작가 수정의 레벨업 재테크

안녕하세요, 비가 추적추적 내리는 서울, 사무실에서 글을 쓰는 작가 수정입니다.

본격적으로 장마가 시작되려나봐요.

하늘에서 구멍이 뚫린 것처럼 비가 쏟아지고 있습니다ㅎㅎ

비 피해 없으시길 바라면서, 오늘의 경매 권리분석 연습

시작해보도록 할게요 :)

오늘 제가 준비한 경매 물건은 경기도 오산시 원동에 위치한 작은 사무실입니다.

구체적인 주소 아래와 같습니다.

경기도 오산시 성호대로 124, 4층 428호(원동, 오산제일신협빌딩)

경기 오산시 원동 811-6

겉으로 보기에도 나쁘지 않은 경매 물건입니다.

4층은 오피스텔로 사용되고 있는 것 같아 보이네요?

오산역이 가까이에 있고, 오산 시청도 가까이에 있어요 :)

일반 사무실으로 임대를 놓기에도 좋은 경매 물건이라 생각합니다.

해당 물건 전용 4.1평으로 아담한 크기이구요,

감정가 4400만 원, 신건으로 최저가 4400만 원부터 입찰 가능합니다.

저렴하게 임대 놓으면 바로 빠질 것 같은 느낌입니다.

과연 입찰해도 안전한 물건인지 매각물건 명세서와 등기부등본을 살펴보도록 할게요 :)

신건이라 그런지 아직 매각물건명세서는 조회되지 않네요.

현황조사 내역을 살펴보니, 주거용 원룸으로 이용되고 있는 것 같다고 합니다.

전입세대 열람내역서에는 전입세대가 없는 것으로 파악되었다고 하네요.

또 폐문으로 사람을 만나지 못하고 부재중인 것으로 파악됩니다.

그럼 등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다.

등기부등본은 매우 깔끔합니다.

제가 경매에 들어가고 싶은 물건이네요.

1회만 유찰되어도 정말 메리트 있는 경매물건이라는 생각이 드네요.

비록 작은 감이 있긴 하지만, 저렴하게 낙찰받은 만큼 세를 적게 책정해도 괜찮을 것 같습니다.

고창군수산업협동조합밖에 근저당이 없으므로, 권리관계는 하나 밖에 없어서 매우 심플하네요.

그럼 시세를 파악해보도록 하겠습니다.

국토부실거래 사이트에서는 비슷한 정보를 찾기 어려워서 직방이나 다방 사이트를 조회해보도록 하겠습니다.

아이구.. 부동산 사이트에서도 관련 정보를 찾지 못했어요 :0

그럼 일단 4500만 원에 낙찰받았다고 가정하고, 세를 20에 놓았다고 가정하고 현금 흐름을 살펴보도록 하겠습니다.

아이고 너무 소소하네요^-^;;

경매의 핵심은 적은 금액으로 대출을 받되, 세를 많이 받을 수 있는 지역의 물건을 찾는 것 같습니다.

당연한 이치겠지만요ㅎㅎ

그럼 오늘의 권리분석 연습은 여기서 마무리하도록 하겠습니다 :)

안녕하세요, 이번주 토요일 임장을 앞두고 있는 작가 수정입니다 :D

지방으로 임장을 처음 가는 거라 설레이는데요,

언젠가는 좀 더 멀리 부산으로도 임장을 가보고 싶어요.

그래서 오늘은 부산의 한 상가 물건을 준비했습니다.

그럼, 자세한 내용 함께 보러 가시죠♥

오늘 제가 가져온 경매 물건 소재지는 <부산광역시 부산진구 동평로 350, 1층 110호(양정동, 양정현대프라자)>입니다.

구주소로는 부산 부산진구 양정동 511-3 입니다.

무려 1층에 위치한 상가네요 :) 평수는 전용 5평으로 자그마한 공간입니다.

사진을 보아하니 관리사무실로 썼던 모양입니다.

상가 외관은 정말 깔끔하고, 관리사무실도 작지만 아늑한 느낌이 나네요.

해당 물건 신건으로 감정가 8800만 원, 최저가 8800만 원입니다.

위치는 양정역이 가장 가까이에 있구요, 주변으로 아파트가 눈에 띕니다.

곧 근처에 부산진구 기적의 도서관도 새로 생길 예정인가 봐요.

맞은 편에는 부산광역시 교육청도 있어 나름 안정적인 주거단지 내에 상가라고 할 수 있겠습니다.

그럼 매각물건명세서를 통해 자세한 내용 알아보도록 하겠습니다.

오잉^-^;; 신건이라 아직 매각물건명세서가 올라와있지 않네요ㅎㅎ

하지만 현황조사내용에 따르면, 건축물대장상 생활편익시설 용도로 쓰이고 있다고 합니다.

또, 현황조사 내역에 따르면 중요한 내용을 확인할 수 있었는데요

현장에서 만난 정OO씨에 의하면 보증금 없이 매월 25만 원씩 10개월 분의 차임 250만 원을 선지급하였다고 합니다.

하지만 전입세대열람 내역에 해당 주소의 세대주가 존재하지 않고, 상가건물임대차현황서에도 해당 사항이 없다고 하네요.

명도가 어려울 것 같다는 느낌이 사알짝 옵니다^-^;;

그럼 등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다.

등기부등본을 살펴보니 첫 근저당설정일인 2020.04.20이 말소기준권리일이 되겠습니다.

근저당은 모두 양산농업협동조합에 걸려있고 합계는 약 5~6천만 원 정도 되네요.

그리고 2022년 개인 김OO씨로부터 가압류도 걸려있습니다.

음... 해당 건은 다른 경매사이트에서 확인했을 때 보증금은 250만 원으로 잡혀있습니다.

그래도 상가임대차보호법에 따라 최우선변제금액은 최대 1,300만 원이므로 보증금 250만 원이 사실이라면

해당 금액은 최우선변제를 받을 수 있겠네요.

그리고 차임이 월 25만 원이라고 할 때, 아직은 가격이 높아서 수익성이 떨어진다고 볼 수 있겠습니다.

만약 9천만 원에 낙찰받았다고 가정 후 경락잔금대출을 9천만 원 받았다고 할 때의 cash flow를 가정해보겠습니다.

고작 월 1만 원의 수익을 받고자 이런 고생을 하기에는T_T

개인적으로 리스크와 기회비용이 너무 크다고 생각합니다.

