작가 수정의 레벨업 재테크

안녕하세요-! 날씨가 구리구리한 화요일 아침입니다.

오늘 출근길엔 빗방울이 조금씩 떨어지기도 하고, 은근히 쌀쌀하더라구요.

괜히 얇게 입으셨다가 감기 걸리지 않길 바라는 마음입니다 :)

오늘 권리분석을 연습해볼 물건은 경기도 안산시에 위치한 6.4평의 상가입니다.

정확한 위치는 경기도 안산시 상록구 예술광장로 1, 1층 158호이며, 

가장 가까운역은 중앙역, 안산시청이 가까이에 있습니다.

교통편이 아주 좋다고는 하기 어려우나 아파트 단지로 둘러싸여 있는 상가 건물 중에 하나입니다.

해당 물건 감정가 1억 3200만 원이며, 현재는 51%까지 떨어진 6468만 원에 가격 형성되어 있습니다.

매각 진행일은 2023.05.23 예정이며, 현재 유찰 2회인 상태입니다.

특이사항이 있다면, 집합건물대장상 위반건축물로 등재되어 있으나, 대상 물건은 해당사항 없다고 합니다.

경매에서 낙찰자는 위반건축물을 원상복구해야 할 의무가 있다고 알고 있어요.

매각물건명세서 상에서는 임차인이 존재하지 않습니다.

최선순위 설정은 2001.12.20 근저당권(신한은행) -> 1997.04.16 근저당권 이렇게 2 건이 설정되어 있습니다.

현황조사 내역을 살펴보니 명도가 조금 어려운 케이스의 사건으로 추정됩니다.

채무자 겸 소유자의 직원 60대 여성이 사진촬영을 거절 및 방해하였으며, 해당 물건의 상가 주인이라는 60대 여자는 이 사건 채무를 이미 변제하였으며 현재 취하 접수한 것으로 알고 있다고 주장했다고 합니다.

조금 의아하네요.

매각물건명세서 상에는 임차인이 존재하지 않는데 그 자리에서 영업을 할 수 있을까요?

이런 상황에서는 낙찰을 받는다고 하더라도, 현황조사 시에 계셨던 여성분을 해결(?)하지 않으면 새로운 임차인을 받기는 어려울 것 같습니다.

가장 좋은 방법은 실제로 해당 물건을 임장하는 거겠지요?

해당 물건은 인터넷 서류 상으로 정보가 부족해서 저의 실력으로는 조금 더 파보기 어렵네요^-^;;

그래도 누군가는 이 경매 사건을 기회라고 생각하겠지요.

저도 남들이 기피하는 경매 물건을 수월하게 저의 것으로 가져올 수 있을 만큼의 내공을 쌓고 싶습니다ㅎ-ㅎ

그럼, 오늘 글은 여기서 짧게 마치도록 할게요!

제 블로그 방문해주시고 글 읽어주셔서 고맙습니다 :)

2023.04.24 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습8 - 2022타경2867[1]

2023.04.21 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습7 - 2022타경101235[1]

2023.04.20 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습6 - 2021타경74121[2]

2023.04.19 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습5 - 2022타경3881[1]

2023.04.18 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습4 - 2021타경4964[1]

2023.04.17 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습3 - 2021타경107948[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습2 - 2022타경102094[1]

2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습1 - 2022타경106096[1]

안녕하세요 :) 알부자가 되고픈 작가 수정입니다.

이번 코너(?)는 여러분들에게 처음 선보이는 코너인데요, 저는 요즘 경매공부도 함께 하고 있어요.

사실 너무 어려워서 뭐가 뭔지 잘 모르겠어서 공부하는 마음으로 해당 코너를 개설하게 되었습니다.

각종 사건번호의 정보를 기록해보고 제 나름대로 분석해보는 연습을 하면서

경매용어와 좀 더 친해지는 시간이 되길 바라는 마음으로 글을 남겨보려고 합니다 :)

처음으로 준비한 사건번호는 바로 2022타경106096[1] 이라는 물건입니다.

서울대입구역 롯데시네마 건물이고, 정확한 주소는 서울특별시 관악구 남부순환로 1820, 10층 10007호 입니다.

최저층은 지하8층 최고층은 15층으로 된 건물입니다.

예전에 하나투어가 입점해있던 상가인가봅니다.

사진으로는 작아보이지만 전용 25.91㎡ 로, 약 7.8평입니다.

2023.04.14 기준으로, 4회 유찰되었습니다.

감정가는 1억 2900만 원이고, 지금은 4번의 유찰을 거쳐 5283만 8000원으로 60%까지 떨어진 상태입니다.

감정평가서에 따르면, 대상 물건은 현장조사 시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부확인이 어려웠다고 합니다.

또, 대상 물건의 내부조사는 폐문 및 이해관계인의 비협조 등으로 인하여 실시하지 못했다고 하네요.

만약 해당 물건을 경매로 낙찰받았을 경우 명도에 어려움이 따를 것으로 예상해볼 수 있습니다.

