작가 수정의 레벨업 재테크

안녕하세요! 오늘도 열심히 경매를 공부하는 작가 수정입니다 :)

그동안은 제가 경매 사이트에 올라와 있는 진행 중인 건들을 하나 잡고 이리보고 저리보고 분석해보았는데요,

이번에는 거꾸로 낙찰된 건에 대해 한번 살펴보려고 합니다.

어떤 상태의 경매 물건이 얼마에 낙찰되는지 알아보는 게 오히려 초보자인 저에게 더 도움이 될 것 같아서요!

그럼 오늘도 힘차게 시작해보도록 하겠습니다+_+!

오늘 함께 보실 물건은 바로 광장시장 내에 있는 4평 정도의 상가입니다.

정확한 주소는 서울특별시 종로구 예지동 266-8 입니다.

위치, 상권 모두 다 최고라고 생각하는데요, 그래서인지 해당 물건 1회만에 낙찰되었고

감정가보다 낙찰가가 약 2백만 원 높습니다.

감정가는 2200만 원이지만, 2414만 원에 최고가매각허가 결정이 났습니다.

특이사항이 있다면 대지권은 없고, 건물만 매각을 하는 사건이었습니다.

해당 물건 좀 더 자세히 들여다보도록 하겠습니다.

그 당시 경매 물건에 의류 관련 점포가 점유하고 있었습니다.

보증금 7백에 차임 66만 원으로 매각명세서에서 확인할 수 있었습니다.

이 정도의 보증금이면 상가임대차보호법에 의해 최우선변제를 받을 수 있는 것으로 알고 있습니다.

차임이 66만 원이라고 기재되어 있으니 다음 임차인에게 세를 놓을 때도 참고하기 좋은 데이터인 것 같네요.

말소기준권리는 2018.01.08 근저당권이 설정되어 있습니다.

등기부등본을 확인해보도록 하겠습니다.

등기부등본의 주요사항을 살펴보면 근저당에 1순위가 부여되어 있는 것을 확인할 수 있어요.

2018.01.08에 채권자이자 근저당권자인 오OO 씨가 1억 2백만 원 설정해놓았습니다.

그 다음 연도 2019.06.25 국민카드에서 13백만 원 가압류를 걸었구요,

2020년 03월 25일 채권자는 임의경매개시를 결정하게 됩니다.

그 이후에는 삼성카드에서도 가압류 19백만 원을 걸었네요.

등기부등본은 그래도 이 정도면 깨끗한 편인 것 같습니다.

하지만 현황조사 내역을 살펴보니 조금 특이하고 복잡한 사연이 있었어요.

채무자는 임차인을 상대로 임료 소송을 제기했으나 1심 원고패소한 사연이 있습니다.

임차인을 상대로 탐문한 바, 오래 전부터 채무자의 전 배우자와 월차임을 지급해왔었고, 2008년경 배우자가 가게를 지인 A씨에게 매도했다고 하여 A씨와 새로운 임대차 계약을 작성하고 A씨에게 월임차를 지급해오고 있었다고 합니다.

채무자의 임료 소송 이후 인접 점포와 A씨간에 건물이 서로 바뀌었다며 점유자는 A씨와 새로 임대차계약을 각각 작성했다고 합니다.

경매대상 건물의 권리귀속에 대해 당사자간 다툼이 있는 것으로 추정된다고 합니다.

사실 등기부등본, 매각명세서 상에서 권리관계는 크게 문제가 없어 보였는데

법정 소송까지 갈 정도로 해당 상권의 점유자들 사이에 갈등이 있었던 것 같습니다.

이런 경우에 명도는 결코 쉬워보이지 않을 것 같아요.

현 점유자이자 임차인은 임료 소송까지 제기받은 적 있는데 경매로 해당 물건이 넘어가다니요 :(

그리고 자세한 사항은 알기 어렵지만, 소유자가 바뀌고 새로운 임대차 계약을 작성하는 과정에서

앞뒤에 위치한 점포명이 바뀌어 기재되다니요..

저라면 일단 매우 짜증날 것 같습니다.

이런 상황에서 낙찰받아서 명도 차 온다면 배당이고 뭐고 아무하고도 얘기하고 싶지 않을 것 같습니다.

해당 물건, 2022.07.18에 종료가 되었으니 현재 등기부등본은 바뀌어 있을 것입니다.

내돈내산으로 등기부등본을 한번 조회해 보았어요.

어떤 차이점이 있는지 궁금해서요!

왜 그런 분쟁이 있었는지 알 것 같습니다.

등기부등본을 조회하려고 해당 물건 번호를 검색해보니 같은 주소에 두 개의 부동산 고유번호가 조회되더군요.

주소는 같으나 소유자가 다릅니다.

한 개가 앞쪽, 한 개가 후면 이렇게 같은 주소에 두 개의 점포가 앞뒤로 붙어있어서 계약서를 작성할 때 분쟁이 있었던 것 같네요.

내돈내산으로 둘 다 열람해보도록 하겠습니다.

첫 번째 건은 소유자가 유OO으로 되어 있어요. 유OO씨는 앞서 분쟁이 있었던 사건의 당사자인데요,

1970년에 매매를 했고 2023년 3월 22일에 증여를 한 내역이 갑구에 등기되어 있습니다.

해당 부동산 고유번호는 경매에 나온 건은 아니네요.

그럼 두 번재 부동산번호의 등기부등본을 조회해보도록 하겠습니다.

말소사항 포함하여 갑구를 살펴보니 2022년 7월 14일에 해당 물건에 소유권을 이전한 기록을 볼 수 있었습니다.

그리고 앞선 가압류들에 빨간 줄이 그어진 것을 볼 수 있었습니다.

근저당 설정도 마찬가지입니다.

하지만 특이사항이 있었는데요, 그 이후 2022.07.25에 매매예약 후 2022.07.27에 소유권일부이전청구권 가등기가 갑구에 걸려있습니다.

지분의 10분의 9가 한국산업대부주식회사로 걸려있는 내역을 확인할 수 있었어요.

저의 예상인데 해당 경매 물건이 낙찰이되어 소유자가 바뀐 후에, 내가 이 물건에 지분이 있다고 주장한 것 같습니다.

초보자에겐 너무 어려운 부분이라 저는 여기까지밖에 생각이 미치지 못하네요ㅠ_ㅠ

그럼 오늘 경매 분석은 여기서 마치도록 하겠습니다 :)

오늘도 제 블로그에 방문해주시고 부족한 글 읽어주셔서 정말 고맙습니다.

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