작가 수정의 레벨업 재테크

안녕하세요, 오늘도 경매 물건을 찾아 헤매는 작가 수정입니다.

오늘 함께 보실 물건은 경기도 화성시 석우동에 소재한 경매 물건인데요,

같이 한번 살펴보도록 하겠습니다 :)

해당 물건 소재지, <경기도 화성시 석우동 36-1 동탄삼성쉐르빌 2층 233호> 입니다.

전용 11.1평의 오피스텔이구요, 위치는 아래 지도 한번 보실게요.

이 근처는 사실 교통편은 그렇게 좋아보이진 않아요.

하지만 그럼에도 제가 이 경매 물건을 가져온 이유는 바로, 오피스텔 앞에 한림대학교 동탄성심병원이 있기 때문입니다+_+!

저는 큰 병원이 근처에 있는 오피스텔을 정말 선호해요.

왜냐하면 간호사 선생님들은 교대근무 때문에 집이 가까우면 무조건 좋거든요.

서쪽에는 화성일반산업단지가 크게 위치해있구요,

동족으로는 지역난방공사 화성지사도 있습니다.

남쪽으로는 롯데하이마트, 이마트도 있어요.

각종 공장과 연구소도 많기 때문에, 해당 물건은 아무래도 사무용보다는 주거용으로 활용하는 것이

임대수익을 높일 수 있는 가장 좋은 방법으로 보입니다.

건물 외관도 매우 깔끔하고 신축으로 보여집니다.

해당 물건 감정가 1억 4100만 원이고, 유찰 1회로 최저가 9870만 원부터 입찰 가능합니다.

매각기일은 2023.08.09일이네요 :)

특이사항이 있다면, 본 건에는 제3자 세대가 주민등록 전입이 되어 있으므로, 주민등록이 전입된 제 3자 세대를 임차인으로 현황조사 내역에 보고하였다고 합니다.

그럼 매각물건명세서와 등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다.

먼저 매각물건명세서입니다.

가장 먼저 눈에 띄는 것은 점유자가 등재되어 있다는 점이에요.

보증금이 135백만 원이나 되네요?

그리고 점유자 한OO씨가 곧 신청채권자와 동일합니다.

또 눈에 띄는 점은요, 말소기준권리일은 2021.11.25 압류인데요, 전입신고 확정일자 둘 다 2021년 3월 4월으로 빠릅니다.

그리고 배당요구종기일까지 배당요구도 마쳤어요.

즉, 선순위 임차인이 되겠습니다.

이런 경우에는 낙찰자가 보증금 135백만 원을 모두 다 인수해야 하는 케이스입니다.에공.. 보증금이 꽤 커서 쉽진 않을 것 같아 보이긴 합니다T_T

등기부등본과 예상배당표를 한번 살펴보도록 할게요.

등기부등본에서 을구에 근저당은 없다는 점을 확인할 수 있었구요,압류와 한OO씨의 경매 결정 내용을 확인할 수 있었습니다.

본 경매사건은 배당순위와 상관 없이 무조건 낙찰자가 점유자의 보증금을 인수해야는 사건인데요,그래도 배당흐름표를 살펴보도록 하겠습니다.

1억 원에 낙찰받았다고 가정해보도록 하겠습니다.

주택임대차보호법에 따라서 0순위로 48백만 원까지 먼저 배당을 받을 수 있습니다.

아쉬운 점은 화성시의 압류가 얼마인지 모른다는 점이네요..

만약 이 압류만 아니었어도, 점유자와 잘 협상을 할 수도 있을텐데 말이죠..

그렇다 하더라도, 한OO씨는 대항력있는 임차인이므로, 무엇이 되었든 낙찰자는 보증금을 전액 인수하게 됩니다.

이런 어려운 상황에서 낙찰을 받기는 조금 어려워보이기 때문에, 해당 물건의 시세만 파악해보도록 하겠습니다.

오.. 다행히 매매가는 보증금과 비슷하네요.

해당 물건, 해당 평수의 매매가는 최소 1억 3천에서 최대 1억 7천까지 형성되어 있습니다.전세 금액도 확인해보니 전세가도 매매가랑 똑같이 형성되어 있어요ㅎㅎ

그럼 월세를 확인해보도록 하겠습니다.