그리고 밀린 관리비도 고려해야 하구요..

저라면 해당 경매 물건은 패스하겠습니다.

초보라 저는 이런 경매 물건은 어렵게 느껴지네요ㅎㅎ

그럼 오늘의 권리분석은 여기서 마무리하도록 하겠습니다!

안녕하세요, 주말 열심히 놀다 온 작가 수정입니다 :)

지난 주말에는 지방에서 올라온 친구들과 함께 즐겁게 놀았답니다!

친구들 중 한 명 집이 광주인데요, 그 친구가 문득 생각나 광주의 상가는 어떤지 조사해보았어요.

그래서, 오늘은 여러분을 광주 서구의 한 단지내 상가로 안내해드리겠습니다^-^

그럼 바로 권리분석 연습 시작합니다!

오늘 제가 준비한 경매물건 소재지는 <광주광역시 서구 내방로251번길 9, 상가동 2층 203호(쌍촌동, 광명하이츠타운)> 입니다.

구주소로는 광주 서구 쌍촌동 96 입니다ㅎㅎ

아래 지도에서 한번 확인해보실게요-!

전용면적 약 16.6평이구요, 가장 눈에 띄는점은 물건 위쪽에 기아자동차광주 공장입니다.

또 오른쪽에는 광주공업단지가 있습니다.

직원들이 많이 근무하겠네요? 그렇다면 광명하이츠타운아파트는 사택으로 쓰일 가능성도 높습니다.

사택이 아니더라도 어쨌든 근처 아파트에 직원 대출을 저렴하게 받을 수 있는 가능성도 높다고 할 수 있겠습니다.

어쨌든 단지 내에 상가가 있다는 점은 꾸준히 수요가 창출될 수 있다는 측면에서 매력적인 조건이라고 생각해요.

남서쪽 방향으로는 상일여자고등학교도 보이네요ㅎㅎ

가장 가까운 지하철역은 쌍촌역인데요, 1.4km 정도 떨어져 있어서 도보로는 21분 정도 소요됩니다.

사진을 보면 아파트 단지 안에 예쁘게(?) 해당 매물이 자리잡고 있습니다.

외관을 봐도 그렇게 낡아보이지 않고 나쁘지 않은 것 같아요.

내부도 살펴보니 이 정도면 복도도 깨끗하고 상가건물이 잘 관리되고 있다는 생각이 듭니다.

이곳은 노인 재가센터, 상담교육 연구소로 쓰였나봅니다.

업종이 교육복지 쪽이라 그런지 매우 정적이고, 내부도 정갈할 것 같다는 생각도 드네요.

해당 경매물건 감정가 4800만 원, 1회 유찰로 최저가 3360만 원부터 시작합니다.

하지만 해당 물건 현황조사 내역을 살펴보니 다소 복잡한 사연이 있는 것 같습니다.

현황조사내역에 따르면, 해당 상가 203호는 소유자 김OO씨와, 한OO씨가 나누어 쓰고 있는 것 같습니다.

한 쪽에서 소유자 김OO씨는 노인재가센터를 운영하고, 다른 한 쪽에서는 한OO씨가 상담교육연구소로 임차해서 쓰고 있다고 하네요.

주민등록전입세대 열람신청 한 바 전입자 없음으로 조회되었고, 상가건물임대차 현황서 상 등재된 임OO씨는 점유하지 않는다고 합니다.

복잡합니다 :0

우선 매각물건명세서를 조회해보도록 하겠습니다.

현황조사 내역에 따르면 임OO씨는 점유하지 않고 있다고 하니 제외하고, 지금까지 임차 중인 한OO씨의 입장 먼저 살펴보겠습니다.

최선순위 설정일은 2018.08.13 근저당권이며, 전입신고는 2019.03.05에 했으므로 한OO씨는 후순위입니다.

확정일자는 받지 않았고 배당요구도 하지 않았네요.

만약 배당요구를 했다면 상가임대차보호법에 의해 소액 보증금은 받을 수 있었을텐데..

배당요구를 하지 않은 점이 아쉽습니다...

보증금은 5백만 원이고 차임은 기재되어 있지 않네요.

2018년 근저당이면 2019년에 계약하기 전 해당 근저당 내용을 알 수 있었을텐데 말이죠..

그럼 등기부등본 조회를 통해 얼마의 근저당이 잡혀있는지 살펴보도록 하겠습니다.

대출은 24백만 원으로 그렇게 크지 않은 금액이네요..

그래서 안심하고 있었던 걸까요ㅠ_ㅠ

해당 경매 물건, 만약 4천만 원에 낙찰받았다고 했을 때 어떻게 배당이 진행되는지 알아보겠습니다.

앞서 말씀 드렸듯이, 안타깝지만 대항력은 갖추었지만 전입신고와 배당요구도 하지 않아

아무 것도 받을 수 없습니다..

낙찰자가 인수할 금액 없으며, 현재 임차인 한OO씨는 인도명령대상자입니다.

해당 경매물건은 명도가 또 관건이겠네요..

임차인이 한 푼도 받아가지 못하는 케이스라 협상을 잘 하는 것이 중요할 것 같습니다..

그럼 해당 물건 주변의 시세와 매각사례를 알아보도록 하겠습니다.

다행히 같은 광명하이츠타운의 다른 호수 매각 사례를 찾아볼 수 있었어요.

아래와 같이 표로 정리해보았습니다.

조사를 하며 알 수 있었던 점은, 해당 물건 2층 203호는 2017년에도 경매로 나온 적이 있습니다.

그 당시 감정가는 53백만 원이었는데, 지금은 감정가가 48백만 원으로 떨어졌다는 사실이에요 :0

이 부분의 상가 시세는 점점 떨어지고 있음을 유추해볼 수 있었습니다.

감정가가 500만 원 떨어졌으니, 낙찰가도 38백만 원에서 500만 원 적게 낙찰 받는 게 좋지 않을까요?

현재 최저가 3360만 원이니, 저라면 조금 더 떨어질 때까지 기다렸다가 3300만 원 선에서 낙찰받을 것 같습니다.

해당 경매물건 매매와 월세 시세를 조사해보도록 하겠습니다.

저희가 본 경매 물건이 전용 55㎡인데요, 비슷한 면적을 조사해보았습니다.

보통 보증금 500에 차임 50~55만 원 정도로 월세가 형성되어 있습니다.

