작가 수정의 레벨업 재테크

안녕하세요 :) 작가 수정입니다.

오늘은 일교차가 많이 줄어든 것 같아요.

임장가기 딱 좋은 날씨 아니겠습니까^-^?!

하지만 아직 저는 손품만 열심히 파고 있네요 하핳

임장을 실천하는 건 생각보다 꽤 많은 용기와 의지가 필요한 것 같습니다!

조금 핑계를 대자면 저는 올해는 공부로 지식을 쌓은 후에,

내년에 본격적으로 임장도 다니고, 입찰에 참가해보고, 몸으로 움직일 계획이에요 :)

행동으로 옮기는 것도 좋지만, 그 전에 적당한 공부도 필요하다고 생각합니다.

서론이 길었네요ㅎㅎ

오늘 제가 공부해볼 상가 물건은 인천광역시 미추홀구에 있는 상가 경매물건 중 하나입니다.

오늘은 저와 함께 인천으로 떠나보실까요?!

인천광역시 미추홀구 능해길4, 3층 2호에 경매물건 올라와있습니다.

구주소는 인천 미추홀구 용현동 573-1이며, 사건번호 2022타경7640[3] 입니다.

지도 상에 위치만 보면 저 당장 입찰에 참여하고 싶어요..!

수인분당선 숭의역에서 매우 가깝고, 맞은 편에 CJ제일제당 인천공장도 위치하고 있습니다.

또 인하대병원, 인천지방조달청도 있습니다.

오른쪽은 아파트단지도 있습니다 :)

2023년 11월에는 용현자이크레스트아파트도 들어 설 계획이라고 합니다.

해당 물건 감정가 8400만 원이고, 1회 유찰되어 5880만 원부터 입찰에 참여하실 수 있습니다.

매각진행일은 2023.06.01입니다. 

이야.. 특히 눈에 띄는 정보는 청구액이네요.

8억 2천만 원 가까이 미납 또는 채무 이력이 있나봅니다.

그래도 해당 상가는 평수가 25.8평으로 굉장히 넓어 사무실로 임대를 놓기에도 좋다고 생각이 들어요.

같은 건물에 입점한 업체는, 고기집, 네일샵, 일반 사무실, 무인편의점, 불교 관련 사무실이 있습니다.

저라면 해당 상가를 심리상담센터나 꽂꽂이 공방, 수예공방 등 정적인 업종이 들어설 수 있도록 인테리어하고 싶습니다.

고기집은 보통 저녁 시간에 시끄럽고 활기를 띠니, 고기집과 겹치지 않는 시간대를 활용할 수 있는 업종을 임대 놓고 싶네요ㅎㅎ

그럼 이제 본격적으로 매각명세서와 등기부등본을 조회해보도록 하겠습니다.

매각명세서상 조사된 임차내역은 없습니다.

최선순위 설정일은 2007년 1월 26일이며, 근저당이 설정되어 있습니다.

이 날짜는 말소기준권리일이 되겠네요.

등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다.

아이구야...

가압류에 근저당에 소유자가 꽤 큰 액수를 빌렸네요..

가장 눈에 띄는 점은 채권자 개인인 김OO씨가 5억을 가압류를 건 부분입니다.

가압류는 금전채권 등의 회수를 위해 소송을 제기하고, 강제집행을 하고자 할 떄 소송기간 동안 채무자가 재산을 처분 혹은 은닉하지 못하도록 하는 보전 수단 중 하나이지요.

그런데 가압류가 설정된 날짜는 2020년 12월 18일이고,

옹진수협에서 근저당 설정된 날짜는 2007년 1월 26으로 훨씬 빠릅니다.

그래서 말소기준권리는 옹진수협에서 설정한 근저당 234,000,000원이 되는 것이지요.

하지만 강제경매신청은 가압류를 건 개인 김OO씨가 신청해 강제경매로 해당 상가가 넘어오게 된 것입니다.

해당 경매물건에서 문제가 될만한 부분은 아무래도 가압류라고 생각이 드는데요,

가압류권자는 가압류 재산의 처분은 가능하나 그 거래를 이유로 집행절차에 참여한 다른 채권자에 대항할 수는 없고, 오직 자신의 순위 및 배당 규칙에 의해서만 자신의 채권을 반환받을 수 있다고 합니다.

경매개시결정 등기 전에 등기된 가압류는 배당요구를 하지 않아도 배당을 받게 되므로, 본 건에서 가압류권자 김OO씨는 배당요구종기일까지 배당요구를 할 필요 없이 배당을 받을 수 있다고 합니다.

전소유자의 가압류는 원칙적으로 매각절차에서 집행법원이 전소유자 가압류 등기를 새로운 매수인이 인수하지 않을 것을 전제로, 전소유자 가압류를 배당절차에서 배제하고 진행한 경우는 소별하지 않고 새로운 소유주가 인수하게 된다고 합니다.

넵.. 무슨 말인지 잘 모르겠어요^-^;;

하지만 중요한 것은, 가등기와 근저당이 설정된 금액보다 경매물건의 가치가 너무 낮다는 거예요.

가압류 5억 + 근저당 2.3억 = 약 7.3억

하지만 현재 경매물건 감정가는 8400만 원, 입찰 최저가 5880만 원입니다 :0

수협의 경우에는 그렇다 쳐도, 개인인 가압류권자 김OO에겐, 무척이나 화가나는 일이 될 것 같네요..

경매 절차를 진행하면서 가압류권자와 마주할 일이 있는지까지는 잘 모르겠습니다.

가압류, 가처분, 가등기는 아직 저에겐 너무 어려운 개념인 것 같네요^-^;;

이번에 내일배움카드로 경매 강의를 수강하기로 했는데요, 가서 열심히 배워보도록 하겠습니다!

그럼, 만약 해당 상가에 세를 놓게 된다면 적정 가격은 어느정도가 될까요?

해당 상가 관련 시세를 조회해보도록 하겠습니다.

1층에 48㎡ 상가 매매가 3억~3억 2천까지 가격 형성되어 있습니다.

또, 1층에 비슷한 평수의 월세는 보증금 2,000 / 120 으로 가격 조회됩니다.

1층 또 다른 매물, 36㎡의 경우 보증금 2,000 / 월세 120으로 설정되어 있구요,

보증금 1,000 / 60으로 설정된 건도 조회할 수 있었습니다.

저희가 알아본 상가는 3층인 점을 고려했을 때, 저는 보증금 1,000 / 50으로 세를 놓을 것 같습니다.

정적인 분위기의 업종을 들이거나 아니면 제가 인테리어 후 공간대여나 촬영공간을 대여하는 방식으로 운영할 것 같아요.

그럼 오늘의 경매물건 분석은 여기서 마치도록 하겠습니다 :)

2023.05.09 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습15 - 2022타경51085[1]

2023.05.08 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습14 - 2021타경59163[1]

2023.05.03 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습13 - 2021타경9876[1]

2023.05.02 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습12 - 2022타경104693[1]

2023.04.27 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습11 - 2021타경9913[1]