작가 수정의 레벨업 재테크

안녕하세요, 작가 수정입니다 :)

어느덧 권리분석 연습을 40개나 했네요ㅎㅎ

제대로 잘 하고 있는 건지는 잘 모르겠지만 그래도 해당 부동산을 취득했을 때

시세를 파악하고 현금 흐름을 파악하는 게 저에게 도움이 되고 있는 것 같습니다.

가장 좋은 방법은 실전으로 부딪히는 거라고 생각해요.

그 전까지 손으로 열심히 자료조사를 하면서 내공을 쌓으려고 합니다.

요즘 저는 상가에서 사무용 오피스텔로 관심사가 변했어요!

현재 제 상황에서 용도가 <주거>인 부동산을 취득하면 안 되거든요.

한 마디로 1주택자가 되면 안 되기 때문에, 확실하게 상가를 알아보고 있었는데요,

만약 오피스텔(사무)용이 주거에 포함되지 않는다면 저에게 훨씬 더 좋기 때문에

이 부분 확실하게 알아보고 경매 물건도 오피스텔(사무)로 취득해보려고 합니다ㅎㅎ

서론이 너무 길었네요, 무튼 오늘도 오피스텔(사무)로 나온 경매 물건을 함께 알아보도록 해요!

제가 오늘 준비한 물건은 청주시 흥덕구에 위치한 한 오피스텔입니다.

충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 757 하이젠시티 제 2층 215호 입니다.

구 주소는 충북 청주시 흥덕구 봉명동 757 이구요, 전용 12.6평입니다.

해당 매물에서 가장 눈에 띄는 점은, 서원구청이 가까이에 있다는 점이에요.

그리고 근처에 충북대학교가 있습니다.

사실 오피스텔(사무)용이지만 실상 주거용으로 쓰는 곳도 많기 때문에,

충북대학교 학생들의 자취방으로 임대를 놓기에도 좋을 것 같은 위치입니다.

또, 동쪽으로 2018.11년 청주시청이 들어설 예정이라 지역 가치가 상승할 것을 기대해도 될 것 같습니다 :)

해당 물건 감정가 8400만 원이구요, 신건으로 입찰 8400만 원부터 시작합니다.

외관도 괜찮고, 내부도 깔끔하게 관리되어 있는 것 같고,

경매로 저렴하게 취득만할 수 있다면 투자용으로 정말 좋은 경매물건이라는 생각이 듭니다.

그럼, 매각물건명세서와 등기부등본을 살펴보도록 할게요.

해당 사건의 매각물건명세서입니다.

살펴보니, 최OO씨가 주택임차권등기를 신청했네요. 보증금은 7천만 원입니다.

전입신고일자는 2018년, 말소기준권리는 2019 압류이므로 선순위 자격을 갖춘 임차인이에요.

그렇기 때문에, 배당금에서 보증금을 전액 받지 못할 경우에 낙찰자가 이를 인수해야 합니다.

현황조사내역을 살펴보니, 최OO씨에 의하면 보증금 7천만 원에 임대차계약을 했고, 임차권등기명령 신청 후 현재 다른 곳에 살고 있으며, 현재 점유자는 지인 김OO이 거주하고 있다고 하네요.

현재 상황을 분석해보면, 보증금을 받지 못한 상태이고 임차인 최OO씨는 사정이 생겨 다른 곳으로 이사를 갔고

본인이 살던 곳에 지인 김OO이 살 수 있도록 한 상태입니다.

당연히 관리비는 내지 않고 살고 있겠죠?

등기부등본도 한번 살펴보겠습니다.

등기부등본은 생각보다 간단합니다.

본 경매 사건을 접수한 사람도 임차인 최OO씨네요.

집주인이 연락이 안되고 보증금을 돌려주지 않아서 강제경매 신청한 것 같습니다.

본 경매에 당연히 임차인 최OO씨도 참여하겠지요?

결국에 이 사건은 임차인 최OO씨가 보증금 7천만 원을 다 받아야 끝나는 게임(?)입니다.

