작가 수정의 레벨업 재테크

안녕하세요, 경매 수업이 너무 재미없어서 몰래 글을 쓰고 있는 작가 수정입니다^-^;;

(이 글은 예약 발행 글이에요ㅎㅎ)

내일배움카드로 듣는 경매 강의인데... 제가 생각하는 것과 매우 다르네용...

제가 기대했던 것은 경매사이트 이용방법, 경매 물건 분석 방법, 사례를 통한 배당표 작성, 사례를 통한 명도 방법, 등기부등본을 통한 부동산 법률 용어 정리.. 등등...

사건번호를 바탕으로 배울 줄 알았는데요...

전, 답, 임야, 도로, 공업지역, 녹지지역, 개발제한구역 등등.. 

너무 지엽적인 것들을 다루는 것 같아서.. 집중이 되지 않네요^_ㅠ..

제 소중한 시간.. 그리고 저의 체력...ㅠ_ㅠ

이번 기회를 바탕으로 경매는 이론적인 강의보다는 행동으로 직접 옮겨서

직접 부딪혀보는 게 더 훌륭한 공부라는 것을 깨닫습니다ㅎㅎ

무튼, 오늘의 권리분석 연습 시작해보도록 하겠습니다 :)

제가 준비한 경매 물건은, 제가 정말 좋아하는 동네예요.

바로 수원시 인계동입니다♥

해당 물건 주소 <경기도 수원시 팔달구 경수대로 584, 9층 908호(인계동, 신동아파스텔)>입니다.

구주소는 경기 수원시 팔달구 인계동 939이고, 전용 9.4평의 오피스텔입니다.

해당 물건 동수원 사거리에 위치해있구요, 서쪽으로 눈에 띄는 것은 가톨릭대학교 성빈센트병원입니다.

오우~.~ 저는 근처에 병원이 있는 것을 좋아해요.

왜냐하면, 간호사 분들의 경우엔 나이트 근무 스케줄근무이기 때문에 무조건 병원과 가까운 거주지가 필요하거든요.

수원 성빈센트병원도 꽤나 규모가 큰 병원이랍니다.

근처에 한전경기본부도 있고, 북동쪽으로는 아주대학교도 있고

아파트 단지도 있고 정말 저는 위치가 괜찮다고 생각합니다 :)

외관도 멋지죠?

복도도 깔끔하고 꽤나 관리도 잘 되어있는 것처럼 보이고 비교적 최신 건물처럼 느껴집니다.

해당 물건 감정가 9,000만 원이고, 1회 유찰로 최저가 6,300만 원부터 입찰 가능합니다.

해당 물건 저는 정말 마음에 드는데요,

매각명세서와 등기부등본을 통해 자세한 내용 함께 살펴보도록 하겠습니다 :)

매각물건명세서 상에 조사된 임차내역은 없습니다.

다만, 말소기준권리일을 확인할 수 있었는데요 2017.03.24 근저당권입니다.

그럼, 등기부등본을 확인해보도록 할게요.

개인에게 돈을 빌리거나 압류가 걸리지는 않았네요.

우리은행과 대부업체에 근저당이 설정되어 있습니다.

그리고 각종 캐피탈과 저축은행에서도 가압류가 걸려있네요.

다행이 가처분이나 가등기는 걸려있지 않습니다.

임차인도 없어 보이네요.

낙찰자가 인수해야 할 금액은 없는 것으로 사료됩니다.

그럼 구체적으로 배당표를 통해 배당 흐름을 살펴보도록 하겠습니다.

해당 물건 6,300만 원부터 입찰할 수 있기 때문에 7천만 원에 낙찰받았다고 가정해보겠습니다.

국가에서 건 압류가 1순위가 되고, 낙찰자가 인수해야할 권리는 없이 모두 소멸합니다.

저는 이 정도 입지, 가격, 퀄리티 모두 훌륭하다고 생각해요..!

지금 글을 쓰면서도 매우 욕심이 납니다+_+!

그럼 7천만 원에 낙찰했다고 가정, 시세와 임대수익 및 자금흐름을 알아보도록 할게요 :)

매매가는 8,600만 원~9,000만 원 정도네요.

7천만 원에 낙찰받아도 매매로 빨리 양도해도 어느정도 차익이 발생하는 수준 같습니다.

전세도 8500만 원 정도로 설정되어 있네요ㅎㅎ

그럼 두근두근 월세를 한번 살펴볼까요?

월세는 가격이 다양하게 설정되어 있네요.

보증금이 높은 대신 월세가 저렴한 케이스도 있구요,

그래도 보통은 보증금 500에 월세 55만 원이 기본값인 것 같습니다 :)

오우 관리비를 제하고 월세만으로도 55만 원이라니, 정말 쏠쏠한 수익이네요.

다방이나 직방에 해당 물건 매물이 올라온 게 있는지 조사해보았어요-!

더 적은 평수인데 500/50으로 나와있구요, 관리비는 6.5만으로 꽤 낮네요 :)

임차인은 관리비가 낮은 곳에서 항상 살고 싶어하죠.

차임이 높은 이유에 낮은 관리비도 한몫하는 것 같습니다.

