작가 수정의 레벨업 재테크

안녕하세요! 다음주에 나홀로 임장을 가게 된 작가 수정입니다 :)

저 정말 떨려요ㅋ-ㅋ!

제가 임장을 가볼 곳은 바로 대전인데요, 저는 대전의 상가 경매를 유심히 보고 있답니다.

왜인지 모르겠지만 저는 그냥 대전이 좋아요♥

경매 물건뿐만 아니라 일반적으로 투자할 수 있는 물건도 함께 보려고

미리 대전의 부동산과 컨택을 해놓은 상태랍니다ㅎㅎ

아직 시간이 있어서 상가 임장 체크리스트와 대전에 어떻게 가는지

대전의 버스 정류소가 어디있는지 등등 여러가지 파악해보았는데요,

혹시나 저처럼 대전으로 혼자 뚜벅이로 임장을 가시는 분들이 계실까 싶어

도움이 되었으면 하는 바람으로 글을 남겨봅니다 :)

그럼 바로 시작해볼게요!

먼저 상가 임장 체크리스트입니다.

아무래도 미리 어떤 것들을 체크해야되는지 분류해놓으면 실제로 가서도 눈에 보이는게 더 많겠죠?!

지금은 임장이 처음이라 머릿속에 떠오르는 것들 위주로 나열해보았구요,

앞으로 자주 다니면서 내용을 추가 및 보완할 계획입니다.

이렇게 체크리스트를 짠 이유를 간단히 덧붙여보도록 할게요 :)

1. 물건 외부 상태

: 겉으로 보기에 멀쩡한지 파악하기 위해서입니다.

어디 균열이 난 곳이 있는지, 시건장치는 잘 되어있는지, 인테리어를 하면 얼마나 손을 대야할지 등을 파악하기 위해서입니다.

2. 물건 내부 상태

: 내부를 볼 수 있다면 내부를 보는 것이 좋다고 생각해 리스트에 추가했습니다.

만약 볼 수 있다면 1번과 마찬가지로 인테리어를 어디를 어떻게 얼마나 해야할지를 파악하고 입찰가를 산정할 수 있기 때문입니다.

3. 같은 층 공실률

: 해당 물건의 같은 층에 공실률이 얼마나 되는지 파악하는 것도 중요하다고 생각해서 넣어보았습니다.

상가는 결국 임대가 되지 않으면 공실기간이 늘어나고, 공실기간이 늘어나는 것은 상가 투자에 치명적이라고 생각합니다.

4. 전체 건물 공실률

: 해당 물건이 있는 층 이외에 그 상가의 공실률을 전체적으로 파악하기 위해 리스트에 추가했어요.

건물 꼭대기에서 한층씩 계단을 타고 내려오면서 슥 한번 훑어볼 계획입니다.

5. 주변 업종 조사하기

: 해당 상가와 해당 상가 주변에는 어떤 업종이 위치하고 있는지 파악해볼 계획이에요.

1층의 대표 업종은 무엇인지, 그 상가를 먹여살리는(?) 가게는 어떤 곳인지

배고프면 그 근처에서 식사도 하고 함께 둘러볼 계획입니다 :)

6. 미납관리비

: 미납관리비 정말 중요하죠..!

만약 미납된 관리비가 많다면 상가를 취득한 후에 돈이 미납관리비만큼 더 들 수가 있어요 :0

그렇기 때문에 해당 내역은 미리 전화로 파악할 수 있다면 전화로 파악하고, 

그렇지 못한 건은 현장에서 파악하려고 합니다.

혹시 저 같은 사람이 많이 왔나요? 라고 물어보면서 경쟁자도 파악할 수 있고요.

7. 시세파악

: 낙찰받은 물건을 매매로 급매로 팔았을 때 얼마에 팔 수 있는지 물어보는 것도 중요하고요,

세를 놓았을 때 차임을 얼마나 받을 수 있는지 물어보는 것도 중요하죠.

저는 이날 여러군데 돌아다닐 거라서... 열려있는 부동산에 들어가서 조심스럽게 여쭤볼 계획입니다ㅎㅎㅎ

8. 낙찰 후 활용계획

: 시세파악, 미납관리비 못지 않게 중요한 항목이라고 생각해요.

상가를 낙찰받아서 그걸로 무엇을 할 것이냐

어떤 업종을 들일 것이냐

이런 것에 따라 공실률과 차임도 달라지겠죠.

저는 아직 초보이기 때문에 욕심 없이 사무실 임대를 주고 싶거든요.

실제로 가서 보고 그럴 사이즈(?)가 나오는지 파악할 계획이랍니다. 

이 정도면 나름 꼼꼼히 발품을 팔 수 있겠죠?!

그럼, 이제 서울에서 대전으로 어떻게 가는지 교통편을 알아보도록 하겠습니다.

대전에는 버스정류장도 참 많으니, 임장을 가려는 곳에서 가까운 버스정류장을 알아보는 것도

시간을 효율적으로 쓸 수 있겠지요?!

저는 고속버스 or 시외버스를 타고 대전으로 가려고 해요.

서울에서 버스를 탈 수 있는 곳은 고속터미널역과 동서울시외버스터미널인데요,

고속터미널역 먼저 보도록 하겠습니다.

1) 서울경부 -> 대전복합

첫차는 새벽 6:00 부터 있어요. (주말 기준)

가격은 일반 기준으로 10,800원 / 우등은 15,800원, 소요시간은 약 2시간입니다.

고속터미널에서 서울경부선을 타고 대전복합터미널에 하차하시는데요,

대전복합터미널 주소는 <대전광역시 동구 용전동 68-2> 입니다. 

대전역에서 가장 가까이에 있는 터미널이구요,

약 3km 정도 떨어져있습니다. 

2, 70, 611, 501, 201, 102, 616 등의 버스를 타고 대전역에 내리실 수 있어요.

2) 서울경부 -> 대전청사(샘머리)

마찬가지로 첫차는 새벽 6시에 있구요, 대전역이 아닌 대전청사역 근처에 하차하실 수 있습니다.

일반석은 11,000원 / 우등석은 16,100원, 소요시간은 약 2시간 입니다.

해당 노선을 타시면 대전도룡 정류장을 경유해서 대전청사(샘머리)에 하차하게 되는데요,

대전도룡 정류장은 <대전광역시 유성구 도룡동 401-2> 입니다.

대전도룡정류장을 지나면 대전청사(샘머리) 정류장에 하차하실 수 있구요,

주소는 대전광역시 서구 청사로 281이며, <대전청사고속버스둔산정류장>으로 조회하시면 나옵니다.

정부청사역까지 걸어서 20분으로 비교적 가까운 편입니다.

저는 이쪽 지역이 너무 마음에 들어서요, 자주 방문하려합니다 :)

3) 센트럴시티 -> 유성고속

마지막으로 대전유성에 도착하는 노선이 있어요.

첫차는 5:30분부터 있구요, 약 1시간 50분 정도 소요 예정입니다.

프리미엄은 20,900원 / 우등은 16,100원 / 일반은 11,000원입니다.

유성고속터미널은 <대전광역시 유성구 장대동 357-3>에 위치해있어요.

가장 가까운 역은 대전 1호선 구암역으로, 도보 12분 거리에 위치해있습니다.

다음은 동서울시외버스터미널에서 대전에 가는 방법을 알려드리도록 할게요!

4. 동서울 -> 대전복합

동서울에서 대전복합터미널로 가는 버스는 일반 11,800원 / 우등 17,200원 입니다.

약 2시간 소요 예정입니다.

대전복합터미널은 용전동 68-2로, 서울경부 대전복합터미널과 하차 장소 같습니다.

5. 동서울 -> 유성시외

동서울에서도 유성시외버스터미널에 도착할 수 있어요.