위치와 접근성은 정말 좋다고 생각하는데 말이죠ㅎ-ㅎ

매각명세서를 보면, 점유자가 주식회사 이김 홀딩스로 되어 있고 점포 임차인으로 권원이 표기되어 있습니다.

임대차기간은 2021.01.05~2025.01.04로 4년이며, 보증금은 2천만 원 차임은 300,000원으로 사용하고 있었습니다.

전입신고 2021.01.26으로 되어 있고, 배당요구종기일은 표시되어 있지 않습니다.

해당 내용은 전입세대열람 내역에는 등재된 내역이 없으나, 부동산의 상가건물임대차 현황에 등재된 임차인 1명이 있다고 합니다.

이와 관련해서 조사를 나갔으나, 점유자 등으로부터 아무 연락이 없었기에 상가건물임대차 현황에 등재된 자를 임차인으로 보고했다고 하네요.

감정평가서의 등기부등본에 따르면, 을구의 (근)저당권 및 전세권 등의 사항은 없지만,

갑구에 소유자 명의로 압류가 걸려있는 것을 확인할 수 있었습니다.

안산세무서장 및 국민건강보험관리공단에 압류가 걸려있고, 에그옐로우관리단에 의해 강제경매개시결정으로 등록되어 있습니다.

즉, 관리비가 미납이 되어 해당 건물의 관리사무소에서 경매를 신청했다고 추측해볼 수 있습니다.

만약 해당 물건을 낙찰받게 된다면 밀린 관리비가 얼마인지도 반드시 알아봐야 하겠네요.

부동산 관련 사이트에서 비슷한 물건의 시세가 어떻게 나가는지 알아보았습니다.

같은 건물 1층의 상가는 보증금 2,000만 원에 임차료 100만 원, 관리비 30만 원을 받고 있습니다.

전용면적은 약 22.56㎡이구요.

같은 건물 1층의 또 다른 가격정보는, 보증금 2,000에 월세 110만 원, 관리비 0원을 받고 있습니다.

전용 면적은 약 22.33㎡평입니다.

또 다른 가격정보는 22.4㎡ 물건 매매가 2억 원에 올라와 있습니다.

만약 해당 물건을 경매에 낙찰받는다면 어떤 일이 발생할지 예상해볼까요?

우선, 입찰가를 정해야겠지요?

저는 사실 얼마를 적어야할지 감이 잘 오지 않습니다^-^;;

역시 초보 of 초보이지요ㅋㅋㅋ

감정가가 1억 2900만 원이고, 현재 해당 건물의 1층 시세가 2억 원입니다.

해당 사무실로 나온 물건은 10층임을 감안해서 1억 5천만 원 정도로 써볼 것 같아요 하하하^-^;;

이렇게 써내면 꼴등이 되려나요??

그 이후에 만약에 제가 낙찰이 되었다고 가정해봅시다.

그러면 크게 두 가지 문제를 해결해야 할 것 같아요.

첫 째로, 소유자를 만나야겠지요?

하지만 지금 연락이 되지 않는 상태이지만 낙찰을 받았다면 왠지 연락이 될 것 같습니다.

소유자라면 저에게 무엇을 요구할까요?

아무래도 압류에 관한 건이겠지요?

세무서에서도 압류가 걸려있고, 건보료도 압류, 해당 건물 관리사무소 미납관리비

이것들을 해결해야하는데, 낙찰자가 전부 인수해야하는지 이것을 잘 모르겠어요.

이건 공부를 좀 더 해봐야 명확하게 알 수 있을 것 같습니다.

그리고  두 번째는 임차인입니다.

현재 부동산 상가건물임대차 현황에는 등록되어 있고, 기간 만료가 2025.01.04로 되어 있어요.

전입신고를 했기 때문에 아마 나가라고 할 수 없을 것입니다.

만약 현재 등재된 임차인을 내보내고 새로운 임차인을 들이려면 보증금 2천만 원을 돌려줘야하지 않을까요?

배당요구종기를 아직 하지 않은 것 같아서 만약 대위변제 신청 시 보증금을 제가 물어줘야하는 상황도 무시할 수 없습니다.

제가 생각한 게 맞는지 저도 아직은 잘 모르겠네요ㅠ_ㅠ

경매 공부도 주식 못지않게 꾸준히 저의 것으로 만들어보겠습니다+_+!

언젠가 발로 뛴 임장 후기를 남기는 그날까지!

무튼, 다시 돌아와서 처음에 인터넷으로 해당 물건을 보았을 때는 가격도 그렇고 위치도 그렇고 참 매력있다고 생각했어요.

하지만 점점 조사해보니, 해결해야할 문제들이 복잡하게 얽혀있는 느낌을 받았습니다.

그럼에도 불구하고 해당 물건을 낙찰받는다면 매매차익도 볼 수 있고, 꾸준히 월세를 받기 좋은 입지임에는 분명한 것 같습니다!

그럼 오늘도 제 글 읽어주셔서 감사드리고,

양질의 글을 남기기 위해 더 열심히 공부해보도록 하겠습니다 :)