비록 다른 평수이지만, 내부 사진을 한번 볼게요.

내부는 깔끔한 원룸 형태네요.

그럼 경락잔금대출을 받았을 경우에 cash flow를 살펴보도록 하겠습니다.

우와우! 지금까지 조사했던 물건 중에 가장 큰 월 현금수익인 것 같습니다 :)

부동산은 결국 얼마나 저렴하게 매수하느냐가 중요한 것 같네요ㅎㅎ

그럼 오늘의 경매물건 분석은 여기서 마무리하도록 하겠습니다-!

안녕하세요, 파티룸&스터디룸 공간대여 서비스에 적합한 매물을 찾기 위해

손품으로 사방팔방 떠도는 작가 수정입니다.

오늘 제가 준비한 매물은 제가 한때 자주 갔던 곳이에요ㅋ-ㅋ

바로 수원시청역에 있는 한 오피스텔입니다.

수원시청역 정말 핫하죠.

인계동은 직장도 많고 상권과 교통이 매우 발달해있어서,

공간대여 서비스를 운용하기에도 세를 놓기에도 무척이나 좋은 곳이라고 생각합니다!

더군다나 제 동생이 이쪽 오피스텔에서 자취를 한 적이 있었는데요,

회전율도 정말 빠릅니다.

그만큼 부동산 거래가 활발하게 이루어지는 곳이기도 해요.

서두가 너무 길었네요ㅎㅎ

그럼 오늘 제가 가져온 매물 함께 살펴보도록 하겠습니다.

물건 소재지 <경기도 수원시 팔달구 경수대로466번길 52, 7층 712호(인계동, 드라마시티)> 입니다.

구주소는 경기 수원시 팔달구 인계동 1034-3 입니다.

개인적으로 입지는 역대급이라고 생각합니다 :)

인계동에 오피스텔을 하나 갖고 있는 것...! 제 꿈이기도 합니다 ㅎㅎ

건물 내부도 굉장히 깔끔하죠?

관리가 잘 되어있는 오피스텔이라는 생각이 들어요.

외관도 매우 깔끔해보입니다.

해당 물건 감정가 1억 400만 원이고, 최저가 1억 400만 원부터 시작합니다.

따끈따끈한 신건이에요 :)

매각 진행일은 2023.06.21 입니다.

평수도 10평으로 굉장히 넉넉하네요.

그럼 매각물건명세서와 등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다.

해당 물건, 곽OO씨가 임차권 등기도 신청했고, 전세권 설정으로 말소기준권리도 전세권 설정일자입니다.

이런.. 집 주인이 보증금을 돌려주지 않았나보네요.

보증금은 거의 1억 가까이 됩니다.

이 경매 사건의 포인트는 결국 곽OO씨가 보증금 95백만 원을 받으면 원활하게 진행될 것 같네요.

해당 물건, 만약 1억 1천만 원에 낙찰받았다고 했을 때, 배당 흐름을 살펴보도록 하겠습니다.

주택소액임차인으로 최대 34백만 원을 먼저 변제받을 수 있구요.

나머지 61백만 원도 배당 금액 안에 들어오기 때문에, 주택 임차인 곽OO씨는 100% 배당을 받게 됩니다.

어쨌거나 저쨌거나, 해당 물건은 보증금 95백만 원 이상의 금액으로 입찰가를 써야겠네요.

그럼, 해당 물건의 시세를 한번 알아보도록 하겠습니다.

국토부 실거래가 내역입니다.

경매 물건과 같은 면적의 매물은 최저 8천만 원, 최고 1억이 넘는 금액으로 거래되었네요.

보증금이 매매가와 비슷하네요 :0

월세를 한번 살펴보도록 하겠습니다.

가격이 다양하게 형성되어 있네요.

보증금이 높은 대신 월세가 저렴하고

보증금이 1만원 대는 월세가 40~50만 원이네요.

그런데 거래일을 살펴보니 과거 사례가 많아서 해당 물건은 월세보다 전세로 거래되는 것 같습니다.

혹시 모르니 다방에서 한번 시세를 조회해볼게요.

좀 더 적은 평수인데, 요렇게 가격이 형성되어 있네요.

그럼 1억 1천만 원을 경락잔금대출을 받고, 월세 70만 원을 받는다고 가정했을 때 현금 흐름을 살펴보겠습니다.

내 자비는 22백만 원 정도 필요하고, 한 달에 40만 원 정도의 수익이 들어오네요 :)

만약 22백만 원을 마이너스 대출을 받는다면 이자가 좀 더 높아지겠지만요ㅎㅎ

아무리 생각해봐도, 저 같은 서민들이 부를 추월하기 위해선 경매가 답이라는 생각이 듭니다.

저도 언젠가는.. 임대 수익으로 근로소득 이외에 부를 쌓아가는 현금 흐름을 만들고 싶네요ㅎㅎ

목표는 높은데 마음만 급한 것 같아서, 조금 천천히 템포를 낮춰서 꾸준히 공부해야겠습니다 ^-^

그럼 오늘의 권리분석 연습은 여기서 마무리하도록 할게요.