우등버스만 운영되고요, 가격은 16,400원 소요 시간은 2시간 15분 예상입니다.

대전청사(선사유적)을 거쳐서 유성시외버스터미널에 도착한답니다.

대전 1호선 구암역에서 매우 가깝습니다ㅎㅎ

6. 동서울 -> 대전청사(선사유적)

마지막으로 대전청사역에서 하차하실 수 있어요.

우등버스로만 되어 있구요, 가격은 16,400원 / 2시간 소요 예정이랍니다.

대전청사(선사유적) 정류소는 <둔산동 920>에 위치해있습니다.

그럼 여러분, 여러가지 교통편 잘 참고하셔서 임장 잘 다녀오세요 :D

저도 잘 다녀오겠습니다!

안녕하세요, 오늘은 샌드위치데이지만 출근해서 일하고 있는 작가 수정입니다 :)

살짝 여유있는 시간을 활용해서 글을 남겨보아요.

오늘 제가 준비한 경매 물건은 대전 서구에 위치한 상가입니다.

바로 옆에 롯데백화점+롯데시네마가 있고, 지하철 용문역에서 굉장히 가까운 상권이 발달한 곳인데요,

해당 물건, 실제 경매에 참여한다고 생각하고 분석해보도록 하겠습니다.

대상 물건 소재지 아래와 같습니다.

대전광역시 서구 계룡로 616, 2층2에프2호

대전 서구 괴정동 423-4

위치 어떠시나요? 정말 좋지 않나요?

저는 개인적으로 입지가 정말 괜찮은 경매물건이라는 생각이 들어요.

2025년 7월에는 대전씨엘리오스위첸아파트도 들어설 계획이구요.

그럼 해당 상가 세부사항을 살펴보도록 하죠.

해당 물건 감정가 9000만 원, 유찰 2회로 4410만 원까지 떨어졌습니다.

특이사항이 있다면요, 공부상 2에프2호로 표기되어 있으나, 건물 현관에는 216호로 표기되어 있으며, 관리사무소에서는 216호로 관리하고 있다고 합니다.

그리고 2층 2F2호는 건출물현황도상 217호의 일부라고 합니다. 그리고 217호는 타인이 점유하고 있다고 하네요.

흠.. 공부상 소재지랑 다르네요 :0

이럴 경우에는 행정적으로 좀 더 복잡해지지 않을까 생각해봅니다.

현대 임대 중이나 상세한 임대내역은 미상이라고 하네요.

그럼 매각물건명세서를 확인해보도록 하겠습니다.

현황조사 내역을 살펴보니, 전입세대는 없다고 합니다.

해당 세무서에 상가건물임대차 현황서를 파악했을 때는, 216호(2F2)가 김OO씨로 등재되어 있다고 합니다.

파악할 수 있는 내용은 보증금 3백에 차임 50만 원이네요.그리고 말소기준권리일보다 전입신고를 빨리 했다는 점입니다.

그럼 등기부등본의 권리사항을 파악해보도록 할게요.

가장 눈에 띄는 것은 근저당권이고, 날짜도 가장 빠릅니다.유OO씨로부터 45백만 원을 빌린 내역이 있네요.

그리고 2021년 임OO씨 개인으로부터 또 약 17백만 원 정도 가압류가 들어왔구요,같은 해 9월 KB국민카드로부터 가압류가 걸렸구요,유OO씨는 빌린 돈을 못 받은지 2년이 다 되어가자 해당 물건을 경매에 넘기게 됩니다.

앞서 해당 물건 최저가가 4410만 원부터라고 언급해드렸죠?만약에 6천만 원을 입찰가로 제출하고 그 가격에 낙찰이 되었을 때 배당이 어떻게 되는지한번 배당표를 짜는 연습을 해보도록 할게요!

등기부등본의 권리 내용을 정리해보면 아래와 같습니다.

6천만 원에 낙찰되었을 때 배당은 어떻게 될까요?

집행비용 제하고 따져보도록 하겠습니다.

우선, 근저당 45백만 원은 물권입니다.

그리고 가압류는 채권이지요.

물권은 채권에 우선하기 때문에, 45백만 원 모두 유OO씨는 받아가실 수 있습니다.

그럼 60,000,000-45,000,000=15,000,000

남은 15백만 원을 같은 순위인 채권자들끼리 나눠가져야 하는데요,

가압류 A부터 살펴보도록 하겠습니다.

15,000,000 * 16,800,000 / (16,800,000+6,955,227) = 10,600,800원 (가압류 A)

15,000,000 - 10,600,800 = 4,399,200원 (가압류B)

그리고 임차인으로 등재되어 있는 분에게 갈 수 있는 배당금은 없네요 :0

여러가지 조사내역으로 살펴보았을 때, 해당 물건 경매의 핵심은 임차인에게 있는 것 같습니다.

입찰 금액을 넉넉하게 적지 않으면 임차인은 배당금을 받지 못하고, 안 나가겠다고 강짜를 놓을 가능성이 높아요.

그리고 공부상 소재지와 실제 소재지가 달라서 행정적으로 처리하는데 복잡함이 있을 수 있구요..

초보인 저에게는 다소 어려운 물건인 것 같습니다.

그래도 입지가 워낙 좋으니 경매 고수님은 이번 기회를 잘 노려보시길 바랄게요!

그럼 오늘의 권리분석 연습은 여기서 마무리하도록 할게요 :)

안녕하세요, 오늘도 열심히 경매공부를 하는 작가 수정입니다 :)

요즘 퇴근 후에 내일배움카드로 경매 강의를 수강하고 있는데요,

아직 처음이라 배울 게 참 많습니다ㅎㅎ

제가 마스터하고 싶은 부분은 바로 배당표를 스스로 작성할 줄 알게 되는 것이에요.

배당표를 작성할 줄 안다는 의미는 선순위 후순위를 따져서 권리분석을 할 줄 안다는 의미이고,

채권자와 임차인이 얼마를 배당받을지를 예상할 수 있기에

적절한 입찰가를 산정하는데 매우 도움이 될 것입니다^-^

매일 경매 물건을 분석하면서 등기부등본도 열람해보는데요,

지금은 내용만 파악하고 있다면 경매수업을 모두 수강한 뒤에는 예상 낙찰가로 배당표까지 짜보는 연습도 해보도록 하겠습니다.

배당표 계산기를 엑셀로 만들 수 있다면 정말 좋겠네요!

서론이 너무 길었죠?

오늘 제가 가져온 경매물건은 대전 서구 둔산동에 위치한 상가입니다.

권리분석에 문제가 없다면 제가 입찰에 참여하고 싶은 물건이에요.

그럼 자세한 내용 함께 보러 가시죠! 

해당 경매 물건 소재지 <대전광역시 서구 둔산북로 121, 지하층136호(둔산동, 아너스빌)> 입니다.

구주소로는, 대전 서구 둔산동 1380-1 이에요.

해당 물건은 오피스텔인데요, 지하는 용도가 상가로 등재되어 있습니다.

입지 완전 좋죠?

근처에 대전지방검찰청, 대전지방법원, 우체국, 대전경찰청, 고용노동청, 서구청, 행정복지센터 등

일단 눈에 띄는 곳은 관공서와 공공기관들입니다.

또 동쪽, 북동쪽에는 아파트 단지도 눈에 띄구요, 공원도 있고, 가장 가까운 역은 정부청사역도 있네요.

상권도 입지도 너무 좋아보입니다.

주변에 관공서가 많기 때문에, 법무사사무소나 행정사무소로 임차를 놓으면 좋겠다는 생각도 드네요.

사진을 보니 감정평가법인으로 사용되었던 곳 같습니다.

