작가 수정의 레벨업 재테크

안녕하세요, 어느덧 권리분석 연습 50회를 맞이한 작가 수정입니다 :)

제 블로그 검색 유입을 살펴보면, 경매 키워드로 들어오시는 분들이 종종 있더라구요.

이렇게 부족한 제 블로그 찾아주셔서 감사할 따름입니다ㅎㅎ

오늘 50회를 맞이해서 제가 가져온 경매 물건은 광주에 소재한 꽤 괜찮은 오피스텔입니다.

그럼 자세한 내용 함께 보시겠습니다-!

해당 물건지 <광주광역시 서구 시청로 41, 11층 1110호(치평동, 광주대우디오빌)> 입니다.

구 주소는, 광주 서구 치평동 1238-1 입니다.

평수는 전용 8.5평으로 1인가구나 작은 사무실으로 운영하기에 아늑한 평수입니다.

저는 부동산을 볼 때 가장 중요한 것을 위치라고 생각하는데요,

디오빌은 치평역에서 1분 거리에 위치해 있습니다.

또, LX한국국토정보공사, 한국토지주택공사, 광주가정법원, 교유지원청, 한국주택금융공사, 그리고 광주시청까지.

각종 공기업과 관공서 등이 골고루 분포해 있구요,

우측으로는 큰 공원도 위치해 있어 11층이면 뷰도 너무 예쁠 것 같습니다.

북쪽으론 광주천도 있어 마찬가지로 11층에서 힐링할 수 있는 공간이 될 것 같네요.

그리고 서쪽으론 아파트 단지도 있어서, 치평역을 기준으로 우측에는 산업단지 좌측에는 주거단지로 나뉜다고 볼 수 있겠습니다.

해당 물건 감정가 8300만 원, 유찰 1회로 최저가 5810만 원부터 입찰 가능합니다.

매각 진행일은 2023.07.12 이에요.

현황조사내역을 살펴봤을 때, 채무자 및 점유자를 만날 수 없어 점유여부와 임대차관계여부를 알 수 없었다고 합니다.

주민등록전입세대를 열람했을 때도, 점유자 외 전입자도 없다고 하네요.

해당 물건, 매각물건명세서와 등기부등본 함께 살펴보도록 하겠습니다.

매각물건명세서를 확인해보니 조사된 임차내역은 없다고 하네요.

최선순위설정일은 2020.08.12 근저당권이 걸려 있습니다.

그럼 등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다.

등기부등본을 살펴보니 근저당권은 하나은행에서 빌린 돈 밖에 없고,

갑구에는 가압류만 걸려있네요.

해당 물건을 담보로 은행에서 돈을 빌렸나봅니다.

어쨌든 개인과 얽힌 채무도 없고, 점유자도 없는 것으로 추정되고,

무엇보다 부동산 입지가 너무 좋아서 저는 해당 물건 경매에 참여할 것 같습니다.

6000만 원에 낙찰받았다고 가정하고 배당 흐름표를 살펴볼까요?

낙찰자가 인수해야 할 금액도 없으며, 이 정도면 개인적으로 매우 안전한 물건이라고 생각합니다.

그럼 6천만 원에 낙찰받았을 때의 현금흐름과 시세를 파악해보도록 하겠습니다.

해당 평수로 매매가는 최대 8100만 원까지도 나왔네요.

보통 7천만 원 중~후반대라고 볼 수 있겠습니다.

나쁘지 않은데요?

하지만 1회 유찰으론 조금 애매하고 2회 유찰까지만 떨어져도 훨씬 이득을 보는 경매물건이라고 볼 수 있겠습니다.

전세로는 6천만 원 초~중반으로 가격이 형성되어 있어, 매매가보다는 낮은 편입니다. 

그럼 월세는 어떤지 확인해보도록 하겠습니다.

월세는 일반적으로 보증금 500만 원에 차임 40만 원의 가격이 암묵적(?)시세 같습니다.

저는 해당 물건 세를 받을 받을 목적으로 경매로 낙찰받는 게 가장 베스트라고 생각해요 :)

그럼, 6천만 원을 경락잔금대출을 받았을 때 차임 40만 원으로 어느정도의

한 달 현금 흐름이 형성되는지 살펴보도록 하겠습니다.

10만 원 대 초반의 현금 흐름이 형성되네요.

경매 초보자로서 이 정도 수익이면 나쁘지 않다고 생각합니다.

제가 입찰에 참여하고 싶네요^-^;;

내년에는 꼬옥! 경매 입찰에 참여해보고 후기도 남겨보도록 하겠습니다!

