작가 수정의 레벨업 재테크

안녕하세요, 지난 주 토요일 상가 매매 계약을 마치고 돌아온 작가 수정입니다.

어쩌다보니 가족들에게도 이야기를 꺼내게 되었는데요,

걱정이 이만저만이 아니네요^-^;;

하지만 저는 그렇게 생각합니다ㅎㅎ

다들 위기라고 얘기할 때가 누군가에겐 기회일 수 있다- 고 말입니다 :)

그리고 이런 위기에서도 누군가는 자신의 가게를 꾸리고 싶어하는 사람도 있을 것이구요.

저는 어쩌다보니 세상이 말하는 것과 반대로 하게 되어버렸네요ㅎㅎ

이 또한 소중한 경험이 될 거라고, 저는 긍정적으로 생각하고 있습니다.

그런 의미로, 오늘 제가 준비한 경매 물건은 상가를 준비해왔어요.

충북 충주에 있는 한 상가인데요, 함께 보시겠습니다 :D

해당 물건 소재지, 충청북도 충주시 사직로 191, 2층 202호 입니다.

충북 충주시 성서동 497 

평수는 전용 43.4평으로 꽤나 규모가 큰 사업장입니다.

사진을 보니 hankook cosmetics라고 되어있는 걸로 봐서, 한국화장품 충주지사로 쓰였나봅니다.

근처에 시외버스나 고속버스 터미널은 없구요, 버스 정류장은 많습니다ㅎㅎ

그리고 이곳은 성서중심시장, 젊음의거리가 있어서 정적인 분위기의 업종보다는

활동적인 업종이 더 잘 어울리는 분위기인 것 같습니다.

해당 물건 감정가 9천만 원이구요, 신건으로 최저가 9천만 원부터 입찰 가능합니다 :)

매각진행일은 2023.07.10 입니다.

현황조사내역을 살펴보니, 목적물 소유자나 점유자를 만나거나 연락을 취할 수 없어

점유관계는 확인할 수 없는 상태라고 합니다.

또, 상가건물임대차 현황서에 임차인으로 등록된 사람이나 전입된 자는 없다고 하네요.그럼 매각물건명세서와 등기부등본 자세하게 살펴보도록 하겠습니다.

신건이라 그런지 아직 매각물건명세서는 등록된 내역이 없습니다.

등기부등본으로 넘어가볼게요.

등기부등본은 비교적 양호합니다.

가처분 가등기도 없고, 근저당은 은행에서 빌린 것 밖에 없어요.

저렴하게 낙찰받을 수만 있다면 나쁘지 않은 물건이라고 생각합니다.

그렇다면 시세는 어떻게 될지 한번 알아보도록 하겠습니다 :)

43.4평이면 약 143.4㎡ 지요.

같은 100평대에서도 최저 1억 1천만 원에서부터 최대 6억까지 매매 기록을 확인할 수 있었습니다.

상가는 입지가 너무나도 중요하네요..

이번 제 상가 계약은 조금 무턱대고 체결한 감이 없지않아 있지만...

다음번에 할 때는 좀 더 면밀하게 분석하는 방법을 배운 뒤에 계약을 하고 싶어요ㅎㅎ

그럼 오늘의 경매 권리분석 연습은 여기까지 하도록 하겠습니다 :)

안녕하세요, 요즘 공간대여 사업에 관심이 생긴 작가 수정입니다.

오피스텔 사무용을 취득해서 파티룸이나 스터디룸을 대여하면 부업으로 괜찮지 않을까?

이런 생각이 드네요ㅎㅎ

그래서 오늘은 제가 경매로 사무용 오피스텔을 취득한 후에

공간대여 서비스로 부업을 할 경우 관리비도 따져보고 얼마의 이윤을 남겨야

안정적인 cash flow를 형성할 수 있는지 한번 따져보도록 하겠습니다 :)

오늘 제가 준비한 경매 물건 소재지는 <경기도 오산시 원동로 30-7, 1동 316호(원동, 오산원동유탑유블레스오피스텔)> 입니다.

구주소로는 경기도 오산시 원동 360-15 이구요, 전용 6.7평의 오피스텔 원룸입니다!