해당 물건 약 25평으로 어떤 업종을 들이든지 넉넉하게 활용할 수 있는 면적이라고 생각합니다.

사진을 보니 싱크대도 있는 것 같은데요, 일부만 보이지만 매우 낡아보입니다.

싱크대는 교체를 하는 게 임대가 더 잘 나갈 것 같네요.

바닥도 조금 지저분해보여서 싱크대와 바닥 공사는 새롭게 가꾸어야 할 것 같습니다 :)

이 정도면 입지도, 상권도, 컨디션도 매우 좋아보이는데요, 기본정보를 정리해보도록 하겠습니다.

감정가 9200만 원, 현재 1회 유찰로 최저가 6440만 원까지 떨어졌습니다.

전용 24.9평이고, 매각진행일은 2023.07.11 입니다.

이제 매각물건명세서와 등기부등본을 조회해보도록 하겠습니다.

먼저 매각물건명세서를 살펴볼게요.

매각물건명세서에는 조사된 임차내역은 없다고 나옵니다.

현황조사내역에서도 관청에 전입세대 확인한 바, 전입세대 없다고 등재되어 있구요, 상가건물임대차 현황서를 확인한 내역도 해당사항 없다고 합니다.

그럼 등기부등본을 확인해보도록 할게요.

말소기준권리일은 2017.05.02 이었는데요, 해당 내용은 대전온누리신협에서 대출받은 금액입니다.

그 이후에 개인인 손OO씨가 근저당을 설정했고, 이후 압류가 걸리네요.

개인인 손OO씨에 의해서 임의경매개시가 결정되었습니다.

해당 내용 배당표를 작성할 수 있으면 정말 좋겠네요ㅎㅎ

어쨌든 현재 임차인이 없는 것으로 추정되어, 명도에 따른 위험은 적을 것으로 예상됩니다.

그럼 시세를 한번 조회해보도록 할게요.

오! 운이 좋게도 같은 아너스빌의 시세를 파악할 수 있었어요.

12.6평이 매매 3500에 나와있네요.

관리비는 20만 원이며 기 보증금 300 / 차임 20만 원입니다.

제가 오늘 가져온 물건은 평수가 2배 정도 더 넓죠.

그러면 단순히 2배를 곱해보겠습니다^-^;;

매매가 7000, 보증금 500 / 차임 40 정도가 적절해보이네요.

너무 매력적인 물건인 것 같아서..

휴가를 쓰고 입찰을 해볼까 진지하게 고민중입니다ㅎㅎ

그럼 오늘의 권리분석 여기서 마무리하도록 할게요!

안녕하세요, 어느덧 혼자 권리분석을 연습한지 30번이 되었네요.

이번 글은 권리분석 연습30입니다^-^

매일 꾸준히 그래도 하나씩 경매 물건을 파보니 재밌기도 하지만

제가 아는 게 맞는지 의구심이 들 때도 많았어요.

사실 좀 더 부딪혀보면서 경험을 쌓고 싶은데,

아직은 여건이 마땅치가 않네요ㅎㅎ

언젠가 임장 후기, 상권분석 후기도, 입찰 후기, 나아가 낙찰 후기까지 올리는 날이 왔으면 좋겠습니다 :)

그럼 오늘의 권리분석 연습 시작해보도록 할게요!

오늘 제가 준비한 경매 물건은 경남 김해시에 위치한 지하상가입니다.

무려 평수가 382평이나 되는 상가예요 :0

경상남도 김해시 내외중앙로 73, 지하1층 103호

경남 김해시 내동 1119-2

사진을 보니 요양병원으로 쓰였나봅니다.

한방 신경정신과, 한방 응급과, 한방 재활의학과 등 다양한 진료과목으로 운영할 정도로 규모가 꽤 컸던 것 같습니다.

병원 자체적으로 식장도 함께 운영했었나봐요.

아래 붉은색으로 표시된 곳 중에 B103호가 오늘 제가 분석해볼 곳입니다.지하 1층의 103호, 104호 105호는 요양관련 의료시설로 이용되었던 것 같습니다.

해당 물건 감정가 4100만 원이며, 4회 유찰로 최저가 2624만 원까지 떨어졌습니다.

경매 진행일은 2023.06.08일입니다.

와... 특이한 점이 있다면 청구액이 11억이나 되네요 :0

대체 무슨 일이 있었던 것일까요?

팔 수 있는데까지 해당 경매물건의 사연을 추리해보도록 하겠습니다아! 

매각물건명세서를 먼저 살펴보도록 할게요.

매각물건명세서 상에 조사도니 임차내역은 없습니다.

비로간에는 감정평가서상 요양병원의 영양사실 등으로 이용중인 것으로 보고되었으나, 채권자측의 사실상 영업이 중단되었다는 의견서가 접수되었다고 하네요.

말소기준권리일은 2019.03.28 근저당권이 설정되어 있습니다.

등기부등본을 열람해보도록 하겠습니다 :)

와우...!

엄청난데요?!

저는 초보라서 주요 등기사항 요약(참고용)을 훑어보는 편인데요, 보통은 한 페이지에서 끝납니다.

그런데 여기는 총 두 페이지가 나왔어요 :0

가압류에 압류에, 가압류에 걸린 가압류에.. 엄청나네요... :0

일단, 해당 상가 소유자는 의료법인입니다.

의료법인에서 해당 상가 지하를 2002년 현물출자로 소유권이전을 마쳤습니다.

말소기준권리 2019.03.28의 근저당은 국민은행로부터 약 10억을 빌린 내역이 있구요,

같은 날짜에 약 3억원을 더 대출을 받은 내역이 있습니다.

그리고 2021년부터는 엄청나게 압류가 걸리기 시작합니다..

개인으로부터 걸린 압류도 있구요, 신용보증기금, 건보 등등...

참 다양하고... 결국 2021년 8월, 국민은행이 임의경매개시를 결정하게 됩니다.

그 이후로도 압류와 가압류가 엄청나게 걸렸네요.

압류+가압류 총 13개나 걸렸습니다.

하지만 압류같은 경우에는 경매로 낙찰받으면 말소되기 때문에 크게 신경쓰지 않아도 되는 것으로 알고 있어요.

해당 물건을 조사하다보니 의료법인 규모가 꽤 컸고

지하층 뿐이 아니라 2층과 3층, 5층까지도 해당 의료법인이 점령(?)하고 있었던 사실을 알 수 있었습니다.

그렇다면 경매로 낙찰받아서 어떻게 활용할 수 있을까요?

우선 건축물 정보를 크게 훑어보았습니다.

지하 2층부터 지상 10층까지 총 12층으로 이루어진 상가이구요, 저희가 본 지하 1층은 유흥주점과 의원으로 용도가 등록되어 있네요.

2층부터 6층까지는 병원과 의원으로 등록되어 있습니다.

7층 8층은 학원, 9층은 교회, 10층은 학원으로 되어있네요.

조금 더 구체적으로 조사해보도록 하겠습니다.

참치, 청년다방, 미용실, 샐러드집, 의류, 댄스학원, 스터디카페, 영어학원, 실용음악학원 등

정말 다양한 업종이 있네요.

지하1층에 유흥업종은 노래주점으로 이용되었던 것 같습니다.

그런데 포털사이트에서 로드뷰에서 보여진 상호로 검색했더니 조회가 아예 되지 않더라구요

폐업을 한 걸까요..?

무튼 자세한 내용은 임장을 가보아야 알 수 있을 것 같아요.

해당 건물에 어울리는 B103호의 업종은 뭘까.. 생각해봤는데요,

가장 어울리는 건 헬스장이라는 생각이 들었어요.

