작가 수정의 레벨업 재테크

안녕하세요, 어느덧 권리분석 연습 50회를 맞이한 작가 수정입니다 :)

제 블로그 검색 유입을 살펴보면, 경매 키워드로 들어오시는 분들이 종종 있더라구요.

이렇게 부족한 제 블로그 찾아주셔서 감사할 따름입니다ㅎㅎ

오늘 50회를 맞이해서 제가 가져온 경매 물건은 광주에 소재한 꽤 괜찮은 오피스텔입니다.

그럼 자세한 내용 함께 보시겠습니다-!

해당 물건지 <광주광역시 서구 시청로 41, 11층 1110호(치평동, 광주대우디오빌)> 입니다.

구 주소는, 광주 서구 치평동 1238-1 입니다.

평수는 전용 8.5평으로 1인가구나 작은 사무실으로 운영하기에 아늑한 평수입니다.

저는 부동산을 볼 때 가장 중요한 것을 위치라고 생각하는데요,

디오빌은 치평역에서 1분 거리에 위치해 있습니다.

또, LX한국국토정보공사, 한국토지주택공사, 광주가정법원, 교유지원청, 한국주택금융공사, 그리고 광주시청까지.

각종 공기업과 관공서 등이 골고루 분포해 있구요,

우측으로는 큰 공원도 위치해 있어 11층이면 뷰도 너무 예쁠 것 같습니다.

북쪽으론 광주천도 있어 마찬가지로 11층에서 힐링할 수 있는 공간이 될 것 같네요.

그리고 서쪽으론 아파트 단지도 있어서, 치평역을 기준으로 우측에는 산업단지 좌측에는 주거단지로 나뉜다고 볼 수 있겠습니다.

해당 물건 감정가 8300만 원, 유찰 1회로 최저가 5810만 원부터 입찰 가능합니다.

매각 진행일은 2023.07.12 이에요.

현황조사내역을 살펴봤을 때, 채무자 및 점유자를 만날 수 없어 점유여부와 임대차관계여부를 알 수 없었다고 합니다.

주민등록전입세대를 열람했을 때도, 점유자 외 전입자도 없다고 하네요.

해당 물건, 매각물건명세서와 등기부등본 함께 살펴보도록 하겠습니다.

매각물건명세서를 확인해보니 조사된 임차내역은 없다고 하네요.

최선순위설정일은 2020.08.12 근저당권이 걸려 있습니다.

그럼 등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다.

등기부등본을 살펴보니 근저당권은 하나은행에서 빌린 돈 밖에 없고,

갑구에는 가압류만 걸려있네요.

해당 물건을 담보로 은행에서 돈을 빌렸나봅니다.

어쨌든 개인과 얽힌 채무도 없고, 점유자도 없는 것으로 추정되고,

무엇보다 부동산 입지가 너무 좋아서 저는 해당 물건 경매에 참여할 것 같습니다.

6000만 원에 낙찰받았다고 가정하고 배당 흐름표를 살펴볼까요?

낙찰자가 인수해야 할 금액도 없으며, 이 정도면 개인적으로 매우 안전한 물건이라고 생각합니다.

그럼 6천만 원에 낙찰받았을 때의 현금흐름과 시세를 파악해보도록 하겠습니다.

해당 평수로 매매가는 최대 8100만 원까지도 나왔네요.

보통 7천만 원 중~후반대라고 볼 수 있겠습니다.

나쁘지 않은데요?

하지만 1회 유찰으론 조금 애매하고 2회 유찰까지만 떨어져도 훨씬 이득을 보는 경매물건이라고 볼 수 있겠습니다.

전세로는 6천만 원 초~중반으로 가격이 형성되어 있어, 매매가보다는 낮은 편입니다. 

그럼 월세는 어떤지 확인해보도록 하겠습니다.

월세는 일반적으로 보증금 500만 원에 차임 40만 원의 가격이 암묵적(?)시세 같습니다.

