건명세서와 등기부등본 등 권리관계를 조회해보도록 하겠습니다.

먼저 매각물건명세서입니다.

진OO 씨가 현재 임차인으로 등재되어 있구요, 경매 신청 채권자도 진OO씨입니다.

2019.03.16 보증금 8천만 원으로 전세계약을 했으나 계약기간이 끝난 후 2년이 지났으니 올해겠네요.

올해 보증금을 돌려받지 못해 경매를 신청한 케이스입니다.

말소기준권리인 2019.10.17일보다 전입신고, 확정일자 모두 빠릅니다.

배당요구 종기일까지 배당 요구도 마쳤습니다.이런 케이스는 해당 물건이 경매에 넘어가더라도 보증금은 다 돌려받을 수 있는 케이스입니다.

물론 진OO씨도 이번 경매에 참여할 것으로 예상합니다.

그럼 등기부등본도 살펴보도록 하겠습니다.

만약 9천만 원에 낙찰을 받았다고 가정했을 때, 배당흐름은 어떻게 되는지도 함께 살펴보도록 하겠습니다.

정말 다행인 점이, 임차인 진OO 씨의 순위가 가압류 순위보다 빠르다는 점이에요.

소액임차인으로 28백만 원을 우선변제를 받을 수 있고,

그리고 남은 52백만 원도 먼저 배당받을 수 있습니다 :)

낙찰 금액이 9천만 원이라고 할 경우 운이 좋다면 한국주택금융공사에 배당을 하고 난 소액을 가져갈수도 있겠네요.

이처럼 전입신고와 확정일자는 정말 중요한 것 같습니다.

그럼 해당 물건을 만약 9천만 원에 낙찰받았다고 했을 때,

앞으로의 현금흐름과 시세 등을 파악해보도록 하겠습니다.

해당 평수 전세가는 8천만 원에 거래되었네요.

매매는 최고가 8800만 원, 최저가 8500만 원에 거래된 내역 있습니다.

전세나 매매로 해당 물건을 거래하기에는 크게 이점이 없고, 임대를 놓는 게 더 좋아 보입니다.

그럼 월세 시세를 파악해보도록 하겠습니다.

2017년에 건축되었으면 그래도 비교적 신축이라고 볼 수 있겠습니다.

보증금은 평균적으로 500만 원, 월세는 40만 원으로 형성되어 있네요.

그렇다면 경락잔금대출을 받았을 때의 cash flow는 어떻게 되는지 알아보도록 하겠습니다.

월 16만 원 정도의 임대 수익을 기대할 수 있겠습니다.

해당 물건은 어쨌든 8천만 원의 꽤나 높은 보증금을 돌려줘야하는 상황이므로

물건 시세를 생각하면 큰 실속은 없을 수도 있겠다는 생각이 듭니다.

그럼 오늘의 경매물건 분석은 여기서 마무리하도록 하겠습니다 :)

안녕하세요 :) 어제 대전으로 임장을 다녀온 작가 수정입니다.

혼자서 시외버스를 타고 대전에 다녀왔어요^-^

실행에 옮긴 저 스스로가 조금은 대견하게 느껴지는 어제 하루였습니다ㅎㅎ

대전에 다녀간 이유는, 경매로 나온 물건 세 가지를 직접 보고 싶어서였어요.

둔산동의 아너스빌 -> 도마동의 오페라하우스 -> 서대전네거리의 센트리아 오피스텔

이렇게 동선을 짰고 자차가 아닌 모두 대중교통을 이용해서 탐방을 하고 왔습니다.

그럼 아너스빌 먼저 임장후기 시작해볼게요 :)

우선 저는 동서울 시외버스터미널에서 버스를 탔고, 대전청사 정류장에 하차했습니다.

기사님께서 정부대전청사 자연마당과 정부대전청사 사이 가운데 도로의 정류장에 내려주셨어요.

날은 너무 덥고, 부동산까지 조금 걸어야 했지만 그래도 덕분에 대전의 정부청사역 분위기를 느낄 수 있었습니다.

가장 먼저 든 느낌은, '와.. 여의도 같다..'였습니다 :)

대전 정부청사역답게, 공기업, 공단, 은행 본점 등등 공공성 짙은 기관들이 포스 뿜뿜했답니다.

그리고 대학병원도 있어서 둔산동은 전문성이 강한 기관들이 많다는 생각이 들었어요.

그리고 공인중개사를 만나서 인사를 나눈 후 아너스빌을 둘러보았습니다.

저는 아너스빌이 마음에 들어서, 경매 물건도 볼 겸 다른 매물도 보고 싶었거든요.

2023.06.02 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [권리분석 연습31] 대전 서구 둔산동 아너스빌 상가 경매 - 2022타경112670[1]

위에 제가 쓴 글의, 상가 경매 물건을 직접 보고 싶었지요ㅎㅎ

아너스빌은 제가 생각했던 것보다 규모가 상당히 컸습니다.

세대수도 훨씬 많았구요, 아너스빌 내에서 모든 생활이 가능할 정도로 인프라가 잘 구축되어 있었어요.

식당, 크린토피아, 편의점, 병원, 약국, 카페, 미용실 등 어디 멀리 나갈 필요가 없을 정도로

생활 시설이 대부분 구비되어 있어서 꽤나 욕심 나는 건물이었습니다 :)

제가 처음 임장을 간 동네이기도 했지만, 둔산동은 대전 중에서도 으뜸인가 봅니다.

대전에서 메리트가 가장 큰 곳이라고 중개사님께서 설명도 해주셨어요ㅎㅎ

관리비는 평당 5,500원 정도 발생하는 것 같구요

아너스빌 오른

쪽으로는 또 다른 오피스텔이 올라설 예정이라고 합니다.

운이 좋게도 아너스빌 오피스텔 내부를 볼 수 있었어요.

탁 트인 뷰도 볼 수 있었습니다.

어느 건물이든 뷰가 좋으면 가격도 올라가는거 아시죠?!

뷰와 내부를 보아도 너무 깔끔했구요, 아너스빌은 제가 꾸준히 관심을 갖고 지켜봐야겠다는 생각을 했습니다.

그리고 지하에 위치한 경매물건을 보았습니다.

내부에는 당연히 들어가지 못했고, 경매사이트에 올라온 사진이랑 똑같았어요.

다만 지하 층의 분위기를 살펴볼 수 있어서 좋았습니다.

법무사 사무소, 건축사사무소, 사무실, 식당, 스크린골프 등 다양한 업종이 들어서 있었습니다.

하지만 토요일이라 그런지 전반적으로 조용했어요.

본 건 말고 다른 진행 중인 경매 물건도 있었구요, 공실도 은근히 있었습니다.

아너스빌은 중개사님 덕분에 제가 예상했던 것 보다 기대 이상으로 많은 매물들을 볼 수 있었고

시세와 관리비, 입지, 분위기 등 다양한 정보도 함께 얻을 수 있어서 정말 좋았습니다.

중개사님과는 이쯤에서 마무리하고 저는 도마동으로 버스를 타고 이동했습니다.

2023.05.18 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [권리분석 연습22] 대전 서구 도마동 오페라하우스 상가 - 2022타경113505[1]

제가 보고 싶었던 경매 물건은 도마동 오페라하우스의 상가입니다.