뭔가 해당 건물에는 샐러드 집도 있고, 자기계발 관련된 학원들도 있어서요

필라테스나 헬스장이 입점하면 좋지 않을까 생각이 드네요.

하지만 기존에 요양병원으로 오랫동안 쓴 이력이 있기 때문에,

리모델링을 확실하게 해야할 것 같아서, 인테리어 비용도 입찰할 때 고려하셔야 할 것 같습니다.

주변 시세는 어떤지 확인해볼게요 :)

평수가 넓다보니 시세도 굉장히 높습니다.

지하층에는 없고 모두 지상층의 사례들이 조회되었는데요,

417㎡ 3/5층 매매 7억 3천

456㎡ 8/11 매매 5억

518㎡ 3/10층 보증금 5천 / 월세 300

408㎡ 5/5층 보증금 1억 / 월세 500

476㎡ 8/11층 보증금 3천 / 월세 350

본 경매물건 중심으로 주변에 다양하게 시세가 형성되어 있었어요.

가장 효율적인 방법은 임장 후에, 어떤 업종을 들이고 싶은데, 월세를 얼마만큼 받을 수 있는지

부동산 두~세 곳에 물어보는 게 가장 좋을 것 같습니다.

당연히 매매가도 물어봐야 하겠지요?

어쨌든 해당 평수는 월세 최저 마지노선 300정도가 되겠습니다.

아이구, 항상 작은 평수만 포스팅하다가 이렇게 큰 평수를 리뷰하니 월세 금액도 커지네요.

한 달에 300을 임대소득으로 받을 수 있다면 얼마나 좋을까요ㅎㅎ

저는 포기하지 않고 도전하려고 합니다 :)

그럼 오늘의 권리분석 연습은 여기서 마무리하도록 할게요.

오늘도 제 블로그 와주시고 글 읽어주셔서 정말 고맙습니다!

안녕하세요, 작가 수정입니다 :)

창문을 열어놓으면 바람이 솔솔 불어오는 요즘입니다.

이렇게 바람이 불어올 때면 저는 떠나고 싶어지는데요, 그런 마음을 담아 오늘은 지방으로 손품을 팔아보도록 하겠습니다ㅎㅎ

오늘 저와 함께 알아보실 곳은 경남 김해에 있는 상가 건물입니다.

저와 함께 김해시 부곡동으로 함께 떠나 보아요!

물건 주소는 <경남 김해시 부곡동 809-7> 입니다.

도로명 주소로는 <경남 김해시 장류로 194, 2층 203호(부곡동, 투투스빌딩2관)> 입니다.

해당 상가 건물에는 학원, 미용실, 일반 회사, 학원, 음식점, 치킨집, 횟집, 요가 등 다양한 업종이 들어서 있었어요.

위 지도에서 보시는 것처럼 아파트 단지 내에 위치해 있는 상가이며,

가까이에 먹거리 타운도 보입니다.

또 큰 병원도 소재하고 있고, 인근에 월산중학교도 있네요.

상권은 좋아보이지만 아쉬운 점이 한 가지 있습니다.

바로 교통편이에요.

근처에 시외버스터미널이나 기차역 등 거점 정거장이 없다는 점입니다.

만약 이곳에 임장을 가고 싶어도, 자차가 없다면 가기 어렵겠어요.

그래도 다행히 2023년에 장유여객터미널이 들어설 예정이라고 하네요. 

해당 경매 물건 전요 18.1평이며, 감정가 9900만 원, 현재 2회 유찰로 6,336만 원까지 떨어진 상태입니다.

현재 근린생활시설로 이용중이지만 휴업중이라고 합니다.

제가 생각했던 것보다 상가가 훨씬 큽니다.

이런 상가에 2층에 임대를 놓는다면 안정적으로 임대수익을 받을 수 있을 것 같다는 생각이 들어요.

해당 경매물건은 뷰티 관련 업종으로 이용되고 있었나봅니다.

그럼 매각명세서상에서 얻을 수 있는 정보가 있는지 알아보도록 하겠습니다.

매각물건명세서에서는 임차인 정보를 확인할 수 있었습니다.

2019.11.1부터 지금까지 해당 경매 물건을 점유하고 있어요.

보증금은 500에 임차는 15만 원을 굉장히 저렴한 차임이라고 볼 수 있습니다.

안타까운 점은.. 말소기준권리일보다 전입신고, 확정일자 날짜가 늦다는 점이에요.

배당요구 종기일을 하루 앞두고 배당요구도 신청 완료했습니다.

마지막까지 고민했다가 신청한 것 같네요.

2019년 11월에 임대차를 했으면, 계약하기 전 해당 물건의 등기부등본을 조회할 수 있었을 것입니다.2018년 12월 14일에 걸린 근저당이 결국 발목을 잡게 되었네요..

등기부등본에서 해당 날짜에 얼마가 잡혔는지 조회해보도록 하겠습니다.

2018년 12월 14일에 합천군산림조합에서 53백만 원을 해당 물건을 담보로 대출을 받은 것 같습니다.

그리고 또, 이OO 씨 개인으로부터 35백만 원을 빌린 내역을 을구에서 확인할 수 있었습니다.

특이한 점은 사건의 순서대로 나열해보았을 때, 가장 먼저 산림조합에서 대출을 받았고

약 2년 3개월 뒤 건강보험에서 압류가 들어옵니다. 

그리고 나서 한달 뒤에 이OO씨 개인에게 돈을 빌리게 됩니다.

그리고 나서 한달도 채 안 되어 경남신용보증재단에서 가압류가 걸렸고,

마지막으로 신한은행에서 가압류가 걸렸네요.

그리고 합천군산림조합에서 해당 물건을 경매로 넘긴 케이스라고 추측해볼 수 있습니다.

해당 물건에 경매를 들어갈지 조금 고민이 됩니다.

나쁘진 않지만 투입한 레버리지에 비해 차임이 생각만큼 높지 않아서요.

하지만 해당 상가의 감정가를 따져봤을 때, 분명 좋은 상가임은 맞습니다.기존 점유자를 내보내고 15만 원보다 더 높은 월세를 받을 수 있는지현장 임장을 통해서 시세파악을 더욱 자세히해야 할 것 같습니다.

해당 상가 물건은 시세파악이 다른 케이스보다 더욱 중요한 것 같다는 생각이 드네요.그럼 오늘의 경매 권리분석 연습은 여기서 마무리하도록 하겠습니다.

여러분 저는 오늘 퇴근하고 경매 수업을 들으러 갑니다!내일배움 카드로 국비지원받아 일부만 수강료를 결제해서 저렴하게 수업을 듣게 되었어요.

과연 어떨지 정말 기대가 됩니다 :)열심히 수업 잘 듣고 좋은 내용 많이 올리도록 할게요! 

2023.04.19 - [부동산/경매·공매] - [경매] 내일배움카드로 경매 강의 들을 수 있는 곳 (퇴근 후 가능!)

안녕하세요, 연휴 잘 보내셨나요 여러분 :)

오랜만에 pc 앞에 앉으니 밍기적대고 싶어집니다ㅎㅎ

그래도 열심히 권리분석을 해야겠지요?!

곧 권리분석 연습 글이 30건이나 되어갑니다..!

매일 꾸준히 했더니 늘어나는 숫자에 굉장히 뿌듯하네요.

그리고 저는 내일부터 퇴근 후 경매 수업을 듣습니다.

자세한 내용은 아래 글을 참조하세요 ↓

2023.04.19 - [부동산/경매·공매] - [경매] 내일배움카드로 경매 강의 들을 수 있는 곳 (퇴근 후 가능!)

힘들겠지만 두 달 정도 죽었다 생각하고 열심히 해보려구요!

수업 들으면서 유용한 정보나 좋은 경매 지식이 있으면 잘 정리해서 자주 업로드하도록 할게요.