저는 해당 물건 세를 받을 받을 목적으로 경매로 낙찰받는 게 가장 베스트라고 생각해요 :)

그럼, 6천만 원을 경락잔금대출을 받았을 때 차임 40만 원으로 어느정도의

한 달 현금 흐름이 형성되는지 살펴보도록 하겠습니다.

10만 원 대 초반의 현금 흐름이 형성되네요.

경매 초보자로서 이 정도 수익이면 나쁘지 않다고 생각합니다.

제가 입찰에 참여하고 싶네요^-^;;

내년에는 꼬옥! 경매 입찰에 참여해보고 후기도 남겨보도록 하겠습니다!

저희 포기하지 말고 목표를 향해 전진하자구요♥

안녕하세요, 어느덧 혼자 권리분석을 연습한지 30번이 되었네요.

이번 글은 권리분석 연습30입니다^-^

매일 꾸준히 그래도 하나씩 경매 물건을 파보니 재밌기도 하지만

제가 아는 게 맞는지 의구심이 들 때도 많았어요.

사실 좀 더 부딪혀보면서 경험을 쌓고 싶은데,

아직은 여건이 마땅치가 않네요ㅎㅎ

언젠가 임장 후기, 상권분석 후기도, 입찰 후기, 나아가 낙찰 후기까지 올리는 날이 왔으면 좋겠습니다 :)

그럼 오늘의 권리분석 연습 시작해보도록 할게요!

오늘 제가 준비한 경매 물건은 경남 김해시에 위치한 지하상가입니다.

무려 평수가 382평이나 되는 상가예요 :0

경상남도 김해시 내외중앙로 73, 지하1층 103호

경남 김해시 내동 1119-2

사진을 보니 요양병원으로 쓰였나봅니다.

한방 신경정신과, 한방 응급과, 한방 재활의학과 등 다양한 진료과목으로 운영할 정도로 규모가 꽤 컸던 것 같습니다.

병원 자체적으로 식장도 함께 운영했었나봐요.

아래 붉은색으로 표시된 곳 중에 B103호가 오늘 제가 분석해볼 곳입니다.지하 1층의 103호, 104호 105호는 요양관련 의료시설로 이용되었던 것 같습니다.

해당 물건 감정가 4100만 원이며, 4회 유찰로 최저가 2624만 원까지 떨어졌습니다.

경매 진행일은 2023.06.08일입니다.

와... 특이한 점이 있다면 청구액이 11억이나 되네요 :0

대체 무슨 일이 있었던 것일까요?

팔 수 있는데까지 해당 경매물건의 사연을 추리해보도록 하겠습니다아! 

매각물건명세서를 먼저 살펴보도록 할게요.

매각물건명세서 상에 조사도니 임차내역은 없습니다.

비로간에는 감정평가서상 요양병원의 영양사실 등으로 이용중인 것으로 보고되었으나, 채권자측의 사실상 영업이 중단되었다는 의견서가 접수되었다고 하네요.

말소기준권리일은 2019.03.28 근저당권이 설정되어 있습니다.

등기부등본을 열람해보도록 하겠습니다 :)

와우...!

엄청난데요?!

저는 초보라서 주요 등기사항 요약(참고용)을 훑어보는 편인데요, 보통은 한 페이지에서 끝납니다.

그런데 여기는 총 두 페이지가 나왔어요 :0

가압류에 압류에, 가압류에 걸린 가압류에.. 엄청나네요... :0

일단, 해당 상가 소유자는 의료법인입니다.

의료법인에서 해당 상가 지하를 2002년 현물출자로 소유권이전을 마쳤습니다.

말소기준권리 2019.03.28의 근저당은 국민은행로부터 약 10억을 빌린 내역이 있구요,

같은 날짜에 약 3억원을 더 대출을 받은 내역이 있습니다.