사무실로 쓰고 있던 곳이라 깔끔할 것 같아서 낙찰받아도 꽤 괜찮은 물건이라고 생각했거든요.

대전에 온 김에 최대한 많은 경매 물건들을 직접 눈으로 확인하고 싶었어요.

하지만... 일단 해당 물건을 찾아가는 길부터 쉽지 않았습니다^-^;;

우선 언덕과 경사가 좀 있는 동네더라구요

버스 정류장에 내려서도 길을 조금 헤맸습니다.

다행히 제대로 길을 찾아서 직진하며 걸어갔지요.

꼬마 상가들이 정말 많았고, 소규모, 간이, 영세 사업체들이 많이 보였어요.

중간중간 폐점한 가게들도 보였습니다.

3층정도 되는 꼬마아파트들도 꽤 많이 보였어요.

10분 정도 걸었을까요?

드디어 제가 찾던 건물을 찾았습니다 :)

사진에서 보시는 것처럼 번화가 느낌은 아니에요.

고즈넉한 소규모 동네의 골목 상가입니다.

제 개인적인 느낌으로, 대구의 대명동이 생각나는 동네였습니다.

건물 1층에 도착했는데요, 일단 쾨쾨한 냄새가 마스크를 뚫고 들어왔어요 :0

냄새에서 건물의 연식을 느낄 수 있었습니다.. 하하하ㅎㅎ

한 바퀴 정도 둘러보고 경매 물건을 찾을 수 있었어요.

당연히 문은 잠겨있었고, 내부는 볼 수 없었습니다.

하지만 제가 기대했던 것과는 다르게 그저그랬어요.

일단 이 위치에서 사무실이랑은 용도가 잘 맞지 않는다는 느낌이 들었습니다.

음.. 그냥 제 개인적인 생각이에요.

이 동네 분위기랑 사무실 용도랑 잘 맞지 않는달까요?

차라리 약국이었으면 나았으련만 일반 사무실로 쓰기에는 동네 분위기와 어울리지 않았습니다ㅎㅎ

나가는 길에 다시 한번 뒤를 돌아서 보니, 처음에는 눈에 들어오지 않았던 지하가 눈에 들어왔어요.

쾨쾨한 냄새 때문인지 괜히 더 음침하게 느껴졌습니다.

만약 여기를 낙찰 받는다면 사무실로는 임대를 놓기에는 적합하지 않다는 생각이 들었어요.

굳이 여기까지 와서 사무실 용도로 쓸 임차인은 없을 것 같다는 생각이 듭니다.

그럴려면 차임이 훨씬 저렴해야할 것 같다는 생각마저 들었습니다ㅎㅎ

배가 고파서 건물 밖을 빠져나갔으나, 마땅한 음식점도 없었어요 :0

근처에서 점심 한 끼 먹고 싶었는데

동네가 활기를 띠지 않아서 붐비는 음식점도 없었습니다.

그래서 아쉽지만 다음 행선지로 발걸음을 옮겼어요.

2023.05.03 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습13 - 2021타경9876[1]

마지막으로 제가 둘러본 곳은 오류동에 있는 센트리아 오피스텔의 지하상가입니다.

사실 여기를 제일 기대하지 않았거든요?

그런데 제 기대 이상이었습니다.

도마동보다 훨씬 상권이 발달되어 있어요.

이쪽으로 진입하니 도시 같다는 느낌이 들었습니다.

방송국, 은행, 홈플러스, 다이소, 서브웨이, 병원 등등

있을 건 웬만해서 다 있는 상가들이 많았고, 상권이 잘 형성된 느낌이었습니다.

가장 좋은 건 위치였어요.

서대전네거리역이라 정말 좋았고, 센트리아 오피스텔도 역과 버스정류장 가까이에 위치해 있었어요.

1층에 셀프 카페도 있었구요, 제가 생각했던 것보다 오피스텔이 훨씬 컸습니다.

솔직히 우-와 소리가 나오더라구요?

엘리베이터도 새 거 같고, 경비선생님도 계시고, 1층 로비도 넓었어요.

단점은 나이트클럽이 있다는 점?

하지만 지하1층은 나이트와 그렇게 상관 없고, 주거용이 아닌 상가이기 때문에

아주 크게 영향을 미칠 것 같지는 않았습니다.

해당 매물이 있는 상가는 다들 요런 느낌이었어요ㅎㅎ

사실 전체적으로 잘만 인테리어 하면 훨씬 분위기가 살 것 같은데 말이죠ㅎㅎ

내부는 제가 키가 작아서 볼 수 없었구요, 지하1층 상가들의 분위기만 볼 수 있었어요.

경매 사이트 사진에는 황폐한 폐허같은 느낌이었는데, 직접 가서 보니 전혀 그렇지 않았습니다.

개인적으로 잠실 우성아파트 프리마상가 같은 분위기가 났어요.

소소하지만 정이 넘치는? 똘똘 뭉친? 올망졸망?

그런 느낌을 받았습니다ㅎㅎ

토요일이라 대부분 불이 꺼져있고 조용한데도 말이에요ㅎㅎ

의류 수선, 세탁, 디자인회사, 광고회사 등등 나름 괜찮았어요.

그리고 경매물건의 호수는 철재마감으로 되어 있지만, 다른 호수는 에쁘게 인테리어를 했더라구요?

어떤가요? 맞은 편 동일한 구조의 상가인데 느낌이 확 다르죠?

페인트칠을 한 건지 아니면 시트지를 붙인건지 다시 인테리어를 한건지..

잘은 모르겠지만 문도 바꾸고 예쁘게 잘 해놓았더라구요.

역시 어떻게 꾸미느냐에 따라 가치가 올라가는 건 팩트인 것 같습니다ㅎㅎ

이 정도로 페인트칠을 하고 문도 새로 교체하고 창문 시트지 새로 하면

금방 빠질 것 같다는 생각도 들었어요

하지만 단점이 있었어요.

화장실 입니다...^-^;;

이런 옛날 변기였어요ㅎㅎ

아.. 사실 이것만 아니었어도 경매 들어가도 괜찮을 것 같은데..

화장실 변기를 보고 선뜻 내키지는 않더라구요ㅎㅎ

어차피 임차인이 쓸 건데 무슨 상관이냐고 생각하실 수도 있지만..

저는 제가 쓰고 싶은 공간이어야 임차인도 쓰고 싶을 거라고 생각하는 사람이라서요ㅎㅎ

저는 이번 임장을 통해서 사진으로만 볼 게 아니라 전체적인 분위기와 상권을 함께 봐야한다는 중요성을 느꼈습니다ㅎㅎ

사진으로만 봤을 때 괜찮은 곳은, 실제로 별로이기도 했고

사진으로는 별로였는데, 실제로 보니 꾸미면 꽤 괜찮아질 것 같은 물건이기도 했습니다.

처음으로 임장을 혼자 다녀왔지만 세 곳이나 볼 수 있어서 뿌듯했고

앞으로도 경매에 꾸준히 관심을 갖고, 임장도 더 자주 다니면서 제 꿈을 향해 전진해야겠다는 생각도 들었습니다 :)

그럼 저의 첫 임장 후기 여기서 마무리하도록 할게요-!