그럼 오늘 경매권리분석 연습 시작해보도록 하겠습니다 :)

렛츠 고우!

오늘 제가 준비한 경매 물건은 서울에 위치한 7.4평의 상가입니다 :)

정확한 소재지는 서울특별시 동작구 보라매로5가길 24, 지하 1층 009호(신대방동, 보라매나산스위트)

서울 동작구 신대방동 395-68 입니다.

감정가 5200만 원, 3회 유찰로 2662만 4000원까지 떨어진 경매물건입니다.

다음 입찰은 2023.06.01에 진행됩니다.

사진을 보니 네일샵으로 운영되고 있던 것 같네요.

네일샵으로 운영되었다면, 그래도 내부 인테리어는 깨끗하고 깔끔할 것으로 예상해봅니다.

특이사항이 있다면, 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%라는 공고가 있어요.

이렇게 특별매각조건이 붙는 경매 물건의 경우에는 미납으로 인해 유찰될 경우에 위와 같은 조건이 붙습니다.

유찰 내역을 확인해보니 3,068만 원에 최고가 낙찰 받았네요?

어떤 사연이 있어서 잔금을 납부하지 않았는지 모르겠지만, 이런 케이스는 경쟁률이 낮아서 낙찰받을 확률이 올라갑니다.

그럼 해당 물건 어떤 사유가 있어서 미납되었는지 한번 살펴보도록 하겠습니다.

먼저 매각물건명세서를 살펴보도록 하겠습니다.

매각물건명세서에는 조사된 임차내역이 없으며, 비고란에는 현재 공실이라고 표기되어 있네요.

최선순위결정일은 2016.08.12 근저당입니다.

그럼 등기부등본을 한번 살펴볼까요?

등기부등본은 얼핏 보았는데도 살짝 복잡해보입니다.

그래도 포기하지 않고 분석해볼게요!

어떤 문제가 있는지 파악하고 그것을 해결할 수 있다면 부자가 되는 지름길이겠지요?

우선 말소기준권리는 2016.08.12 이OO씨의 6천만 원입니다.

해당 상가 소유자인 김OO씨는 이OO씨에게 6천만 원을 빌렸고, 이OO씨는 해당 금액에 대해 근저당을 설정했습니다.

그리고 같은 날 전세권 4백만 원도 함께 설정합니다.

하지만 근저당권자, 전세권자가 2018.10.05에 이OO씨에서 -> 최OO씨로 변경되었습니다.

아마 이OO씨의 가족이 아닐까 추측해봅니다.

그리고 나서 여기서부터 조금 복잡한데요,

소OO씨가 근저당 6천만 원에 압류를 걸었네요.

즉 최OO씨는 소유자 김OO씨로부터 6천만 원을 받아야 하는데, 계속 받지 못하고 있고

최OO씨는 받아야 될 6천만 원에 대해 소OO씨에게 압류를 당한 것으로 추정됩니다.

그리고 압류권자이면서 채권자인 소OO씨가 해당 상가를 경매로 넘겨서 시작된 사건으로 볼 수 있겠습니다.경매에 넘어오기 전까지도 삼성생명, 대부업체, 동작구, 용인시 등으로부터 압류가 걸린 내역도 등기부등본에서 확인할 수 있습니다.

하지만 가처분 가등기도 아니기 때문에, 말소기준권리 이후의 것들은 모두 사라지게 됩니다.음.. 조금 복잡해보이긴 하지만 그래도 개인적으로는 크게 문제가 없어보입니다..!물론..! 아는만큼 보인다고ㅠ 제가 아는 지식이 깊지 않아서 문제가 없어 보이는 것일 수도 있습니다 하핳

해당 물건 낙찰 후 명도까지 무사히 마쳤다고 가정했을 때, 보증금과 임차를 어느 가격에 내놓아야 하는지적정 가격을 한번 파악해보도록 하겠습니다.

해당 경매물건 입지 완전 좋습니다.

보라매공원이 바로 옆에 있구요, 보라매병원도 있습니다.

인근 역으로는 보라매병원역, 당곡역으로 더블 역세권에 있다고 볼 수 있습니다.

롯데백화점 관악점도 있고, 근처에 아파트로 둘러싸여있네요.

그럼 해당 상가 근처에 7.4평은 어떻게 시세가 형성되어 있는지 살펴보도록 하겠습니다.

인근에 2/2층 28㎡ 상가는 보증금 2,000 / 월세 60으로 형성되어 있습니다.

또 다른 사례는, 1/5층 20㎡ 상가인데요, 보증금 2,000 / 월세 70으로 형성되어 있습니다.

그 이외에, 1/3층 26㎡ 피부샵 상가는 보증금 1,000 / 월세 100을 받고 있네요.

만약 저라면 보증금 2,000에 월세 65 정도로 하고, 네고가 가능한지 물어봤을 때 60까지 고려할 것 같습니다.

사실 이 정도 입지에서 상가에서 월세를 받을 수만 있다면 얼마나 좋겠습니까..!

해당 경매 물건은 일단 입지와 상권이 매우 발달되어 있어서,

욕심부리지 않는 수준에서 임대를 놓으면 금방 빠질 가능성이 높을 것 같습니다.

해당 물건은 제가 경매에 참가하고 싶네요 :)

그럼, 오늘의 권리분석 연습은 여기서 마무리하도록 하겠습니다!

여러분 부자 되세용♥

안녕하세요, 오늘은 권리분석을 조금 쉬고 싶은 작가 수정입니다.

하지만 다음 주 월요일이 석가탄신일 대체공휴일이죠?!

월요일에 쉴 것을 생각하면서 오늘만 조금 힘내서! 부지런히 글을 남겨보려고 합니다.

참! 저 5.31부터 내일배움카드로 경매 현장 강의 듣기로 했어요 :D

열심히 들으면서 몰랐던 부분, 새로 알게 된 부분, 유용한 정보들이 있으면 경매 카테고리에 글 자주 올리겠습니다!

그럼 오늘의 경매 권리분석 함께 하러 가시죠!

오늘은 창원시 진해구로 떠납니다 :)

제가 오늘 준비한 물건 소재지는 경남 창원시 진해구에 있는 1층 상가입니다.

<경상남도 창원시 진해구 동진로 138, 1층 121호(덕산동, 송림홈타운)>

가장 눈에 띄는 점은 오른 쪽에 초등학교와 중학교가 있다든 점,

그리고 근처에 여중도 있다는 점입니다.

비록 근처에 지하철역이나 기차역은 없지만 아파트 단지가 잘 발달되어 있어요.

진해 GS자이 아파트, 진해 이동미소1단지 아파트, 진해석동우림필유아파트.

그리고 롯데마트와 하나로마트도 있는 입지가 괘나 괜찮은 상가입니다.

해당 물건 감정가 6200만 원, 유찰 3회로 3174만 4000원까지 떨어졌습니다.

매각진행은 2023.06.07 입니다 :)

사진을 보니 1층과 2층은 상가 건물으로 쓰이고 있고, 그 위부터는 아파트가 들어서있네요.

내부 사진을 살펴보니 인테리어를 하다가 만 것 같은 느낌이에요.

유치권이랑 연관있는지도 면밀히 따져봐야 할 것 같습니다.

만약 유치권이랑 상관 없다면 인테리어 비용도 약 3천만 원 정도 고려해야할 것 같습니다.

천장 부분이 다 뜯어져 있네요:0

특이사항이 있다면, 해당 호실은 다른 호실과 벽체구분 없이 소매시장으로 이용중이라고 하네요.

이런 유형의 상가는 직접 임장해서 눈으로 확인해보는게 가장 중요한 것 같습니다.