그럼 4천만 원을 경락잔금대출을 받고, 차임을 50만 원 받는다고 가정할 때의 cash flow를 알아보도록 하겠습니다.

LTV가 80%, 이율이 4%라고 가정하고 짜보았습니다.

자비 8백만 원이 추가로 필요하며, 차임 50만 원을 받는다고 했을 때 한달에 약 40만 원의 임대수익이 발생하네요 :)

명도가 까다롭긴하지만 이 정도 월 수익이면 괜찮은 것 같은데요?!

그럼 제 글이 경매 준비하시는 분들에게 도움이 되었으면 하며 마치겠습니다 :)

안녕하세요, 오늘도 열심히 상가를 분석하는 작가 수정입니다 :)

오늘도 대전 지역을 파보도록 하겠습니다.

이번에 소개해드릴 경매 물건은 대전광역시 서구 둔산동에 위치한 둔산법조타운 상가입니다.

7.8평으로 약 8평 정도의 전용면적을 지니고 있구요, 신건입니다.

그럼 같이 한번 보실게요!

해당 물건 소재지 <대전광역시 서구 둔산중로78번길 30, 지하1층비3호(둔산동, 둔산법조빌딩)> 입니다.

대전 서구 둔산동 1394에 위치해 있어요.

일반 사무실로 사용하고 있었나봅니다.

컨디션 매우 깔끔하고 좋죠?

위치도 1호선 대전 시청역과 매우 가까이에 있어 지금처럼 사무실로 임차를 주기에도 적합해보입니다.

해당 물건 감정가 3900만 원, 신건으로 최저가도 3900만 원부터 입찰 가능합니다.

글을 쓰는 오늘이 매각진행일이네요 :)

그런데 특이사항이 있습니다.

현황조사서를 보니 채무자 겸 소유자이면서 주식회사 A의 대표이사인 이OO씨에게 문의한 바,

주식회사 A가 무상으로 점유하여 사무실로 사용하고 있다고 합니다.

자세한 내용은 매각물건명세서와 등기부등본을 봐야 구체적으로 알 수 있을 것 같습니다.

이OO씨는 주식회사 A의 대표이면서 소유자이기 때문에, 별도로 보증금과 차임을 낼 필요가 없지요.

어쨌든 이런 상황에서 해당 물건이 경매에 올랐네요?

이OO씨는 일단 무조건 경매에 참가하겠어요.

등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다.

특이한 사항이 있다면, 이OO씨도 해당 물건을 경매로 낙찰받은 것 같습니다.

이전에 해당 물건은 공유자가 24명이나 되었어요:0

그러다가 공유물분학을 위한 경매로 매각에 나왔었고, 현재의 소유자이자 채무자인 이OO씨가

본 경매물건을 취득하게 된 상황입니다.

그러고 나서 두 번이나 해당 물건이 강제경매개시결정에 들어갔네요.

채권자 개인 이OO, 임OO에 의해 강제경매가 두 번이나 시작되었습니다.

이런 경우도 있군요 신기하네요.

어쨌든, 근저당은 없고 갑구에 채권자 이OO 씨, 임OO씨 두 건이 등재되어 있었습니다.

2019.12.3 경매로 취득했고, 2020.02월 전입신고 후 해당 경매 물건 소재지에서

회사를 운영하고 있는 상황이라고 볼 수 있습니다.

이럴 경우에는 임장을 가서도 굳이 점유자를 만나서 얘기할 필요가 없을 것 같아요.

왜냐하면, 점유자이자 채무자인 이OO씨도 높은 확률로 입찰에 참여할 것이기 때문입니다.

만나는 것은 낙찰 후에 명도를 위해서 만나는 게 가장 좋은 방법 같구요..

이 분도 경매를 통해서 해당 물건을 취득했기 때문에 경매에 대한 지식을 갖고 있을 가능성도 높습니다.

해당 사건에선 인수해야할 보증금도 없으므로, 퇴거비용이나 이사비용만 잘 협의하면 될 것 같습니다..

결과가 나왔는지 더이상 해당 사건은 조회가 되지 않네요.

어머낫 사이트에서 다시 확인해보니 해당 물건은 낙찰받았어요 :)

3명이 입찰에 참가했구요, 기업에서 45백만 원에 해당 물건 바로 낙찰받았네요.

2위는 41백만 원 정도를 써냈습니다ㅎㅎ

축하드립니다!!

그럼 오늘의 권리분석 연습은 여기서 마무리하도록 할게요!

안녕하세요, 오늘은 샌드위치데이지만 출근해서 일하고 있는 작가 수정입니다 :)

살짝 여유있는 시간을 활용해서 글을 남겨보아요.

오늘 제가 준비한 경매 물건은 대전 서구에 위치한 상가입니다.

바로 옆에 롯데백화점+롯데시네마가 있고, 지하철 용문역에서 굉장히 가까운 상권이 발달한 곳인데요,

해당 물건, 실제 경매에 참여한다고 생각하고 분석해보도록 하겠습니다.

대상 물건 소재지 아래와 같습니다.

대전광역시 서구 계룡로 616, 2층2에프2호

대전 서구 괴정동 423-4

위치 어떠시나요? 정말 좋지 않나요?

저는 개인적으로 입지가 정말 괜찮은 경매물건이라는 생각이 들어요.

2025년 7월에는 대전씨엘리오스위첸아파트도 들어설 계획이구요.

그럼 해당 상가 세부사항을 살펴보도록 하죠.

해당 물건 감정가 9000만 원, 유찰 2회로 4410만 원까지 떨어졌습니다.

특이사항이 있다면요, 공부상 2에프2호로 표기되어 있으나, 건물 현관에는 216호로 표기되어 있으며, 관리사무소에서는 216호로 관리하고 있다고 합니다.

그리고 2층 2F2호는 건출물현황도상 217호의 일부라고 합니다. 그리고 217호는 타인이 점유하고 있다고 하네요.

흠.. 공부상 소재지랑 다르네요 :0

이럴 경우에는 행정적으로 좀 더 복잡해지지 않을까 생각해봅니다.

현대 임대 중이나 상세한 임대내역은 미상이라고 하네요.

그럼 매각물건명세서를 확인해보도록 하겠습니다.

현황조사 내역을 살펴보니, 전입세대는 없다고 합니다.