안녕하세요, 작가 수정입니다 :)

어느덧 권리분석 연습을 40개나 했네요ㅎㅎ

제대로 잘 하고 있는 건지는 잘 모르겠지만 그래도 해당 부동산을 취득했을 때

시세를 파악하고 현금 흐름을 파악하는 게 저에게 도움이 되고 있는 것 같습니다.

가장 좋은 방법은 실전으로 부딪히는 거라고 생각해요.

그 전까지 손으로 열심히 자료조사를 하면서 내공을 쌓으려고 합니다.

요즘 저는 상가에서 사무용 오피스텔로 관심사가 변했어요!

현재 제 상황에서 용도가 <주거>인 부동산을 취득하면 안 되거든요.

한 마디로 1주택자가 되면 안 되기 때문에, 확실하게 상가를 알아보고 있었는데요,

만약 오피스텔(사무)용이 주거에 포함되지 않는다면 저에게 훨씬 더 좋기 때문에

이 부분 확실하게 알아보고 경매 물건도 오피스텔(사무)로 취득해보려고 합니다ㅎㅎ

서론이 너무 길었네요, 무튼 오늘도 오피스텔(사무)로 나온 경매 물건을 함께 알아보도록 해요!

제가 오늘 준비한 물건은 청주시 흥덕구에 위치한 한 오피스텔입니다.

충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 757 하이젠시티 제 2층 215호 입니다.

구 주소는 충북 청주시 흥덕구 봉명동 757 이구요, 전용 12.6평입니다.

해당 매물에서 가장 눈에 띄는 점은, 서원구청이 가까이에 있다는 점이에요.

그리고 근처에 충북대학교가 있습니다.

사실 오피스텔(사무)용이지만 실상 주거용으로 쓰는 곳도 많기 때문에,

충북대학교 학생들의 자취방으로 임대를 놓기에도 좋을 것 같은 위치입니다.

또, 동쪽으로 2018.11년 청주시청이 들어설 예정이라 지역 가치가 상승할 것을 기대해도 될 것 같습니다 :)

해당 물건 감정가 8400만 원이구요, 신건으로 입찰 8400만 원부터 시작합니다.

외관도 괜찮고, 내부도 깔끔하게 관리되어 있는 것 같고,

경매로 저렴하게 취득만할 수 있다면 투자용으로 정말 좋은 경매물건이라는 생각이 듭니다.

그럼, 매각물건명세서와 등기부등본을 살펴보도록 할게요.

해당 사건의 매각물건명세서입니다.

살펴보니, 최OO씨가 주택임차권등기를 신청했네요. 보증금은 7천만 원입니다.

전입신고일자는 2018년, 말소기준권리는 2019 압류이므로 선순위 자격을 갖춘 임차인이에요.

그렇기 때문에, 배당금에서 보증금을 전액 받지 못할 경우에 낙찰자가 이를 인수해야 합니다.

현황조사내역을 살펴보니, 최OO씨에 의하면 보증금 7천만 원에 임대차계약을 했고, 임차권등기명령 신청 후 현재 다른 곳에 살고 있으며, 현재 점유자는 지인 김OO이 거주하고 있다고 하네요.

현재 상황을 분석해보면, 보증금을 받지 못한 상태이고 임차인 최OO씨는 사정이 생겨 다른 곳으로 이사를 갔고

본인이 살던 곳에 지인 김OO이 살 수 있도록 한 상태입니다.

당연히 관리비는 내지 않고 살고 있겠죠?

등기부등본도 한번 살펴보겠습니다.

등기부등본은 생각보다 간단합니다.

본 경매 사건을 접수한 사람도 임차인 최OO씨네요.

집주인이 연락이 안되고 보증금을 돌려주지 않아서 강제경매 신청한 것 같습니다.

본 경매에 당연히 임차인 최OO씨도 참여하겠지요?

결국에 이 사건은 임차인 최OO씨가 보증금 7천만 원을 다 받아야 끝나는 게임(?)입니다.

해당 물건 최저가 8400만 원에 나왔기 때문에, 9천만 원에 낙찰받았다고 가정하고 배당표를 살펴보겠습니다.

최OO씨는 소액임차인으로 최우선변제 25백만 원을 0순위로 받을 수 있습니다.

그러나 포인트는 압류네요..

세무서에서 걸린 압류가 얼마인지 알 수 없습니다.

소액이라면 2순위 최OO씨까지 내려와서 나머지 45백만 원까지 모두 다 배당받을 수 있겠지만..

압류 2건이 얼마가 걸려있는지 모르는 상황이기 때문에

해당 건은 어차피 보증금 7천만 원을 인수해야 한다면,

다회 유찰로 3~4회까지 떨어진 후에 가장 낮은 금액에 낙찰받는 것이 유리하다고 생각합니다.

그럼 해당 물건 국토부 실거래가와 시세를 파악해보도록 하겠습니다.

해당 물건은 자료가 그렇게 많지 않네요.

전세는 2020년에 6천만 원 -> 2022년에 1억 1천만 원이에요.

월세 자료도 그렇게 많지 않습니다.

그렇다면 직방이나 다방을 통해서 정보가 있는지 살펴보도록 하겠습니다.

층수는 모르지만 두 건의 정보를 발견했어요.

매매가 9,900만 원에 매물이 하나 조회가 되었어요.

평수도 비슷하구요, 관리비가 9만 원이라는 정보도 얻어냈습니다.

매매는 9900만 원, 월세는 보증금 300 / 월세 30이네요.

하지만 평수가 다르기 때문에, 개인적으로 월세는 40~50까지 받아도 될 것 같다고 생각합니다.

만약 9천만 원에 경락잔금대출을 받았고, 세를 45만 원 받는다고 가정할 때 현금 흐름을 살펴보도록 하겠습니다.

21만 원의 임대 수익 현금흐름을 가져갈 수 있을 것으로 예상됩니다.

아무쪼록 이번 경매를 통해 임차인께서 보증금을 모두 돌려받을 수 있었으면 좋겠습니다.

그럼, 오늘의 권리분석 연습은 여기서 마무리하도록 하겠습니다 :)

안녕하세요, 파티룸&스터디룸 공간대여 서비스에 적합한 매물을 찾기 위해

손품으로 사방팔방 떠도는 작가 수정입니다.

오늘 제가 준비한 매물은 제가 한때 자주 갔던 곳이에요ㅋ-ㅋ

바로 수원시청역에 있는 한 오피스텔입니다.

수원시청역 정말 핫하죠.

인계동은 직장도 많고 상권과 교통이 매우 발달해있어서,

공간대여 서비스를 운용하기에도 세를 놓기에도 무척이나 좋은 곳이라고 생각합니다!

더군다나 제 동생이 이쪽 오피스텔에서 자취를 한 적이 있었는데요,

회전율도 정말 빠릅니다.

그만큼 부동산 거래가 활발하게 이루어지는 곳이기도 해요.

서두가 너무 길었네요ㅎㅎ

그럼 오늘 제가 가져온 매물 함께 살펴보도록 하겠습니다.

물건 소재지 <경기도 수원시 팔달구 경수대로466번길 52, 7층 712호(인계동, 드라마시티)> 입니다.

구주소는 경기 수원시 팔달구 인계동 1034-3 입니다.

