안녕하세요 :) 오늘 오전에 경매물건 분석 연습 글을 올렸었는데요,
그냥 눈으로 볼 때랑, 글로 정리해보는 거랑 확실히 차이가 있더라구요.
아무래도 글로 정리해보니까 한번 더 생각해보게 되고,
한번 더 정리해보게 되는 것 같아 도움이 많이 되는 것 같아요.
그래서 다른 분석 연습용 물건을 하나 더 가져왔습니다 :)
경매물건 조회
사건번호 2022타경102094[1] 이라는 물건이에요.
서울특별시 중구 난계로11길 16, 5층 505호(황학동, 아미인) 입니다.
신당역 1번출구에 매우 근접해서 위치가 상당히 좋은 매물입니다.
감정가 1억 5,000만 원이며, 현재는 유찰 6회로 최저가 3932만 2,000원까지 떨어졌습니다.
74%가량 가격이 떨어진 상태입니다.
용도는 오피스텔(사무)로 되어 있고, 매각 목록은 토지 1.6평 + 건물 5.6평입니다.
매각은 2023.05.16에 진행됩니다.
| 용도 | 대상 | 토지 | 건물 |
| 오피스텔(사무) | 토지전체, 건물전체 | 5.4㎡(1.6평) | 18.61㎡(5.6평) |
| 보증금 | 경매구분 | 관할법원 | 배당요구종기일 |
| 394만원(10%) | 강제경매 | 서울중앙지방법원 본원 | 2022년 5월 20일 |
지금 글을 정리하며 느낀 것은 권리관계가 매우 복잡하게 얽혀있다는 점입니다.
채권자는 A씨이고, 채무자겸소유자는 B씨, 임차인은 C씨, 압류권자는 D씨
벌써부터 최소 4명의 인물이 등장하네요.
과연 어떤 사연이 있을지 좀 더 파보도록 하겠습니다!
해당 물건은 임대미상으로 나와있습니다.
본건 현장실사시 폐문부재 등으로 인하여 내부관찰을 하지 못했으며, 외부관찰 및 건축물대장상 건축불현황도 등을 기준으로 내부구조도를 표기하여 감정했다고 하네요.
또, 부동산의 전입세대 열람 내역에 임차인만 등재되어 있으며, 부동산을 방문하였으나 점유자를 만나지 못하고, 안내문을 부착해두었다고 합니다.
해당 건축물 정보는 아래와 같습니다.
| 착공일자 | 2013-01-21 |
| 허가일자 | 2012-10-26 |
| 사용승인 | 2014-11-20 |
| 건폐율 | 59.88% |
| 용적률 | 540.1% |
승강기는 1대 있고, 지하 1층부터 지상 10층으로 된 건물입니다.
본 건은 5층 505호입니다.
층별정보를 자세히 보면 8층부터 옥탑 2층까지는 다세대주택으로 이용되고 있어요.
지상 1층부터 7층까지는 오피스텔로 이용되고 있습니다.
매각물건명세서를 확인했을 때, 전입신고는 2020년 4월 17일로 되어 있습니다.
등기부등본을 확인했을 때, 소유자 A씨는 칠곡군, 국민건강보험공단, 금정구, 동래구에서 압류를 받은 사실이 있으며
채권자 B씨의 강제경매개시로 경매가 진행된 것으로 추측해볼 수 있습니다.
현재 임차인인 C씨는 임대 미상인 상태라고 상상(?)해볼 수 있습니다.
제가 예상하는 게 맞을 지는 모르지만, A씨는 해당 건물을 C씨에게 임대를 놓았습니다.
하지만 중간에 B씨에게 채무를 지게 되고, A씨는 그것을 갚지 않아 잠적(?)한 것으로 추론해볼 수 있습니다.
그리고 멀쩡히 점유하고 있던 C씨는 해당 물건이 경매로 넘어갔다는 소식을 듣게 되어 황당한 상황이 된 것이지요.
제가 생각한 시나리오는 위와 같습니다.
칠곡군, 금정구, 동래구 등 각기 다른 구에서 압류를 받은 것으로 보아
A씨는 거주지를 여러번 이전한 게 아닐까 싶기도 하네요.
제가 만약에 해당 입찰에 참가한다고 가정해보도록 할게요!
그럼 얼마를 제시해야 할까요?
감정가가 1억 5천만 원이고, 유찰이 많이 되어서 약 4천만 원까지 떨어졌습니다.
그리고 해당 건물의 다른 층 시세 정보는 매매가 1억 2,000만원 ~ 1억 4,000만원 정도입니다.
전세가는 1억 4,000만 원 ~ 1억 7,000만 원으로 형성되어 있고요.
제가 만약 입찰에 참가한다면 1억 원을 써 볼 것 같습니다 하하하
그리고 만약 낙찰받았다고 가정하면 어떻게 될까요?
우선, 임차인을 먼저 해결해야겠지요?
가장 중요한 것은 해당 오피스텔을 얼마에 들어왔느냐일텐데 그 정보를 알 수 없으니 쉽게 도전하기 어려운 것 같습니다.
만약 배당에서 해당 보증금만큼 돌려받지 못한다면 제가 물어줘야 할 일이 생길수가 있겠죠?
마찬가지로 채권자와 채무자는 아무래도 감정이 많이 악화된 상태일테니,
배당을 받고도 빌린 돈만큼 채워지지 않는다면 그 돈까지 물어줘야할 일이 발생할 수도 있을 것 같습니다.
제가 예상한 시나리오가 맞을까요?
유찰이 6회까지 발생한 것을 보면, 제가 추측한 것보다 더 깊은 사연이 있을 수도 있겠습니다.
좀 더 공부를 열심히 해서 제가 어디서부터 어디까지의 권리를 떠안고
어떤 경우에 돈을 물어줘야 하는지, 왜 그런 상황이 발생하는지도 파악할 수 있는 날이 왔으면 좋겠습니다 :)
경매 글을 쓴지는 얼마 안되었는데요, 뭔가 사연을 밝혀내는 탐정이 된 것 같은 기분이 듭니다!
그럼 오늘 제 블로그 방문해주셔서 감사드리고, 긴 글 읽어주셔서 고맙습니다♥
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2023.04.14 - [부동산/경매물건 조사 연습] - [경매] 경매물건 분석 연습1 - 2022타경106096[1]
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