해당 세무서에 상가건물임대차 현황서를 파악했을 때는, 216호(2F2)가 김OO씨로 등재되어 있다고 합니다.

파악할 수 있는 내용은 보증금 3백에 차임 50만 원이네요.그리고 말소기준권리일보다 전입신고를 빨리 했다는 점입니다.

그럼 등기부등본의 권리사항을 파악해보도록 할게요.

가장 눈에 띄는 것은 근저당권이고, 날짜도 가장 빠릅니다.유OO씨로부터 45백만 원을 빌린 내역이 있네요.

그리고 2021년 임OO씨 개인으로부터 또 약 17백만 원 정도 가압류가 들어왔구요,같은 해 9월 KB국민카드로부터 가압류가 걸렸구요,유OO씨는 빌린 돈을 못 받은지 2년이 다 되어가자 해당 물건을 경매에 넘기게 됩니다.

앞서 해당 물건 최저가가 4410만 원부터라고 언급해드렸죠?만약에 6천만 원을 입찰가로 제출하고 그 가격에 낙찰이 되었을 때 배당이 어떻게 되는지한번 배당표를 짜는 연습을 해보도록 할게요!

등기부등본의 권리 내용을 정리해보면 아래와 같습니다.

6천만 원에 낙찰되었을 때 배당은 어떻게 될까요?

집행비용 제하고 따져보도록 하겠습니다.

우선, 근저당 45백만 원은 물권입니다.

그리고 가압류는 채권이지요.

물권은 채권에 우선하기 때문에, 45백만 원 모두 유OO씨는 받아가실 수 있습니다.

그럼 60,000,000-45,000,000=15,000,000

남은 15백만 원을 같은 순위인 채권자들끼리 나눠가져야 하는데요,

가압류 A부터 살펴보도록 하겠습니다.

15,000,000 * 16,800,000 / (16,800,000+6,955,227) = 10,600,800원 (가압류 A)

15,000,000 - 10,600,800 = 4,399,200원 (가압류B)

그리고 임차인으로 등재되어 있는 분에게 갈 수 있는 배당금은 없네요 :0

여러가지 조사내역으로 살펴보았을 때, 해당 물건 경매의 핵심은 임차인에게 있는 것 같습니다.

입찰 금액을 넉넉하게 적지 않으면 임차인은 배당금을 받지 못하고, 안 나가겠다고 강짜를 놓을 가능성이 높아요.

그리고 공부상 소재지와 실제 소재지가 달라서 행정적으로 처리하는데 복잡함이 있을 수 있구요..

초보인 저에게는 다소 어려운 물건인 것 같습니다.

그래도 입지가 워낙 좋으니 경매 고수님은 이번 기회를 잘 노려보시길 바랄게요!

그럼 오늘의 권리분석 연습은 여기서 마무리하도록 할게요 :)

안녕하세요, 작가 수정입니다 :)

창문을 열어놓으면 바람이 솔솔 불어오는 요즘입니다.

이렇게 바람이 불어올 때면 저는 떠나고 싶어지는데요, 그런 마음을 담아 오늘은 지방으로 손품을 팔아보도록 하겠습니다ㅎㅎ

오늘 저와 함께 알아보실 곳은 경남 김해에 있는 상가 건물입니다.

저와 함께 김해시 부곡동으로 함께 떠나 보아요!

물건 주소는 <경남 김해시 부곡동 809-7> 입니다.

도로명 주소로는 <경남 김해시 장류로 194, 2층 203호(부곡동, 투투스빌딩2관)> 입니다.

해당 상가 건물에는 학원, 미용실, 일반 회사, 학원, 음식점, 치킨집, 횟집, 요가 등 다양한 업종이 들어서 있었어요.

위 지도에서 보시는 것처럼 아파트 단지 내에 위치해 있는 상가이며,

가까이에 먹거리 타운도 보입니다.

또 큰 병원도 소재하고 있고, 인근에 월산중학교도 있네요.

상권은 좋아보이지만 아쉬운 점이 한 가지 있습니다.

바로 교통편이에요.

근처에 시외버스터미널이나 기차역 등 거점 정거장이 없다는 점입니다.

만약 이곳에 임장을 가고 싶어도, 자차가 없다면 가기 어렵겠어요.

그래도 다행히 2023년에 장유여객터미널이 들어설 예정이라고 하네요. 

해당 경매 물건 전요 18.1평이며, 감정가 9900만 원, 현재 2회 유찰로 6,336만 원까지 떨어진 상태입니다.

현재 근린생활시설로 이용중이지만 휴업중이라고 합니다.

제가 생각했던 것보다 상가가 훨씬 큽니다.

이런 상가에 2층에 임대를 놓는다면 안정적으로 임대수익을 받을 수 있을 것 같다는 생각이 들어요.

해당 경매물건은 뷰티 관련 업종으로 이용되고 있었나봅니다.

그럼 매각명세서상에서 얻을 수 있는 정보가 있는지 알아보도록 하겠습니다.

매각물건명세서에서는 임차인 정보를 확인할 수 있었습니다.

2019.11.1부터 지금까지 해당 경매 물건을 점유하고 있어요.

보증금은 500에 임차는 15만 원을 굉장히 저렴한 차임이라고 볼 수 있습니다.

안타까운 점은.. 말소기준권리일보다 전입신고, 확정일자 날짜가 늦다는 점이에요.

배당요구 종기일을 하루 앞두고 배당요구도 신청 완료했습니다.

마지막까지 고민했다가 신청한 것 같네요.

2019년 11월에 임대차를 했으면, 계약하기 전 해당 물건의 등기부등본을 조회할 수 있었을 것입니다.2018년 12월 14일에 걸린 근저당이 결국 발목을 잡게 되었네요..

등기부등본에서 해당 날짜에 얼마가 잡혔는지 조회해보도록 하겠습니다.

2018년 12월 14일에 합천군산림조합에서 53백만 원을 해당 물건을 담보로 대출을 받은 것 같습니다.

그리고 또, 이OO 씨 개인으로부터 35백만 원을 빌린 내역을 을구에서 확인할 수 있었습니다.

특이한 점은 사건의 순서대로 나열해보았을 때, 가장 먼저 산림조합에서 대출을 받았고

약 2년 3개월 뒤 건강보험에서 압류가 들어옵니다. 

그리고 나서 한달 뒤에 이OO씨 개인에게 돈을 빌리게 됩니다.