여기는 보통 보증금이 높고 월세가 낮은 형태를 띠고 있네요.보증금 8천 / 30만에도 거래가 되는 것을 보니 이 오피스텔은 꽤나 잘 빠지는 오피스텔인 것 같습니다.

그럼 오늘의 권리분석 연습은 여기서 마무리하도록 하겠습니다.

안녕하세요, 경매 수업이 너무 재미없어서 몰래 글을 쓰고 있는 작가 수정입니다^-^;;

(이 글은 예약 발행 글이에요ㅎㅎ)

내일배움카드로 듣는 경매 강의인데... 제가 생각하는 것과 매우 다르네용...

제가 기대했던 것은 경매사이트 이용방법, 경매 물건 분석 방법, 사례를 통한 배당표 작성, 사례를 통한 명도 방법, 등기부등본을 통한 부동산 법률 용어 정리.. 등등...

사건번호를 바탕으로 배울 줄 알았는데요...

전, 답, 임야, 도로, 공업지역, 녹지지역, 개발제한구역 등등.. 

너무 지엽적인 것들을 다루는 것 같아서.. 집중이 되지 않네요^_ㅠ..

제 소중한 시간.. 그리고 저의 체력...ㅠ_ㅠ

이번 기회를 바탕으로 경매는 이론적인 강의보다는 행동으로 직접 옮겨서

직접 부딪혀보는 게 더 훌륭한 공부라는 것을 깨닫습니다ㅎㅎ

무튼, 오늘의 권리분석 연습 시작해보도록 하겠습니다 :)

제가 준비한 경매 물건은, 제가 정말 좋아하는 동네예요.

바로 수원시 인계동입니다♥

해당 물건 주소 <경기도 수원시 팔달구 경수대로 584, 9층 908호(인계동, 신동아파스텔)>입니다.

구주소는 경기 수원시 팔달구 인계동 939이고, 전용 9.4평의 오피스텔입니다.

해당 물건 동수원 사거리에 위치해있구요, 서쪽으로 눈에 띄는 것은 가톨릭대학교 성빈센트병원입니다.

오우~.~ 저는 근처에 병원이 있는 것을 좋아해요.

왜냐하면, 간호사 분들의 경우엔 나이트 근무 스케줄근무이기 때문에 무조건 병원과 가까운 거주지가 필요하거든요.

수원 성빈센트병원도 꽤나 규모가 큰 병원이랍니다.

근처에 한전경기본부도 있고, 북동쪽으로는 아주대학교도 있고

아파트 단지도 있고 정말 저는 위치가 괜찮다고 생각합니다 :)

외관도 멋지죠?

복도도 깔끔하고 꽤나 관리도 잘 되어있는 것처럼 보이고 비교적 최신 건물처럼 느껴집니다.

해당 물건 감정가 9,000만 원이고, 1회 유찰로 최저가 6,300만 원부터 입찰 가능합니다.

해당 물건 저는 정말 마음에 드는데요,

매각명세서와 등기부등본을 통해 자세한 내용 함께 살펴보도록 하겠습니다 :)

매각물건명세서 상에 조사된 임차내역은 없습니다.

다만, 말소기준권리일을 확인할 수 있었는데요 2017.03.24 근저당권입니다.

그럼, 등기부등본을 확인해보도록 할게요.

개인에게 돈을 빌리거나 압류가 걸리지는 않았네요.

우리은행과 대부업체에 근저당이 설정되어 있습니다.

그리고 각종 캐피탈과 저축은행에서도 가압류가 걸려있네요.

다행이 가처분이나 가등기는 걸려있지 않습니다.

임차인도 없어 보이네요.

낙찰자가 인수해야 할 금액은 없는 것으로 사료됩니다.

그럼 구체적으로 배당표를 통해 배당 흐름을 살펴보도록 하겠습니다.

해당 물건 6,300만 원부터 입찰할 수 있기 때문에 7천만 원에 낙찰받았다고 가정해보겠습니다.