위치는 오산역 아주 가까이에 있습니다.

그리고 근처에 cgv도 있고, 이마트도 있고, 초등학교 중학교, 아파트단지 등이 있어서

스터디룸&공간대여 서비스를 제공하기엔 꽤나 괜찮은 입지라고 생각합니다.

외관도 굉장히 깔끔하고 1층에 편의점이 있어서,

파티룸으로 손님들이 이용할 경우에 편리할 것 같다는 생각도 듭니다.

평면도를 봐도, 크지 않은 규모라서 가운데에 큰 책상을 놓고

프로젝터도 놓고, 간이 쇼파도 놓고, 스터디룸&파티룸으로 꾸미기도 괜찮을 것 같다는 생각이 들어요.

해당 매물 감정가 1억 3천만 원이고, 2회 유찰로 최저가 6370만 원까지 떨어졌습니다.

매각 진행일은 2023.07.13 입니다.

그럼 매각물건명세서를 살펴보도록 할게요.

매각물건명세서에 조사된 임차내역은 없다고 나와 있습니다.

최선순위설정일은 2018.10.30 근저당권이네요.

현황조사내역을 살펴보면, 현장에서는 폐문으로 사람을 만나지 못하여 점유관계를 확인하지 못하고 안내문을 붙여놓았다고 합니다.

전입세대열람 내역서에는 전입세대가 없다고 나타났다고 합니다.

그럼 등기부등본을 한번 살펴보도록 하겠습니다.

그래도 등기부등본은 깔끔한 편이라고 생각합니다.

소유자 천OO씨는 하나은행에서 약 1억원 가까이 돈을 빌렸으나 갚지 않은 상태이고,

채권자 조OO씨는 약 7천만 원 정도를 경매기입 등기하여 강제경매가 결정된 상황입니다.

만약 배당표를 짜본다면 어떻게 될지 조사해보도록 하겠습니다.

낙찰 금액은 7천만 원이라고 가정해보겠습니다.

미납 관리비는 일단 제외하겠습니다.

안타깝지만 강제경매신청자인 조OO씨에게 돌아가는 배당금액은 없네요..;;

어쨌거나 임차인도 없기 때문에 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

개인적으로 저는 이런 케이스를 좋아해요.

명도에 힘을 빼지 않아도 될 것 같아서 그렇습니다ㅎㅎ

물론 임차인이 없을 경우에는 마지막까지 인도집행을 해야겠지만요..

이사비를 지급하는 것보다는 인도명령 후 집행하는 것이 좀 더 편할 것 같다는..

개인적인 생각입니다.

그럼 해당 물건의 시세와 관리비를 알아보도록 하겠습니다.

매매는 최저 8500만 원, 최고 1억이 넘습니다.

해당 물건 만약 7천만 원에 낙찰받아도 남는 장사네요 :)

전세도 매매가랑 비슷하게 형성되어 있습니다.

그럼 월세는 어떨까요?

월세는 보증금 500 / 월세 50이 일반적입니다.

그럼 파티룸&스터디룸 대여로 50만 원+관리비 수익을 넘어야 쏠쏠하겠죠?

해당 오피스텔 관리비가 얼마인지 알아보니 제일 저렴한 건 5만 원~비싼 건 9만 원이네요.

중간 가격인 7만 원으로 정해보도록 하겠습니다.

그럼 월세 50만 원 + 관리비 7만 원 = 57만 원입니다.

스터디&파티룸 대여가 1인당 1시간에 2,500원 이라고 했을 때, 4인 기준으로 1시간에 10,000원 이에요.

그럼 57시간을 채워야 57만 원입니다.

4인이 2시간을 대여하는 것을 한 팀이라고 가정했을 때, 20,000원이니까 약 29팀을 받아야겠군요.

하루에 두 팀씩, 30일 동안 파티룸&스터디룸을 이용한다고 했을 때,

20,000*2팀*30일 = 120만 원이네요 :)

물론 하루에 두 팀씩 이용한다는 전제하에 그렇습니다.

그리고 수수료를 제하지 않고 말이죠.

이 정도면 꽤나 쏠쏠한 것 같은데요?!

