안녕하세요, 비오는 화요일 오전입니다.
오늘도 경매물건 분석을 연습하며 하루를 시작해보려 해요-!
오늘은 종로5가역 근처에 있는 단지내 상가 물건을 가져와봤습니다ㅎㅎ
그럼 같이 분석하러 가시죠! Go Go!
해당 물건의 정확한 위치는 아래와 같습니다.
서울특별시 종로구 종로 183, 지1층제이지1312호(인의동 48-2)
효성주얼리시티라는 건물의 지하에 위차한 매장입니다.
해당 물건 사진을 보니 양복점으로 영업하고 있나봅니다.
위치는 종로5가역 역세권으로 접근성이 아주 뛰어나다고 볼 수 있습니다.
해당 건물은 귀금속, 예물, 한복, 혼수를 취급하는 쇼핑몰으로, 만약 세를 놓는다면 금방 빠지기 좋은 조건을 갖춘 것 같다고 생각합니다.
매각 진행일은 2023.4.18 오늘이네요?
해당 물건 감정가는 1억 3600만 원이고, 지금까지 유찰 3회로 49% 떨어진 6963만 2000원으로 올라와 있습니다.
| 용도 | 대상 | 토지 | 건물 |
| 단지내상가 | 토지전체, 건물전체 | 4.5㎡(1.4평) | 16.76㎡(5.1평) |
| 보증금 | 경매구분 | 배당요구종기일 | 청구액 |
| 1393만원(20%) | 임의경매 | 2022년 3월 16일 | 292,022,789원 |
지금까지 강제경매 사례만 분석했었는데요, 처음으로 임의경매 사건을 보게되네요+_+
경매 초보자에겐 강제경매 사건보다는 임의경매 사건이 조금 더 명도가 수월할 수 있다고 책에서 보았습니다.
하지만 청구액이 엄청나네요^-^;; 하하하
감정가의 2배보다 더 높은 금액입니다 :0
유찰된 스토리를 보면 2022.12.20에 8704원까지 떨어졌었고,
최고가매수금액 8800만원으로 낙찰받았었습니다.
하지만 미납으로 다시 부동산 경매에 올라온 이력이 있습니다.
해당 물건은 2개의 호수가 같이 진행되나보네요?
1312호와 1313호 이렇게 인접 호수와 경계벽 없이 양복점으로 이용중이라고 합니다.
다행히 임차인 현황 정보가 상세하게 나와있는데요,
각각 보증금 1천만 원, 차임도 각각 60만 원으로 정보가 나와있습니다.
2022.03.14에 전입신고(사업자등록) 완료하였고, 확정일자도 2022.03.14로 받았습니다.
2022년 3월 16일이 배당요구 종기일인데요, 그 전인 같은 날짜인 2022.03.14에 받았네요.
하지만 최선순위 근저당 설정일은 2019.07.31 입니다.
제가 알고 있는 경매 지식에 따르면, 말소기준권리일이 배당요구종기일보다 더욱 빠르기 때문에 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 되는 것으로 알고 있습니다.
등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다.
해당 물건은 법인이 소유하고 있습니다.
가압류와 압류, 근저당도 설정되어 있고 권리관계가 매우 복잡한 상가였네요 :(
가장 빠른 순위번호는 근저당권으로 하나은행에서 채권채고액 2억 4천만 원이 등기되어 있습니다.
그리고 하나은행에서 임의경매를 개시했네요.
다음으로 빠른 순위는 현대캐피탈의 16,812,365원 그리고 또 현대캐피탈에서 37,582,467원이 가압류가 들어왔습니다.
그 뒤에는 강남구와 종로구에서 압류를 걸었구요,
지인 민OO에게서 75백만원을 빌린 근저당도 있습니다.
끝이 아니에요ㅠ_ㅠ
이OO 개인에게서 1억 2천만 원을 빌렸습니다.
어떤 사정이 있어서 이렇게 돈을 빌리고 갚지 않은 걸까요?뭐가 되었든 해당 소유주이자 채무자인 이 주식회사에게 화가 나 있는 사람들이 정말 많을 것 같네요ㅠ_ㅠ..
상가임대차 소액보증금 범위 및 변제금액 상가 부분을 보면,최우선변제적용 보증금액은 6,500만 원 이하로 2,200만 원까지 최우선변제받을 수 있습니다.
앞서 보증금이 1,000만 원이었는데요, 말소기준권리보다 배당요구종기일이 늦지만 최우선변제를 신청할 경우 보증금은 선수위로 배당받을 수 있다고 보여집니다.
배당 순위는 아래와 같아요.
0순위: 경매 집행 비용, 부동산의 점유자가 목적물을 관리, 보존하는 데 지출한 비용(비용상환청구채권액)
1순위: 소액임차인의 최우선변제금과 임금채권 중 일정액
2순위: 경매 대상 부동산에 발생하는 조세
3순위: 담보 물권(저당권, 전세권, 담보가등기) & 임차보증금(우선변제보증금)
4순위: 임금채권
5순위: 당해세를 제외한 국세와 지방세
6순위: 보험료와 공과금
7순위: 일반채권(가압류 등)
최고가 매수인이 납부한 보증금 및 잔금은 위와 같은 순서로 진행되는데요,근저당과 압류가 너무 많이 걸려있어서 배당금으로 채권자들이 얼마 받지 못할 것 같네요.
글을 정리하면서 문득 궁금한 점이 생겼는데요,만약 배당받는 금액보다 채무 금액이 더 클 경우에 나머지는 말소되는 건지? 아니면 최고가매수인이 인수해야하는 건지 조금 헷갈립니다 ㅠ_ㅠ공부를 좀 더 열심히 해야겠군요ㅎㅎ!
만약, 가장 첫 번째로 등기된 저당권을 낙찰자가 인수해야 한다면 하나은행에 저당잡힌 약 2억원의 금액인데요,이러면 경매로 손해보는 경우가 생기지 않을까요?
저라면 해당 건은 입찰에 들어가지 않을 것 같습니다ㅎ-ㅎ그럼 오늘의 분석 여기까지 할게요 :)
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