그리고 나서 한달도 채 안 되어 경남신용보증재단에서 가압류가 걸렸고,

마지막으로 신한은행에서 가압류가 걸렸네요.

그리고 합천군산림조합에서 해당 물건을 경매로 넘긴 케이스라고 추측해볼 수 있습니다.

해당 물건에 경매를 들어갈지 조금 고민이 됩니다.

나쁘진 않지만 투입한 레버리지에 비해 차임이 생각만큼 높지 않아서요.

하지만 해당 상가의 감정가를 따져봤을 때, 분명 좋은 상가임은 맞습니다.기존 점유자를 내보내고 15만 원보다 더 높은 월세를 받을 수 있는지현장 임장을 통해서 시세파악을 더욱 자세히해야 할 것 같습니다.

해당 상가 물건은 시세파악이 다른 케이스보다 더욱 중요한 것 같다는 생각이 드네요.그럼 오늘의 경매 권리분석 연습은 여기서 마무리하도록 하겠습니다.

여러분 저는 오늘 퇴근하고 경매 수업을 들으러 갑니다!내일배움 카드로 국비지원받아 일부만 수강료를 결제해서 저렴하게 수업을 듣게 되었어요.

과연 어떨지 정말 기대가 됩니다 :)열심히 수업 잘 듣고 좋은 내용 많이 올리도록 할게요! 

2023.04.19 - [부동산/경매·공매] - [경매] 내일배움카드로 경매 강의 들을 수 있는 곳 (퇴근 후 가능!)

안녕하세요, 작가 수정입니다 :)

오늘도 경매 물건 조사를 열심히 서칭하고 있어요.

이제 비슷한 조건의 웬만한 곳들은 대부분 조사한 것 같아서, 과감하게 지역을 옮겨봤습니다.

제가 오늘 조사한 경매물건지는 바로!

경남 창원시에 소재한 오피스텔 상가입니다.

창원은 한 번도 가본적 없는 낯선 도시인데요, 인터넷으로 손품을 팔지만

그래도 새로운 곳에 가보는 것 같아서 설렙니다.

그럼 창원의 물건은 어떤지 한번 조사해보도록 하겠습니다!

Let's GO!

해당 물건 소재지는 <경상남도 창원시 마산회원구 합포로 274, 지하 1층 110호(양덕동, 한진오피스텔)>입니다.

구주소는 경남 창원시 마산회원구 양덕동 153-8 이에요.

바로 위에 마산고속버스터미널 보이시나요?!

위치 너무 좋죠?

앞에는 공원도 있구요, 근처에 홈플러스 은행, 아파트, 신세계백화점 등 시내 중심지에 위치한다고 볼 수 있습니다.

그리고 마산은 nc가 유명하죠?

좌측에 큰 마산 야구장, 창원 NC파크도 있습니다.

이야. 위치 끝내줍니다!

해당 물건 감정가 6400만 원, 3회 유찰로 최저가 3276만 8000원까지 떨어졌습니다.

평수는 무려 39.2평! 거의 40평 가까이 되는 공간입니다!

매각 진행일은 2023.06.22 입니다.

그리고 중요한 정보가 있어요!

건축물대장상 일반게임제공업 시설이나 2022.12.28 기준 현재 사무실로 이용중이라고 합니다.

관리비는 1,205,720원 연체되었구요, 매월 약 28만 원의 관리비가 발생한다고 하네요!

와..! 현장 조사원님께서 정말 수고 많이 해주셨네요.

이런 정보는 직접 임장을 다니면서 탐문을 해야 알 수 있는 정보인데 말이지요ㅎㅎ

그리고 관리비 부분은 공용+전용으로 나뉘어있고, 낙찰자는 공용 부분만 납부하면 되는 것으로 알고 있습니다.

그럼 매각물건명세서를 한번 살펴보도록 하겠습니다.

매각물건명세서상에는 하OO씨가 등록되어 있었습니다.

점유 구분은 미상이며, 현황서 상 정보를 바탕으로 기록되어 있습니다.

안타까운 점이 있다면, 말소기준권리일보다 전입신고 일자가 늦어요 :(

아이구야.. 이미 계약할 시점에 근저당이 걸려있었네요..

얼마인지는 조금 있다가 등기부등본을 살펴보기로 하겠습니다.

즉, 소유자는 해당 물건을 담보로 2018년 돈을 빌렸습니다.

그런 상태에서 2020년 임차인을 들였어요. 계약기간은 1년으로 하였습니다.

그러나 어떤 사유에서인지 해당 물건이 경매로 넘어간 상황이 되겠네요.

자세한 사항 등기부등본을 통해 살펴보도록 하겠습니다.

아이고야... 압류, 가압류가 엄청나게 걸려 있네요.

해당 물건은 주식회사 소유로 되어 있습니다. 

최선순위설정일은 앞서 살펴본 2018.05.15 근저당이었는데요, 45,600,000원 마산수협에서 걸려있습니다.

자, 그러면 이 곳에 임차를 하기 전에 근저당이 꽤 큰 금액 걸려 있는 것을 확인할 수 있었을 텐데요..!

왜 그냥 이 주식회사에 보증금을 납부하고 차임을 지불했을까요..

그리고 처음 계약한 날짜는 2020.02.20 이지요?

등기부등본을 살펴보면 2018.05.15 근저당 + 2019.07.01 마산회원구(창원시) 압류

두 가지 내역을 확인할 수 있었을 거예요.

아마 임차인은, 설마 경매로 넘어가겠어? 라고 생각하고 계약을 했을 수도 있습니다.

위 매각물건명세서를 살펴보면 보증금은 300만 원이니까요.

그래서 임차인은 계약을 했고, 임대인은 튄 것 같습니다.보증금이 적으니까요..

어쨌든 투자자인 입장에서 살펴보면, 보증금이 적어서 좋긴 합니다.저는 여건이 된다면 이 경매에 참여할 거예요.

앞서 미납 관리비도 1백만 원대로 저렴한 편이구요,좋은 게 좋은 거다 라고 생각하며 지출을 하더라도 가격도 입찰 가격도 괜찮고 권리관계도 깔끔한 것 같아서요.

고속터미널 인근 약 39평의 지하에 어떤 업종을 들일 수 있을까요?

해당 오피스텔에 어떤 가게들이 입점해있는지 살펴보도록 하겠습니다.