저희 포기하지 말고 목표를 향해 전진하자구요♥

안녕하세요, 경매 수업이 재미 없어서 또 다시 글을 쓰는 작가 수정입니다^-^;;

(이 글은 예약발행 글이에요.)

경매 강사님께는 정말 죄송하지만... 너무 수업이 재미가 없어용......

그냥 제가 인터넷으로 손품을 파는 게 훨씬 더 재밌습니댜,,,ㅎㅎㅎ

수업 중에 몰래 손품을 팔며 발견한 괜찮은 물건이 있어서 글을 남겨요.

그럼 자세한 내용 보러 가실까요?

제가 소개해드릴 물건은 전라도 익산에 있습니다.

예전에 취업준비생 때 이곳으로 시험을 보러 간 적이 있는데요,

전라도 익산은 꽤나 괜찮은 도시랍니다 :)

전라북도 익산시 중앙로5길 17, 1동 10층 1004호(창인동1가, 익산역시그니처-에스주상복합)

전북 익산시 창인동1가 151

전용 5.8평의 아주 아담한 주상복합입니다.

건물은 아파트로 분류가 되네요.

자.. 위치 보십시오!

익산역 바로 앞에 있답니다.

제가 좋다고 생각하는 가장 큰 기준은 위치예요.

대중교통으로 임장을 가기에도 좋아야 한다고 생각하거든요?

그런데 해당 물건 위치는 매우 훌륭합니다.

동쪽에는 전북대학교도 있고, 북동쪽으로는 익산시청도 위치해있네요.

위치, 다시봐도 정말 훌륭합니다♥

건물 외벽에 임대&분양 이런 현수막도 없는 것을 봐서

임대가 잘 되는 주상복합 아파트인 것 같다는 생각이 드네요 :)

해당 물건 감정가 9,930만 원, 1회 유찰로 최저가 6,951만 원부터 입찰 가능합니다.

그럼 매각물건명세서와 등기부등본을 살펴보도록 할게요.

먼저 매각물건명세서입니다.

해당 건은 조금 복잡한 케이스네요.

우선 점유자가 두 명이 조회되는데요, 우리가 보고 있는 경매 물건은 19.04㎡ 인데,

(주)여정은 37.85㎡를 점유하고 있습니다.

이 호수 말고 다른 호수도 임차를 했나보네요?

어쨌든 이 중에 일부를 이OO씨가 보증금 8천만 원을 내고 임차하고 있습니다.

다행히 이OO씨는 말소기준권리일보다 전입시고, 확정일자 모두 빠릅니다 :)

배당요구도 했구요.

8천만 원은 낙찰자가 반드시 인수해야 하는 금액이 되겠네요.

그럼 등기부등본을 한번 살펴보도록 하겠습니다.

을구에 근저당권은 없구요, 갑구에 가압류와 압류만 걸려있네요.

그럼 예상배당표를 통해 배당흐름을 살펴보도록 하겠습니다.

7천만 원에 낙찰받았다고 가정해보겠습니다.

안타깝지만 해당 물건은 경매에 들어가지 않는 게 좋겠어요.

예상 배당표를 보시면, 임차인 이OO씨 위로 청주세무서와 서원구청에서 건 압류가 1순위에 있는 것을 보실 수 있습니다.

국가에서 건 압류의 경우 정확한 금액을 알 수 없다는 게 함정이에요.

이OO씨까지 배당이 오지 못하고 국가 압류 금액 배당에서 끝나는 상황이 발생할 수 있겠습니다.

뭐가 되었든 해당 경매 사건은 보증금 8천만 원을 이OO씨가 받아야만 끝나는 게임(?)입니다.

어쨌든 해당 물건은 최소 8천만 원 이상의 자금이 필요합니다.

그렇다면 그정도의 가치가 있는 매물일까요?시세를 파악해보도록 하겠습니다.

2022년의 거래 내역입니다. 1억 조금 안되게 거래가 되었네요.

월세는 어떨까요?

월세는 보증금과 관계 없이 약 40만원의 월 차임이 발생했나봅니다.

해당 매물은 월세를 받는 게 훨씬 나아 보입니다.

이 물건은 임차인이 보증금을 받아야 끝나는 문제이기 때문에,

앞서 최소 8천만 원이 필요하다고 말씀드렸죠?

그래서 cash flow는 1억에 낙찰받았다고 가정하고 짜보겠습니다.

약 13만 원 정도의 소득이 발생하네요.

하지만 1억이라는 자금을 투자했는데 13만 원이면 그렇게 큰 수익은 아니라는 생각이 드네요.