국가에서 건 압류가 1순위가 되고, 낙찰자가 인수해야할 권리는 없이 모두 소멸합니다.

저는 이 정도 입지, 가격, 퀄리티 모두 훌륭하다고 생각해요..!

지금 글을 쓰면서도 매우 욕심이 납니다+_+!

그럼 7천만 원에 낙찰했다고 가정, 시세와 임대수익 및 자금흐름을 알아보도록 할게요 :)

매매가는 8,600만 원~9,000만 원 정도네요.

7천만 원에 낙찰받아도 매매로 빨리 양도해도 어느정도 차익이 발생하는 수준 같습니다.

전세도 8500만 원 정도로 설정되어 있네요ㅎㅎ

그럼 두근두근 월세를 한번 살펴볼까요?

월세는 가격이 다양하게 설정되어 있네요.

보증금이 높은 대신 월세가 저렴한 케이스도 있구요,

그래도 보통은 보증금 500에 월세 55만 원이 기본값인 것 같습니다 :)

오우 관리비를 제하고 월세만으로도 55만 원이라니, 정말 쏠쏠한 수익이네요.

다방이나 직방에 해당 물건 매물이 올라온 게 있는지 조사해보았어요-!

더 적은 평수인데 500/50으로 나와있구요, 관리비는 6.5만으로 꽤 낮네요 :)

임차인은 관리비가 낮은 곳에서 항상 살고 싶어하죠.

차임이 높은 이유에 낮은 관리비도 한몫하는 것 같습니다.

비록 다른 평수이지만, 내부 사진을 한번 볼게요.

내부는 깔끔한 원룸 형태네요.

그럼 경락잔금대출을 받았을 경우에 cash flow를 살펴보도록 하겠습니다.

우와우! 지금까지 조사했던 물건 중에 가장 큰 월 현금수익인 것 같습니다 :)

부동산은 결국 얼마나 저렴하게 매수하느냐가 중요한 것 같네요ㅎㅎ

그럼 오늘의 경매물건 분석은 여기서 마무리하도록 하겠습니다-!

안녕하세요, 파티룸&스터디룸 공간대여 서비스에 적합한 매물을 찾기 위해

손품으로 사방팔방 떠도는 작가 수정입니다.

오늘 제가 준비한 매물은 제가 한때 자주 갔던 곳이에요ㅋ-ㅋ

바로 수원시청역에 있는 한 오피스텔입니다.

수원시청역 정말 핫하죠.

인계동은 직장도 많고 상권과 교통이 매우 발달해있어서,

공간대여 서비스를 운용하기에도 세를 놓기에도 무척이나 좋은 곳이라고 생각합니다!

더군다나 제 동생이 이쪽 오피스텔에서 자취를 한 적이 있었는데요,

회전율도 정말 빠릅니다.

그만큼 부동산 거래가 활발하게 이루어지는 곳이기도 해요.

서두가 너무 길었네요ㅎㅎ

그럼 오늘 제가 가져온 매물 함께 살펴보도록 하겠습니다.

물건 소재지 <경기도 수원시 팔달구 경수대로466번길 52, 7층 712호(인계동, 드라마시티)> 입니다.

구주소는 경기 수원시 팔달구 인계동 1034-3 입니다.

개인적으로 입지는 역대급이라고 생각합니다 :)

인계동에 오피스텔을 하나 갖고 있는 것...! 제 꿈이기도 합니다 ㅎㅎ

건물 내부도 굉장히 깔끔하죠?

관리가 잘 되어있는 오피스텔이라는 생각이 들어요.

외관도 매우 깔끔해보입니다.

해당 물건 감정가 1억 400만 원이고, 최저가 1억 400만 원부터 시작합니다.

따끈따끈한 신건이에요 :)

매각 진행일은 2023.06.21 입니다.

평수도 10평으로 굉장히 넉넉하네요.

그럼 매각물건명세서와 등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다.

해당 물건, 곽OO씨가 임차권 등기도 신청했고, 전세권 설정으로 말소기준권리도 전세권 설정일자입니다.

이런.. 집 주인이 보증금을 돌려주지 않았나보네요.