미&향 에스테틱, 정다운 사람들, 일반 회사, 공인중개사사무소, 소호텔 등 약간은 정적인 분위기의 업종들이 입점해있었습니다.

이렇게 괜찮은 곳을 어떻게 탈바꿈시킬 수 있을까요?

지금 생각나는 업종은 만화책 카페입니다.

고속터미널 근처에 시간을 떼우기 좋으면서 안락하게 쉴 수 있는 공간이 있다면 좋을 것 같다는 생각을 했어요.

놀숲 같은 매장이 괜찮지 않을까 싶습니다.

근처에 아파트 단지도 있어서 인근 주민들도 이용하기 좋구요.

역시나 코인노래방...ㅋㅋㅋ 코인노래방도 충분히 괜찮은 사업 아이템이 아닐까요?!

경매를 공부하는 사람은 결국엔 사업가가 되어야하는 것 같습니다.

한 공간을 어떻게 변신시켜야 가장 많은 수익과 이윤을 창출할 수 있는지까지 고려해야 하니까요 :)

지금까지 경매 물건을 분석하면서 어떤 업종을 들이면 좋을까

한번씩 생각해보곤 하는데요, 제 머리에서 나온 답은 거의 한정적이에요ㅋㅋㅋ

창의성과 독창성이 없어서 아쉽지만, 그만큼 제가 활동하고 생활하는 바운더리가 한정적이라는 의미이기도 할 거예요.

더 많은 곳을 다니며, 더 많은 경험을 하면서, 세상을 바라보는 안목을 늘리고 싶습니다^-^

그럼, 여러분 오늘도 제 글 읽어주셔서 감사드리고

블로그 놀러와주셔서 고맙습니다!

제 비밀스런(?) 사생활이 궁금하시면 제 개인 블로그도 놀러오세요!

https://crystal-playgound.tistory.com/

안녕하세요, 오늘도 열심히 경매 물건을 분석해보는 작가 수정입니다.

벌써 25건이나 혼자 경매 물건을 분석하며 열심히 연습을 했네요 :)

스스로 매우 뿌듯하고 대견합니다!

오늘 제가 가져온 경매 물건은 경기도 부천시에 소재한 물건이며,

6층에 있기 때문에 사무실 임대를 놓기에도 아주 좋은 상가입니다.

그럼, 이 경매 물건은 어떤 사연을 가지고 있는지 함께 파헤쳐보러 가시죠!

해당 물건 소재지 아래와 같습니다.

<경기도 부천시 소향로 17, 6층 601호(상동, 두성프라자)>

<경기 부천시 상동 546-2> 입니다.

전용 7.6평이구요, 감정가 7400만 원, 유찰 2회로 최저가 3626만 원까지 떨어진 상태입니다.

지도에서 보시는 것처럼 주변에 상동역과 매우 인접해있고, 홈플러스 및 다른 상가들도 눈에 띕니다.

상일초등학교도 있고 아파트도 있네요.

초품아라고 하죠? 초등학교를 품은 아파트로, 행복한마을 금호 어울림아파트, 행복한마을 한양수자인아파트, 푸른마을 창보밀레시티아파트 등 아파트도 주변에 있기 때문에 상권, 입지 매우 훌륭하다고 개인적으로 생가합니다.

매각징행일은 2023.06.22이고, 오늘 기준으로 29일 남았네요.

현황조사 내역을 살펴보니, 현장에 갔으나 아무도 만나지 못하여 점유관계 미상이라고 합니다.

별도의 확인이 필요한 상태이며, 전입세대열람내역과 상가건물임대차 현황서에는 등재자가 없다고 합니다.

사진과 건축물정보를 살펴보니, 5층까지는 상업시설로 사용되고 있는 것 같고

6~8층까지는 위 사진처럼 주거용 또는 사무실로 쓰고 있는 듯 합니다.

용도는 기타일반업무시설으로 기재되어 있어요.

그럼 매각명세서를 한번 볼까요?

현재 이OO씨가 조사되었네요.

전입세대열람신청서와 상가건물임대차 현황서에 내역은 없었지만, 등기부등본에서 이OO씨의 점유 내역을 확인할 수 있었나봅니다.

해당 건물은 상가로 등록되어 있지만 역시나 주거용으로 사용된 게 맞았네요.

보증금은 7천만 원에 차임은 없습니다.

아마 전세로 해당 호수에서 살고 있다가 집주인이 보증금을 돌려주지 않아서 경매로 넘어간 케이스로 유추해볼 수 있습니다.

말소기준권리일은 2018.12.18 압류가 걸려있구요,

이OO씨는 그보다 더 빠른 날짜인 2017.09.19에 전입신고와 확정일자까지 받았습니다.

배당요구는 일부러 하지 않은 것 같아요. 그래야 자신에게 더 유리하니까요.

만약 이OO씨가 해당 경매 물건의 점유자가 맞다면 명도의 난이도가 높아질 것 같습니다.

일단 전입신고와 확정일자를 갖추었기 때문에 대항력있는 임차인일 확률이 높네요.

주택임대차 소액보증금범위와 최우선변제금액을 알아보도록 하겠습니다.

우선 부천은 2017.06.20~ 수도권 과밀억제권역에 포함되어 있네요.

주택: 1억 원 이하 -> 3,400만 원

즉, 이OO씨가 최우선변제를 신청한다면 제 배당금에서 3,400만 원을 확정적으로 받아갈 수 있습니다.

하지만 나머지 부분이 문제이지요.

36백만 원은 배당금에서 전액회수하기 어려운 부분입니다.

제가 임차인이더라도 배당요구하지 않고 뻐길 것 같네요.

그리고 특이사항이 있다면 주택임차권등기입니다.

2022.02.16 주택임차권등기라는 문구는 조사하면서 처음 보는 것 같은데요,

이 부분에 대해서 조금 더 알아보도록 하겠습니다.

임차권 등기명령제도는 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면, 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 되는데요,

임차권등기명령제도는 임차인에게 대항력+우선변제권을 유지하게 하면서 임대차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도라고 합니다.

즉, 이OO씨는 보증금은 돌려받지 못했지만 다른 것으로 거주지를 이전해야할 상황이므로 임차권등기를 신청하 것이군요.

결국 해당 사건은 이OO씨가 보증금 7천만 원을 다 돌려받는 것이 핵심인 것 같습니다.

그럼 등기부등본을 한번 살펴볼까요?

