작가 수정의 레벨업 재테크

안녕하세요, 너무나 피곤한 작가 수정입니다 :(

이제 체력이 예전처럼 빠르게 회복되질 않네요... 흑...

세월이여...!

그래도 힘내서 오늘의 경매물건 분석 연습을 시작해보도록 하겠습니다 :)

오늘 제가 손품을 팔아볼 곳은, 오랜만에 방문(?)하는 곳이지요.

경남 창원입니다.

자세한 내용 아래에서 확인해보실게요-!

해당 물건 소재지, 경상남도 창원시 성산구 용지로 56, 4층 403호(중앙동, 창원중앙블루힐스)

구주소는 경남 창원시 성산구 중앙동 99-2 입니다.

평수는 전용 6.4평으로 아담한 오피스텔 원룸이에요.

위치는 자차가 없으면 조금 불편할 수도 있을 것 같습니다.

하지만 근처에 창원그린테크벨리와 한국폴리텍대학, 창원시청, 근로복지공단 창원병원 등

직장 때문에 자취를 해야하는 사람들에게는 수요가 꽤나 있을 만한 위치라고 생각합니다 :)

전용면적이 작아서 그런지 한 층에 총 42세대가 들어설 정도로 다닥다닥 붙어있습니다.

제 개인적인 견해로 아담한 면적에 한 층에 세대수가 많으면 높은 월세를 받기는 조금 어려울 것 같다는 생각이 들어요ㅎㅎ

어쨌든, 해당 물건 감정가 7200만 원, 1회 유찰로 최저가 5760만 원부터 입찰 가능합니다.

매각진행일은 2023.07.20 입니다 :)

현황조사 내역을 살펴보니 특이사항이 있었습니다.

준민등록 전입자 손OO씨는 폐문 부재로 만나지 못하여, 실제 거주 및 임차관계 유무 등을 알 수 없어 편의상 임차인으로 등록하였다고 합니다.

그럼 자세한 내역, 매각물건명세서와 등기부등본을 확인해보도록 하겠습니다.

매각물건 명세서에는 대부분의 정보가 미상으로 기재되어 있었습니다.

전입신고 일자는 2018.12.05인데요, 말소기준권리일인 2018.10.04 근저당권 설정일보다 늦은 날짜입니다.

이런 경우에는 명도로 이어지면 피곤해질 것 같네요..

등기부등본 한번 확인해보도록 하겠습니다.

등기부등본에서는 압류와 가압류가 눈에 띕니다.가처분이나 가등기도 없는 케이스네요.

그럼 만약 6000만 원에 낙찰받았다고 할 때, 배당 흐름을 살펴보도록 하겠습니다.

안타깝지만 현재 주택임차인으로 등재되어 있는 손OO씨는 배당금을 못 받고 나가야 하네요..이럴 경우에는 명도에서 힘을 뺄 것을 예상하고 입찰에 들어가야 할 것 같습니다.

그럼 해당 경매 물건의 시세를 확인해보도록 할게요.

가장 최근의 자료에 따르면, 같은 층 같은 평수의 매물이 6700만 원에 거래되었네요.

만약 2~3회 유찰로 낙찰받아도 솔직히 시세보다 훨씬 저렴하게 매수한 셈입니다.

해당 물건은 매매가보다 전세가가 훨씬 높게 형성되어 있네요.

그리고 전세가 거래 건수도 더 많고, 전세가 활발하게 거래가 이루어지는 것을 알 수 있습니다.

월세도 많이 거래되었네요.

입지가 좋은 매물은 거래도 바로바로 되는 거라고 생각합니다.

창원중앙블루힐스는 월세도 보증금이 높고 월세가 낮은 경향을 보이네요.

명도만 잘 해결된다면 알짜배기 매물이라고 볼 수 있겠습니다 :)

그럼 오늘의 권리분석 연습은 여기서 마무리하도록 할게요-!

감사합니다.

