안녕하세요 :) 주말에도 열공하는 작가 수정입니다.

요즘 주식뿐만 아니라 경매 공부도 함께 병행하고 있는데요, 용어가 참 어렵더라고요.

그래서 이번 글은 경매를 자주 공부하다보면 등장하는 각종 용어들과

경매를 준비함에 있어 핵심 사항을 정리해보려고 합니다.

이번 글은 두서없이 공부한 내용을 혼자 정리하는 글이라는 점 양해 부탁드려요!

배당 순위

최고가 매수신고인이 납부한 보증금 및 잔금은 아래와 같은 순서로 배당이 진행됨

0순위: 경매 집행 비용, 부동산의 점유자가 목적물을 관리, 보존하는 데 지출한 비용(비용상환청구채권액)

1순위: 소액임차인의 최우선변제금과 임금채권 중 일정액

2순위: 경매 대상 부동산에 발생하는 조세

3순위: 담보 물권(저당권, 전세권, 담보가등기) & 임차보증금(우선변제보증금)

4순위: 임금채권

5순위: 당해세를 제외한 국세와 지방세

6순위: 보험료와 공과금

7순위: 일반채권(가압류 등)

각종 용어

1. 가처분: 소유물 반환, 임차물 인도 등과 같이 특정물에 대한 청구권을 가지는 채권자가 향후의 집행을 위한 보전행위를 하기 위해 목적물을 현재 상황으로 유지하려고 미리 해두는 보전 처분

2. 압류: 채무자가 공공기관 등의 조세를 체납할 경우 체납자의 재산 처분을 금지하고 보전하는 것으로, 체납자가 미납한 채권을 회수하기 위한 경매(공매)를 시행하고자 미리 체납자의 재산을 확보해두는 것

3. 인도명령: 경매 대상 부동산의 점유자 중 새로운 매수인에게 대항력이 없는 점유자를 퇴거시키기 위해 법원에 신청해 얻는 권리

4. 우선변제권: 대항요건(점유+전입신고)을 갖추고 확정일자를 받은 임차인의 임차주택이 경매로 매각되는 경우, 후순위 권리자 및 기타 채권자에 우선해 보증금을 변제받을 수 있는권리

5. 선순위 임차인: 1순위 저당권자보다 앞서 있는 임차인을 말하며 새로운 매수인은 선순위 임차인의 보증금액을 인수해야 함

말소기준권리

말소기준권리란 부동산 경매가 진행되어 대상 부동산이 매각된 뒤 새로운 매수인에게 소유권이 이전될 때, 매각과 함께 말소되거나 새로운 매수인이 인수해야 하는 기준이 되는 권리.

경매에 참가하는 투자자는 권리분석을 할 때, 가장 먼저 말소의 기준이 되는 권리를 찾아야 함<중요>등기부등본에 기재된 좌측의 권리 중 최선순위로 기입된 등기

말소기준권리보다 앞선 권리는 새로운 매수인이 인수말소기준권리보다 뒤에 있는 권리는 말소됨

말소기준이 될 수 있는 권리1. 근저당권, 저당권 -> 등기된 사항들 중 최선순위2. 전세권3. 압류, 가압류 -> 최선순위4. 가등기 -> 최선순위5. 경매개시결정 기입등기

순위를 불문하고 항상 인수해야 하는 권리유치권, 법정지상권, 예고등기, 분묘지기권

대항력있는 임차인

말소기준권리일보다 먼저 점유한 임차인이라면 낙찰자는 배당순위에서 밀려서 돌려받지 못하는 임차인의 보증금을 대신 지급해야 할 의무를 갖게 된다.

따라서, 투자자는 임차인의 우선변제권이 언제 생겼는지에 대해 면밀히 살펴보아야 손해를 보지 않을 수 있다.

우선변제권은 전입신고와 확정일자를 모두 갖춰야 주어지는데, 둘 중 늦은 날짜를 기준으로 우선변제권이 생긴다.

but, 최우선변제권은 대항력만 있고 확정일자는 받지 않아도 해당 권리가 주어진다.

최선순위 담보권 설정일자: 2018.09.18 이후

서울특별시: 1억 1천만 원 이하의 보증금 -> 3,700만 원까지 최우선변제 가능

예를 들어,임차인이 확정일자+전입신고를 2020.1.1에 했고 -> 가압류가 2021.1.1에 걸렸다면우선변제가 말소기준권리일보다 먼저 갖춰졌다이럴 경우에는 임차인에게 대항력이 생기고, 경매 낙찰자는 보증금을 돌려줘야할 의무가 있다

하지만 임차인이 경매에서 배당을 받기 위해 배당요구종기일까지 배당요구종기를 신청(?), 등록(?)할 경우에는 안심해도 된다.즉, 배당을 받을 수 있는 대항력 있는 임차인이 있는 경우는 다른 케이스에 비해 비교적 수월하게 진행할 수 있다.

하지만 배당요구종기일까지 배당을 신청하지 않거나 신청했다가 취소하는 경우에는 문제가 발생한다.어차피 새로운 인수인이 보증금을 돌려줘야할 의무가 있으니 손해볼 것이 없기 때문.

현재 나의 상황에서는 분석 연습을 할 때, 임차인이 대항력을 갖추었는가 그리고 말소기준권리일을 찾고 날짜를 비교해보고 찾는 연습을 해볼 것.

좀 더 명확하게 이해하고 싶은 부분은 배당 순위에 따라 배당을 받게 되는데 그 과정을 좀 더 구체적으로 알고 싶다예를 들면, 배당을 해야하는데 낙찰 금액이 모자란 경우엔 어떻게 되는지? 이런 디테일한 상황들?