저라면 같은 금액에 다른 경매 물건에 투자하겠습니다ㅎㅎ

그럼 오늘의 권리분석 연습은 여기서 마무리 할게요 :)

안녕하세요, 지난 주 토요일 임장을 다녀온 후!

부동산을 더 열심히 공부해야겠다고 마음먹은 작가 수정입니다 :)

혼자 임장을 다녀온, 첫 임장의 설렘은 절대 잊지 못할 거예요ㅎㅎ

저에게 정말 좋은 경험이었구요 앞으로도 종종 지방으로 여행간다고 생각하고 자주 다녀볼까 생각중입니다.

오늘 제가 준비한 경매 물건은 안산에 있는 한 오피스텔입니다.

함께 자세한 내용 보러 가시죠-!

해당물건 소재지, 경기도 안산시 단원구 원고잔로 6, 14층 1406호(고잔동, 리베르오피스텔)입니다.

구주소는 경기 안산시 단원구 고잔동 526이구요, 전용 6.3평의 아담한 오피스텔입니다.

생각보다 세대수도 많고 건물 외관이 좋아보입니다.

입지도 나름 괜찮다고 생각해요.

왜냐하면, 바로 서쪽에, 고려대학교 안산병원이 위치해있습니다+_+!

간호사분들이 자취할 때 오피스텔로 딱이지 않나요?

그리고 안산문화예술의 전당도 있고,

고잔역과 정말 가까이에 있습니다.

안산시청, 우체국, 한전, 경찰서 등 관공서도 위치해있고

사실 임대를 놓으면 바로 빠질 위치가 너무 메리트있는 경매물건이라 생각합니다.

해당 물건 감정가 8800만 원이고, 신건으로 최저가 8800만 원부터 입찰 가능합니다.

그럼 매각물건명세서와 등기부등본 등 권리관계를 조회해보도록 하겠습니다.

먼저 매각물건명세서입니다.

진OO 씨가 현재 임차인으로 등재되어 있구요, 경매 신청 채권자도 진OO씨입니다.

2019.03.16 보증금 8천만 원으로 전세계약을 했으나 계약기간이 끝난 후 2년이 지났으니 올해겠네요.

올해 보증금을 돌려받지 못해 경매를 신청한 케이스입니다.

말소기준권리인 2019.10.17일보다 전입신고, 확정일자 모두 빠릅니다.

배당요구 종기일까지 배당 요구도 마쳤습니다.이런 케이스는 해당 물건이 경매에 넘어가더라도 보증금은 다 돌려받을 수 있는 케이스입니다.

물론 진OO씨도 이번 경매에 참여할 것으로 예상합니다.

그럼 등기부등본도 살펴보도록 하겠습니다.

만약 9천만 원에 낙찰을 받았다고 가정했을 때, 배당흐름은 어떻게 되는지도 함께 살펴보도록 하겠습니다.

정말 다행인 점이, 임차인 진OO 씨의 순위가 가압류 순위보다 빠르다는 점이에요.

소액임차인으로 28백만 원을 우선변제를 받을 수 있고,

그리고 남은 52백만 원도 먼저 배당받을 수 있습니다 :)

낙찰 금액이 9천만 원이라고 할 경우 운이 좋다면 한국주택금융공사에 배당을 하고 난 소액을 가져갈수도 있겠네요.

이처럼 전입신고와 확정일자는 정말 중요한 것 같습니다.

그럼 해당 물건을 만약 9천만 원에 낙찰받았다고 했을 때,

앞으로의 현금흐름과 시세 등을 파악해보도록 하겠습니다.

해당 평수 전세가는 8천만 원에 거래되었네요.

매매는 최고가 8800만 원, 최저가 8500만 원에 거래된 내역 있습니다.

전세나 매매로 해당 물건을 거래하기에는 크게 이점이 없고, 임대를 놓는 게 더 좋아 보입니다.

그럼 월세 시세를 파악해보도록 하겠습니다.

2017년에 건축되었으면 그래도 비교적 신축이라고 볼 수 있겠습니다.

보증금은 평균적으로 500만 원, 월세는 40만 원으로 형성되어 있네요.

그렇다면 경락잔금대출을 받았을 때의 cash flow는 어떻게 되는지 알아보도록 하겠습니다.

월 16만 원 정도의 임대 수익을 기대할 수 있겠습니다.

해당 물건은 어쨌든 8천만 원의 꽤나 높은 보증금을 돌려줘야하는 상황이므로

물건 시세를 생각하면 큰 실속은 없을 수도 있겠다는 생각이 듭니다.

그럼 오늘의 경매물건 분석은 여기서 마무리하도록 하겠습니다 :)