작가 수정의 레벨업 재테크

안녕하세요, 오늘도 열심히 손품을 파는 작가 수정입니다 :)

오늘 제가 준비한 경매 물건은 대전의 동구에 한 아파트 단지내 상가입니다.

신건이고요, 위치는 다소 외진 곳에 있지만 아파트 단지 내에 있기 때문에 수요는 좋을 것으로 예상하는 물건입니다.

그럼 구체적인 사진과 자료 함께 보시도록 하겠습니다!

구체적인 주소는 ,대전광역시 동구 산내로1257번길 40, 상가동 2층 205호입니다.

낭월동 석천들주공아파트 단지내 상가랍니다.

외관은 다소 노후된 것 같아보여요.

이 사진을 보니 저의 유년기시절 살던 곳이 생각나 추억에 잠기네요^-^

제가 어린시절에 살던 곳도 주공아파트였어요ㅎㅎ

주공아파트만의 감성과 추억, 정겨움이 묻어나는 그런 분위기입니다.

감정가 8600만 원이며, 신건이기 때문에 8600만 원부터 입찰 시작합니다.

평수는 11.2평으로 꽤나 넓습니다.

매각은 2023.05.18 (목)에 진행됩니다.

사진과 임차인 현황 조사 내역을 보니, 현재는 점유중인 것으로 추정됩니다.

OO협동조합 사무실로 쓰고 있는 것 같아요.

보증금은 5백만 원, 차임은 월 30만 원을 받고 있네요.

구체적인 매각명세서를 살펴볼까요?

최선순위 설정일은 2021.04.22 근저당권입니다.

말소기준권리가 2021.04.22에 설정되었네요.

중요한 것은 대항력을 갖춘 임차인이라는 것입니다.

말소기준권리일보다 전입신고를 훨씬 빨리 했어요.

그런데 제가 의문인 점은 사무실 임차인과 점포 임차인의 구분이 두 개인가? 에 대한 점입니다.

그리고 각각 전입신고 일자와 확정일자를 받은 연도도 다르구요.

그럼 추측에 들어가볼까요?

OO협동조합은 사무실 공간을 빌리면서 물건도 판매할 수 있게 등록했을 가능성이 있습니다.

그래서 명의가 하나로 되어 있지만 용도에는 사무실과 점포로 두 가지로 나뉘어 등록되어 있는 것 같습니다.

어쨌든 보증금은 5백, 차임은 월 30만 원이고요, 임대차기간은 2020.04.08~2023.04.07 3년입니다.

사무실으로는 2020.04.17에 전입신고를 마쳤으나 확정일자에 <미상>이라고 되어있는 것으로 보아, 확정일자는 받지 않은 것으로 유추해볼 수 있습니다.

그러다 해당 물건이 경매에 넘어갔다는 소식을 듣고 2023.02.27에 전입신고, 확정일자, 배당요구종기 모두 한꺼번에 신청한 것으로 볼 수 있겠습니다.

어쨌거나 저쨌거나 지금 점유 중인 사람은 보증금을 받는 것이 중요하겠습니다.

여기 보증금은 5백만 원이죠?

상가임대차의 소액보증금범위 및 변제금액을 확인해보았습니다.

해당 경매 물건 소재지는 대전광역시예요.

세 번째 칸의 지역에 해당하겠습니다.

환산 보증금을 계산해볼까요?

5,000,000 + (300,000 * 100) = 35,000,000

5억 4천만 원 이하에 충분히 들어오고, 최우선변제적용 보증금액, 최우선변제금액 모두 다 500만 원이 넘기 때문에

해당 물건이 경매로 넘어갔어도 보증금을 받을 수 있는 것으로 사료됩니다.

애매한 점이 있다면, 앞서 매각명세서에서 사무실과 점포 구분에 따라 전입신고, 확정일자의 날짜가 다르다는 점입니다.

이럴 경우에는 어떤 날짜를 적용해야하는지 명확하게 할 필요가 있을 것 같습니다.

만약 보증금 500만 원을 돌려받지 못한다면 나갈 때까지 점유자는 으름장을 놓을 가능성도 높겠죠..??

그럼 이제 등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다.

소유자이자 채무자인 김OO씨는 OO화씨에게 42백만 원을 빌렸습니다.

해당 금액을 근저당 설정했고 그 날짜인 2021.04.22이 말소기준권리일이 됩니다.

같은 해 12월, OO토탈금융대부에서 10백만 원에 대해 가압류를 걸었고,

2023.01.20 채권자이자 근저당권자인 OO화씨가 해당 물건을 임의경매로 넘기게 되었네요.

그 이후에도 건보에서 압류가 걸렸습니다.

제가 채무자라면 이번 입찰에 참가할 것 같습니다.

내가 빌린 돈 42백만 원도 못 받을 바에, 차라리 내가 경매에 참가해서 해당 부동산을 취득한 후 매매로 팔아서 본전이라도 뽑을 것 같습니다.

따라서, 얼마의 가격을 써내느냐가 해당 경매에 포인트일 것 같습니다.

개인적으로 저는 좀 더 기다렸다가 4천만 원 정도까지 떨어지면 입찰에 참여할 것 같아요.

왜냐하면 지도에서 보시다시피 해당 물건 소재지는 아파트 이외에 아무것도 없습니다.

차가 없으면 임장을 가기에도 어려운 위치라 접근성이 매우 떨어져요.

대전 중심지에서도 매우 떨어져있는 곳이라.. 그 가격이면 다른 경매에 입찰할 것 같습니다.

만약 낙찰을 받았다면 해결해야 할 문제가 있지요?현재 점유자와 채권자입니다.채권자는 그렇다 쳐도, 점유자 명도를 진행해야 할 텐데요..

저라면 계약서를 다시 쓰고 그대로 영업할 수 있게 두겠습니다.보증금은 500만 원뿐이고, 앞서 말씀드린대로 주변에 아파트 빼고 뭐가 아무것도 없어서 새로운 임차인을 받는 것보다현재 임차인이 계속 시설을 쓰게 하는 게 훨씬 효율적이라는 생각이 드네요.

경매로 낙찰받은 후 명도가 끝난 뒤에 새로운 임차인을 받으려 하는 이유는아무래도 경락잔금대출을 상환해야 할 금액을 마련하기 위한 까닭일텐데요,이럴 경우에는 대출 없이 본인의 여유자금으로 잔금을 치룰 수 있다면 가장 베스트일 것 같습니다. 

그럼 오늘의 경매 물건분석은 여기서 마치도록 하겠습니다 :)부족하지만 제 글 읽어주시고, 블로그 방문해주셔서 정말 감사드려요!

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