보증금은 거의 1억 가까이 됩니다.

이 경매 사건의 포인트는 결국 곽OO씨가 보증금 95백만 원을 받으면 원활하게 진행될 것 같네요.

해당 물건, 만약 1억 1천만 원에 낙찰받았다고 했을 때, 배당 흐름을 살펴보도록 하겠습니다.

주택소액임차인으로 최대 34백만 원을 먼저 변제받을 수 있구요.

나머지 61백만 원도 배당 금액 안에 들어오기 때문에, 주택 임차인 곽OO씨는 100% 배당을 받게 됩니다.

어쨌거나 저쨌거나, 해당 물건은 보증금 95백만 원 이상의 금액으로 입찰가를 써야겠네요.

그럼, 해당 물건의 시세를 한번 알아보도록 하겠습니다.

국토부 실거래가 내역입니다.

경매 물건과 같은 면적의 매물은 최저 8천만 원, 최고 1억이 넘는 금액으로 거래되었네요.

보증금이 매매가와 비슷하네요 :0

월세를 한번 살펴보도록 하겠습니다.

가격이 다양하게 형성되어 있네요.

보증금이 높은 대신 월세가 저렴하고

보증금이 1만원 대는 월세가 40~50만 원이네요.

그런데 거래일을 살펴보니 과거 사례가 많아서 해당 물건은 월세보다 전세로 거래되는 것 같습니다.

혹시 모르니 다방에서 한번 시세를 조회해볼게요.

좀 더 적은 평수인데, 요렇게 가격이 형성되어 있네요.

그럼 1억 1천만 원을 경락잔금대출을 받고, 월세 70만 원을 받는다고 가정했을 때 현금 흐름을 살펴보겠습니다.

내 자비는 22백만 원 정도 필요하고, 한 달에 40만 원 정도의 수익이 들어오네요 :)

만약 22백만 원을 마이너스 대출을 받는다면 이자가 좀 더 높아지겠지만요ㅎㅎ

아무리 생각해봐도, 저 같은 서민들이 부를 추월하기 위해선 경매가 답이라는 생각이 듭니다.

저도 언젠가는.. 임대 수익으로 근로소득 이외에 부를 쌓아가는 현금 흐름을 만들고 싶네요ㅎㅎ

목표는 높은데 마음만 급한 것 같아서, 조금 천천히 템포를 낮춰서 꾸준히 공부해야겠습니다 ^-^

그럼 오늘의 권리분석 연습은 여기서 마무리하도록 할게요.

안녕하세요, 작가 수정입니다 :)

저는 요즘 퇴근 후 경매 수업을 듣고 있는데요,

사람들이 각자의 목적에 맞게 관심있는 부동산이 다 달라서 신기하답니다.

저는 오피스, 사무실을 임대하고 안정적으로 월세를 받는 것이 목표여서,

오피스텔 사무용, 상가에 관심이 많았습니다.

하지만 오늘은 권리분석 연습34처럼 사무용으로 등록되어 있으나

실제로 주거용으로 쓰이는 경매물건을 분석해보려고 해요.

경매 수업을 듣는 동안은 여러가지 다양한 경매물건을 조사하며 시야를 넓히려 합니다.

그럼 오늘의 권리분석 연습 시작하도록 할게요!

오늘 제가 준비한 물건은 충북 청주시에 소재해있습니다.

<충청북도 청주시 흥덕구 비하로12번길 15, 2층 204호> 입니다.

구주소는 충북 청주시 흥덕구 비하동 785 이고요, 전용 약 9평의 경매물건입니다.

내부는 어떨지 모르지만 외관상 관리가 잘 되어있는 상태로 보입니다.

근처에 지하철은 없지만 청주 시외버스 터미널이 있네요 :)

아파트 단지도 보이고, 국민연금공단, 초등학교, 보건소, 출입국사무소 등

나름 관공서나 공공시설이 있어서 입지도 나쁘지 않다고 생각합니다ㅎㅎ

다만 가까이에 돈텔마마 나이트클럽이 있어요^-^ㅎㅎ

해당 물건 감정가 5200만 원, 1회 유찰로 최저가 4160만 원부터 입찰 가능합니다.