개인적으로 입지는 역대급이라고 생각합니다 :)

인계동에 오피스텔을 하나 갖고 있는 것...! 제 꿈이기도 합니다 ㅎㅎ

건물 내부도 굉장히 깔끔하죠?

관리가 잘 되어있는 오피스텔이라는 생각이 들어요.

외관도 매우 깔끔해보입니다.

해당 물건 감정가 1억 400만 원이고, 최저가 1억 400만 원부터 시작합니다.

따끈따끈한 신건이에요 :)

매각 진행일은 2023.06.21 입니다.

평수도 10평으로 굉장히 넉넉하네요.

그럼 매각물건명세서와 등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다.

해당 물건, 곽OO씨가 임차권 등기도 신청했고, 전세권 설정으로 말소기준권리도 전세권 설정일자입니다.

이런.. 집 주인이 보증금을 돌려주지 않았나보네요.

보증금은 거의 1억 가까이 됩니다.

이 경매 사건의 포인트는 결국 곽OO씨가 보증금 95백만 원을 받으면 원활하게 진행될 것 같네요.

해당 물건, 만약 1억 1천만 원에 낙찰받았다고 했을 때, 배당 흐름을 살펴보도록 하겠습니다.

주택소액임차인으로 최대 34백만 원을 먼저 변제받을 수 있구요.

나머지 61백만 원도 배당 금액 안에 들어오기 때문에, 주택 임차인 곽OO씨는 100% 배당을 받게 됩니다.

어쨌거나 저쨌거나, 해당 물건은 보증금 95백만 원 이상의 금액으로 입찰가를 써야겠네요.

그럼, 해당 물건의 시세를 한번 알아보도록 하겠습니다.

국토부 실거래가 내역입니다.

경매 물건과 같은 면적의 매물은 최저 8천만 원, 최고 1억이 넘는 금액으로 거래되었네요.

보증금이 매매가와 비슷하네요 :0

월세를 한번 살펴보도록 하겠습니다.

가격이 다양하게 형성되어 있네요.

보증금이 높은 대신 월세가 저렴하고

보증금이 1만원 대는 월세가 40~50만 원이네요.

그런데 거래일을 살펴보니 과거 사례가 많아서 해당 물건은 월세보다 전세로 거래되는 것 같습니다.

혹시 모르니 다방에서 한번 시세를 조회해볼게요.

좀 더 적은 평수인데, 요렇게 가격이 형성되어 있네요.

그럼 1억 1천만 원을 경락잔금대출을 받고, 월세 70만 원을 받는다고 가정했을 때 현금 흐름을 살펴보겠습니다.

내 자비는 22백만 원 정도 필요하고, 한 달에 40만 원 정도의 수익이 들어오네요 :)

만약 22백만 원을 마이너스 대출을 받는다면 이자가 좀 더 높아지겠지만요ㅎㅎ

아무리 생각해봐도, 저 같은 서민들이 부를 추월하기 위해선 경매가 답이라는 생각이 듭니다.

저도 언젠가는.. 임대 수익으로 근로소득 이외에 부를 쌓아가는 현금 흐름을 만들고 싶네요ㅎㅎ

목표는 높은데 마음만 급한 것 같아서, 조금 천천히 템포를 낮춰서 꾸준히 공부해야겠습니다 ^-^

그럼 오늘의 권리분석 연습은 여기서 마무리하도록 할게요.

안녕하세요, 요즘 공간대여 사업에 관심이 생긴 작가 수정입니다.

오피스텔 사무용을 취득해서 파티룸이나 스터디룸을 대여하면 부업으로 괜찮지 않을까?

이런 생각이 드네요ㅎㅎ

그래서 오늘은 제가 경매로 사무용 오피스텔을 취득한 후에

공간대여 서비스로 부업을 할 경우 관리비도 따져보고 얼마의 이윤을 남겨야

안정적인 cash flow를 형성할 수 있는지 한번 따져보도록 하겠습니다 :)

오늘 제가 준비한 경매 물건 소재지는 <경기도 오산시 원동로 30-7, 1동 316호(원동, 오산원동유탑유블레스오피스텔)> 입니다.

구주소로는 경기도 오산시 원동 360-15 이구요, 전용 6.7평의 오피스텔 원룸입니다!

위치는 오산역 아주 가까이에 있습니다.

그리고 근처에 cgv도 있고, 이마트도 있고, 초등학교 중학교, 아파트단지 등이 있어서

스터디룸&공간대여 서비스를 제공하기엔 꽤나 괜찮은 입지라고 생각합니다.

외관도 굉장히 깔끔하고 1층에 편의점이 있어서,

파티룸으로 손님들이 이용할 경우에 편리할 것 같다는 생각도 듭니다.

평면도를 봐도, 크지 않은 규모라서 가운데에 큰 책상을 놓고

프로젝터도 놓고, 간이 쇼파도 놓고, 스터디룸&파티룸으로 꾸미기도 괜찮을 것 같다는 생각이 들어요.

해당 매물 감정가 1억 3천만 원이고, 2회 유찰로 최저가 6370만 원까지 떨어졌습니다.

매각 진행일은 2023.07.13 입니다.

그럼 매각물건명세서를 살펴보도록 할게요.

매각물건명세서에 조사된 임차내역은 없다고 나와 있습니다.

최선순위설정일은 2018.10.30 근저당권이네요.

현황조사내역을 살펴보면, 현장에서는 폐문으로 사람을 만나지 못하여 점유관계를 확인하지 못하고 안내문을 붙여놓았다고 합니다.

전입세대열람 내역서에는 전입세대가 없다고 나타났다고 합니다.

그럼 등기부등본을 한번 살펴보도록 하겠습니다.

그래도 등기부등본은 깔끔한 편이라고 생각합니다.

소유자 천OO씨는 하나은행에서 약 1억원 가까이 돈을 빌렸으나 갚지 않은 상태이고,

채권자 조OO씨는 약 7천만 원 정도를 경매기입 등기하여 강제경매가 결정된 상황입니다.

만약 배당표를 짜본다면 어떻게 될지 조사해보도록 하겠습니다.

낙찰 금액은 7천만 원이라고 가정해보겠습니다.

미납 관리비는 일단 제외하겠습니다.

안타깝지만 강제경매신청자인 조OO씨에게 돌아가는 배당금액은 없네요..;;

어쨌거나 임차인도 없기 때문에 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

개인적으로 저는 이런 케이스를 좋아해요.

명도에 힘을 빼지 않아도 될 것 같아서 그렇습니다ㅎㅎ

물론 임차인이 없을 경우에는 마지막까지 인도집행을 해야겠지만요..

이사비를 지급하는 것보다는 인도명령 후 집행하는 것이 좀 더 편할 것 같다는..

개인적인 생각입니다.

그럼 해당 물건의 시세와 관리비를 알아보도록 하겠습니다.

매매는 최저 8500만 원, 최고 1억이 넘습니다.

해당 물건 만약 7천만 원에 낙찰받아도 남는 장사네요 :)

전세도 매매가랑 비슷하게 형성되어 있습니다.

그럼 월세는 어떨까요?

월세는 보증금 500 / 월세 50이 일반적입니다.

그럼 파티룸&스터디룸 대여로 50만 원+관리비 수익을 넘어야 쏠쏠하겠죠?