안녕하세요, 어느덧 권리분석 연습 50회를 맞이한 작가 수정입니다 :)

제 블로그 검색 유입을 살펴보면, 경매 키워드로 들어오시는 분들이 종종 있더라구요.

이렇게 부족한 제 블로그 찾아주셔서 감사할 따름입니다ㅎㅎ

오늘 50회를 맞이해서 제가 가져온 경매 물건은 광주에 소재한 꽤 괜찮은 오피스텔입니다.

그럼 자세한 내용 함께 보시겠습니다-!

해당 물건지 <광주광역시 서구 시청로 41, 11층 1110호(치평동, 광주대우디오빌)> 입니다.

구 주소는, 광주 서구 치평동 1238-1 입니다.

평수는 전용 8.5평으로 1인가구나 작은 사무실으로 운영하기에 아늑한 평수입니다.

저는 부동산을 볼 때 가장 중요한 것을 위치라고 생각하는데요,

디오빌은 치평역에서 1분 거리에 위치해 있습니다.

또, LX한국국토정보공사, 한국토지주택공사, 광주가정법원, 교유지원청, 한국주택금융공사, 그리고 광주시청까지.

각종 공기업과 관공서 등이 골고루 분포해 있구요,

우측으로는 큰 공원도 위치해 있어 11층이면 뷰도 너무 예쁠 것 같습니다.

북쪽으론 광주천도 있어 마찬가지로 11층에서 힐링할 수 있는 공간이 될 것 같네요.

그리고 서쪽으론 아파트 단지도 있어서, 치평역을 기준으로 우측에는 산업단지 좌측에는 주거단지로 나뉜다고 볼 수 있겠습니다.

해당 물건 감정가 8300만 원, 유찰 1회로 최저가 5810만 원부터 입찰 가능합니다.

매각 진행일은 2023.07.12 이에요.

현황조사내역을 살펴봤을 때, 채무자 및 점유자를 만날 수 없어 점유여부와 임대차관계여부를 알 수 없었다고 합니다.

주민등록전입세대를 열람했을 때도, 점유자 외 전입자도 없다고 하네요.

해당 물건, 매각물건명세서와 등기부등본 함께 살펴보도록 하겠습니다.

매각물건명세서를 확인해보니 조사된 임차내역은 없다고 하네요.

최선순위설정일은 2020.08.12 근저당권이 걸려 있습니다.

그럼 등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다.

등기부등본을 살펴보니 근저당권은 하나은행에서 빌린 돈 밖에 없고,

갑구에는 가압류만 걸려있네요.

해당 물건을 담보로 은행에서 돈을 빌렸나봅니다.

어쨌든 개인과 얽힌 채무도 없고, 점유자도 없는 것으로 추정되고,

무엇보다 부동산 입지가 너무 좋아서 저는 해당 물건 경매에 참여할 것 같습니다.

6000만 원에 낙찰받았다고 가정하고 배당 흐름표를 살펴볼까요?

낙찰자가 인수해야 할 금액도 없으며, 이 정도면 개인적으로 매우 안전한 물건이라고 생각합니다.

그럼 6천만 원에 낙찰받았을 때의 현금흐름과 시세를 파악해보도록 하겠습니다.

해당 평수로 매매가는 최대 8100만 원까지도 나왔네요.

보통 7천만 원 중~후반대라고 볼 수 있겠습니다.

나쁘지 않은데요?

하지만 1회 유찰으론 조금 애매하고 2회 유찰까지만 떨어져도 훨씬 이득을 보는 경매물건이라고 볼 수 있겠습니다.

전세로는 6천만 원 초~중반으로 가격이 형성되어 있어, 매매가보다는 낮은 편입니다. 

그럼 월세는 어떤지 확인해보도록 하겠습니다.

월세는 일반적으로 보증금 500만 원에 차임 40만 원의 가격이 암묵적(?)시세 같습니다.