그럼 매각물건명세서를 살펴보도록 할게요 :)

매각물건명세서는 깔끔합니다.

조사된 임차내역 없구요, 2015.03.06 근저당권 설정일이 최선순위 설정일이에요.

그럼 바로 등기부등본 확인해보도록 하겠습니다.

세상에 나상에 아이고야...

가처분이 걸려있네요 :0

보시면 매우 복잡합니다..

2015년 제일 먼저 진해복음신용협동조합에서 39백만 원 근저당이 설정되었구요

그 이후에 소유권이전청구권가등기가 걸렸습니다. 

가등기권자는 김O현씨이구요, 소유자와 다른 사람입니다.

그리고 7-1을 보시면 처음보는 어려운 법률용어가 등장합니다.

피보전권리 -> 사해행위취소를 원인으로 한 소유권이전청구권가등기 말소등기청구권

이게 무슨 얘기일까유...?!

참 어렵네요T_T

그러고 난 뒤 압류와 가압류가 순차적으로 걸리고, 근저당권자인 진해복음신용협동조합에서 해당 물건 경매에 넘기기 시작했네요.

그럼 여기서, 사해행위취소를 원인으로 한 소유권이전청구권가등기에 대해서 한번 알아보도록 할까요?

우선 사해행위취소가 무엇일까요?

법률용어해설에 따르면, 세무공무원이 체납처분을 집행함에 있어서 체납자가 국세의 징수를 면탈하려고 재산권을 목적으로 법률행위를 한 경우에는 체납자를 상대로 소송을 제기하여 사해행위의 취소를 법원에 청구하는 것을 말한다고 합니다.

네... 무슨 말인지 너무 어려워요..

조금 더 찾아보도록 하겠습니다.

사해행위란 의도적으로 빌린 돈을 갚지 않고 은닉하는 것을 사해행위라고 합니다. 

그리고 상대가 재산에 대해 은닉하지 않도록 조치를 취하는 것을 사해행위의취소라고 합니다.

그러니까, 소유자는 빌린 돈을 갚지 않기 위해 해당 경매 물건을 빼돌리려다가 걸렸고(?)

이게 원인이 되어 소유권이전청구권가등기 신청이 들어간 것 같습니다.

하하.. 참 어렵네요..

사실 오늘의 경매 분석 연습은 여기서 끝내도 될 것 같아요

이런 복잡한 물건은 최대한 건드리지 않는 게 답이죠.

소유권이전청구권가등기에, 가처분에..

이런 어려운 경매 물건은 낙찰받아도 완전히 내 것이 되기 어렵죠..

저는 참고로 경매 물건을 하나 잡고 순차적으로 기본 정보부터 매각물건명세서, 등기부등본을 훑어보기 때문에

글을 쓰면서 이런 사실을 발견하게 되면 약간 허탈해집니다T_T

왜냐하면 괜찮은 경매 물건을 발견하는 건 마치 보물찾기를 하는 것과 비슷하거든요.

어쨌든 오늘은 사해행위취소라는 새로운 법률 용어를 알아가네요.

그럼 오늘의 경매 물건 분석은 여기서 마무리하도록 하겠습니다 :)

다음 권리분석 연습 글에서 뵐게요!

안녕하세요, 작가 수정입니다 :)

오늘도 경매 물건 조사를 열심히 서칭하고 있어요.

이제 비슷한 조건의 웬만한 곳들은 대부분 조사한 것 같아서, 과감하게 지역을 옮겨봤습니다.

제가 오늘 조사한 경매물건지는 바로!

경남 창원시에 소재한 오피스텔 상가입니다.

창원은 한 번도 가본적 없는 낯선 도시인데요, 인터넷으로 손품을 팔지만

그래도 새로운 곳에 가보는 것 같아서 설렙니다.

그럼 창원의 물건은 어떤지 한번 조사해보도록 하겠습니다!

Let's GO!

해당 물건 소재지는 <경상남도 창원시 마산회원구 합포로 274, 지하 1층 110호(양덕동, 한진오피스텔)>입니다.

구주소는 경남 창원시 마산회원구 양덕동 153-8 이에요.

바로 위에 마산고속버스터미널 보이시나요?!

위치 너무 좋죠?

앞에는 공원도 있구요, 근처에 홈플러스 은행, 아파트, 신세계백화점 등 시내 중심지에 위치한다고 볼 수 있습니다.

그리고 마산은 nc가 유명하죠?

좌측에 큰 마산 야구장, 창원 NC파크도 있습니다.

이야. 위치 끝내줍니다!

해당 물건 감정가 6400만 원, 3회 유찰로 최저가 3276만 8000원까지 떨어졌습니다.

평수는 무려 39.2평! 거의 40평 가까이 되는 공간입니다!

매각 진행일은 2023.06.22 입니다.

그리고 중요한 정보가 있어요!

건축물대장상 일반게임제공업 시설이나 2022.12.28 기준 현재 사무실로 이용중이라고 합니다.

관리비는 1,205,720원 연체되었구요, 매월 약 28만 원의 관리비가 발생한다고 하네요!

와..! 현장 조사원님께서 정말 수고 많이 해주셨네요.

이런 정보는 직접 임장을 다니면서 탐문을 해야 알 수 있는 정보인데 말이지요ㅎㅎ

그리고 관리비 부분은 공용+전용으로 나뉘어있고, 낙찰자는 공용 부분만 납부하면 되는 것으로 알고 있습니다.

그럼 매각물건명세서를 한번 살펴보도록 하겠습니다.

매각물건명세서상에는 하OO씨가 등록되어 있었습니다.

점유 구분은 미상이며, 현황서 상 정보를 바탕으로 기록되어 있습니다.

안타까운 점이 있다면, 말소기준권리일보다 전입신고 일자가 늦어요 :(

아이구야.. 이미 계약할 시점에 근저당이 걸려있었네요..

얼마인지는 조금 있다가 등기부등본을 살펴보기로 하겠습니다.

즉, 소유자는 해당 물건을 담보로 2018년 돈을 빌렸습니다.

그런 상태에서 2020년 임차인을 들였어요. 계약기간은 1년으로 하였습니다.

그러나 어떤 사유에서인지 해당 물건이 경매로 넘어간 상황이 되겠네요.

자세한 사항 등기부등본을 통해 살펴보도록 하겠습니다.

아이고야... 압류, 가압류가 엄청나게 걸려 있네요.

해당 물건은 주식회사 소유로 되어 있습니다. 

최선순위설정일은 앞서 살펴본 2018.05.15 근저당이었는데요, 45,600,000원 마산수협에서 걸려있습니다.

자, 그러면 이 곳에 임차를 하기 전에 근저당이 꽤 큰 금액 걸려 있는 것을 확인할 수 있었을 텐데요..!

왜 그냥 이 주식회사에 보증금을 납부하고 차임을 지불했을까요..

그리고 처음 계약한 날짜는 2020.02.20 이지요?

등기부등본을 살펴보면 2018.05.15 근저당 + 2019.07.01 마산회원구(창원시) 압류

두 가지 내역을 확인할 수 있었을 거예요.

아마 임차인은, 설마 경매로 넘어가겠어? 라고 생각하고 계약을 했을 수도 있습니다.

위 매각물건명세서를 살펴보면 보증금은 300만 원이니까요.

그래서 임차인은 계약을 했고, 임대인은 튄 것 같습니다.보증금이 적으니까요..

어쨌든 투자자인 입장에서 살펴보면, 보증금이 적어서 좋긴 합니다.저는 여건이 된다면 이 경매에 참여할 거예요.

앞서 미납 관리비도 1백만 원대로 저렴한 편이구요,좋은 게 좋은 거다 라고 생각하며 지출을 하더라도 가격도 입찰 가격도 괜찮고 권리관계도 깔끔한 것 같아서요.