해당 오피스텔 관리비가 얼마인지 알아보니 제일 저렴한 건 5만 원~비싼 건 9만 원이네요.

중간 가격인 7만 원으로 정해보도록 하겠습니다.

그럼 월세 50만 원 + 관리비 7만 원 = 57만 원입니다.

스터디&파티룸 대여가 1인당 1시간에 2,500원 이라고 했을 때, 4인 기준으로 1시간에 10,000원 이에요.

그럼 57시간을 채워야 57만 원입니다.

4인이 2시간을 대여하는 것을 한 팀이라고 가정했을 때, 20,000원이니까 약 29팀을 받아야겠군요.

하루에 두 팀씩, 30일 동안 파티룸&스터디룸을 이용한다고 했을 때,

20,000*2팀*30일 = 120만 원이네요 :)

물론 하루에 두 팀씩 이용한다는 전제하에 그렇습니다.

그리고 수수료를 제하지 않고 말이죠.

이 정도면 꽤나 쏠쏠한 것 같은데요?!

원래 제 목표를 상가로 임대소득을 받는 것이었는데요,

업무용 오피스텔을 취득해서 공간대여 서비스를 하는 걸로 살짝 바뀌고 있답니다ㅎ-ㅎ

그럼 오늘의 경매분석 연습은 여기서 마무리하도록 할게요!

안녕하세요, 이번주 토요일 임장을 앞두고 있는 작가 수정입니다 :D

지방으로 임장을 처음 가는 거라 설레이는데요,

언젠가는 좀 더 멀리 부산으로도 임장을 가보고 싶어요.

그래서 오늘은 부산의 한 상가 물건을 준비했습니다.

그럼, 자세한 내용 함께 보러 가시죠♥

오늘 제가 가져온 경매 물건 소재지는 <부산광역시 부산진구 동평로 350, 1층 110호(양정동, 양정현대프라자)>입니다.

구주소로는 부산 부산진구 양정동 511-3 입니다.

무려 1층에 위치한 상가네요 :) 평수는 전용 5평으로 자그마한 공간입니다.

사진을 보아하니 관리사무실로 썼던 모양입니다.

상가 외관은 정말 깔끔하고, 관리사무실도 작지만 아늑한 느낌이 나네요.

해당 물건 신건으로 감정가 8800만 원, 최저가 8800만 원입니다.

위치는 양정역이 가장 가까이에 있구요, 주변으로 아파트가 눈에 띕니다.

곧 근처에 부산진구 기적의 도서관도 새로 생길 예정인가 봐요.

맞은 편에는 부산광역시 교육청도 있어 나름 안정적인 주거단지 내에 상가라고 할 수 있겠습니다.

그럼 매각물건명세서를 통해 자세한 내용 알아보도록 하겠습니다.

오잉^-^;; 신건이라 아직 매각물건명세서가 올라와있지 않네요ㅎㅎ

하지만 현황조사내용에 따르면, 건축물대장상 생활편익시설 용도로 쓰이고 있다고 합니다.

또, 현황조사 내역에 따르면 중요한 내용을 확인할 수 있었는데요

현장에서 만난 정OO씨에 의하면 보증금 없이 매월 25만 원씩 10개월 분의 차임 250만 원을 선지급하였다고 합니다.

하지만 전입세대열람 내역에 해당 주소의 세대주가 존재하지 않고, 상가건물임대차현황서에도 해당 사항이 없다고 하네요.

명도가 어려울 것 같다는 느낌이 사알짝 옵니다^-^;;

그럼 등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다.

등기부등본을 살펴보니 첫 근저당설정일인 2020.04.20이 말소기준권리일이 되겠습니다.

근저당은 모두 양산농업협동조합에 걸려있고 합계는 약 5~6천만 원 정도 되네요.

그리고 2022년 개인 김OO씨로부터 가압류도 걸려있습니다.

음... 해당 건은 다른 경매사이트에서 확인했을 때 보증금은 250만 원으로 잡혀있습니다.

그래도 상가임대차보호법에 따라 최우선변제금액은 최대 1,300만 원이므로 보증금 250만 원이 사실이라면

해당 금액은 최우선변제를 받을 수 있겠네요.

그리고 차임이 월 25만 원이라고 할 때, 아직은 가격이 높아서 수익성이 떨어진다고 볼 수 있겠습니다.

만약 9천만 원에 낙찰받았다고 가정 후 경락잔금대출을 9천만 원 받았다고 할 때의 cash flow를 가정해보겠습니다.

고작 월 1만 원의 수익을 받고자 이런 고생을 하기에는T_T

개인적으로 리스크와 기회비용이 너무 크다고 생각합니다.

그리고 밀린 관리비도 고려해야 하구요..

저라면 해당 경매 물건은 패스하겠습니다.

초보라 저는 이런 경매 물건은 어렵게 느껴지네요ㅎㅎ

그럼 오늘의 권리분석은 여기서 마무리하도록 하겠습니다!

안녕하세요, 주말 열심히 놀다 온 작가 수정입니다 :)

지난 주말에는 지방에서 올라온 친구들과 함께 즐겁게 놀았답니다!

친구들 중 한 명 집이 광주인데요, 그 친구가 문득 생각나 광주의 상가는 어떤지 조사해보았어요.

그래서, 오늘은 여러분을 광주 서구의 한 단지내 상가로 안내해드리겠습니다^-^

그럼 바로 권리분석 연습 시작합니다!

오늘 제가 준비한 경매물건 소재지는 <광주광역시 서구 내방로251번길 9, 상가동 2층 203호(쌍촌동, 광명하이츠타운)> 입니다.

구주소로는 광주 서구 쌍촌동 96 입니다ㅎㅎ

아래 지도에서 한번 확인해보실게요-!

전용면적 약 16.6평이구요, 가장 눈에 띄는점은 물건 위쪽에 기아자동차광주 공장입니다.

또 오른쪽에는 광주공업단지가 있습니다.

직원들이 많이 근무하겠네요? 그렇다면 광명하이츠타운아파트는 사택으로 쓰일 가능성도 높습니다.

사택이 아니더라도 어쨌든 근처 아파트에 직원 대출을 저렴하게 받을 수 있는 가능성도 높다고 할 수 있겠습니다.

어쨌든 단지 내에 상가가 있다는 점은 꾸준히 수요가 창출될 수 있다는 측면에서 매력적인 조건이라고 생각해요.

남서쪽 방향으로는 상일여자고등학교도 보이네요ㅎㅎ

가장 가까운 지하철역은 쌍촌역인데요, 1.4km 정도 떨어져 있어서 도보로는 21분 정도 소요됩니다.

사진을 보면 아파트 단지 안에 예쁘게(?) 해당 매물이 자리잡고 있습니다.

외관을 봐도 그렇게 낡아보이지 않고 나쁘지 않은 것 같아요.

내부도 살펴보니 이 정도면 복도도 깨끗하고 상가건물이 잘 관리되고 있다는 생각이 듭니다.

이곳은 노인 재가센터, 상담교육 연구소로 쓰였나봅니다.

업종이 교육복지 쪽이라 그런지 매우 정적이고, 내부도 정갈할 것 같다는 생각도 드네요.

해당 경매물건 감정가 4800만 원, 1회 유찰로 최저가 3360만 원부터 시작합니다.