원래 제 목표를 상가로 임대소득을 받는 것이었는데요,

업무용 오피스텔을 취득해서 공간대여 서비스를 하는 걸로 살짝 바뀌고 있답니다ㅎ-ㅎ

그럼 오늘의 경매분석 연습은 여기서 마무리하도록 할게요!

안녕하세요, 주말 열심히 놀다 온 작가 수정입니다 :)

지난 주말에는 지방에서 올라온 친구들과 함께 즐겁게 놀았답니다!

친구들 중 한 명 집이 광주인데요, 그 친구가 문득 생각나 광주의 상가는 어떤지 조사해보았어요.

그래서, 오늘은 여러분을 광주 서구의 한 단지내 상가로 안내해드리겠습니다^-^

그럼 바로 권리분석 연습 시작합니다!

오늘 제가 준비한 경매물건 소재지는 <광주광역시 서구 내방로251번길 9, 상가동 2층 203호(쌍촌동, 광명하이츠타운)> 입니다.

구주소로는 광주 서구 쌍촌동 96 입니다ㅎㅎ

아래 지도에서 한번 확인해보실게요-!

전용면적 약 16.6평이구요, 가장 눈에 띄는점은 물건 위쪽에 기아자동차광주 공장입니다.

또 오른쪽에는 광주공업단지가 있습니다.

직원들이 많이 근무하겠네요? 그렇다면 광명하이츠타운아파트는 사택으로 쓰일 가능성도 높습니다.

사택이 아니더라도 어쨌든 근처 아파트에 직원 대출을 저렴하게 받을 수 있는 가능성도 높다고 할 수 있겠습니다.

어쨌든 단지 내에 상가가 있다는 점은 꾸준히 수요가 창출될 수 있다는 측면에서 매력적인 조건이라고 생각해요.

남서쪽 방향으로는 상일여자고등학교도 보이네요ㅎㅎ

가장 가까운 지하철역은 쌍촌역인데요, 1.4km 정도 떨어져 있어서 도보로는 21분 정도 소요됩니다.

사진을 보면 아파트 단지 안에 예쁘게(?) 해당 매물이 자리잡고 있습니다.

외관을 봐도 그렇게 낡아보이지 않고 나쁘지 않은 것 같아요.

내부도 살펴보니 이 정도면 복도도 깨끗하고 상가건물이 잘 관리되고 있다는 생각이 듭니다.

이곳은 노인 재가센터, 상담교육 연구소로 쓰였나봅니다.

업종이 교육복지 쪽이라 그런지 매우 정적이고, 내부도 정갈할 것 같다는 생각도 드네요.

해당 경매물건 감정가 4800만 원, 1회 유찰로 최저가 3360만 원부터 시작합니다.

하지만 해당 물건 현황조사 내역을 살펴보니 다소 복잡한 사연이 있는 것 같습니다.

현황조사내역에 따르면, 해당 상가 203호는 소유자 김OO씨와, 한OO씨가 나누어 쓰고 있는 것 같습니다.

한 쪽에서 소유자 김OO씨는 노인재가센터를 운영하고, 다른 한 쪽에서는 한OO씨가 상담교육연구소로 임차해서 쓰고 있다고 하네요.

주민등록전입세대 열람신청 한 바 전입자 없음으로 조회되었고, 상가건물임대차 현황서 상 등재된 임OO씨는 점유하지 않는다고 합니다.

복잡합니다 :0

우선 매각물건명세서를 조회해보도록 하겠습니다.

현황조사 내역에 따르면 임OO씨는 점유하지 않고 있다고 하니 제외하고, 지금까지 임차 중인 한OO씨의 입장 먼저 살펴보겠습니다.

최선순위 설정일은 2018.08.13 근저당권이며, 전입신고는 2019.03.05에 했으므로 한OO씨는 후순위입니다.

확정일자는 받지 않았고 배당요구도 하지 않았네요.

만약 배당요구를 했다면 상가임대차보호법에 의해 소액 보증금은 받을 수 있었을텐데..

배당요구를 하지 않은 점이 아쉽습니다...

보증금은 5백만 원이고 차임은 기재되어 있지 않네요.