고속터미널 인근 약 39평의 지하에 어떤 업종을 들일 수 있을까요?

해당 오피스텔에 어떤 가게들이 입점해있는지 살펴보도록 하겠습니다.

미&향 에스테틱, 정다운 사람들, 일반 회사, 공인중개사사무소, 소호텔 등 약간은 정적인 분위기의 업종들이 입점해있었습니다.

이렇게 괜찮은 곳을 어떻게 탈바꿈시킬 수 있을까요?

지금 생각나는 업종은 만화책 카페입니다.

고속터미널 근처에 시간을 떼우기 좋으면서 안락하게 쉴 수 있는 공간이 있다면 좋을 것 같다는 생각을 했어요.

놀숲 같은 매장이 괜찮지 않을까 싶습니다.

근처에 아파트 단지도 있어서 인근 주민들도 이용하기 좋구요.

역시나 코인노래방...ㅋㅋㅋ 코인노래방도 충분히 괜찮은 사업 아이템이 아닐까요?!

경매를 공부하는 사람은 결국엔 사업가가 되어야하는 것 같습니다.

한 공간을 어떻게 변신시켜야 가장 많은 수익과 이윤을 창출할 수 있는지까지 고려해야 하니까요 :)

지금까지 경매 물건을 분석하면서 어떤 업종을 들이면 좋을까

한번씩 생각해보곤 하는데요, 제 머리에서 나온 답은 거의 한정적이에요ㅋㅋㅋ

창의성과 독창성이 없어서 아쉽지만, 그만큼 제가 활동하고 생활하는 바운더리가 한정적이라는 의미이기도 할 거예요.

더 많은 곳을 다니며, 더 많은 경험을 하면서, 세상을 바라보는 안목을 늘리고 싶습니다^-^

그럼, 여러분 오늘도 제 글 읽어주셔서 감사드리고

블로그 놀러와주셔서 고맙습니다!

제 비밀스런(?) 사생활이 궁금하시면 제 개인 블로그도 놀러오세요!

https://crystal-playgound.tistory.com/

안녕하세요, 오늘도 열심히 경매 물건을 분석해보는 작가 수정입니다.

벌써 25건이나 혼자 경매 물건을 분석하며 열심히 연습을 했네요 :)

스스로 매우 뿌듯하고 대견합니다!

오늘 제가 가져온 경매 물건은 경기도 부천시에 소재한 물건이며,

6층에 있기 때문에 사무실 임대를 놓기에도 아주 좋은 상가입니다.

그럼, 이 경매 물건은 어떤 사연을 가지고 있는지 함께 파헤쳐보러 가시죠!

해당 물건 소재지 아래와 같습니다.

<경기도 부천시 소향로 17, 6층 601호(상동, 두성프라자)>

<경기 부천시 상동 546-2> 입니다.

전용 7.6평이구요, 감정가 7400만 원, 유찰 2회로 최저가 3626만 원까지 떨어진 상태입니다.

지도에서 보시는 것처럼 주변에 상동역과 매우 인접해있고, 홈플러스 및 다른 상가들도 눈에 띕니다.

상일초등학교도 있고 아파트도 있네요.

초품아라고 하죠? 초등학교를 품은 아파트로, 행복한마을 금호 어울림아파트, 행복한마을 한양수자인아파트, 푸른마을 창보밀레시티아파트 등 아파트도 주변에 있기 때문에 상권, 입지 매우 훌륭하다고 개인적으로 생가합니다.

매각징행일은 2023.06.22이고, 오늘 기준으로 29일 남았네요.

현황조사 내역을 살펴보니, 현장에 갔으나 아무도 만나지 못하여 점유관계 미상이라고 합니다.

별도의 확인이 필요한 상태이며, 전입세대열람내역과 상가건물임대차 현황서에는 등재자가 없다고 합니다.

사진과 건축물정보를 살펴보니, 5층까지는 상업시설로 사용되고 있는 것 같고

6~8층까지는 위 사진처럼 주거용 또는 사무실로 쓰고 있는 듯 합니다.

용도는 기타일반업무시설으로 기재되어 있어요.

그럼 매각명세서를 한번 볼까요?

현재 이OO씨가 조사되었네요.

전입세대열람신청서와 상가건물임대차 현황서에 내역은 없었지만, 등기부등본에서 이OO씨의 점유 내역을 확인할 수 있었나봅니다.

해당 건물은 상가로 등록되어 있지만 역시나 주거용으로 사용된 게 맞았네요.

보증금은 7천만 원에 차임은 없습니다.

아마 전세로 해당 호수에서 살고 있다가 집주인이 보증금을 돌려주지 않아서 경매로 넘어간 케이스로 유추해볼 수 있습니다.

말소기준권리일은 2018.12.18 압류가 걸려있구요,

이OO씨는 그보다 더 빠른 날짜인 2017.09.19에 전입신고와 확정일자까지 받았습니다.

배당요구는 일부러 하지 않은 것 같아요. 그래야 자신에게 더 유리하니까요.

만약 이OO씨가 해당 경매 물건의 점유자가 맞다면 명도의 난이도가 높아질 것 같습니다.

일단 전입신고와 확정일자를 갖추었기 때문에 대항력있는 임차인일 확률이 높네요.

주택임대차 소액보증금범위와 최우선변제금액을 알아보도록 하겠습니다.

우선 부천은 2017.06.20~ 수도권 과밀억제권역에 포함되어 있네요.

주택: 1억 원 이하 -> 3,400만 원

즉, 이OO씨가 최우선변제를 신청한다면 제 배당금에서 3,400만 원을 확정적으로 받아갈 수 있습니다.

하지만 나머지 부분이 문제이지요.

36백만 원은 배당금에서 전액회수하기 어려운 부분입니다.

제가 임차인이더라도 배당요구하지 않고 뻐길 것 같네요.

그리고 특이사항이 있다면 주택임차권등기입니다.

2022.02.16 주택임차권등기라는 문구는 조사하면서 처음 보는 것 같은데요,

이 부분에 대해서 조금 더 알아보도록 하겠습니다.

임차권 등기명령제도는 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면, 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 되는데요,

임차권등기명령제도는 임차인에게 대항력+우선변제권을 유지하게 하면서 임대차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도라고 합니다.

즉, 이OO씨는 보증금은 돌려받지 못했지만 다른 것으로 거주지를 이전해야할 상황이므로 임차권등기를 신청하 것이군요.

결국 해당 사건은 이OO씨가 보증금 7천만 원을 다 돌려받는 것이 핵심인 것 같습니다.

그럼 등기부등본을 한번 살펴볼까요?

등기부등본에서 확인할 수 있었던 것은, 집주인이 보증금을 돌려주지 않자 이OO씨는 강제경매에 넘기기 전, 임차권등기를 먼저 설정하고 경매신청을 했네요.

경매신청을 하기 전에도 한빛자산관리대부로부터 5천만 원 정도가 가압류 걸려있었고, 또 건보에서 압류도 들어왔었네요.

어쨌거나 저쨌거나 해당 물건은 이OO씨가 보증금만 잘 돌려받을 수 있다면 명도도 쉽게 이루어질 것 같습니다.

아직 저는 명도까지는 상상이 잘 안되어서...^-^;;ㅎㅎ

상상만해도 조금 무섭고... 오금이 저립니다 하핳

이런 상황에선 어떻게 해결하는 게 가장 베스트일까요?

사실 가장 좋은 점은 5천만 원 정도로 낙찰 받아서, 거기서 이OO씨가 최우선변제로 34백만 원을 받아가고

나머지 금액은 그냥 사비로 주고 내보내는게 참 서로서로 좋을텐데 말이죠..ㅎㅎ

그럼 총 84,000,000원이 들겠네요?