저는 해당 물건 세를 받을 받을 목적으로 경매로 낙찰받는 게 가장 베스트라고 생각해요 :)

그럼, 6천만 원을 경락잔금대출을 받았을 때 차임 40만 원으로 어느정도의

한 달 현금 흐름이 형성되는지 살펴보도록 하겠습니다.

10만 원 대 초반의 현금 흐름이 형성되네요.

경매 초보자로서 이 정도 수익이면 나쁘지 않다고 생각합니다.

제가 입찰에 참여하고 싶네요^-^;;

내년에는 꼬옥! 경매 입찰에 참여해보고 후기도 남겨보도록 하겠습니다!

저희 포기하지 말고 목표를 향해 전진하자구요♥

안녕하세요, 오늘도 여전히 수업이 재미 없어서..^_ㅠ..

강의실에서 몰래 글을 쓰는 작가 수정입니다.

슨...슨생님 죄송합니다...

저는 경매 수업을 들으러 왔지 인문학 역사학 수업을 들으러 온 게 아닙니다..T_T...

선생님께는 죄송하지만.. 멍 때리는 것보다 글을 쓰는 게 낫다고 생각해

권리분석 연습 글을 남겨봅니다.

오늘은 광주광역시로 갑니다!

광주는 처음 가보는 것 같네요 :)

그럼 함께 가시죠!

오늘 제가 준비한 매물 소재지는 아래와 같습니다.

광주광역시 서구 죽봉대로78번길 10, 11층 1111호(농성동, 골든힐스타워)

구주소는 광주 서구 농성동 417-18 입니다.

전용 6.7평의 아담한 규모의 오피스텔입니다.

건물 외관, 복도도 굉장히 깔끔하죠?

무엇보다 위치가 가장 메리트있어요.

바로 좌측에 유스퀘어광주 종합버스터미널이 있습니다+_+

이야... 임장 가기에도 정말 좋은 위치죠?

부동산은 첫 째도 위치, 둘 째도 위치, 셋 째도 위치인 것 같다는..

저의 개인적인 생각입니다.

그리고 종합버스터미널 옆에 신세계백화점 광주점도 있고, 이마트도 있네요..

우와우T_T...!

저 여기 3회 유찰되면 바로 입찰 들어가고 싶을 정도로 위치가 정말 마음에 듭니다.

근처에 기아 공장도 있나봐요ㅎㅎ

남동쪽으로는 서구청도 있습니다.

남쪽에는 농성역도 있네요 :)

최고의 입지라고 생각합니다.

해당 물건 감정가 5800만 원, 최저가 5800만 원으로 신건입니다 :)

그럼 해당 물건 매각명세서와 등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다.

신건이라 아직 매각물건명세서가 조회되지 않네요ㅎ-ㅎ

현황조사 내역을 보니, 상가건물임대차현황서와 주민등록전입세대를 열람한 바 전입자 없다고 합니다.

그럼 등기부등본을 조회해보도록 하겠습니다.

해당 물건에 임차권설정이 되어있네요.

이OO씨는 보증금 55,000,000원에 전세계약을 했나봅니다.

소액임차인으로 최우선변제를 받을 수 있을 것으로 사료되는데요,

그럼 구체적인 배당흐름표를 한번 살펴보도록 하겠습니다.

6천만 원에 낙찰받았다고 가정해보겠습니다.

아이구.... 안타깝지만 건보 압류가 있어서..

5순위 이OO씨까지 올 수 있을지 의문이네요..

그런데, 5순위 6순위에 소멸이라고 되어있는 걸로 봐서

임차인 이OO씨는 말소기준권리보다 후순위였나봅니다..

인도명령대상자라고 탱크옥션에 조회되네요..이런 경우에는 임차인이 곱게 나갈 것으로 보이지 않아..명도의 난이도가 높을 것으로 사료됩니다..

만약 6천만 원에 낙찰받았다고 가정, 시세를 알아보도록 하겠습니다.

먼저 매매가입니다.