등기부등본에서 확인할 수 있었던 것은, 집주인이 보증금을 돌려주지 않자 이OO씨는 강제경매에 넘기기 전, 임차권등기를 먼저 설정하고 경매신청을 했네요.

경매신청을 하기 전에도 한빛자산관리대부로부터 5천만 원 정도가 가압류 걸려있었고, 또 건보에서 압류도 들어왔었네요.

어쨌거나 저쨌거나 해당 물건은 이OO씨가 보증금만 잘 돌려받을 수 있다면 명도도 쉽게 이루어질 것 같습니다.

아직 저는 명도까지는 상상이 잘 안되어서...^-^;;ㅎㅎ

상상만해도 조금 무섭고... 오금이 저립니다 하핳

이런 상황에선 어떻게 해결하는 게 가장 베스트일까요?

사실 가장 좋은 점은 5천만 원 정도로 낙찰 받아서, 거기서 이OO씨가 최우선변제로 34백만 원을 받아가고

나머지 금액은 그냥 사비로 주고 내보내는게 참 서로서로 좋을텐데 말이죠..ㅎㅎ

그럼 총 84,000,000원이 들겠네요?

그리고 오피스텔이고 입지가 좋기 때문에 금방 세입자를 구할 수 있을 거라 생각해요.

2017년에 보증금이 7천만 원이었으면 6년이 지난 지금은 최소 1억까진 올랐겠지요.

100,000,000 - 84,000,000 = 16,000,000

임차인의 보증금을 물어주는 게 손해같아보여도, 지금 해당 건물의 시세와 보증금이 올랐다는 점을 감안하면

그렇게 손해는 아닌 것 같습니다.

정확한 시세는 임장을 통해 알아봐야하겠지만요.

제가 생각해본 방법도 문제를 해결하는 방법중에 하나 아닐까요?_?

공부를 좀 더 열심히해서 문제해결 능력을 기르고 싶습니다 :)

그럼 오늘의 권리분석 글은 여기서 마무리할게요!

안녕하세요 :) 오늘도 열심히 경매 물건을 분석하는 작가 수정입니다.

오늘 제가 가져온 물건은 경기 화성시 병점동에 위치한 상가인데요,

3층으로 일반 사무실로 활용하기에 참 좋은 곳이라는 생각이 들어서 가져왔습니다.

경매 사이트에 올라온 정보를 통해서 하자가 없는지, 어떤 권리가 엮여있는지!

한번 파헤쳐보도록 하겠습니다-!

그럼 같이 출발하시죠!

해당 물건 소재지 아래와 같습니다.

경기도 화성시 병점1로 216-21, 3층 306호(병점동, 태안병점이-타운쓰리)

경기 화성시 병점동 845-1

인근에는 병점역이 있구요, 병점역과의 거리는 다소 떨어져있습니다.

대중교통이나 차를 반드시 이용해야 닿을 수 있는 거리입니다.

하지만 해당 상가는 아파트 단지에 둘러싸여 있어요 :D

안화동마을주공9단지, 안화동마을우남퍼스트빌2차, 안화동마을주공8단지, 진안골마을주공11단지, 진안골마을주공 10단지

이렇게 아파트 단지에 둘러싸여 있는 입지가 매우 좋은 물건이라고 생각합니다.

게다가 본 상가가 위치한 블록(구역)에는 다른 상가들도 8개 정도 있고, 근처에는 롯데시네마도 있어요.

상권이 꽤 크게 형성되어 있다는 생각이 듭니다 :)

해당 물건 3층 306호는 전용 18.2평으로 꽤나 넓은 평수를 자랑하고 있습니다.

감정가는 1억 5600만 원이며, 유찰 2회로 최저가 7644만 원부터 입찰가 작성 가능합니다.

용도: 상가
대상: 토지전체, 건물전체
토지: 3.6평 / 건물: 18.2평
경매구분: 임의경매
배당요구종기일: 2022년 09월 01일
청구액: 316,484,479원

겉으로 보면 조건은 매우 괜찮아보이는데요,

매각물건명세서와 등기부등본을 차례대로 조회해보도록 하겠습니다.

매각물건명세서에 임차인이 등록되어 있습니다.

계약기간은 2020.06.20~2022.06.20으로 2년 계약을 했나보네요.

보증금은 1천만 원, 차임은 45만 원입니다.

전입신고도 2020.06.26에 완료했습니다.

확정일자는 받지 않은듯하고, 배당요구도 하지 않은 것으로 추정됩니다.

그리고 최선순위결정일, 말소기준권리일은 2021.03.18 근저당권인데요, 그것보다 빠른 날짜에 전입신고를 완료한 점이 눈에 띕니다.

배당요구를 할 때 임차인은 거주지 주민센터에서 전입했음을 확인하는 확정일자가 반드시 있어야 하는데요,

이 케이스는 확정일자를 받지 않았기 때문에 배당요구종기도 하지 못한 것으로 유추해볼 수 있습니다.

우선변제권은 대항력(주택의 인도와 전입신고)과 확정일자를 모두 갖추어야 주어지는데요,

위 케이스는 전입신고만 한 케이스입니다.

하지만 최우선변제권은 소액 임차인을 보호하기 위해 특별히 부여하는 권리이므로,

대항력만 가지면 되고 확정일자는 필요로 하지 않습니다.

즉 위 케이스는, 최우선변제금은 받을 수 있는 것이지요.

최선순위 담보권 설정일자는 2019.04.17~ 이후, 서울특별시 구간에 해당합니다.

본 경매 물건 임차 보증금은 1천만 원이었구요, 6500만 원 이하에 해당하므로 최대 2200만원까지 변제받을 수 있다고 볼 수 있습니다.따라서, 해당 경매물건은 배당 순위에 따라 분배 시 임차인은 보증금 전체를 돌려받을 수 있는 것으로 사료됩니다.

하지만 특이사항이 있습니다. 현황조사내역을 살펴보니, 본건에 대한 주민등록 전입세대를 열람한 결과 <해당 주소의 세대주가 존재하지 않음> 이지만, 상가건물임대차 현황서에는 유OO씨가 임차인으로 등록되어 있다는 점입니다.

왜 이런 특이사항이 생기는지는 저도 잘 모르겠어요ㅎ-ㅎ아직 경험이 더 필요한 것 같습니다!

그럼 이어서 등기부등본의 권리관계를 파악해보도록 하겠습니다.