입찰일은 2023.07.05예요.

해당 물건은 조금 히스토리가 있어보이는데요, 자세한 내용 함께 보도록 하겠습니다.

우선 본 경매사건은 두 개의 경매 물건이 하나의 사건번호로 부여되어 있습니다.

제가 가져온 경매물건은 첫 번째, 2층 204호예요.

특이사항이 있다면, 204호 임차인은 주식회사 뉴OOO이며, 해당 직원 김OO씨가 거주하고 있다고 합니다.직원 숙소로 이용중이라고 하네요.하지만 세무서발행 상가건물임대차 현황서 상에 등록된 임차인은 없다고 합니다.

하하.. 벌써부터 복잡한 smell이 납니다^-^;;

매각물건명세서를 한번 보도록 할게요.

매각물건명세서에서 확인할 수 있는 점은 김OO씨는 대항력을 갖추었고, 매각대금에서 보증금 전액이 변제되지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

최선순위결정일은 말소기준권리일이랑 동일해요. 2022.03.30 가압류인데,김OO씨가 전입신고 한 날짜는 2019.10.02으로 말소기준권리일보다 앞서기 때문에 선순위입니다.

주식회사 뉴OOO가 계약을 했고, 실제 점유는 김OO씨가 하고 있는 상황인데요,보증금은 4000만 원이고, 전입신고 확정일자 배당요구 삼박자 모두 다 갖추었기 때문에최우선변제, 우선변제를 받을 수 있는 자격이 갖춰졌습니다.

그럼 등기부등본을 살펴보도록 할게요.

을구에 저당권은 없이 갑구에 가압류만 몽땅 걸려있었습니다.

해당 물건 감정가 5200만 원, 1회 유찰로 최저가 4160만 원이죠?

4500만 원에 낙찰받았다고 했을 때, 누가 얼마를 배당받는지 한번 살펴보도록 하겠습니다.

탱크옥션이라는 사이트를 이용하고 있는데요, 배당예상을 할 수 있어서 정말 편리하고 좋은 것 같습니다 :)

자, 0순위부터 살펴보도록 할게요.

우선, 주식회사 뉴OOO은 앞서 전입신고+확정일자+배당요구를 했기 때문에 최우선변제를 0순위로 받을 수 있습니다.

청주는 21,657,000원인가보네요.

어쨌든, 핵심사항은 이번 경매에서는 뉴OOO이 최우선변제를 제일 먼저 0순위로 받아갈 수 있다는 점입니다.

그 다음 순위는 압류 국 -> 기보 -> 신보 -> 현대카드 -> 그리고 주식회사 뉴OOO입니다.

여기서 포인트가 될 사항은 청주세무서에서 압류를 건 금액이에요.

붉은 글씨로 매수인 인수금액이 보이시죠?교부신청액이 우선 0으로 표시되어있기 때문에 최소 약 7백만 원 + a가 된다는 의미입니다...!

그럼 낙찰가 4500 + 700 = 5200만 원이에요.감정가와 비슷해지네요?

유찰이 되더라도 인수해야 할 보증금이 4,000만 원 있으므로..!그리고 국세 교부액이 얼마인지 알 수 없는 상황에서 섣불리 입찰에 들어가기엔 낙찰자가 불리한 상황인 것 같다는 생각이 듭니다.

어쨌거나 저쨌거나 일단 5200만 원에 취득을 했다고 가정해봅시다.실거래가는 얼마인지 시세는 어느정도인지 조사해보도록 할게요.

해당 물건 30.1㎡(9.1평) 입니다.

매매는 평균 6400만 원, 최고 7400만 원으로 나쁘진 않네요?

전세는 4500정도로 생각하면 될 것 같습니다.

월세는 어떨까요?

최근 자료를 보면 보통 보증금 300에 월세 35로 가격이 형성되어 있는 것을 알 수 있습니다.

그럼 5200만 원을 경락잔금대출받았다고 가정해볼게요.

LTV 80%, 이율 4%라고 가정, 임대료 35만원을 받는다고 가정해보면 아래와 같습니다. 