매매가는 감정가랑 비슷하게 형성되어있네요.

전세가는 매매가보다 낮지만 그렇게 큰 차이는 나지 않네요.

월세는 어떨까요?

계약이 빠르게 되는 오피스텔인 것 같습니다.

2023년 자료도 벌써 10개가 족히 넘어가네요.

보증금은 보통 300만 원에 월세 35만 원 정도 하는 것 같아요.

그럼 cash flow를 살펴보도록 하겠습니다.

약 월 19만 원 정도의 소득이 발생하네요 :)

나쁘지 않은 것 같습니다.

왜냐면 입지가 너무 좋고, 거래도 잘 빠지는 오피스텔이고, 지금 사놓으면 최소 5년 뒤에는 시세가 더 올라갈 거니까요.

위치가 좋은 매물은 시간이 흐르면 흐를수록 더욱 귀해지는 법이죠.

그럼 오늘의 권리분석은 여기서 마무리하도록 할게요^-^!

안녕하세요, 경매 수업이 재미 없어서 또 다시 글을 쓰는 작가 수정입니다^-^;;

(이 글은 예약발행 글이에요.)

경매 강사님께는 정말 죄송하지만... 너무 수업이 재미가 없어용......

그냥 제가 인터넷으로 손품을 파는 게 훨씬 더 재밌습니댜,,,ㅎㅎㅎ

수업 중에 몰래 손품을 팔며 발견한 괜찮은 물건이 있어서 글을 남겨요.

그럼 자세한 내용 보러 가실까요?

제가 소개해드릴 물건은 전라도 익산에 있습니다.

예전에 취업준비생 때 이곳으로 시험을 보러 간 적이 있는데요,

전라도 익산은 꽤나 괜찮은 도시랍니다 :)

전라북도 익산시 중앙로5길 17, 1동 10층 1004호(창인동1가, 익산역시그니처-에스주상복합)

전북 익산시 창인동1가 151

전용 5.8평의 아주 아담한 주상복합입니다.

건물은 아파트로 분류가 되네요.

자.. 위치 보십시오!

익산역 바로 앞에 있답니다.

제가 좋다고 생각하는 가장 큰 기준은 위치예요.

대중교통으로 임장을 가기에도 좋아야 한다고 생각하거든요?

그런데 해당 물건 위치는 매우 훌륭합니다.

동쪽에는 전북대학교도 있고, 북동쪽으로는 익산시청도 위치해있네요.

위치, 다시봐도 정말 훌륭합니다♥

건물 외벽에 임대&분양 이런 현수막도 없는 것을 봐서

임대가 잘 되는 주상복합 아파트인 것 같다는 생각이 드네요 :)

해당 물건 감정가 9,930만 원, 1회 유찰로 최저가 6,951만 원부터 입찰 가능합니다.

그럼 매각물건명세서와 등기부등본을 살펴보도록 할게요.

먼저 매각물건명세서입니다.

해당 건은 조금 복잡한 케이스네요.

우선 점유자가 두 명이 조회되는데요, 우리가 보고 있는 경매 물건은 19.04㎡ 인데,

(주)여정은 37.85㎡를 점유하고 있습니다.

이 호수 말고 다른 호수도 임차를 했나보네요?

어쨌든 이 중에 일부를 이OO씨가 보증금 8천만 원을 내고 임차하고 있습니다.

다행히 이OO씨는 말소기준권리일보다 전입시고, 확정일자 모두 빠릅니다 :)

배당요구도 했구요.

8천만 원은 낙찰자가 반드시 인수해야 하는 금액이 되겠네요.

그럼 등기부등본을 한번 살펴보도록 하겠습니다.

을구에 근저당권은 없구요, 갑구에 가압류와 압류만 걸려있네요.

그럼 예상배당표를 통해 배당흐름을 살펴보도록 하겠습니다.

7천만 원에 낙찰받았다고 가정해보겠습니다.