2018년 근저당이면 2019년에 계약하기 전 해당 근저당 내용을 알 수 있었을텐데 말이죠..

그럼 등기부등본 조회를 통해 얼마의 근저당이 잡혀있는지 살펴보도록 하겠습니다.

대출은 24백만 원으로 그렇게 크지 않은 금액이네요..

그래서 안심하고 있었던 걸까요ㅠ_ㅠ

해당 경매 물건, 만약 4천만 원에 낙찰받았다고 했을 때 어떻게 배당이 진행되는지 알아보겠습니다.

앞서 말씀 드렸듯이, 안타깝지만 대항력은 갖추었지만 전입신고와 배당요구도 하지 않아

아무 것도 받을 수 없습니다..

낙찰자가 인수할 금액 없으며, 현재 임차인 한OO씨는 인도명령대상자입니다.

해당 경매물건은 명도가 또 관건이겠네요..

임차인이 한 푼도 받아가지 못하는 케이스라 협상을 잘 하는 것이 중요할 것 같습니다..

그럼 해당 물건 주변의 시세와 매각사례를 알아보도록 하겠습니다.

다행히 같은 광명하이츠타운의 다른 호수 매각 사례를 찾아볼 수 있었어요.

아래와 같이 표로 정리해보았습니다.

조사를 하며 알 수 있었던 점은, 해당 물건 2층 203호는 2017년에도 경매로 나온 적이 있습니다.

그 당시 감정가는 53백만 원이었는데, 지금은 감정가가 48백만 원으로 떨어졌다는 사실이에요 :0

이 부분의 상가 시세는 점점 떨어지고 있음을 유추해볼 수 있었습니다.

감정가가 500만 원 떨어졌으니, 낙찰가도 38백만 원에서 500만 원 적게 낙찰 받는 게 좋지 않을까요?

현재 최저가 3360만 원이니, 저라면 조금 더 떨어질 때까지 기다렸다가 3300만 원 선에서 낙찰받을 것 같습니다.

해당 경매물건 매매와 월세 시세를 조사해보도록 하겠습니다.

저희가 본 경매 물건이 전용 55㎡인데요, 비슷한 면적을 조사해보았습니다.

보통 보증금 500에 차임 50~55만 원 정도로 월세가 형성되어 있습니다.

그럼 4천만 원을 경락잔금대출을 받고, 차임을 50만 원 받는다고 가정할 때의 cash flow를 알아보도록 하겠습니다.

LTV가 80%, 이율이 4%라고 가정하고 짜보았습니다.

자비 8백만 원이 추가로 필요하며, 차임 50만 원을 받는다고 했을 때 한달에 약 40만 원의 임대수익이 발생하네요 :)

명도가 까다롭긴하지만 이 정도 월 수익이면 괜찮은 것 같은데요?!

그럼 제 글이 경매 준비하시는 분들에게 도움이 되었으면 하며 마치겠습니다 :)

안녕하세요, 오늘은 샌드위치데이지만 출근해서 일하고 있는 작가 수정입니다 :)

살짝 여유있는 시간을 활용해서 글을 남겨보아요.

오늘 제가 준비한 경매 물건은 대전 서구에 위치한 상가입니다.

바로 옆에 롯데백화점+롯데시네마가 있고, 지하철 용문역에서 굉장히 가까운 상권이 발달한 곳인데요,

해당 물건, 실제 경매에 참여한다고 생각하고 분석해보도록 하겠습니다.

대상 물건 소재지 아래와 같습니다.

대전광역시 서구 계룡로 616, 2층2에프2호

대전 서구 괴정동 423-4

위치 어떠시나요? 정말 좋지 않나요?

저는 개인적으로 입지가 정말 괜찮은 경매물건이라는 생각이 들어요.

2025년 7월에는 대전씨엘리오스위첸아파트도 들어설 계획이구요.

그럼 해당 상가 세부사항을 살펴보도록 하죠.

해당 물건 감정가 9000만 원, 유찰 2회로 4410만 원까지 떨어졌습니다.

특이사항이 있다면요, 공부상 2에프2호로 표기되어 있으나, 건물 현관에는 216호로 표기되어 있으며, 관리사무소에서는 216호로 관리하고 있다고 합니다.

