작가 수정의 레벨업 재테크

안녕하세요, 작가 수정입니다 :)

어느덧 권리분석 연습을 40개나 했네요ㅎㅎ

제대로 잘 하고 있는 건지는 잘 모르겠지만 그래도 해당 부동산을 취득했을 때

시세를 파악하고 현금 흐름을 파악하는 게 저에게 도움이 되고 있는 것 같습니다.

가장 좋은 방법은 실전으로 부딪히는 거라고 생각해요.

그 전까지 손으로 열심히 자료조사를 하면서 내공을 쌓으려고 합니다.

요즘 저는 상가에서 사무용 오피스텔로 관심사가 변했어요!

현재 제 상황에서 용도가 <주거>인 부동산을 취득하면 안 되거든요.

한 마디로 1주택자가 되면 안 되기 때문에, 확실하게 상가를 알아보고 있었는데요,

만약 오피스텔(사무)용이 주거에 포함되지 않는다면 저에게 훨씬 더 좋기 때문에

이 부분 확실하게 알아보고 경매 물건도 오피스텔(사무)로 취득해보려고 합니다ㅎㅎ

서론이 너무 길었네요, 무튼 오늘도 오피스텔(사무)로 나온 경매 물건을 함께 알아보도록 해요!

제가 오늘 준비한 물건은 청주시 흥덕구에 위치한 한 오피스텔입니다.

충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 757 하이젠시티 제 2층 215호 입니다.

구 주소는 충북 청주시 흥덕구 봉명동 757 이구요, 전용 12.6평입니다.

해당 매물에서 가장 눈에 띄는 점은, 서원구청이 가까이에 있다는 점이에요.

그리고 근처에 충북대학교가 있습니다.

사실 오피스텔(사무)용이지만 실상 주거용으로 쓰는 곳도 많기 때문에,

충북대학교 학생들의 자취방으로 임대를 놓기에도 좋을 것 같은 위치입니다.

또, 동쪽으로 2018.11년 청주시청이 들어설 예정이라 지역 가치가 상승할 것을 기대해도 될 것 같습니다 :)

해당 물건 감정가 8400만 원이구요, 신건으로 입찰 8400만 원부터 시작합니다.

외관도 괜찮고, 내부도 깔끔하게 관리되어 있는 것 같고,

경매로 저렴하게 취득만할 수 있다면 투자용으로 정말 좋은 경매물건이라는 생각이 듭니다.

그럼, 매각물건명세서와 등기부등본을 살펴보도록 할게요.

해당 사건의 매각물건명세서입니다.

살펴보니, 최OO씨가 주택임차권등기를 신청했네요. 보증금은 7천만 원입니다.

전입신고일자는 2018년, 말소기준권리는 2019 압류이므로 선순위 자격을 갖춘 임차인이에요.

그렇기 때문에, 배당금에서 보증금을 전액 받지 못할 경우에 낙찰자가 이를 인수해야 합니다.

현황조사내역을 살펴보니, 최OO씨에 의하면 보증금 7천만 원에 임대차계약을 했고, 임차권등기명령 신청 후 현재 다른 곳에 살고 있으며, 현재 점유자는 지인 김OO이 거주하고 있다고 하네요.

현재 상황을 분석해보면, 보증금을 받지 못한 상태이고 임차인 최OO씨는 사정이 생겨 다른 곳으로 이사를 갔고

본인이 살던 곳에 지인 김OO이 살 수 있도록 한 상태입니다.

당연히 관리비는 내지 않고 살고 있겠죠?

등기부등본도 한번 살펴보겠습니다.

등기부등본은 생각보다 간단합니다.

본 경매 사건을 접수한 사람도 임차인 최OO씨네요.

집주인이 연락이 안되고 보증금을 돌려주지 않아서 강제경매 신청한 것 같습니다.

본 경매에 당연히 임차인 최OO씨도 참여하겠지요?

결국에 이 사건은 임차인 최OO씨가 보증금 7천만 원을 다 받아야 끝나는 게임(?)입니다.

해당 물건 최저가 8400만 원에 나왔기 때문에, 9천만 원에 낙찰받았다고 가정하고 배당표를 살펴보겠습니다.

최OO씨는 소액임차인으로 최우선변제 25백만 원을 0순위로 받을 수 있습니다.

그러나 포인트는 압류네요..

세무서에서 걸린 압류가 얼마인지 알 수 없습니다.

소액이라면 2순위 최OO씨까지 내려와서 나머지 45백만 원까지 모두 다 배당받을 수 있겠지만..

압류 2건이 얼마가 걸려있는지 모르는 상황이기 때문에

해당 건은 어차피 보증금 7천만 원을 인수해야 한다면,

다회 유찰로 3~4회까지 떨어진 후에 가장 낮은 금액에 낙찰받는 것이 유리하다고 생각합니다.

그럼 해당 물건 국토부 실거래가와 시세를 파악해보도록 하겠습니다.

해당 물건은 자료가 그렇게 많지 않네요.

전세는 2020년에 6천만 원 -> 2022년에 1억 1천만 원이에요.

월세 자료도 그렇게 많지 않습니다.

그렇다면 직방이나 다방을 통해서 정보가 있는지 살펴보도록 하겠습니다.

층수는 모르지만 두 건의 정보를 발견했어요.

매매가 9,900만 원에 매물이 하나 조회가 되었어요.

평수도 비슷하구요, 관리비가 9만 원이라는 정보도 얻어냈습니다.

매매는 9900만 원, 월세는 보증금 300 / 월세 30이네요.

하지만 평수가 다르기 때문에, 개인적으로 월세는 40~50까지 받아도 될 것 같다고 생각합니다.

만약 9천만 원에 경락잔금대출을 받았고, 세를 45만 원 받는다고 가정할 때 현금 흐름을 살펴보도록 하겠습니다.

21만 원의 임대 수익 현금흐름을 가져갈 수 있을 것으로 예상됩니다.

아무쪼록 이번 경매를 통해 임차인께서 보증금을 모두 돌려받을 수 있었으면 좋겠습니다.

그럼, 오늘의 권리분석 연습은 여기서 마무리하도록 하겠습니다 :)