안타깝지만 해당 물건은 경매에 들어가지 않는 게 좋겠어요.

예상 배당표를 보시면, 임차인 이OO씨 위로 청주세무서와 서원구청에서 건 압류가 1순위에 있는 것을 보실 수 있습니다.

국가에서 건 압류의 경우 정확한 금액을 알 수 없다는 게 함정이에요.

이OO씨까지 배당이 오지 못하고 국가 압류 금액 배당에서 끝나는 상황이 발생할 수 있겠습니다.

뭐가 되었든 해당 경매 사건은 보증금 8천만 원을 이OO씨가 받아야만 끝나는 게임(?)입니다.

어쨌든 해당 물건은 최소 8천만 원 이상의 자금이 필요합니다.

그렇다면 그정도의 가치가 있는 매물일까요?시세를 파악해보도록 하겠습니다.

2022년의 거래 내역입니다. 1억 조금 안되게 거래가 되었네요.

월세는 어떨까요?

월세는 보증금과 관계 없이 약 40만원의 월 차임이 발생했나봅니다.

해당 매물은 월세를 받는 게 훨씬 나아 보입니다.

이 물건은 임차인이 보증금을 받아야 끝나는 문제이기 때문에,

앞서 최소 8천만 원이 필요하다고 말씀드렸죠?

그래서 cash flow는 1억에 낙찰받았다고 가정하고 짜보겠습니다.

약 13만 원 정도의 소득이 발생하네요.

하지만 1억이라는 자금을 투자했는데 13만 원이면 그렇게 큰 수익은 아니라는 생각이 드네요.

저라면 같은 금액에 다른 경매 물건에 투자하겠습니다ㅎㅎ

그럼 오늘의 권리분석 연습은 여기서 마무리 할게요 :)

안녕하세요, 작가 수정입니다 :)

저는 요즘 퇴근 후 경매 수업을 듣고 있는데요,

사람들이 각자의 목적에 맞게 관심있는 부동산이 다 달라서 신기하답니다.

저는 오피스, 사무실을 임대하고 안정적으로 월세를 받는 것이 목표여서,

오피스텔 사무용, 상가에 관심이 많았습니다.

하지만 오늘은 권리분석 연습34처럼 사무용으로 등록되어 있으나

실제로 주거용으로 쓰이는 경매물건을 분석해보려고 해요.

경매 수업을 듣는 동안은 여러가지 다양한 경매물건을 조사하며 시야를 넓히려 합니다.

그럼 오늘의 권리분석 연습 시작하도록 할게요!

오늘 제가 준비한 물건은 충북 청주시에 소재해있습니다.

<충청북도 청주시 흥덕구 비하로12번길 15, 2층 204호> 입니다.

구주소는 충북 청주시 흥덕구 비하동 785 이고요, 전용 약 9평의 경매물건입니다.

내부는 어떨지 모르지만 외관상 관리가 잘 되어있는 상태로 보입니다.

근처에 지하철은 없지만 청주 시외버스 터미널이 있네요 :)

아파트 단지도 보이고, 국민연금공단, 초등학교, 보건소, 출입국사무소 등

나름 관공서나 공공시설이 있어서 입지도 나쁘지 않다고 생각합니다ㅎㅎ

다만 가까이에 돈텔마마 나이트클럽이 있어요^-^ㅎㅎ

해당 물건 감정가 5200만 원, 1회 유찰로 최저가 4160만 원부터 입찰 가능합니다.

입찰일은 2023.07.05예요.

해당 물건은 조금 히스토리가 있어보이는데요, 자세한 내용 함께 보도록 하겠습니다.

우선 본 경매사건은 두 개의 경매 물건이 하나의 사건번호로 부여되어 있습니다.

제가 가져온 경매물건은 첫 번째, 2층 204호예요.