그리고 2층 2F2호는 건출물현황도상 217호의 일부라고 합니다. 그리고 217호는 타인이 점유하고 있다고 하네요.

흠.. 공부상 소재지랑 다르네요 :0

이럴 경우에는 행정적으로 좀 더 복잡해지지 않을까 생각해봅니다.

현대 임대 중이나 상세한 임대내역은 미상이라고 하네요.

그럼 매각물건명세서를 확인해보도록 하겠습니다.

현황조사 내역을 살펴보니, 전입세대는 없다고 합니다.

해당 세무서에 상가건물임대차 현황서를 파악했을 때는, 216호(2F2)가 김OO씨로 등재되어 있다고 합니다.

파악할 수 있는 내용은 보증금 3백에 차임 50만 원이네요.그리고 말소기준권리일보다 전입신고를 빨리 했다는 점입니다.

그럼 등기부등본의 권리사항을 파악해보도록 할게요.

가장 눈에 띄는 것은 근저당권이고, 날짜도 가장 빠릅니다.유OO씨로부터 45백만 원을 빌린 내역이 있네요.

그리고 2021년 임OO씨 개인으로부터 또 약 17백만 원 정도 가압류가 들어왔구요,같은 해 9월 KB국민카드로부터 가압류가 걸렸구요,유OO씨는 빌린 돈을 못 받은지 2년이 다 되어가자 해당 물건을 경매에 넘기게 됩니다.

앞서 해당 물건 최저가가 4410만 원부터라고 언급해드렸죠?만약에 6천만 원을 입찰가로 제출하고 그 가격에 낙찰이 되었을 때 배당이 어떻게 되는지한번 배당표를 짜는 연습을 해보도록 할게요!

등기부등본의 권리 내용을 정리해보면 아래와 같습니다.

6천만 원에 낙찰되었을 때 배당은 어떻게 될까요?

집행비용 제하고 따져보도록 하겠습니다.

우선, 근저당 45백만 원은 물권입니다.

그리고 가압류는 채권이지요.

물권은 채권에 우선하기 때문에, 45백만 원 모두 유OO씨는 받아가실 수 있습니다.

그럼 60,000,000-45,000,000=15,000,000

남은 15백만 원을 같은 순위인 채권자들끼리 나눠가져야 하는데요,

가압류 A부터 살펴보도록 하겠습니다.

15,000,000 * 16,800,000 / (16,800,000+6,955,227) = 10,600,800원 (가압류 A)

15,000,000 - 10,600,800 = 4,399,200원 (가압류B)

그리고 임차인으로 등재되어 있는 분에게 갈 수 있는 배당금은 없네요 :0

여러가지 조사내역으로 살펴보았을 때, 해당 물건 경매의 핵심은 임차인에게 있는 것 같습니다.

입찰 금액을 넉넉하게 적지 않으면 임차인은 배당금을 받지 못하고, 안 나가겠다고 강짜를 놓을 가능성이 높아요.

그리고 공부상 소재지와 실제 소재지가 달라서 행정적으로 처리하는데 복잡함이 있을 수 있구요..

초보인 저에게는 다소 어려운 물건인 것 같습니다.

그래도 입지가 워낙 좋으니 경매 고수님은 이번 기회를 잘 노려보시길 바랄게요!

그럼 오늘의 권리분석 연습은 여기서 마무리하도록 할게요 :)

안녕하세요, 오늘도 열심히 경매공부를 하는 작가 수정입니다 :)

요즘 퇴근 후에 내일배움카드로 경매 강의를 수강하고 있는데요,

아직 처음이라 배울 게 참 많습니다ㅎㅎ

제가 마스터하고 싶은 부분은 바로 배당표를 스스로 작성할 줄 알게 되는 것이에요.

배당표를 작성할 줄 안다는 의미는 선순위 후순위를 따져서 권리분석을 할 줄 안다는 의미이고,

채권자와 임차인이 얼마를 배당받을지를 예상할 수 있기에

적절한 입찰가를 산정하는데 매우 도움이 될 것입니다^-^

매일 경매 물건을 분석하면서 등기부등본도 열람해보는데요,

지금은 내용만 파악하고 있다면 경매수업을 모두 수강한 뒤에는 예상 낙찰가로 배당표까지 짜보는 연습도 해보도록 하겠습니다.

