작가 수정의 레벨업 재테크

안녕하세요, 오늘은 샌드위치데이지만 출근해서 일하고 있는 작가 수정입니다 :)

살짝 여유있는 시간을 활용해서 글을 남겨보아요.

오늘 제가 준비한 경매 물건은 대전 서구에 위치한 상가입니다.

바로 옆에 롯데백화점+롯데시네마가 있고, 지하철 용문역에서 굉장히 가까운 상권이 발달한 곳인데요,

해당 물건, 실제 경매에 참여한다고 생각하고 분석해보도록 하겠습니다.

대상 물건 소재지 아래와 같습니다.

대전광역시 서구 계룡로 616, 2층2에프2호

대전 서구 괴정동 423-4

위치 어떠시나요? 정말 좋지 않나요?

저는 개인적으로 입지가 정말 괜찮은 경매물건이라는 생각이 들어요.

2025년 7월에는 대전씨엘리오스위첸아파트도 들어설 계획이구요.

그럼 해당 상가 세부사항을 살펴보도록 하죠.

해당 물건 감정가 9000만 원, 유찰 2회로 4410만 원까지 떨어졌습니다.

특이사항이 있다면요, 공부상 2에프2호로 표기되어 있으나, 건물 현관에는 216호로 표기되어 있으며, 관리사무소에서는 216호로 관리하고 있다고 합니다.

그리고 2층 2F2호는 건출물현황도상 217호의 일부라고 합니다. 그리고 217호는 타인이 점유하고 있다고 하네요.

흠.. 공부상 소재지랑 다르네요 :0

이럴 경우에는 행정적으로 좀 더 복잡해지지 않을까 생각해봅니다.

현대 임대 중이나 상세한 임대내역은 미상이라고 하네요.

그럼 매각물건명세서를 확인해보도록 하겠습니다.

현황조사 내역을 살펴보니, 전입세대는 없다고 합니다.

해당 세무서에 상가건물임대차 현황서를 파악했을 때는, 216호(2F2)가 김OO씨로 등재되어 있다고 합니다.

파악할 수 있는 내용은 보증금 3백에 차임 50만 원이네요.그리고 말소기준권리일보다 전입신고를 빨리 했다는 점입니다.

그럼 등기부등본의 권리사항을 파악해보도록 할게요.

가장 눈에 띄는 것은 근저당권이고, 날짜도 가장 빠릅니다.유OO씨로부터 45백만 원을 빌린 내역이 있네요.

그리고 2021년 임OO씨 개인으로부터 또 약 17백만 원 정도 가압류가 들어왔구요,같은 해 9월 KB국민카드로부터 가압류가 걸렸구요,유OO씨는 빌린 돈을 못 받은지 2년이 다 되어가자 해당 물건을 경매에 넘기게 됩니다.

앞서 해당 물건 최저가가 4410만 원부터라고 언급해드렸죠?만약에 6천만 원을 입찰가로 제출하고 그 가격에 낙찰이 되었을 때 배당이 어떻게 되는지한번 배당표를 짜는 연습을 해보도록 할게요!

등기부등본의 권리 내용을 정리해보면 아래와 같습니다.

6천만 원에 낙찰되었을 때 배당은 어떻게 될까요?

집행비용 제하고 따져보도록 하겠습니다.

우선, 근저당 45백만 원은 물권입니다.

그리고 가압류는 채권이지요.

물권은 채권에 우선하기 때문에, 45백만 원 모두 유OO씨는 받아가실 수 있습니다.

그럼 60,000,000-45,000,000=15,000,000

남은 15백만 원을 같은 순위인 채권자들끼리 나눠가져야 하는데요,

가압류 A부터 살펴보도록 하겠습니다.

15,000,000 * 16,800,000 / (16,800,000+6,955,227) = 10,600,800원 (가압류 A)

15,000,000 - 10,600,800 = 4,399,200원 (가압류B)

그리고 임차인으로 등재되어 있는 분에게 갈 수 있는 배당금은 없네요 :0

여러가지 조사내역으로 살펴보았을 때, 해당 물건 경매의 핵심은 임차인에게 있는 것 같습니다.

입찰 금액을 넉넉하게 적지 않으면 임차인은 배당금을 받지 못하고, 안 나가겠다고 강짜를 놓을 가능성이 높아요.

그리고 공부상 소재지와 실제 소재지가 달라서 행정적으로 처리하는데 복잡함이 있을 수 있구요..

초보인 저에게는 다소 어려운 물건인 것 같습니다.

그래도 입지가 워낙 좋으니 경매 고수님은 이번 기회를 잘 노려보시길 바랄게요!

그럼 오늘의 권리분석 연습은 여기서 마무리하도록 할게요 :)