하지만 해당 물건 현황조사 내역을 살펴보니 다소 복잡한 사연이 있는 것 같습니다.

현황조사내역에 따르면, 해당 상가 203호는 소유자 김OO씨와, 한OO씨가 나누어 쓰고 있는 것 같습니다.

한 쪽에서 소유자 김OO씨는 노인재가센터를 운영하고, 다른 한 쪽에서는 한OO씨가 상담교육연구소로 임차해서 쓰고 있다고 하네요.

주민등록전입세대 열람신청 한 바 전입자 없음으로 조회되었고, 상가건물임대차 현황서 상 등재된 임OO씨는 점유하지 않는다고 합니다.

복잡합니다 :0

우선 매각물건명세서를 조회해보도록 하겠습니다.

현황조사 내역에 따르면 임OO씨는 점유하지 않고 있다고 하니 제외하고, 지금까지 임차 중인 한OO씨의 입장 먼저 살펴보겠습니다.

최선순위 설정일은 2018.08.13 근저당권이며, 전입신고는 2019.03.05에 했으므로 한OO씨는 후순위입니다.

확정일자는 받지 않았고 배당요구도 하지 않았네요.

만약 배당요구를 했다면 상가임대차보호법에 의해 소액 보증금은 받을 수 있었을텐데..

배당요구를 하지 않은 점이 아쉽습니다...

보증금은 5백만 원이고 차임은 기재되어 있지 않네요.

2018년 근저당이면 2019년에 계약하기 전 해당 근저당 내용을 알 수 있었을텐데 말이죠..

그럼 등기부등본 조회를 통해 얼마의 근저당이 잡혀있는지 살펴보도록 하겠습니다.

대출은 24백만 원으로 그렇게 크지 않은 금액이네요..

그래서 안심하고 있었던 걸까요ㅠ_ㅠ

해당 경매 물건, 만약 4천만 원에 낙찰받았다고 했을 때 어떻게 배당이 진행되는지 알아보겠습니다.

앞서 말씀 드렸듯이, 안타깝지만 대항력은 갖추었지만 전입신고와 배당요구도 하지 않아

아무 것도 받을 수 없습니다..

낙찰자가 인수할 금액 없으며, 현재 임차인 한OO씨는 인도명령대상자입니다.

해당 경매물건은 명도가 또 관건이겠네요..

임차인이 한 푼도 받아가지 못하는 케이스라 협상을 잘 하는 것이 중요할 것 같습니다..

그럼 해당 물건 주변의 시세와 매각사례를 알아보도록 하겠습니다.

다행히 같은 광명하이츠타운의 다른 호수 매각 사례를 찾아볼 수 있었어요.

아래와 같이 표로 정리해보았습니다.

조사를 하며 알 수 있었던 점은, 해당 물건 2층 203호는 2017년에도 경매로 나온 적이 있습니다.

그 당시 감정가는 53백만 원이었는데, 지금은 감정가가 48백만 원으로 떨어졌다는 사실이에요 :0

이 부분의 상가 시세는 점점 떨어지고 있음을 유추해볼 수 있었습니다.

감정가가 500만 원 떨어졌으니, 낙찰가도 38백만 원에서 500만 원 적게 낙찰 받는 게 좋지 않을까요?

현재 최저가 3360만 원이니, 저라면 조금 더 떨어질 때까지 기다렸다가 3300만 원 선에서 낙찰받을 것 같습니다.

해당 경매물건 매매와 월세 시세를 조사해보도록 하겠습니다.

저희가 본 경매 물건이 전용 55㎡인데요, 비슷한 면적을 조사해보았습니다.

보통 보증금 500에 차임 50~55만 원 정도로 월세가 형성되어 있습니다.

그럼 4천만 원을 경락잔금대출을 받고, 차임을 50만 원 받는다고 가정할 때의 cash flow를 알아보도록 하겠습니다.

LTV가 80%, 이율이 4%라고 가정하고 짜보았습니다.

자비 8백만 원이 추가로 필요하며, 차임 50만 원을 받는다고 했을 때 한달에 약 40만 원의 임대수익이 발생하네요 :)

명도가 까다롭긴하지만 이 정도 월 수익이면 괜찮은 것 같은데요?!

그럼 제 글이 경매 준비하시는 분들에게 도움이 되었으면 하며 마치겠습니다 :)

안녕하세요, 작가 수정입니다 :)

저는 요즘 퇴근 후 경매 수업을 듣고 있는데요,

사람들이 각자의 목적에 맞게 관심있는 부동산이 다 달라서 신기하답니다.

저는 오피스, 사무실을 임대하고 안정적으로 월세를 받는 것이 목표여서,

오피스텔 사무용, 상가에 관심이 많았습니다.

하지만 오늘은 권리분석 연습34처럼 사무용으로 등록되어 있으나

실제로 주거용으로 쓰이는 경매물건을 분석해보려고 해요.

경매 수업을 듣는 동안은 여러가지 다양한 경매물건을 조사하며 시야를 넓히려 합니다.

그럼 오늘의 권리분석 연습 시작하도록 할게요!

오늘 제가 준비한 물건은 충북 청주시에 소재해있습니다.

<충청북도 청주시 흥덕구 비하로12번길 15, 2층 204호> 입니다.

구주소는 충북 청주시 흥덕구 비하동 785 이고요, 전용 약 9평의 경매물건입니다.

내부는 어떨지 모르지만 외관상 관리가 잘 되어있는 상태로 보입니다.

근처에 지하철은 없지만 청주 시외버스 터미널이 있네요 :)

아파트 단지도 보이고, 국민연금공단, 초등학교, 보건소, 출입국사무소 등

나름 관공서나 공공시설이 있어서 입지도 나쁘지 않다고 생각합니다ㅎㅎ

다만 가까이에 돈텔마마 나이트클럽이 있어요^-^ㅎㅎ

해당 물건 감정가 5200만 원, 1회 유찰로 최저가 4160만 원부터 입찰 가능합니다.

입찰일은 2023.07.05예요.

해당 물건은 조금 히스토리가 있어보이는데요, 자세한 내용 함께 보도록 하겠습니다.

우선 본 경매사건은 두 개의 경매 물건이 하나의 사건번호로 부여되어 있습니다.

제가 가져온 경매물건은 첫 번째, 2층 204호예요.

특이사항이 있다면, 204호 임차인은 주식회사 뉴OOO이며, 해당 직원 김OO씨가 거주하고 있다고 합니다.직원 숙소로 이용중이라고 하네요.하지만 세무서발행 상가건물임대차 현황서 상에 등록된 임차인은 없다고 합니다.

하하.. 벌써부터 복잡한 smell이 납니다^-^;;

매각물건명세서를 한번 보도록 할게요.

매각물건명세서에서 확인할 수 있는 점은 김OO씨는 대항력을 갖추었고, 매각대금에서 보증금 전액이 변제되지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

최선순위결정일은 말소기준권리일이랑 동일해요. 2022.03.30 가압류인데,김OO씨가 전입신고 한 날짜는 2019.10.02으로 말소기준권리일보다 앞서기 때문에 선순위입니다.

주식회사 뉴OOO가 계약을 했고, 실제 점유는 김OO씨가 하고 있는 상황인데요,보증금은 4000만 원이고, 전입신고 확정일자 배당요구 삼박자 모두 다 갖추었기 때문에최우선변제, 우선변제를 받을 수 있는 자격이 갖춰졌습니다.