특이사항이 있다면, 204호 임차인은 주식회사 뉴OOO이며, 해당 직원 김OO씨가 거주하고 있다고 합니다.직원 숙소로 이용중이라고 하네요.하지만 세무서발행 상가건물임대차 현황서 상에 등록된 임차인은 없다고 합니다.

하하.. 벌써부터 복잡한 smell이 납니다^-^;;

매각물건명세서를 한번 보도록 할게요.

매각물건명세서에서 확인할 수 있는 점은 김OO씨는 대항력을 갖추었고, 매각대금에서 보증금 전액이 변제되지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

최선순위결정일은 말소기준권리일이랑 동일해요. 2022.03.30 가압류인데,김OO씨가 전입신고 한 날짜는 2019.10.02으로 말소기준권리일보다 앞서기 때문에 선순위입니다.

주식회사 뉴OOO가 계약을 했고, 실제 점유는 김OO씨가 하고 있는 상황인데요,보증금은 4000만 원이고, 전입신고 확정일자 배당요구 삼박자 모두 다 갖추었기 때문에최우선변제, 우선변제를 받을 수 있는 자격이 갖춰졌습니다.

그럼 등기부등본을 살펴보도록 할게요.

을구에 저당권은 없이 갑구에 가압류만 몽땅 걸려있었습니다.

해당 물건 감정가 5200만 원, 1회 유찰로 최저가 4160만 원이죠?

4500만 원에 낙찰받았다고 했을 때, 누가 얼마를 배당받는지 한번 살펴보도록 하겠습니다.

탱크옥션이라는 사이트를 이용하고 있는데요, 배당예상을 할 수 있어서 정말 편리하고 좋은 것 같습니다 :)

자, 0순위부터 살펴보도록 할게요.

우선, 주식회사 뉴OOO은 앞서 전입신고+확정일자+배당요구를 했기 때문에 최우선변제를 0순위로 받을 수 있습니다.

청주는 21,657,000원인가보네요.

어쨌든, 핵심사항은 이번 경매에서는 뉴OOO이 최우선변제를 제일 먼저 0순위로 받아갈 수 있다는 점입니다.

그 다음 순위는 압류 국 -> 기보 -> 신보 -> 현대카드 -> 그리고 주식회사 뉴OOO입니다.

여기서 포인트가 될 사항은 청주세무서에서 압류를 건 금액이에요.

붉은 글씨로 매수인 인수금액이 보이시죠?교부신청액이 우선 0으로 표시되어있기 때문에 최소 약 7백만 원 + a가 된다는 의미입니다...!

그럼 낙찰가 4500 + 700 = 5200만 원이에요.감정가와 비슷해지네요?

유찰이 되더라도 인수해야 할 보증금이 4,000만 원 있으므로..!그리고 국세 교부액이 얼마인지 알 수 없는 상황에서 섣불리 입찰에 들어가기엔 낙찰자가 불리한 상황인 것 같다는 생각이 듭니다.

어쨌거나 저쨌거나 일단 5200만 원에 취득을 했다고 가정해봅시다.실거래가는 얼마인지 시세는 어느정도인지 조사해보도록 할게요.

해당 물건 30.1㎡(9.1평) 입니다.

매매는 평균 6400만 원, 최고 7400만 원으로 나쁘진 않네요?

전세는 4500정도로 생각하면 될 것 같습니다.

월세는 어떨까요?

최근 자료를 보면 보통 보증금 300에 월세 35로 가격이 형성되어 있는 것을 알 수 있습니다.

그럼 5200만 원을 경락잔금대출받았다고 가정해볼게요.

LTV 80%, 이율 4%라고 가정, 임대료 35만원을 받는다고 가정해보면 아래와 같습니다. 

월에 약 20만 원의 cash flow가 형성되네요.

이렇게 계산하는 게 맞는지 잘 모르겠지만 한번 시도해보았어요ㅎㅎ

그럼 오늘의 권리분석 연습은 여기서 마무리하도록 하겠습니다 :)

안녕하세요, 경매로 cash flow를 만들고 싶은 작가 수정입니다.