해당 물건 최저가 8400만 원에 나왔기 때문에, 9천만 원에 낙찰받았다고 가정하고 배당표를 살펴보겠습니다.

최OO씨는 소액임차인으로 최우선변제 25백만 원을 0순위로 받을 수 있습니다.

그러나 포인트는 압류네요..

세무서에서 걸린 압류가 얼마인지 알 수 없습니다.

소액이라면 2순위 최OO씨까지 내려와서 나머지 45백만 원까지 모두 다 배당받을 수 있겠지만..

압류 2건이 얼마가 걸려있는지 모르는 상황이기 때문에

해당 건은 어차피 보증금 7천만 원을 인수해야 한다면,

다회 유찰로 3~4회까지 떨어진 후에 가장 낮은 금액에 낙찰받는 것이 유리하다고 생각합니다.

그럼 해당 물건 국토부 실거래가와 시세를 파악해보도록 하겠습니다.

해당 물건은 자료가 그렇게 많지 않네요.

전세는 2020년에 6천만 원 -> 2022년에 1억 1천만 원이에요.

월세 자료도 그렇게 많지 않습니다.

그렇다면 직방이나 다방을 통해서 정보가 있는지 살펴보도록 하겠습니다.

층수는 모르지만 두 건의 정보를 발견했어요.

매매가 9,900만 원에 매물이 하나 조회가 되었어요.

평수도 비슷하구요, 관리비가 9만 원이라는 정보도 얻어냈습니다.

매매는 9900만 원, 월세는 보증금 300 / 월세 30이네요.

하지만 평수가 다르기 때문에, 개인적으로 월세는 40~50까지 받아도 될 것 같다고 생각합니다.

만약 9천만 원에 경락잔금대출을 받았고, 세를 45만 원 받는다고 가정할 때 현금 흐름을 살펴보도록 하겠습니다.

21만 원의 임대 수익 현금흐름을 가져갈 수 있을 것으로 예상됩니다.

아무쪼록 이번 경매를 통해 임차인께서 보증금을 모두 돌려받을 수 있었으면 좋겠습니다.

그럼, 오늘의 권리분석 연습은 여기서 마무리하도록 하겠습니다 :)

안녕하세요, 작가 수정입니다 :)

저는 요즘 퇴근 후 경매 수업을 듣고 있는데요,

사람들이 각자의 목적에 맞게 관심있는 부동산이 다 달라서 신기하답니다.

저는 오피스, 사무실을 임대하고 안정적으로 월세를 받는 것이 목표여서,

오피스텔 사무용, 상가에 관심이 많았습니다.

하지만 오늘은 권리분석 연습34처럼 사무용으로 등록되어 있으나

실제로 주거용으로 쓰이는 경매물건을 분석해보려고 해요.

경매 수업을 듣는 동안은 여러가지 다양한 경매물건을 조사하며 시야를 넓히려 합니다.

그럼 오늘의 권리분석 연습 시작하도록 할게요!

오늘 제가 준비한 물건은 충북 청주시에 소재해있습니다.

<충청북도 청주시 흥덕구 비하로12번길 15, 2층 204호> 입니다.

구주소는 충북 청주시 흥덕구 비하동 785 이고요, 전용 약 9평의 경매물건입니다.

내부는 어떨지 모르지만 외관상 관리가 잘 되어있는 상태로 보입니다.

근처에 지하철은 없지만 청주 시외버스 터미널이 있네요 :)

아파트 단지도 보이고, 국민연금공단, 초등학교, 보건소, 출입국사무소 등

나름 관공서나 공공시설이 있어서 입지도 나쁘지 않다고 생각합니다ㅎㅎ

다만 가까이에 돈텔마마 나이트클럽이 있어요^-^ㅎㅎ

해당 물건 감정가 5200만 원, 1회 유찰로 최저가 4160만 원부터 입찰 가능합니다.

입찰일은 2023.07.05예요.

해당 물건은 조금 히스토리가 있어보이는데요, 자세한 내용 함께 보도록 하겠습니다.