그럼 등기부등본을 살펴보도록 할게요.

을구에 저당권은 없이 갑구에 가압류만 몽땅 걸려있었습니다.

해당 물건 감정가 5200만 원, 1회 유찰로 최저가 4160만 원이죠?

4500만 원에 낙찰받았다고 했을 때, 누가 얼마를 배당받는지 한번 살펴보도록 하겠습니다.

탱크옥션이라는 사이트를 이용하고 있는데요, 배당예상을 할 수 있어서 정말 편리하고 좋은 것 같습니다 :)

자, 0순위부터 살펴보도록 할게요.

우선, 주식회사 뉴OOO은 앞서 전입신고+확정일자+배당요구를 했기 때문에 최우선변제를 0순위로 받을 수 있습니다.

청주는 21,657,000원인가보네요.

어쨌든, 핵심사항은 이번 경매에서는 뉴OOO이 최우선변제를 제일 먼저 0순위로 받아갈 수 있다는 점입니다.

그 다음 순위는 압류 국 -> 기보 -> 신보 -> 현대카드 -> 그리고 주식회사 뉴OOO입니다.

여기서 포인트가 될 사항은 청주세무서에서 압류를 건 금액이에요.

붉은 글씨로 매수인 인수금액이 보이시죠?교부신청액이 우선 0으로 표시되어있기 때문에 최소 약 7백만 원 + a가 된다는 의미입니다...!

그럼 낙찰가 4500 + 700 = 5200만 원이에요.감정가와 비슷해지네요?

유찰이 되더라도 인수해야 할 보증금이 4,000만 원 있으므로..!그리고 국세 교부액이 얼마인지 알 수 없는 상황에서 섣불리 입찰에 들어가기엔 낙찰자가 불리한 상황인 것 같다는 생각이 듭니다.

어쨌거나 저쨌거나 일단 5200만 원에 취득을 했다고 가정해봅시다.실거래가는 얼마인지 시세는 어느정도인지 조사해보도록 할게요.

해당 물건 30.1㎡(9.1평) 입니다.

매매는 평균 6400만 원, 최고 7400만 원으로 나쁘진 않네요?

전세는 4500정도로 생각하면 될 것 같습니다.

월세는 어떨까요?

최근 자료를 보면 보통 보증금 300에 월세 35로 가격이 형성되어 있는 것을 알 수 있습니다.

그럼 5200만 원을 경락잔금대출받았다고 가정해볼게요.

LTV 80%, 이율 4%라고 가정, 임대료 35만원을 받는다고 가정해보면 아래와 같습니다. 

월에 약 20만 원의 cash flow가 형성되네요.

이렇게 계산하는 게 맞는지 잘 모르겠지만 한번 시도해보았어요ㅎㅎ

그럼 오늘의 권리분석 연습은 여기서 마무리하도록 하겠습니다 :)

안녕하세요, 경매로 cash flow를 만들고 싶은 작가 수정입니다.

요즘 경매 수업을 들으면서 몇 살 때, 부동산으로 얼마의 cash flow를 만들어낼 것인가?!

에 대한 고민이 많네요ㅎㅎ

결국엔 부동산, 이래도 저래도 부동산이라는 생각이 들어서

포기하지 않고 꾸준히 경매공부를 해보고 실전 경험치도 쌓아보려 합니다.

오늘 제가 준비한 경매 물건은요, 평소와는 다르게 상가가 아닌 

상업용, 업무용으로 쓰이는 오피스텔입니다.

그럼 업무용 오피스텔은 어떤지 한번 분석해보도록 하겠습니다 :)

해당 물건 소재지 <충청북도 청주시 서원구 신화로36번길 7, 제4층 제410호> 입니다.

구주소로는 충북 청주시 서원구 성화동 452이며 전용 13평의 오피스텔이에요.

오피스텔 사무용으로 되어 있지만, 실제로는 주거용으로 사용할 것 같습니다.

사진을 보니 복도만 봐도 굉장히 깔끔하고 관리가 잘 되어있다는 느낌이 들죠.

근처에 거점이 되는 지하철역이나 기차역, 터미널이 없어서 아쉽지만

아파트 단지로 둘러싸여있어 안정적인 느낌을 줍니다.

근처에 홈플러스도 있구요, 다음 지도상으로는 kbs 청주 방송국이 있어서

직장인에게 자취용으로도 안성맞춤인 입지라고 생각합니다.

해당 물건 감정가 9400만 원이구요, 신건으로 최저가 9400만 원부터 입찰 시작합니다.

그럼 매각물건명세서를 살펴보도록 하겠습니다.

신건이라서 매각물건명세서는 아직 등록되어 있지 않네요^-^;;

특이사항이 있다면, 현황조사 내역에 수회 방문하였으나 폐문으로 정확한 점유 및 임대관계를 확인할 수 없으며,

주민등록전입자 및 세무서발행 상가건물임대차 현황서 상에 등록된 임차인이 없다고 합니다.

하지만 또 다른 특이사항이 있어요.

바로 임차권 설정이 등기되어 있는데요, 자세한 내역 등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다.

집행관이 현황조사서를 작성하기 위해 방문했을 때 왜 부재였는지 알 수 있었어요.

바로 임차권등기를 하고 김OO씨가 이사를 했을 가능성이 높기 때문입니다.

임차권 등기를 하고 다른 곳으로 이사를 가서 전입신고를 했기 때문에 내역은 조회되지 않았겠지요?

해당 경매물건은 일단 소유자는 법인이었습니다.

표제부부터 살펴보니, 해당 건물은 2015.02.13에 등기 접수되었어요.

그리고 현 소유자인 주식회사A가 2015.02.13 같은 날짜에 소유권 보존 등기가 되어 있습니다.

그리고 을구에서 임차권 설정한 김OO씨의 임대차계약 정보를 확인할 수 있었는데요,

2017.03.26 임대차계약을하고 2017.03.28 확정일자를 미리 받아놓았습니다.

그리고 2017.04.11에 이사를 와서 2017.04.14에 전입신고를 한 것으로 추정할 수 있습니다.

즉, 임대차계약을 2년이라고 할 때, 2017.04.11~2019.04.10까지 계약을 했겠지요?

보증금은 85백만 원으로 꽤나 높은 금액입니다.

임차인이 이사를 오고 난 뒤 날짜를 위주로 살펴보니

2019.12.11 세무서에서 압류가 걸렸습니다.

그리고 2022.03.07 구청에서도 압류가 들어왔구요, 해당 구청에서 2022.12.21 공매 공고를 냈습니다.

그 이후에도 2022.03.14 세무서에서 세금 미납으로 압류를 또 걸었네요.

김OO씨의 임차권등기는 2021.06.07에 접수되었네요.

즉 김OO씨는 2년을 더 연장했을 가능성이 높습니다.

딱 2년만 계약했다면 이사를 가면 그만이니까요.

그런데요, 날짜를 보면 압류가 걸린 날보다 더 전에 임차권 등기가 걸린 것을 확인할 수 있습니다.

아마 소유자인 주식회사와 연락이 되지 않아서 임차권 등기를 접수한 것 같습니다.