그리고 오피스텔이고 입지가 좋기 때문에 금방 세입자를 구할 수 있을 거라 생각해요.

2017년에 보증금이 7천만 원이었으면 6년이 지난 지금은 최소 1억까진 올랐겠지요.

100,000,000 - 84,000,000 = 16,000,000

임차인의 보증금을 물어주는 게 손해같아보여도, 지금 해당 건물의 시세와 보증금이 올랐다는 점을 감안하면

그렇게 손해는 아닌 것 같습니다.

정확한 시세는 임장을 통해 알아봐야하겠지만요.

제가 생각해본 방법도 문제를 해결하는 방법중에 하나 아닐까요?_?

공부를 좀 더 열심히해서 문제해결 능력을 기르고 싶습니다 :)

그럼 오늘의 권리분석 글은 여기서 마무리할게요!

안녕하세요 :) 오늘도 열심히 경매 물건을 분석하는 작가 수정입니다.

오늘 제가 가져온 물건은 경기 화성시 병점동에 위치한 상가인데요,

3층으로 일반 사무실로 활용하기에 참 좋은 곳이라는 생각이 들어서 가져왔습니다.

경매 사이트에 올라온 정보를 통해서 하자가 없는지, 어떤 권리가 엮여있는지!

한번 파헤쳐보도록 하겠습니다-!

그럼 같이 출발하시죠!

해당 물건 소재지 아래와 같습니다.

경기도 화성시 병점1로 216-21, 3층 306호(병점동, 태안병점이-타운쓰리)

경기 화성시 병점동 845-1

인근에는 병점역이 있구요, 병점역과의 거리는 다소 떨어져있습니다.

대중교통이나 차를 반드시 이용해야 닿을 수 있는 거리입니다.

하지만 해당 상가는 아파트 단지에 둘러싸여 있어요 :D

안화동마을주공9단지, 안화동마을우남퍼스트빌2차, 안화동마을주공8단지, 진안골마을주공11단지, 진안골마을주공 10단지

이렇게 아파트 단지에 둘러싸여 있는 입지가 매우 좋은 물건이라고 생각합니다.

게다가 본 상가가 위치한 블록(구역)에는 다른 상가들도 8개 정도 있고, 근처에는 롯데시네마도 있어요.

상권이 꽤 크게 형성되어 있다는 생각이 듭니다 :)

해당 물건 3층 306호는 전용 18.2평으로 꽤나 넓은 평수를 자랑하고 있습니다.

감정가는 1억 5600만 원이며, 유찰 2회로 최저가 7644만 원부터 입찰가 작성 가능합니다.

용도: 상가
대상: 토지전체, 건물전체
토지: 3.6평 / 건물: 18.2평
경매구분: 임의경매
배당요구종기일: 2022년 09월 01일
청구액: 316,484,479원

겉으로 보면 조건은 매우 괜찮아보이는데요,

매각물건명세서와 등기부등본을 차례대로 조회해보도록 하겠습니다.

매각물건명세서에 임차인이 등록되어 있습니다.

계약기간은 2020.06.20~2022.06.20으로 2년 계약을 했나보네요.

보증금은 1천만 원, 차임은 45만 원입니다.

전입신고도 2020.06.26에 완료했습니다.

확정일자는 받지 않은듯하고, 배당요구도 하지 않은 것으로 추정됩니다.

그리고 최선순위결정일, 말소기준권리일은 2021.03.18 근저당권인데요, 그것보다 빠른 날짜에 전입신고를 완료한 점이 눈에 띕니다.

배당요구를 할 때 임차인은 거주지 주민센터에서 전입했음을 확인하는 확정일자가 반드시 있어야 하는데요,

이 케이스는 확정일자를 받지 않았기 때문에 배당요구종기도 하지 못한 것으로 유추해볼 수 있습니다.

우선변제권은 대항력(주택의 인도와 전입신고)과 확정일자를 모두 갖추어야 주어지는데요,

위 케이스는 전입신고만 한 케이스입니다.

하지만 최우선변제권은 소액 임차인을 보호하기 위해 특별히 부여하는 권리이므로,

대항력만 가지면 되고 확정일자는 필요로 하지 않습니다.

즉 위 케이스는, 최우선변제금은 받을 수 있는 것이지요.

최선순위 담보권 설정일자는 2019.04.17~ 이후, 서울특별시 구간에 해당합니다.

본 경매 물건 임차 보증금은 1천만 원이었구요, 6500만 원 이하에 해당하므로 최대 2200만원까지 변제받을 수 있다고 볼 수 있습니다.따라서, 해당 경매물건은 배당 순위에 따라 분배 시 임차인은 보증금 전체를 돌려받을 수 있는 것으로 사료됩니다.

하지만 특이사항이 있습니다. 현황조사내역을 살펴보니, 본건에 대한 주민등록 전입세대를 열람한 결과 <해당 주소의 세대주가 존재하지 않음> 이지만, 상가건물임대차 현황서에는 유OO씨가 임차인으로 등록되어 있다는 점입니다.

왜 이런 특이사항이 생기는지는 저도 잘 모르겠어요ㅎ-ㅎ아직 경험이 더 필요한 것 같습니다!

그럼 이어서 등기부등본의 권리관계를 파악해보도록 하겠습니다.

아이고야.....등기부등본을 파악해보니 갑구에는 엄청난 가압류와 압류가 걸려있네요^_^그리고 을구에도 근저당이 2건이나 걸려있습니다.금액이 매우 커요.

해당 물건 법인 소유이구요, 보시면 신용보증재단, 신용보증기금, 국민은행, 근로복지공단 등 여러 기관에서 압류와 가압류가 들어와있죠..은행에서는 법인에 대출을 잘 해주는데요, 근저당 설정은 우리은행에 총 4억이나 걸려있습니다 :0은행에 돈을 빌린 것뿐만 아니라 경기신용보증재단, 신용보증기금에서도 돈을 빌렸나봅니다.

그런데 제가 또 특이한 점을 발견했습니다.해당 물건 소유권이전 날짜는 2021.02.10 매매입니다.거래금액은 222,600,000원에 구입했네요.

그리고 2021.03.18 해당 물건을 담보로, 우리은행에서 132백만 원을 대출을 받은 것 같습니다.그리고 8개월 뒤인 2021.11.22에 추가로 우리은행에서 270백만 원을 대출을 받은 것으로 추정됩니다.

그리고 나서 2022년 4월 처음으로 경기신용보증재단에서 압류가 걸립니다.

개인적인 견해로는... 해당 물건을 담보로 대출을 받아서 돈을 꿀꺽한 게 아닐까 싶네요..

저라면 해당 사건 입찰 들어갈 거예요.

이 상가는 매매가로도 2억 2천만 원입니다.그런데 지금 최저가 7천 6백만 원까지 떨어졌죠?

그리고 개인이 아닌 금융기관에서 모두 압류가 걸려있어서,낙찰 금액에서 %로 쪼개서 가져가도 기관에서는 손실처리할 뿐 개인이 아니기 때문에 부담스럽지 않습니다.그리고 말소기준권리 이외에는 모두 다 소멸됩니다.

저는 이 글 작성하면서 해당 경매에 점점 참여하고 싶어지네요T_T오늘이 매각진행일인데 좀 더 일찍 알았으면 좋았을걸 아쉬움도 남습니다.

여기 낙찰받으신 분은 땡잡은 것 같아요..!저도 어서 이론 공부를 마치고 실전으로 돌입하고 싶습니다 :)

그럼 오늘의 권리분석 글은 여기서 마무리하도록 할게요!제 글 읽어주시고 블로그 방문해주셔서 감사합니다 :D