우선 본 경매사건은 두 개의 경매 물건이 하나의 사건번호로 부여되어 있습니다.

제가 가져온 경매물건은 첫 번째, 2층 204호예요.

특이사항이 있다면, 204호 임차인은 주식회사 뉴OOO이며, 해당 직원 김OO씨가 거주하고 있다고 합니다.직원 숙소로 이용중이라고 하네요.하지만 세무서발행 상가건물임대차 현황서 상에 등록된 임차인은 없다고 합니다.

하하.. 벌써부터 복잡한 smell이 납니다^-^;;

매각물건명세서를 한번 보도록 할게요.

매각물건명세서에서 확인할 수 있는 점은 김OO씨는 대항력을 갖추었고, 매각대금에서 보증금 전액이 변제되지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

최선순위결정일은 말소기준권리일이랑 동일해요. 2022.03.30 가압류인데,김OO씨가 전입신고 한 날짜는 2019.10.02으로 말소기준권리일보다 앞서기 때문에 선순위입니다.

주식회사 뉴OOO가 계약을 했고, 실제 점유는 김OO씨가 하고 있는 상황인데요,보증금은 4000만 원이고, 전입신고 확정일자 배당요구 삼박자 모두 다 갖추었기 때문에최우선변제, 우선변제를 받을 수 있는 자격이 갖춰졌습니다.

그럼 등기부등본을 살펴보도록 할게요.

을구에 저당권은 없이 갑구에 가압류만 몽땅 걸려있었습니다.

해당 물건 감정가 5200만 원, 1회 유찰로 최저가 4160만 원이죠?

4500만 원에 낙찰받았다고 했을 때, 누가 얼마를 배당받는지 한번 살펴보도록 하겠습니다.

탱크옥션이라는 사이트를 이용하고 있는데요, 배당예상을 할 수 있어서 정말 편리하고 좋은 것 같습니다 :)

자, 0순위부터 살펴보도록 할게요.

우선, 주식회사 뉴OOO은 앞서 전입신고+확정일자+배당요구를 했기 때문에 최우선변제를 0순위로 받을 수 있습니다.

청주는 21,657,000원인가보네요.

어쨌든, 핵심사항은 이번 경매에서는 뉴OOO이 최우선변제를 제일 먼저 0순위로 받아갈 수 있다는 점입니다.

그 다음 순위는 압류 국 -> 기보 -> 신보 -> 현대카드 -> 그리고 주식회사 뉴OOO입니다.

여기서 포인트가 될 사항은 청주세무서에서 압류를 건 금액이에요.

붉은 글씨로 매수인 인수금액이 보이시죠?교부신청액이 우선 0으로 표시되어있기 때문에 최소 약 7백만 원 + a가 된다는 의미입니다...!

그럼 낙찰가 4500 + 700 = 5200만 원이에요.감정가와 비슷해지네요?

유찰이 되더라도 인수해야 할 보증금이 4,000만 원 있으므로..!그리고 국세 교부액이 얼마인지 알 수 없는 상황에서 섣불리 입찰에 들어가기엔 낙찰자가 불리한 상황인 것 같다는 생각이 듭니다.

어쨌거나 저쨌거나 일단 5200만 원에 취득을 했다고 가정해봅시다.실거래가는 얼마인지 시세는 어느정도인지 조사해보도록 할게요.

해당 물건 30.1㎡(9.1평) 입니다.

매매는 평균 6400만 원, 최고 7400만 원으로 나쁘진 않네요?

전세는 4500정도로 생각하면 될 것 같습니다.

월세는 어떨까요?

최근 자료를 보면 보통 보증금 300에 월세 35로 가격이 형성되어 있는 것을 알 수 있습니다.

그럼 5200만 원을 경락잔금대출받았다고 가정해볼게요.

LTV 80%, 이율 4%라고 가정, 임대료 35만원을 받는다고 가정해보면 아래와 같습니다. 

월에 약 20만 원의 cash flow가 형성되네요.

