작가 수정의 레벨업 재테크

안녕하세요, 경매 수업이 재미 없어서 또 다시 글을 쓰는 작가 수정입니다^-^;;

(이 글은 예약발행 글이에요.)

경매 강사님께는 정말 죄송하지만... 너무 수업이 재미가 없어용......

그냥 제가 인터넷으로 손품을 파는 게 훨씬 더 재밌습니댜,,,ㅎㅎㅎ

수업 중에 몰래 손품을 팔며 발견한 괜찮은 물건이 있어서 글을 남겨요.

그럼 자세한 내용 보러 가실까요?

제가 소개해드릴 물건은 전라도 익산에 있습니다.

예전에 취업준비생 때 이곳으로 시험을 보러 간 적이 있는데요,

전라도 익산은 꽤나 괜찮은 도시랍니다 :)

전라북도 익산시 중앙로5길 17, 1동 10층 1004호(창인동1가, 익산역시그니처-에스주상복합)

전북 익산시 창인동1가 151

전용 5.8평의 아주 아담한 주상복합입니다.

건물은 아파트로 분류가 되네요.

자.. 위치 보십시오!

익산역 바로 앞에 있답니다.

제가 좋다고 생각하는 가장 큰 기준은 위치예요.

대중교통으로 임장을 가기에도 좋아야 한다고 생각하거든요?

그런데 해당 물건 위치는 매우 훌륭합니다.

동쪽에는 전북대학교도 있고, 북동쪽으로는 익산시청도 위치해있네요.

위치, 다시봐도 정말 훌륭합니다♥

건물 외벽에 임대&분양 이런 현수막도 없는 것을 봐서

임대가 잘 되는 주상복합 아파트인 것 같다는 생각이 드네요 :)

해당 물건 감정가 9,930만 원, 1회 유찰로 최저가 6,951만 원부터 입찰 가능합니다.

그럼 매각물건명세서와 등기부등본을 살펴보도록 할게요.

먼저 매각물건명세서입니다.

해당 건은 조금 복잡한 케이스네요.

우선 점유자가 두 명이 조회되는데요, 우리가 보고 있는 경매 물건은 19.04㎡ 인데,

(주)여정은 37.85㎡를 점유하고 있습니다.

이 호수 말고 다른 호수도 임차를 했나보네요?

어쨌든 이 중에 일부를 이OO씨가 보증금 8천만 원을 내고 임차하고 있습니다.

다행히 이OO씨는 말소기준권리일보다 전입시고, 확정일자 모두 빠릅니다 :)

배당요구도 했구요.

8천만 원은 낙찰자가 반드시 인수해야 하는 금액이 되겠네요.

그럼 등기부등본을 한번 살펴보도록 하겠습니다.

을구에 근저당권은 없구요, 갑구에 가압류와 압류만 걸려있네요.

그럼 예상배당표를 통해 배당흐름을 살펴보도록 하겠습니다.

7천만 원에 낙찰받았다고 가정해보겠습니다.

안타깝지만 해당 물건은 경매에 들어가지 않는 게 좋겠어요.

예상 배당표를 보시면, 임차인 이OO씨 위로 청주세무서와 서원구청에서 건 압류가 1순위에 있는 것을 보실 수 있습니다.

국가에서 건 압류의 경우 정확한 금액을 알 수 없다는 게 함정이에요.

이OO씨까지 배당이 오지 못하고 국가 압류 금액 배당에서 끝나는 상황이 발생할 수 있겠습니다.

뭐가 되었든 해당 경매 사건은 보증금 8천만 원을 이OO씨가 받아야만 끝나는 게임(?)입니다.

어쨌든 해당 물건은 최소 8천만 원 이상의 자금이 필요합니다.

그렇다면 그정도의 가치가 있는 매물일까요?시세를 파악해보도록 하겠습니다.

2022년의 거래 내역입니다. 1억 조금 안되게 거래가 되었네요.

월세는 어떨까요?

월세는 보증금과 관계 없이 약 40만원의 월 차임이 발생했나봅니다.

해당 매물은 월세를 받는 게 훨씬 나아 보입니다.

이 물건은 임차인이 보증금을 받아야 끝나는 문제이기 때문에,

앞서 최소 8천만 원이 필요하다고 말씀드렸죠?

그래서 cash flow는 1억에 낙찰받았다고 가정하고 짜보겠습니다.

약 13만 원 정도의 소득이 발생하네요.

하지만 1억이라는 자금을 투자했는데 13만 원이면 그렇게 큰 수익은 아니라는 생각이 드네요.

저라면 같은 금액에 다른 경매 물건에 투자하겠습니다ㅎㅎ

그럼 오늘의 권리분석 연습은 여기서 마무리 할게요 :)