작가 수정의 레벨업 재테크

안녕하세요, 작가 수정입니다 :)

저는 요즘 퇴근 후 경매 수업을 듣고 있는데요,

사람들이 각자의 목적에 맞게 관심있는 부동산이 다 달라서 신기하답니다.

저는 오피스, 사무실을 임대하고 안정적으로 월세를 받는 것이 목표여서,

오피스텔 사무용, 상가에 관심이 많았습니다.

하지만 오늘은 권리분석 연습34처럼 사무용으로 등록되어 있으나

실제로 주거용으로 쓰이는 경매물건을 분석해보려고 해요.

경매 수업을 듣는 동안은 여러가지 다양한 경매물건을 조사하며 시야를 넓히려 합니다.

그럼 오늘의 권리분석 연습 시작하도록 할게요!

오늘 제가 준비한 물건은 충북 청주시에 소재해있습니다.

<충청북도 청주시 흥덕구 비하로12번길 15, 2층 204호> 입니다.

구주소는 충북 청주시 흥덕구 비하동 785 이고요, 전용 약 9평의 경매물건입니다.

내부는 어떨지 모르지만 외관상 관리가 잘 되어있는 상태로 보입니다.

근처에 지하철은 없지만 청주 시외버스 터미널이 있네요 :)

아파트 단지도 보이고, 국민연금공단, 초등학교, 보건소, 출입국사무소 등

나름 관공서나 공공시설이 있어서 입지도 나쁘지 않다고 생각합니다ㅎㅎ

다만 가까이에 돈텔마마 나이트클럽이 있어요^-^ㅎㅎ

해당 물건 감정가 5200만 원, 1회 유찰로 최저가 4160만 원부터 입찰 가능합니다.

입찰일은 2023.07.05예요.

해당 물건은 조금 히스토리가 있어보이는데요, 자세한 내용 함께 보도록 하겠습니다.

우선 본 경매사건은 두 개의 경매 물건이 하나의 사건번호로 부여되어 있습니다.

제가 가져온 경매물건은 첫 번째, 2층 204호예요.

특이사항이 있다면, 204호 임차인은 주식회사 뉴OOO이며, 해당 직원 김OO씨가 거주하고 있다고 합니다.직원 숙소로 이용중이라고 하네요.하지만 세무서발행 상가건물임대차 현황서 상에 등록된 임차인은 없다고 합니다.

하하.. 벌써부터 복잡한 smell이 납니다^-^;;

매각물건명세서를 한번 보도록 할게요.

매각물건명세서에서 확인할 수 있는 점은 김OO씨는 대항력을 갖추었고, 매각대금에서 보증금 전액이 변제되지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

최선순위결정일은 말소기준권리일이랑 동일해요. 2022.03.30 가압류인데,김OO씨가 전입신고 한 날짜는 2019.10.02으로 말소기준권리일보다 앞서기 때문에 선순위입니다.

주식회사 뉴OOO가 계약을 했고, 실제 점유는 김OO씨가 하고 있는 상황인데요,보증금은 4000만 원이고, 전입신고 확정일자 배당요구 삼박자 모두 다 갖추었기 때문에최우선변제, 우선변제를 받을 수 있는 자격이 갖춰졌습니다.

그럼 등기부등본을 살펴보도록 할게요.

을구에 저당권은 없이 갑구에 가압류만 몽땅 걸려있었습니다.

해당 물건 감정가 5200만 원, 1회 유찰로 최저가 4160만 원이죠?

4500만 원에 낙찰받았다고 했을 때, 누가 얼마를 배당받는지 한번 살펴보도록 하겠습니다.

탱크옥션이라는 사이트를 이용하고 있는데요, 배당예상을 할 수 있어서 정말 편리하고 좋은 것 같습니다 :)

자, 0순위부터 살펴보도록 할게요.

우선, 주식회사 뉴OOO은 앞서 전입신고+확정일자+배당요구를 했기 때문에 최우선변제를 0순위로 받을 수 있습니다.

청주는 21,657,000원인가보네요.

어쨌든, 핵심사항은 이번 경매에서는 뉴OOO이 최우선변제를 제일 먼저 0순위로 받아갈 수 있다는 점입니다.

그 다음 순위는 압류 국 -> 기보 -> 신보 -> 현대카드 -> 그리고 주식회사 뉴OOO입니다.

여기서 포인트가 될 사항은 청주세무서에서 압류를 건 금액이에요.

붉은 글씨로 매수인 인수금액이 보이시죠?교부신청액이 우선 0으로 표시되어있기 때문에 최소 약 7백만 원 + a가 된다는 의미입니다...!

그럼 낙찰가 4500 + 700 = 5200만 원이에요.감정가와 비슷해지네요?

유찰이 되더라도 인수해야 할 보증금이 4,000만 원 있으므로..!그리고 국세 교부액이 얼마인지 알 수 없는 상황에서 섣불리 입찰에 들어가기엔 낙찰자가 불리한 상황인 것 같다는 생각이 듭니다.

어쨌거나 저쨌거나 일단 5200만 원에 취득을 했다고 가정해봅시다.실거래가는 얼마인지 시세는 어느정도인지 조사해보도록 할게요.

해당 물건 30.1㎡(9.1평) 입니다.

매매는 평균 6400만 원, 최고 7400만 원으로 나쁘진 않네요?

전세는 4500정도로 생각하면 될 것 같습니다.

월세는 어떨까요?

최근 자료를 보면 보통 보증금 300에 월세 35로 가격이 형성되어 있는 것을 알 수 있습니다.

그럼 5200만 원을 경락잔금대출받았다고 가정해볼게요.

LTV 80%, 이율 4%라고 가정, 임대료 35만원을 받는다고 가정해보면 아래와 같습니다. 

월에 약 20만 원의 cash flow가 형성되네요.

이렇게 계산하는 게 맞는지 잘 모르겠지만 한번 시도해보았어요ㅎㅎ

그럼 오늘의 권리분석 연습은 여기서 마무리하도록 하겠습니다 :)