작가 수정의 레벨업 재테크

안녕하세요 :) 오늘도 열심히 경매 물건을 분석하는 작가 수정입니다.

오늘 제가 가져온 물건은 경기 화성시 병점동에 위치한 상가인데요,

3층으로 일반 사무실로 활용하기에 참 좋은 곳이라는 생각이 들어서 가져왔습니다.

경매 사이트에 올라온 정보를 통해서 하자가 없는지, 어떤 권리가 엮여있는지!

한번 파헤쳐보도록 하겠습니다-!

그럼 같이 출발하시죠!

해당 물건 소재지 아래와 같습니다.

경기도 화성시 병점1로 216-21, 3층 306호(병점동, 태안병점이-타운쓰리)

경기 화성시 병점동 845-1

인근에는 병점역이 있구요, 병점역과의 거리는 다소 떨어져있습니다.

대중교통이나 차를 반드시 이용해야 닿을 수 있는 거리입니다.

하지만 해당 상가는 아파트 단지에 둘러싸여 있어요 :D

안화동마을주공9단지, 안화동마을우남퍼스트빌2차, 안화동마을주공8단지, 진안골마을주공11단지, 진안골마을주공 10단지

이렇게 아파트 단지에 둘러싸여 있는 입지가 매우 좋은 물건이라고 생각합니다.

게다가 본 상가가 위치한 블록(구역)에는 다른 상가들도 8개 정도 있고, 근처에는 롯데시네마도 있어요.

상권이 꽤 크게 형성되어 있다는 생각이 듭니다 :)

해당 물건 3층 306호는 전용 18.2평으로 꽤나 넓은 평수를 자랑하고 있습니다.

감정가는 1억 5600만 원이며, 유찰 2회로 최저가 7644만 원부터 입찰가 작성 가능합니다.

용도: 상가
대상: 토지전체, 건물전체
토지: 3.6평 / 건물: 18.2평
경매구분: 임의경매
배당요구종기일: 2022년 09월 01일
청구액: 316,484,479원

겉으로 보면 조건은 매우 괜찮아보이는데요,

매각물건명세서와 등기부등본을 차례대로 조회해보도록 하겠습니다.

매각물건명세서에 임차인이 등록되어 있습니다.

계약기간은 2020.06.20~2022.06.20으로 2년 계약을 했나보네요.

보증금은 1천만 원, 차임은 45만 원입니다.

전입신고도 2020.06.26에 완료했습니다.

확정일자는 받지 않은듯하고, 배당요구도 하지 않은 것으로 추정됩니다.

그리고 최선순위결정일, 말소기준권리일은 2021.03.18 근저당권인데요, 그것보다 빠른 날짜에 전입신고를 완료한 점이 눈에 띕니다.

배당요구를 할 때 임차인은 거주지 주민센터에서 전입했음을 확인하는 확정일자가 반드시 있어야 하는데요,

이 케이스는 확정일자를 받지 않았기 때문에 배당요구종기도 하지 못한 것으로 유추해볼 수 있습니다.

우선변제권은 대항력(주택의 인도와 전입신고)과 확정일자를 모두 갖추어야 주어지는데요,

위 케이스는 전입신고만 한 케이스입니다.

하지만 최우선변제권은 소액 임차인을 보호하기 위해 특별히 부여하는 권리이므로,

대항력만 가지면 되고 확정일자는 필요로 하지 않습니다.

즉 위 케이스는, 최우선변제금은 받을 수 있는 것이지요.

최선순위 담보권 설정일자는 2019.04.17~ 이후, 서울특별시 구간에 해당합니다.

본 경매 물건 임차 보증금은 1천만 원이었구요, 6500만 원 이하에 해당하므로 최대 2200만원까지 변제받을 수 있다고 볼 수 있습니다.따라서, 해당 경매물건은 배당 순위에 따라 분배 시 임차인은 보증금 전체를 돌려받을 수 있는 것으로 사료됩니다.

하지만 특이사항이 있습니다. 현황조사내역을 살펴보니, 본건에 대한 주민등록 전입세대를 열람한 결과 <해당 주소의 세대주가 존재하지 않음> 이지만, 상가건물임대차 현황서에는 유OO씨가 임차인으로 등록되어 있다는 점입니다.

왜 이런 특이사항이 생기는지는 저도 잘 모르겠어요ㅎ-ㅎ아직 경험이 더 필요한 것 같습니다!

그럼 이어서 등기부등본의 권리관계를 파악해보도록 하겠습니다.

아이고야.....등기부등본을 파악해보니 갑구에는 엄청난 가압류와 압류가 걸려있네요^_^그리고 을구에도 근저당이 2건이나 걸려있습니다.금액이 매우 커요.

해당 물건 법인 소유이구요, 보시면 신용보증재단, 신용보증기금, 국민은행, 근로복지공단 등 여러 기관에서 압류와 가압류가 들어와있죠..은행에서는 법인에 대출을 잘 해주는데요, 근저당 설정은 우리은행에 총 4억이나 걸려있습니다 :0은행에 돈을 빌린 것뿐만 아니라 경기신용보증재단, 신용보증기금에서도 돈을 빌렸나봅니다.

그런데 제가 또 특이한 점을 발견했습니다.해당 물건 소유권이전 날짜는 2021.02.10 매매입니다.거래금액은 222,600,000원에 구입했네요.

그리고 2021.03.18 해당 물건을 담보로, 우리은행에서 132백만 원을 대출을 받은 것 같습니다.그리고 8개월 뒤인 2021.11.22에 추가로 우리은행에서 270백만 원을 대출을 받은 것으로 추정됩니다.

그리고 나서 2022년 4월 처음으로 경기신용보증재단에서 압류가 걸립니다.

개인적인 견해로는... 해당 물건을 담보로 대출을 받아서 돈을 꿀꺽한 게 아닐까 싶네요..

저라면 해당 사건 입찰 들어갈 거예요.

이 상가는 매매가로도 2억 2천만 원입니다.그런데 지금 최저가 7천 6백만 원까지 떨어졌죠?

그리고 개인이 아닌 금융기관에서 모두 압류가 걸려있어서,낙찰 금액에서 %로 쪼개서 가져가도 기관에서는 손실처리할 뿐 개인이 아니기 때문에 부담스럽지 않습니다.그리고 말소기준권리 이외에는 모두 다 소멸됩니다.

저는 이 글 작성하면서 해당 경매에 점점 참여하고 싶어지네요T_T오늘이 매각진행일인데 좀 더 일찍 알았으면 좋았을걸 아쉬움도 남습니다.

여기 낙찰받으신 분은 땡잡은 것 같아요..!저도 어서 이론 공부를 마치고 실전으로 돌입하고 싶습니다 :)

그럼 오늘의 권리분석 글은 여기서 마무리하도록 할게요!제 글 읽어주시고 블로그 방문해주셔서 감사합니다 :D