월에 약 20만 원의 cash flow가 형성되네요.

이렇게 계산하는 게 맞는지 잘 모르겠지만 한번 시도해보았어요ㅎㅎ

그럼 오늘의 권리분석 연습은 여기서 마무리하도록 하겠습니다 :)

안녕하세요, 경매로 cash flow를 만들고 싶은 작가 수정입니다.

요즘 경매 수업을 들으면서 몇 살 때, 부동산으로 얼마의 cash flow를 만들어낼 것인가?!

에 대한 고민이 많네요ㅎㅎ

결국엔 부동산, 이래도 저래도 부동산이라는 생각이 들어서

포기하지 않고 꾸준히 경매공부를 해보고 실전 경험치도 쌓아보려 합니다.

오늘 제가 준비한 경매 물건은요, 평소와는 다르게 상가가 아닌 

상업용, 업무용으로 쓰이는 오피스텔입니다.

그럼 업무용 오피스텔은 어떤지 한번 분석해보도록 하겠습니다 :)

해당 물건 소재지 <충청북도 청주시 서원구 신화로36번길 7, 제4층 제410호> 입니다.

구주소로는 충북 청주시 서원구 성화동 452이며 전용 13평의 오피스텔이에요.

오피스텔 사무용으로 되어 있지만, 실제로는 주거용으로 사용할 것 같습니다.

사진을 보니 복도만 봐도 굉장히 깔끔하고 관리가 잘 되어있다는 느낌이 들죠.

근처에 거점이 되는 지하철역이나 기차역, 터미널이 없어서 아쉽지만

아파트 단지로 둘러싸여있어 안정적인 느낌을 줍니다.

근처에 홈플러스도 있구요, 다음 지도상으로는 kbs 청주 방송국이 있어서

직장인에게 자취용으로도 안성맞춤인 입지라고 생각합니다.

해당 물건 감정가 9400만 원이구요, 신건으로 최저가 9400만 원부터 입찰 시작합니다.

그럼 매각물건명세서를 살펴보도록 하겠습니다.

신건이라서 매각물건명세서는 아직 등록되어 있지 않네요^-^;;

특이사항이 있다면, 현황조사 내역에 수회 방문하였으나 폐문으로 정확한 점유 및 임대관계를 확인할 수 없으며,

주민등록전입자 및 세무서발행 상가건물임대차 현황서 상에 등록된 임차인이 없다고 합니다.

하지만 또 다른 특이사항이 있어요.

바로 임차권 설정이 등기되어 있는데요, 자세한 내역 등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다.

집행관이 현황조사서를 작성하기 위해 방문했을 때 왜 부재였는지 알 수 있었어요.

바로 임차권등기를 하고 김OO씨가 이사를 했을 가능성이 높기 때문입니다.

임차권 등기를 하고 다른 곳으로 이사를 가서 전입신고를 했기 때문에 내역은 조회되지 않았겠지요?

해당 경매물건은 일단 소유자는 법인이었습니다.

표제부부터 살펴보니, 해당 건물은 2015.02.13에 등기 접수되었어요.

그리고 현 소유자인 주식회사A가 2015.02.13 같은 날짜에 소유권 보존 등기가 되어 있습니다.

그리고 을구에서 임차권 설정한 김OO씨의 임대차계약 정보를 확인할 수 있었는데요,

2017.03.26 임대차계약을하고 2017.03.28 확정일자를 미리 받아놓았습니다.

그리고 2017.04.11에 이사를 와서 2017.04.14에 전입신고를 한 것으로 추정할 수 있습니다.

즉, 임대차계약을 2년이라고 할 때, 2017.04.11~2019.04.10까지 계약을 했겠지요?

보증금은 85백만 원으로 꽤나 높은 금액입니다.

임차인이 이사를 오고 난 뒤 날짜를 위주로 살펴보니

2019.12.11 세무서에서 압류가 걸렸습니다.

그리고 2022.03.07 구청에서도 압류가 들어왔구요, 해당 구청에서 2022.12.21 공매 공고를 냈습니다.