그리고 2021년부터는 엄청나게 압류가 걸리기 시작합니다..

개인으로부터 걸린 압류도 있구요, 신용보증기금, 건보 등등...

참 다양하고... 결국 2021년 8월, 국민은행이 임의경매개시를 결정하게 됩니다.

그 이후로도 압류와 가압류가 엄청나게 걸렸네요.

압류+가압류 총 13개나 걸렸습니다.

하지만 압류같은 경우에는 경매로 낙찰받으면 말소되기 때문에 크게 신경쓰지 않아도 되는 것으로 알고 있어요.

해당 물건을 조사하다보니 의료법인 규모가 꽤 컸고

지하층 뿐이 아니라 2층과 3층, 5층까지도 해당 의료법인이 점령(?)하고 있었던 사실을 알 수 있었습니다.

그렇다면 경매로 낙찰받아서 어떻게 활용할 수 있을까요?

우선 건축물 정보를 크게 훑어보았습니다.

지하 2층부터 지상 10층까지 총 12층으로 이루어진 상가이구요, 저희가 본 지하 1층은 유흥주점과 의원으로 용도가 등록되어 있네요.

2층부터 6층까지는 병원과 의원으로 등록되어 있습니다.

7층 8층은 학원, 9층은 교회, 10층은 학원으로 되어있네요.

조금 더 구체적으로 조사해보도록 하겠습니다.

참치, 청년다방, 미용실, 샐러드집, 의류, 댄스학원, 스터디카페, 영어학원, 실용음악학원 등

정말 다양한 업종이 있네요.

지하1층에 유흥업종은 노래주점으로 이용되었던 것 같습니다.

그런데 포털사이트에서 로드뷰에서 보여진 상호로 검색했더니 조회가 아예 되지 않더라구요

폐업을 한 걸까요..?

무튼 자세한 내용은 임장을 가보아야 알 수 있을 것 같아요.

해당 건물에 어울리는 B103호의 업종은 뭘까.. 생각해봤는데요,

가장 어울리는 건 헬스장이라는 생각이 들었어요.

뭔가 해당 건물에는 샐러드 집도 있고, 자기계발 관련된 학원들도 있어서요

필라테스나 헬스장이 입점하면 좋지 않을까 생각이 드네요.

하지만 기존에 요양병원으로 오랫동안 쓴 이력이 있기 때문에,

리모델링을 확실하게 해야할 것 같아서, 인테리어 비용도 입찰할 때 고려하셔야 할 것 같습니다.

주변 시세는 어떤지 확인해볼게요 :)

평수가 넓다보니 시세도 굉장히 높습니다.

지하층에는 없고 모두 지상층의 사례들이 조회되었는데요,

417㎡ 3/5층 매매 7억 3천

456㎡ 8/11 매매 5억

518㎡ 3/10층 보증금 5천 / 월세 300

408㎡ 5/5층 보증금 1억 / 월세 500

476㎡ 8/11층 보증금 3천 / 월세 350

본 경매물건 중심으로 주변에 다양하게 시세가 형성되어 있었어요.

가장 효율적인 방법은 임장 후에, 어떤 업종을 들이고 싶은데, 월세를 얼마만큼 받을 수 있는지

부동산 두~세 곳에 물어보는 게 가장 좋을 것 같습니다.

당연히 매매가도 물어봐야 하겠지요?

어쨌든 해당 평수는 월세 최저 마지노선 300정도가 되겠습니다.

아이구, 항상 작은 평수만 포스팅하다가 이렇게 큰 평수를 리뷰하니 월세 금액도 커지네요.

한 달에 300을 임대소득으로 받을 수 있다면 얼마나 좋을까요ㅎㅎ

저는 포기하지 않고 도전하려고 합니다 :)

그럼 오늘의 권리분석 연습은 여기서 마무리하도록 할게요.

오늘도 제 블로그 와주시고 글 읽어주셔서 정말 고맙습니다!