요즘 경매 수업을 들으면서 몇 살 때, 부동산으로 얼마의 cash flow를 만들어낼 것인가?!

에 대한 고민이 많네요ㅎㅎ

결국엔 부동산, 이래도 저래도 부동산이라는 생각이 들어서

포기하지 않고 꾸준히 경매공부를 해보고 실전 경험치도 쌓아보려 합니다.

오늘 제가 준비한 경매 물건은요, 평소와는 다르게 상가가 아닌 

상업용, 업무용으로 쓰이는 오피스텔입니다.

그럼 업무용 오피스텔은 어떤지 한번 분석해보도록 하겠습니다 :)

해당 물건 소재지 <충청북도 청주시 서원구 신화로36번길 7, 제4층 제410호> 입니다.

구주소로는 충북 청주시 서원구 성화동 452이며 전용 13평의 오피스텔이에요.

오피스텔 사무용으로 되어 있지만, 실제로는 주거용으로 사용할 것 같습니다.

사진을 보니 복도만 봐도 굉장히 깔끔하고 관리가 잘 되어있다는 느낌이 들죠.

근처에 거점이 되는 지하철역이나 기차역, 터미널이 없어서 아쉽지만

아파트 단지로 둘러싸여있어 안정적인 느낌을 줍니다.

근처에 홈플러스도 있구요, 다음 지도상으로는 kbs 청주 방송국이 있어서

직장인에게 자취용으로도 안성맞춤인 입지라고 생각합니다.

해당 물건 감정가 9400만 원이구요, 신건으로 최저가 9400만 원부터 입찰 시작합니다.

그럼 매각물건명세서를 살펴보도록 하겠습니다.

신건이라서 매각물건명세서는 아직 등록되어 있지 않네요^-^;;

특이사항이 있다면, 현황조사 내역에 수회 방문하였으나 폐문으로 정확한 점유 및 임대관계를 확인할 수 없으며,

주민등록전입자 및 세무서발행 상가건물임대차 현황서 상에 등록된 임차인이 없다고 합니다.

하지만 또 다른 특이사항이 있어요.

바로 임차권 설정이 등기되어 있는데요, 자세한 내역 등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다.

집행관이 현황조사서를 작성하기 위해 방문했을 때 왜 부재였는지 알 수 있었어요.

바로 임차권등기를 하고 김OO씨가 이사를 했을 가능성이 높기 때문입니다.

임차권 등기를 하고 다른 곳으로 이사를 가서 전입신고를 했기 때문에 내역은 조회되지 않았겠지요?

해당 경매물건은 일단 소유자는 법인이었습니다.

표제부부터 살펴보니, 해당 건물은 2015.02.13에 등기 접수되었어요.

그리고 현 소유자인 주식회사A가 2015.02.13 같은 날짜에 소유권 보존 등기가 되어 있습니다.

그리고 을구에서 임차권 설정한 김OO씨의 임대차계약 정보를 확인할 수 있었는데요,

2017.03.26 임대차계약을하고 2017.03.28 확정일자를 미리 받아놓았습니다.

그리고 2017.04.11에 이사를 와서 2017.04.14에 전입신고를 한 것으로 추정할 수 있습니다.

즉, 임대차계약을 2년이라고 할 때, 2017.04.11~2019.04.10까지 계약을 했겠지요?

보증금은 85백만 원으로 꽤나 높은 금액입니다.

임차인이 이사를 오고 난 뒤 날짜를 위주로 살펴보니

2019.12.11 세무서에서 압류가 걸렸습니다.

그리고 2022.03.07 구청에서도 압류가 들어왔구요, 해당 구청에서 2022.12.21 공매 공고를 냈습니다.

그 이후에도 2022.03.14 세무서에서 세금 미납으로 압류를 또 걸었네요.

김OO씨의 임차권등기는 2021.06.07에 접수되었네요.