이렇게 계산하는 게 맞는지 잘 모르겠지만 한번 시도해보았어요ㅎㅎ

그럼 오늘의 권리분석 연습은 여기서 마무리하도록 하겠습니다 :)

안녕하세요, 경매로 cash flow를 만들고 싶은 작가 수정입니다.

요즘 경매 수업을 들으면서 몇 살 때, 부동산으로 얼마의 cash flow를 만들어낼 것인가?!

에 대한 고민이 많네요ㅎㅎ

결국엔 부동산, 이래도 저래도 부동산이라는 생각이 들어서

포기하지 않고 꾸준히 경매공부를 해보고 실전 경험치도 쌓아보려 합니다.

오늘 제가 준비한 경매 물건은요, 평소와는 다르게 상가가 아닌 

상업용, 업무용으로 쓰이는 오피스텔입니다.

그럼 업무용 오피스텔은 어떤지 한번 분석해보도록 하겠습니다 :)

해당 물건 소재지 <충청북도 청주시 서원구 신화로36번길 7, 제4층 제410호> 입니다.

구주소로는 충북 청주시 서원구 성화동 452이며 전용 13평의 오피스텔이에요.

오피스텔 사무용으로 되어 있지만, 실제로는 주거용으로 사용할 것 같습니다.

사진을 보니 복도만 봐도 굉장히 깔끔하고 관리가 잘 되어있다는 느낌이 들죠.

근처에 거점이 되는 지하철역이나 기차역, 터미널이 없어서 아쉽지만

아파트 단지로 둘러싸여있어 안정적인 느낌을 줍니다.

근처에 홈플러스도 있구요, 다음 지도상으로는 kbs 청주 방송국이 있어서

직장인에게 자취용으로도 안성맞춤인 입지라고 생각합니다.

해당 물건 감정가 9400만 원이구요, 신건으로 최저가 9400만 원부터 입찰 시작합니다.

그럼 매각물건명세서를 살펴보도록 하겠습니다.

신건이라서 매각물건명세서는 아직 등록되어 있지 않네요^-^;;

특이사항이 있다면, 현황조사 내역에 수회 방문하였으나 폐문으로 정확한 점유 및 임대관계를 확인할 수 없으며,

주민등록전입자 및 세무서발행 상가건물임대차 현황서 상에 등록된 임차인이 없다고 합니다.

하지만 또 다른 특이사항이 있어요.

바로 임차권 설정이 등기되어 있는데요, 자세한 내역 등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다.

집행관이 현황조사서를 작성하기 위해 방문했을 때 왜 부재였는지 알 수 있었어요.

바로 임차권등기를 하고 김OO씨가 이사를 했을 가능성이 높기 때문입니다.

임차권 등기를 하고 다른 곳으로 이사를 가서 전입신고를 했기 때문에 내역은 조회되지 않았겠지요?

해당 경매물건은 일단 소유자는 법인이었습니다.

표제부부터 살펴보니, 해당 건물은 2015.02.13에 등기 접수되었어요.

그리고 현 소유자인 주식회사A가 2015.02.13 같은 날짜에 소유권 보존 등기가 되어 있습니다.

그리고 을구에서 임차권 설정한 김OO씨의 임대차계약 정보를 확인할 수 있었는데요,

2017.03.26 임대차계약을하고 2017.03.28 확정일자를 미리 받아놓았습니다.

그리고 2017.04.11에 이사를 와서 2017.04.14에 전입신고를 한 것으로 추정할 수 있습니다.

즉, 임대차계약을 2년이라고 할 때, 2017.04.11~2019.04.10까지 계약을 했겠지요?

보증금은 85백만 원으로 꽤나 높은 금액입니다.

임차인이 이사를 오고 난 뒤 날짜를 위주로 살펴보니

2019.12.11 세무서에서 압류가 걸렸습니다.

그리고 2022.03.07 구청에서도 압류가 들어왔구요, 해당 구청에서 2022.12.21 공매 공고를 냈습니다.

그 이후에도 2022.03.14 세무서에서 세금 미납으로 압류를 또 걸었네요.