배당표 계산기를 엑셀로 만들 수 있다면 정말 좋겠네요!

서론이 너무 길었죠?

오늘 제가 가져온 경매물건은 대전 서구 둔산동에 위치한 상가입니다.

권리분석에 문제가 없다면 제가 입찰에 참여하고 싶은 물건이에요.

그럼 자세한 내용 함께 보러 가시죠! 

해당 경매 물건 소재지 <대전광역시 서구 둔산북로 121, 지하층136호(둔산동, 아너스빌)> 입니다.

구주소로는, 대전 서구 둔산동 1380-1 이에요.

해당 물건은 오피스텔인데요, 지하는 용도가 상가로 등재되어 있습니다.

입지 완전 좋죠?

근처에 대전지방검찰청, 대전지방법원, 우체국, 대전경찰청, 고용노동청, 서구청, 행정복지센터 등

일단 눈에 띄는 곳은 관공서와 공공기관들입니다.

또 동쪽, 북동쪽에는 아파트 단지도 눈에 띄구요, 공원도 있고, 가장 가까운 역은 정부청사역도 있네요.

상권도 입지도 너무 좋아보입니다.

주변에 관공서가 많기 때문에, 법무사사무소나 행정사무소로 임차를 놓으면 좋겠다는 생각도 드네요.

사진을 보니 감정평가법인으로 사용되었던 곳 같습니다.

해당 물건 약 25평으로 어떤 업종을 들이든지 넉넉하게 활용할 수 있는 면적이라고 생각합니다.

사진을 보니 싱크대도 있는 것 같은데요, 일부만 보이지만 매우 낡아보입니다.

싱크대는 교체를 하는 게 임대가 더 잘 나갈 것 같네요.

바닥도 조금 지저분해보여서 싱크대와 바닥 공사는 새롭게 가꾸어야 할 것 같습니다 :)

이 정도면 입지도, 상권도, 컨디션도 매우 좋아보이는데요, 기본정보를 정리해보도록 하겠습니다.

감정가 9200만 원, 현재 1회 유찰로 최저가 6440만 원까지 떨어졌습니다.

전용 24.9평이고, 매각진행일은 2023.07.11 입니다.

이제 매각물건명세서와 등기부등본을 조회해보도록 하겠습니다.

먼저 매각물건명세서를 살펴볼게요.

매각물건명세서에는 조사된 임차내역은 없다고 나옵니다.

현황조사내역에서도 관청에 전입세대 확인한 바, 전입세대 없다고 등재되어 있구요, 상가건물임대차 현황서를 확인한 내역도 해당사항 없다고 합니다.

그럼 등기부등본을 확인해보도록 할게요.

말소기준권리일은 2017.05.02 이었는데요, 해당 내용은 대전온누리신협에서 대출받은 금액입니다.

그 이후에 개인인 손OO씨가 근저당을 설정했고, 이후 압류가 걸리네요.

개인인 손OO씨에 의해서 임의경매개시가 결정되었습니다.

해당 내용 배당표를 작성할 수 있으면 정말 좋겠네요ㅎㅎ

어쨌든 현재 임차인이 없는 것으로 추정되어, 명도에 따른 위험은 적을 것으로 예상됩니다.

그럼 시세를 한번 조회해보도록 할게요.

오! 운이 좋게도 같은 아너스빌의 시세를 파악할 수 있었어요.

12.6평이 매매 3500에 나와있네요.

관리비는 20만 원이며 기 보증금 300 / 차임 20만 원입니다.

제가 오늘 가져온 물건은 평수가 2배 정도 더 넓죠.

그러면 단순히 2배를 곱해보겠습니다^-^;;

매매가 7000, 보증금 500 / 차임 40 정도가 적절해보이네요.

너무 매력적인 물건인 것 같아서..

휴가를 쓰고 입찰을 해볼까 진지하게 고민중입니다ㅎㅎ

그럼 오늘의 권리분석 여기서 마무리하도록 할게요!