작가 수정의 레벨업 재테크

안녕하세요, 지난 주 토요일 임장을 다녀온 후!

부동산을 더 열심히 공부해야겠다고 마음먹은 작가 수정입니다 :)

혼자 임장을 다녀온, 첫 임장의 설렘은 절대 잊지 못할 거예요ㅎㅎ

저에게 정말 좋은 경험이었구요 앞으로도 종종 지방으로 여행간다고 생각하고 자주 다녀볼까 생각중입니다.

오늘 제가 준비한 경매 물건은 안산에 있는 한 오피스텔입니다.

함께 자세한 내용 보러 가시죠-!

해당물건 소재지, 경기도 안산시 단원구 원고잔로 6, 14층 1406호(고잔동, 리베르오피스텔)입니다.

구주소는 경기 안산시 단원구 고잔동 526이구요, 전용 6.3평의 아담한 오피스텔입니다.

생각보다 세대수도 많고 건물 외관이 좋아보입니다.

입지도 나름 괜찮다고 생각해요.

왜냐하면, 바로 서쪽에, 고려대학교 안산병원이 위치해있습니다+_+!

간호사분들이 자취할 때 오피스텔로 딱이지 않나요?

그리고 안산문화예술의 전당도 있고,

고잔역과 정말 가까이에 있습니다.

안산시청, 우체국, 한전, 경찰서 등 관공서도 위치해있고

사실 임대를 놓으면 바로 빠질 위치가 너무 메리트있는 경매물건이라 생각합니다.

해당 물건 감정가 8800만 원이고, 신건으로 최저가 8800만 원부터 입찰 가능합니다.

그럼 매각물건명세서와 등기부등본 등 권리관계를 조회해보도록 하겠습니다.

먼저 매각물건명세서입니다.

진OO 씨가 현재 임차인으로 등재되어 있구요, 경매 신청 채권자도 진OO씨입니다.

2019.03.16 보증금 8천만 원으로 전세계약을 했으나 계약기간이 끝난 후 2년이 지났으니 올해겠네요.

올해 보증금을 돌려받지 못해 경매를 신청한 케이스입니다.

말소기준권리인 2019.10.17일보다 전입신고, 확정일자 모두 빠릅니다.

배당요구 종기일까지 배당 요구도 마쳤습니다.이런 케이스는 해당 물건이 경매에 넘어가더라도 보증금은 다 돌려받을 수 있는 케이스입니다.

물론 진OO씨도 이번 경매에 참여할 것으로 예상합니다.

그럼 등기부등본도 살펴보도록 하겠습니다.

만약 9천만 원에 낙찰을 받았다고 가정했을 때, 배당흐름은 어떻게 되는지도 함께 살펴보도록 하겠습니다.

정말 다행인 점이, 임차인 진OO 씨의 순위가 가압류 순위보다 빠르다는 점이에요.

소액임차인으로 28백만 원을 우선변제를 받을 수 있고,

그리고 남은 52백만 원도 먼저 배당받을 수 있습니다 :)

낙찰 금액이 9천만 원이라고 할 경우 운이 좋다면 한국주택금융공사에 배당을 하고 난 소액을 가져갈수도 있겠네요.

이처럼 전입신고와 확정일자는 정말 중요한 것 같습니다.

그럼 해당 물건을 만약 9천만 원에 낙찰받았다고 했을 때,

앞으로의 현금흐름과 시세 등을 파악해보도록 하겠습니다.

해당 평수 전세가는 8천만 원에 거래되었네요.

매매는 최고가 8800만 원, 최저가 8500만 원에 거래된 내역 있습니다.

전세나 매매로 해당 물건을 거래하기에는 크게 이점이 없고, 임대를 놓는 게 더 좋아 보입니다.

그럼 월세 시세를 파악해보도록 하겠습니다.

2017년에 건축되었으면 그래도 비교적 신축이라고 볼 수 있겠습니다.

보증금은 평균적으로 500만 원, 월세는 40만 원으로 형성되어 있네요.

그렇다면 경락잔금대출을 받았을 때의 cash flow는 어떻게 되는지 알아보도록 하겠습니다.

월 16만 원 정도의 임대 수익을 기대할 수 있겠습니다.

해당 물건은 어쨌든 8천만 원의 꽤나 높은 보증금을 돌려줘야하는 상황이므로

물건 시세를 생각하면 큰 실속은 없을 수도 있겠다는 생각이 듭니다.

그럼 오늘의 경매물건 분석은 여기서 마무리하도록 하겠습니다 :)