김OO씨의 임차권등기는 2021.06.07에 접수되었네요.

즉 김OO씨는 2년을 더 연장했을 가능성이 높습니다.

딱 2년만 계약했다면 이사를 가면 그만이니까요.

그런데요, 날짜를 보면 압류가 걸린 날보다 더 전에 임차권 등기가 걸린 것을 확인할 수 있습니다.

아마 소유자인 주식회사와 연락이 되지 않아서 임차권 등기를 접수한 것 같습니다.

그리고 계속 압류 딱지가 붙자 더이상 못버티겠다 싶어서 2023.02.06 강제경매를 신청하고

다른 곳으로 이사를 간 게 아닐까 추측해봅니다..

이 사건의 쟁점은 임차권자 김OO씨가 보증금을 완전히 다 받는 것이 중요하겠네요.

등기부등본에 의해서 해당 물건 순위를 살펴보면, 아래와 같습니다.

1순위: 압류1(동청구세무서), 압류2(서원구청), 압류3(청주세무서)

2순위: 등기권자 김OO

3순위: 공매공고낸 서원구

4순위: 경매신청자 김OO

문제는요, 1순위 압류에 얼마가 걸려있는지 모른다는 것입니다.

만약 1억에 낙찰되었다고 했을 때, 압류가 걸린 금액이 크면 2순위 김OO씨까지 배당이 가지 못할 수도 있다는 점이에요.

8천 500만 원을 제한 1500만 원 안에 1순위의 압류 세 건의 금액이 들어와야

그나마 좋게 해결이 가능할 것입니다.

이 사건을 가장 좋게 해결하는 방법이 무엇일까요?

일단 저라면 유찰이 3회정도 될 때까지 기다릴 거예요.

30%씩 떨어진다고 생각하면 3회 째는 46,060,000원입니다.

대항력 있는 임차인이 있어서 투자자들이 쉽게 참여하지는 않을 것 같아요.

가장 좋은 방법은 부동산, 주민센터 등 여러곳을 수소문해서 김OO씨와 직접 만나는 것입니다.

그래서 만약 5천만 원에 낙찰을 받는다면 보증금 85백만 원을 주겠다고 약속을 하는 것이지요.

이렇게 협상이 잘 이루어진다면 결과적으로는 135,000,000원에 해당 물건을 취득한 셈입니다.

하지만 굳이 이렇게까지 하지 않아도 상관없습니다.

but..! 명도까지 생각하면 임차권등기 채권자와 원만하게 협의하는게 가장 좋은 방법이 아닐까요?

서로 기분상하고 얼굴 붉힐 일을 만드는 게 아니라, 서로 윈윈할 수 있는 전략..

저는 그게 가장 좋은 것 같아요.

그래야 임대를 놓아도 제 마음이 편할 것 같거든요.

제 스타일은 그렇습니다ㅎㅎ

어쨌든 과연 이 정도의 물건이 가치가 있는지

시세를 또 파악해봐야겠지요?

본 물건 면적이 43㎡입니다.

오.. 통계 자료를 살펴보니 매매는 최고가 1억 3천만 원에 거래가 되었네요.

제가 앞서 산정한 경매금액과는 크게 차이가 나지 않아요.

이럴 바에는 그냥 매매로 사는 게 더 나을지도 모르겠습니다^-^;;

만약 전세를 놓는다면 최고가는 8700만 원이네요.

제가 느끼기에, 임차인은 너무 높은 금액에 해당 오피스텔을 계약한 것 같아요.

2017년에 85백만 원이면 정말 높은 금액이죠..

지금이 전세가 1억이 넘지 않으니..

이렇게 시세파악까지 마치니 굳이 이 물건에 입찰해야할 이유를 찾지 못하겠습니다!

사실 이 금액이면 훨씬 더 좋은 물건이 많다고 생각하구요.

청주에서는 조금 금액대가 높은 매물이라는 생각도 드네요ㅎㅎ

그럼 오늘의 권리분석은 여기서 마무리하도록 하겠습니다 :)