작가 수정의 레벨업 재테크

안녕하세요, 작가 수정입니다 :)

오늘은 기분 좋은 금요일입니다!

오늘 아침 출근길은 선선해서 너무 좋더라구요-

너무 덥지 않고 딱 이 정도 날씨만 유지된다면 얼마나 좋을까요ㅎㅎ

오늘 준비한 물건은 서울 송파구 문정동 아파트 단지 내에 소재한 지하 1층 상가입니다-!

저는 문정동으로 수영을 하러 몇 번 간적이 있어서 아주 조금 일가견이 있어요ㅎㅎ

자주 다녔던 인근 아파트 단지 내에 상가 물건이 올라왔다고 하니 호기심이 생깁니다.

그럼, 어떤 해당 단지내 상가 물건 자세히 알아보러 가시죠-!

해당 경매 물건은 문정래미안 아파트 내에 있어요.

정확한 주소는 <서울시 송파구 문정로 83, 상가동 지층비117호(문정동, 문정래미안아파트)> 입니다.

전용 10.4평이고, 아파트 단지 내에 있기 때문에 낙찰 받기만 한다면 임대를 놓기도 수월한 입지라고 생각합니다 :)

위 사진에서 보시는 것처럼, 아파트 단지 내에서 흔히 볼 수 있는 상가랍니다.

이미 상권이 잘 형성되어 있어요.

지하 1층이기는 하지만 업종만 잘 찾는다면, 임대료를 적절히 받는다면 충분히 금방 빠질 매물이라고 생각합니다!

해당 물건 감정가 1억 5천만 원에 올라와 있구요,

2회 유찰으로 9600만 원부터 입찰가 넣을 수 있습니다.

해당 매물은 운이 좋게도 내부 촬영 사진도 함께 첨부되어 있었어요.

자세히 살펴보니 Sweet Home 이라고 쓰여있는 시트지를 발견할 수 있었습니다.

<문정동 스위트홈>이라고 검색해보니, 같은 장소는 아니지만 이불과 담요를 판매하는 업체가 조회되네요.

어쨌든, 해당 물건은 벽에 있는 벽걸이 수납칸을 제거하고, 시트지도 제거하고, 도배도 필요해 보입니다.

자세히 보니 바닥도 조금 지저분한데요, 바닥도 살펴보고 필요하면 인테리어를 해야할 수도 있겠습니다.

그래도 이 정도 컨디션이면 저는 개인적으로 매우 깔끔하다고 생각해요.

셀프 인테리어로 보완 가능한 부분도 크다고 생각해서, 입지와 평수, 접근성 등을 따졌을 때 좋은 경매 물건이라고 생각합니다.

그럼 매각명세서를 살펴보도록 하겠습니다.

매각명세서상에 조사된 임차내역은 없다고 조회됩니다.

말소기준권리일은 2017.07.20 근저당권으로 설정되어 있어요.

그럼 바로 등기부등본으로 넘어가보도록 하겠습니다.

등기부등본 상 권리관계는 조금 복잡해보입니다.

우선 가장 눈에 띄는 것은 문정래미안상가번영회에서 가압류를 건 등기내용이에요.

일단 관리비가 460만 원 정도 미납된 것으로 추정해볼 수 있겠습니다.

관리비는 공용과 전용에 따라 경매로 낙찰 시 일부만 납부해도 되는 것으로 알고 있어요.

자세한 것은 임장을 다니며 파악해야 합니다!

그래서 미납된 관리비까지 고려해서 입찰가를 산정해야 하지요.

그리고 을구의 근저당은 갑구의 소유권보다 우선하는 것으로 알고 있는데요,

개인 김OO 씨로부터 65백만 원 빌린 내역이 있네요?

그로부터 6개월 뒤 개인 강OO씨에게 26백만 원을 빌렸으나 해당 채무는 김OO으로 이전되었습니다.

아, 참고로 해당 물건 소유자는 충북 청주시에 소재한 법인이에요.

그 이후에 송파구에서 압류가 들어오고, 그 이후에 채권자 김OO씨가 경매를 개시하여 해당 물건 경매시장으로 넘어왔습니다.

참 괜찮은 경매 물건인데, 입찰 최저가가 1억 원 가까이 되기 때문에

저에게는 조금 부담스러운 금액입니다.

상가의 경우에는 주거용 경매 물건과 다르게, 전세라는 게 없어요.

그렇기 때문에 임대를 놓아야 하고, 보증금은 대부분 3천만 원을 넘어가지 않는 것 같습니다.

그러면 나머지 약 6천만 원에 대한 대출 이자가 꼬박꼬박 나가게 되는 셈이죠.

그 금액과 앞으로 받을 월세를 비교해서 세를 놓아야하는 게 포인트 아닐까요?

그렇기 때문에 재정적인 여유가 없는 상황에서는 부담스러운 경매 물건이라고 할 수 있겠습니다^_ㅠ

인테리어 비용이 추가로 들 것도 생각해야 하구요.

그럼, 현재 문정래미안아파트 상가에 다른 매물은 가격이 어떻게 형성되어 있는지

시장조사를 한번 해보도록 하겠습니다.

부동산 사이트에 문정동 래미안 아파트 상가를 조회해보니 딱 하나 매물이 조회가 되네요.

해당 매물은 지상 2층이며, 33㎡입니다.

보증금 2천에 월세 70으로 가격이 나와있네요ㅎㅎ

어떤 업종을 들일 수 있을까요?

생각해보면 아파트 단지 내에 지하에 어떤 업종들이 있었는지 잘 기억이 나지 않습니다T_T

이래서 발품 임장을 하면서 상권을 비교분석하는 능력을 기르는 게 중요한 것 같아요.

생각나는 건 코인노래방 밖에 없네요^ㅠ^

아니면 세탁소? 네일숍, 꽃집, 사진관, 안경점, 약국, 보석시계 등...

그래도 아파트 단지내에 있기 때문에 가장 좋은 것은 음식점이 아닐까 싶습니다 :)

포장해서 가져가기 딱이잖아요ㅎㅎ

포장 전문으로 하는 음식점이 가장 좋을 것 같습니다!

그럼 오늘의 경매 공부는 여기서 마무리하도록 하겠습니다-!