그 이후에도 2022.03.14 세무서에서 세금 미납으로 압류를 또 걸었네요.

김OO씨의 임차권등기는 2021.06.07에 접수되었네요.

즉 김OO씨는 2년을 더 연장했을 가능성이 높습니다.

딱 2년만 계약했다면 이사를 가면 그만이니까요.

그런데요, 날짜를 보면 압류가 걸린 날보다 더 전에 임차권 등기가 걸린 것을 확인할 수 있습니다.

아마 소유자인 주식회사와 연락이 되지 않아서 임차권 등기를 접수한 것 같습니다.

그리고 계속 압류 딱지가 붙자 더이상 못버티겠다 싶어서 2023.02.06 강제경매를 신청하고

다른 곳으로 이사를 간 게 아닐까 추측해봅니다..

이 사건의 쟁점은 임차권자 김OO씨가 보증금을 완전히 다 받는 것이 중요하겠네요.

등기부등본에 의해서 해당 물건 순위를 살펴보면, 아래와 같습니다.

1순위: 압류1(동청구세무서), 압류2(서원구청), 압류3(청주세무서)

2순위: 등기권자 김OO

3순위: 공매공고낸 서원구

4순위: 경매신청자 김OO

문제는요, 1순위 압류에 얼마가 걸려있는지 모른다는 것입니다.

만약 1억에 낙찰되었다고 했을 때, 압류가 걸린 금액이 크면 2순위 김OO씨까지 배당이 가지 못할 수도 있다는 점이에요.

8천 500만 원을 제한 1500만 원 안에 1순위의 압류 세 건의 금액이 들어와야

그나마 좋게 해결이 가능할 것입니다.

이 사건을 가장 좋게 해결하는 방법이 무엇일까요?

일단 저라면 유찰이 3회정도 될 때까지 기다릴 거예요.

30%씩 떨어진다고 생각하면 3회 째는 46,060,000원입니다.

대항력 있는 임차인이 있어서 투자자들이 쉽게 참여하지는 않을 것 같아요.

가장 좋은 방법은 부동산, 주민센터 등 여러곳을 수소문해서 김OO씨와 직접 만나는 것입니다.

그래서 만약 5천만 원에 낙찰을 받는다면 보증금 85백만 원을 주겠다고 약속을 하는 것이지요.

이렇게 협상이 잘 이루어진다면 결과적으로는 135,000,000원에 해당 물건을 취득한 셈입니다.

하지만 굳이 이렇게까지 하지 않아도 상관없습니다.

but..! 명도까지 생각하면 임차권등기 채권자와 원만하게 협의하는게 가장 좋은 방법이 아닐까요?

서로 기분상하고 얼굴 붉힐 일을 만드는 게 아니라, 서로 윈윈할 수 있는 전략..

저는 그게 가장 좋은 것 같아요.

그래야 임대를 놓아도 제 마음이 편할 것 같거든요.

제 스타일은 그렇습니다ㅎㅎ

어쨌든 과연 이 정도의 물건이 가치가 있는지

시세를 또 파악해봐야겠지요?

본 물건 면적이 43㎡입니다.

오.. 통계 자료를 살펴보니 매매는 최고가 1억 3천만 원에 거래가 되었네요.

제가 앞서 산정한 경매금액과는 크게 차이가 나지 않아요.

이럴 바에는 그냥 매매로 사는 게 더 나을지도 모르겠습니다^-^;;

만약 전세를 놓는다면 최고가는 8700만 원이네요.

제가 느끼기에, 임차인은 너무 높은 금액에 해당 오피스텔을 계약한 것 같아요.

2017년에 85백만 원이면 정말 높은 금액이죠..

지금이 전세가 1억이 넘지 않으니..

이렇게 시세파악까지 마치니 굳이 이 물건에 입찰해야할 이유를 찾지 못하겠습니다!

사실 이 금액이면 훨씬 더 좋은 물건이 많다고 생각하구요.

청주에서는 조금 금액대가 높은 매물이라는 생각도 드네요ㅎㅎ

그럼 오늘의 권리분석은 여기서 마무리하도록 하겠습니다 :)