즉 김OO씨는 2년을 더 연장했을 가능성이 높습니다.

딱 2년만 계약했다면 이사를 가면 그만이니까요.

그런데요, 날짜를 보면 압류가 걸린 날보다 더 전에 임차권 등기가 걸린 것을 확인할 수 있습니다.

아마 소유자인 주식회사와 연락이 되지 않아서 임차권 등기를 접수한 것 같습니다.

그리고 계속 압류 딱지가 붙자 더이상 못버티겠다 싶어서 2023.02.06 강제경매를 신청하고

다른 곳으로 이사를 간 게 아닐까 추측해봅니다..

이 사건의 쟁점은 임차권자 김OO씨가 보증금을 완전히 다 받는 것이 중요하겠네요.

등기부등본에 의해서 해당 물건 순위를 살펴보면, 아래와 같습니다.

1순위: 압류1(동청구세무서), 압류2(서원구청), 압류3(청주세무서)

2순위: 등기권자 김OO

3순위: 공매공고낸 서원구

4순위: 경매신청자 김OO

문제는요, 1순위 압류에 얼마가 걸려있는지 모른다는 것입니다.

만약 1억에 낙찰되었다고 했을 때, 압류가 걸린 금액이 크면 2순위 김OO씨까지 배당이 가지 못할 수도 있다는 점이에요.

8천 500만 원을 제한 1500만 원 안에 1순위의 압류 세 건의 금액이 들어와야

그나마 좋게 해결이 가능할 것입니다.

이 사건을 가장 좋게 해결하는 방법이 무엇일까요?

일단 저라면 유찰이 3회정도 될 때까지 기다릴 거예요.

30%씩 떨어진다고 생각하면 3회 째는 46,060,000원입니다.

대항력 있는 임차인이 있어서 투자자들이 쉽게 참여하지는 않을 것 같아요.

가장 좋은 방법은 부동산, 주민센터 등 여러곳을 수소문해서 김OO씨와 직접 만나는 것입니다.

그래서 만약 5천만 원에 낙찰을 받는다면 보증금 85백만 원을 주겠다고 약속을 하는 것이지요.

이렇게 협상이 잘 이루어진다면 결과적으로는 135,000,000원에 해당 물건을 취득한 셈입니다.

하지만 굳이 이렇게까지 하지 않아도 상관없습니다.

but..! 명도까지 생각하면 임차권등기 채권자와 원만하게 협의하는게 가장 좋은 방법이 아닐까요?

서로 기분상하고 얼굴 붉힐 일을 만드는 게 아니라, 서로 윈윈할 수 있는 전략..

저는 그게 가장 좋은 것 같아요.

그래야 임대를 놓아도 제 마음이 편할 것 같거든요.

제 스타일은 그렇습니다ㅎㅎ

어쨌든 과연 이 정도의 물건이 가치가 있는지

시세를 또 파악해봐야겠지요?

본 물건 면적이 43㎡입니다.

오.. 통계 자료를 살펴보니 매매는 최고가 1억 3천만 원에 거래가 되었네요.

제가 앞서 산정한 경매금액과는 크게 차이가 나지 않아요.

이럴 바에는 그냥 매매로 사는 게 더 나을지도 모르겠습니다^-^;;

만약 전세를 놓는다면 최고가는 8700만 원이네요.

제가 느끼기에, 임차인은 너무 높은 금액에 해당 오피스텔을 계약한 것 같아요.

2017년에 85백만 원이면 정말 높은 금액이죠..

지금이 전세가 1억이 넘지 않으니..

이렇게 시세파악까지 마치니 굳이 이 물건에 입찰해야할 이유를 찾지 못하겠습니다!

사실 이 금액이면 훨씬 더 좋은 물건이 많다고 생각하구요.

청주에서는 조금 금액대가 높은 매물이라는 생각도 드네요ㅎㅎ

그럼 오늘의 권리분석은 여기서 마무리하도록 하겠습니다 :)