그리고 계속 압류 딱지가 붙자 더이상 못버티겠다 싶어서 2023.02.06 강제경매를 신청하고

다른 곳으로 이사를 간 게 아닐까 추측해봅니다..

이 사건의 쟁점은 임차권자 김OO씨가 보증금을 완전히 다 받는 것이 중요하겠네요.

등기부등본에 의해서 해당 물건 순위를 살펴보면, 아래와 같습니다.

1순위: 압류1(동청구세무서), 압류2(서원구청), 압류3(청주세무서)

2순위: 등기권자 김OO

3순위: 공매공고낸 서원구

4순위: 경매신청자 김OO

문제는요, 1순위 압류에 얼마가 걸려있는지 모른다는 것입니다.

만약 1억에 낙찰되었다고 했을 때, 압류가 걸린 금액이 크면 2순위 김OO씨까지 배당이 가지 못할 수도 있다는 점이에요.

8천 500만 원을 제한 1500만 원 안에 1순위의 압류 세 건의 금액이 들어와야

그나마 좋게 해결이 가능할 것입니다.

이 사건을 가장 좋게 해결하는 방법이 무엇일까요?

일단 저라면 유찰이 3회정도 될 때까지 기다릴 거예요.

30%씩 떨어진다고 생각하면 3회 째는 46,060,000원입니다.

대항력 있는 임차인이 있어서 투자자들이 쉽게 참여하지는 않을 것 같아요.

가장 좋은 방법은 부동산, 주민센터 등 여러곳을 수소문해서 김OO씨와 직접 만나는 것입니다.

그래서 만약 5천만 원에 낙찰을 받는다면 보증금 85백만 원을 주겠다고 약속을 하는 것이지요.

이렇게 협상이 잘 이루어진다면 결과적으로는 135,000,000원에 해당 물건을 취득한 셈입니다.

하지만 굳이 이렇게까지 하지 않아도 상관없습니다.

but..! 명도까지 생각하면 임차권등기 채권자와 원만하게 협의하는게 가장 좋은 방법이 아닐까요?

서로 기분상하고 얼굴 붉힐 일을 만드는 게 아니라, 서로 윈윈할 수 있는 전략..

저는 그게 가장 좋은 것 같아요.

그래야 임대를 놓아도 제 마음이 편할 것 같거든요.

제 스타일은 그렇습니다ㅎㅎ

어쨌든 과연 이 정도의 물건이 가치가 있는지

시세를 또 파악해봐야겠지요?

본 물건 면적이 43㎡입니다.

오.. 통계 자료를 살펴보니 매매는 최고가 1억 3천만 원에 거래가 되었네요.

제가 앞서 산정한 경매금액과는 크게 차이가 나지 않아요.

이럴 바에는 그냥 매매로 사는 게 더 나을지도 모르겠습니다^-^;;

만약 전세를 놓는다면 최고가는 8700만 원이네요.

제가 느끼기에, 임차인은 너무 높은 금액에 해당 오피스텔을 계약한 것 같아요.

2017년에 85백만 원이면 정말 높은 금액이죠..

지금이 전세가 1억이 넘지 않으니..

이렇게 시세파악까지 마치니 굳이 이 물건에 입찰해야할 이유를 찾지 못하겠습니다!

사실 이 금액이면 훨씬 더 좋은 물건이 많다고 생각하구요.

청주에서는 조금 금액대가 높은 매물이라는 생각도 드네요ㅎㅎ

그럼 오늘의 권리분석은 여기서 마무리하도록 하겠습니다 :)

안녕하세요, 오늘도 열심히 상가를 분석하는 작가 수정입니다 :)

오늘도 대전 지역을 파보도록 하겠습니다.

이번에 소개해드릴 경매 물건은 대전광역시 서구 둔산동에 위치한 둔산법조타운 상가입니다.

7.8평으로 약 8평 정도의 전용면적을 지니고 있구요, 신건입니다.

그럼 같이 한번 보실게요!

해당 물건 소재지 <대전광역시 서구 둔산중로78번길 30, 지하1층비3호(둔산동, 둔산법조빌딩)> 입니다.

대전 서구 둔산동 1394에 위치해 있어요.

일반 사무실로 사용하고 있었나봅니다.

컨디션 매우 깔끔하고 좋죠?

위치도 1호선 대전 시청역과 매우 가까이에 있어 지금처럼 사무실로 임차를 주기에도 적합해보입니다.

해당 물건 감정가 3900만 원, 신건으로 최저가도 3900만 원부터 입찰 가능합니다.

글을 쓰는 오늘이 매각진행일이네요 :)

그런데 특이사항이 있습니다.

현황조사서를 보니 채무자 겸 소유자이면서 주식회사 A의 대표이사인 이OO씨에게 문의한 바,

주식회사 A가 무상으로 점유하여 사무실로 사용하고 있다고 합니다.

자세한 내용은 매각물건명세서와 등기부등본을 봐야 구체적으로 알 수 있을 것 같습니다.

이OO씨는 주식회사 A의 대표이면서 소유자이기 때문에, 별도로 보증금과 차임을 낼 필요가 없지요.

어쨌든 이런 상황에서 해당 물건이 경매에 올랐네요?

이OO씨는 일단 무조건 경매에 참가하겠어요.

등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다.

특이한 사항이 있다면, 이OO씨도 해당 물건을 경매로 낙찰받은 것 같습니다.

이전에 해당 물건은 공유자가 24명이나 되었어요:0

그러다가 공유물분학을 위한 경매로 매각에 나왔었고, 현재의 소유자이자 채무자인 이OO씨가

본 경매물건을 취득하게 된 상황입니다.

그러고 나서 두 번이나 해당 물건이 강제경매개시결정에 들어갔네요.

채권자 개인 이OO, 임OO에 의해 강제경매가 두 번이나 시작되었습니다.

이런 경우도 있군요 신기하네요.

어쨌든, 근저당은 없고 갑구에 채권자 이OO 씨, 임OO씨 두 건이 등재되어 있었습니다.

2019.12.3 경매로 취득했고, 2020.02월 전입신고 후 해당 경매 물건 소재지에서

회사를 운영하고 있는 상황이라고 볼 수 있습니다.

이럴 경우에는 임장을 가서도 굳이 점유자를 만나서 얘기할 필요가 없을 것 같아요.

왜냐하면, 점유자이자 채무자인 이OO씨도 높은 확률로 입찰에 참여할 것이기 때문입니다.

만나는 것은 낙찰 후에 명도를 위해서 만나는 게 가장 좋은 방법 같구요..

이 분도 경매를 통해서 해당 물건을 취득했기 때문에 경매에 대한 지식을 갖고 있을 가능성도 높습니다.

해당 사건에선 인수해야할 보증금도 없으므로, 퇴거비용이나 이사비용만 잘 협의하면 될 것 같습니다..

결과가 나왔는지 더이상 해당 사건은 조회가 되지 않네요.

어머낫 사이트에서 다시 확인해보니 해당 물건은 낙찰받았어요 :)

3명이 입찰에 참가했구요, 기업에서 45백만 원에 해당 물건 바로 낙찰받았네요.

2위는 41백만 원 정도를 써냈습니다ㅎㅎ

축하드립니다!!

그럼 오늘의 권리분석 연습은 여기서 마무리하도록 할게요!