아이고야.....등기부등본을 파악해보니 갑구에는 엄청난 가압류와 압류가 걸려있네요^_^그리고 을구에도 근저당이 2건이나 걸려있습니다.금액이 매우 커요.

해당 물건 법인 소유이구요, 보시면 신용보증재단, 신용보증기금, 국민은행, 근로복지공단 등 여러 기관에서 압류와 가압류가 들어와있죠..은행에서는 법인에 대출을 잘 해주는데요, 근저당 설정은 우리은행에 총 4억이나 걸려있습니다 :0은행에 돈을 빌린 것뿐만 아니라 경기신용보증재단, 신용보증기금에서도 돈을 빌렸나봅니다.

그런데 제가 또 특이한 점을 발견했습니다.해당 물건 소유권이전 날짜는 2021.02.10 매매입니다.거래금액은 222,600,000원에 구입했네요.

그리고 2021.03.18 해당 물건을 담보로, 우리은행에서 132백만 원을 대출을 받은 것 같습니다.그리고 8개월 뒤인 2021.11.22에 추가로 우리은행에서 270백만 원을 대출을 받은 것으로 추정됩니다.

그리고 나서 2022년 4월 처음으로 경기신용보증재단에서 압류가 걸립니다.

개인적인 견해로는... 해당 물건을 담보로 대출을 받아서 돈을 꿀꺽한 게 아닐까 싶네요..

저라면 해당 사건 입찰 들어갈 거예요.

이 상가는 매매가로도 2억 2천만 원입니다.그런데 지금 최저가 7천 6백만 원까지 떨어졌죠?

그리고 개인이 아닌 금융기관에서 모두 압류가 걸려있어서,낙찰 금액에서 %로 쪼개서 가져가도 기관에서는 손실처리할 뿐 개인이 아니기 때문에 부담스럽지 않습니다.그리고 말소기준권리 이외에는 모두 다 소멸됩니다.

저는 이 글 작성하면서 해당 경매에 점점 참여하고 싶어지네요T_T오늘이 매각진행일인데 좀 더 일찍 알았으면 좋았을걸 아쉬움도 남습니다.

여기 낙찰받으신 분은 땡잡은 것 같아요..!저도 어서 이론 공부를 마치고 실전으로 돌입하고 싶습니다 :)

그럼 오늘의 권리분석 글은 여기서 마무리하도록 할게요!제 글 읽어주시고 블로그 방문해주셔서 감사합니다 :D

안녕하세요, 오랜만에 권리분석 연습 글을 남기네요 :)

며칠 쉬었는데 참 어색하네요^-^ 하하

오늘 제가 준비한 경매 물건은 서울시 중구 신당동에 위치한 1.5평 규모의 작은 상가입니다.

이 상가에는 어떤 권리관계가 얽혀있고, 어떤 사연이 있는지 함께 살펴보도록 할게요!

그럼 같이 신당동으로 함께 가시죠!

제가 준비한 경매물건 소재지는 <서울특별시 중구 을지로45길 72, 3층 85호> 입니다.

신당동 199-1, 디자이너크럽 건물이에요.

위치는 굉장히 좋아요.

근처에 동대문역사문화공원역 DDP와 신당역 사이에 있고,

동대문 패션 비즈센터 구역에 위치해있습니다.

전용 1.5평의 작은 옷가게이며, 감정가 8천만 원, 최저가 3276,800원부터 입찰 가능합니다.

여기까지만 봤을 때, 저는 괜찮은 경매 물건이라고 생각합니다.

물론 규모가 작긴 하지만 상권이 잘 형성되어 있기 때문에, 들어오고 싶어하는 세입자들은 많을 것 같거든요.

그럼 매각명세서와 등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다 :)

먼저, 매각명세서에는 점유자가 등재되어 있었어요.

하지만 특이사항이 있었는데요, 해당 건물 3층은 2017년 12월 경 리모델링이 이루어졌고 이후 공부상 표시변경이 이루어지지 않아, 건축물대장현황도와 현황 실세 호수가 상이하다고 합니다.

여기서 조금 복잡해지겠네요^-^;;

원래 정석대로 FM대로 하면 등기부등본과 건축물대장 상의 소재지가 일치해야 하거든요..

어쨌든 매각명세서 상에는 점유자가 등재되어 있고, 임대차기간은 훨씬 지났습니다.

기간은 2018.02.25~2020.02.24이며, 보증금 3천만 원, 차임 120만 원입니다.

전입신고는 2018.03.12에 했으나, 말소기준권리일은 2009.12.28일로 훨씬 늦습니다.

확정일자는 미상이며 배당요구는 하지 않았어요.

등기부등본을 한번 확인해볼까요?

등기부등본을 확인했을 때, 2009년에 신한은행에서 소유자 김OO씨는 대출을 받았습니다.

하지만 계속되는 채무 불이행으로 신한은행에서 해당 물건을 경매로 넘긴 것으로 유추해볼 수 있습니다.

해당 사건의 관건은 점유자가 보증금만 받는다면 잘 해결될 문제인 것 같습니다.

등기부등본도 이 정도면 은행 기관에서 빌린 거라 깔끔하고, 개인에게 진 채무는 없어요.

하지만 문제는 보증금이 3천만 원이고, 입찰 최저가가 3천 2백만 원 정도까지 떨어졌다는 점입니다.

아무래도 점유자 오OO씨도 입찰에 참여하겠지요?

3천 2백만 원 정도에서 이것저것 순위대로 배당이 진행되면 오OO씨는 보증금을 다 돌려받지 못할 가능성이 큽니다.

그럼 어떻게 해야 할까요?

저라면 보증금 3천만 원에서 배당을 받고 난 나머지 금액을 지급해주겠다고 따로 협상을 할 것 같습니다.

입찰을 할 때 보증금까지 고려해서 가격을 적기에는 1순위 근저당에 금액이 너무 크게 잡혀있어요.

손해.. 라고 하기에는 월 120만 원의 차임을 받는 것을 생각하면 나쁘지 않은 협상 같기도 합니다ㅎㅎ

좀 더 공부를 해서 배당 부분을 완벽하게 마스터할 수 있다면 정말 좋겠네요 :)

그럼 오늘의 권리분석 연습은 여기서 마무리하도록 하겠습니다!

제 글 읽어주시고 블로그 방문해주셔서 항상 감사합니다^-^

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